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1、,重庆市地税局流转税处 肖杨,物业管理公司税收讲座,物业管理企业的重要现实意义： 1、构建和谐社会。 2、维护社会稳定。 3、增加就业岗位。,物业管理公司税收讲座,一、物业管理企业的税务登记,税务登记又称纳税登记，是指税务机关根据税法规定，对纳税人的生产、经营活动进行登记管理的一项法定制度，也是纳税人依法履行纳税义务的法定手续。是征纳双方法律关系成立的依据和证明，也是纳税人必须依法履行的义务。,一、物业管理企业的税务登记,（一）税务登记的用途 1、开立银行基本账户； 2、申请减税、免税、退税； 3、申请办理延期申报、延期缴纳税款； 4、领购发票； 5、申请开具外出经营 活动税收管理证明； 6、
2、办理停业、歇业； 7、其他有关税务事项。,一、物业管理企业的税务登记,(二)开业登记 从事生产、经营的纳税人应当自领取工商营业执照或有关部门批准设立或者自纳税义务发生之日起30日内，向主管地税机关申报办理税务登记，由税务机关核发税务登记证及副本。,一、物业管理企业的税务登记,(三)变更登记 纳税人税务登记内容发生变化的，应当自工商行政管理机关变更登记或者自有关机关批准或者宣布变更或者自税务登记内容实际发生变化之日起30日内，向原税务登记机关申报办理变更税务登记。,一、物业管理企业的税务登记,(四)注销登记 1、纳税人发生解散、破产、撤销以及其他情形，依法终止纳税义务的，应当在向工商行政管理机关
3、或者其他机关办理注销登记前，持有关证件和资料向原税务登记机关申报办理注销税务登记；,一、物业管理企业的税务登记,2、纳税人因住所、经营地点变动，涉及改变税务登记机关的，应当在向工商行政管理机关或者其他机关申请办理变更、注销登记前，或者住所、经营地点变动前，持有关证件和资料，向原税务登记机关申报办理注销税务登记，并自注销税务登记之日起30日内向迁达地税务机关申报办理税务登记。,纳税人办理注销税务登记前，应当向税务机关提交相关证明文件和资料，结清应纳税款、多退（免）税款、滞纳金和罚款，缴销发票、税务登记证件和其他税务证件，经税务机关核准后，办理注销税务登记手续。,一、物业管理企业的税务登记,一、物
4、业管理企业的税务登记,（五）遗失税务登记了，应该怎么办？ 纳税人、扣缴义务人遗失税务登记证件的，应当自遗失税务登记证件之日起15日内，书面报告主管税务机关，如实填写税务登记证件挂失报告表，并将纳税人的名称、税务登记证件名称、税务登记证件号码、税务登记证件有效期、发证机关名称在重庆市市级报刊上作遗失声明，凭报刊上刊登的遗失声明向主管税务机关申请补办税务登记证件。,二、物业管理企业的账簿凭证管理,(一)账簿设置：从事生产、经营的纳税人应当自领取营业执照之日起15日内，按照国务院、税务主管部门的规定设置账簿，根据合法、有效凭证记账，进行核算。,二、物业管理企业的账簿凭证管理,（二）财务会计制度：从事
5、生产、经营的纳税人应当自领取税务登记证件之日起十五日内，将其财务、会计制度或者财务、会计处理办法报送税务机关备案。,二、物业管理企业的账簿凭证管理,物业管理企业财务管理制度：财政部关于印发物业管理企业财务管理规定的通知 （财基字19987号） 物业管理企业的会计核算，应在房地产开发企业会计制度的基础上，再按照“物业管理企业会计核算补充规定(试行)”执行(见附件) （财会字 1999 44号）,二、物业管理企业的账簿凭证管理,（三）账簿、会计凭证和报表管理：账簿、会计凭证、报表、完税凭证及其他有关纳税资料应当保存十年。账簿、记账凭证、完税凭证及其他有关资料不得伪造、变造或者擅自损毁。,二、物业管
6、理企业的账簿凭证管理,（四）生产规模小无建帐能力的纳税人应该如何建帐? 1、可以聘请经批准从事会计代理记账业务的专业机构或者经税务机关认可的财会人员代为建账； 2、可以按照税务机关的规定，建立收支凭证粘贴簿、进货销货登记簿或者使用税控装置。,三、物业管理企业的发票管理,发票的重要性： 1.发票是记录经营活动的一种原始证明。 2.发票是加强财务会计管理，保护国家财产安全的重要手段 。 3.发票是维护社会秩序的重要工具。 4.发票是税务管理和稽查的重要参考依据。,三、物业管理企业的发票管理,2010年12月8日，新的中华人民共和国发票管理办法经国务院号令公布，于年月日起正式施行。中华人民共和国发票
7、管理办法实施细则与同日施行。,三、物业管理企业的发票管理,（一）发票领购 依法办理税务登记的单位和个人，在领取税务登记证件后，应当向主管税务机关提出购票申请,三、物业管理企业的发票管理,（二）发票的开具 销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应向付款方开具发票。,三、物业管理企业的发票管理,1、填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票。未发生经营业务一律不准开具发票。 2、 所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项，应当向收款方取得发票。取得发票时，不得要求变更品名和金额。,三、物业管理
8、企业的发票管理,3、不符合规定的发票，不得作为财务报销凭证，任何单位和个人有权拒收。 4、开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性如实开具，并加盖发票专用章。,三、物业管理企业的发票管理,（三）发票的保管 开具发票的单位和个人应当建立发票使用登记制度，设置发票登记簿，并定期向主管税务机关报告发票使用情况。,三、物业管理企业的发票管理,（五）任何单位和个人应当按照发票管理规定使用发票，不得有下列行为： 1、转借、转让、介绍他人转让发票、发票监制章和发票防伪专用品； 2、知道或者应当知道是私自印制、伪造、变造、非法取得或者废止的发票而受让、开具、存放、携带、邮寄、运输； 3、拆本使用
9、发票； 4、扩大发票使用范围； 5、以其他凭证代替发票使用。,四、物业管理企业缴纳的地方各税,（一）营业税： 营业税是对在中华人民共和国境内提供应税劳务（加工、修理、修配劳务除外）、转让无形资产或者销售不动产业务收入为课税对象的一种税。 应纳营业税额=营业额税率,四、物业管理企业缴纳的地方各税,（二）营业税的税目 “服务业”是营业税涉及面比较广的一个税目。其基本概念，是指利用设备、工具、场所、信息或技能等为社会提供劳务或服务的业务。 物业管理企业属于“服务业”税目的征收范围,四、物业管理企业缴纳的地方各税,（三）营业税的纳税人 在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动
10、产的单位和个人，为营业税的纳税人。,四、物业管理企业缴纳的地方各税,（四）营业税的税率 物业管理企业，按照服务业5%的税率征收营业税。,四、物业管理企业缴纳的地方各税,（五）营业税的营业额 1、按全额征税 纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。,四、物业管理企业缴纳的地方各税,价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费。,四、物业管理企业缴纳的地方各税,不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费： （一）由国务院或者财
11、政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费； （二）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据； （三）所收款项全额上缴财政。凡不同时符合上述三个条件，且属于营业税征税范围的行政事业性收费或政府性基金应照章征收营业税。,四、物业管理企业缴纳的地方各税,2、按差额征税。 2003年的财税16号文件就明确了一些按差额征税的规定。 关于营业税若干政策问题的通知（财税2003016号）第三条第十九款规定：“从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。”,四、
12、物业管理企业缴纳的地方各税,渝地税发2003114 号：从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主和承租者支付的水、电、燃气、房屋租金以及其他代付费用后的余额为营业额。,四、物业管理企业缴纳的地方各税,物业管理企业主营业务收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。 物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共服务费收入、公众代办服务费收入和特约服务收入。 物业经营收入是指企业经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。 物业大修收入是指企业接受业主委员会或者物业产权人、使用
13、人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。,四、物业管理企业缴纳的地方各税,差额征税扣除凭证： （1）发票； （2）财政票据； （3）境外的签收单据，境外公证机构的确认证明； （4）国家税务总局规定的其他合法有效凭证。,四、物业管理企业缴纳的地方各税,（六）营业税纳税义务发生时间 1、营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。,四、物业管理企业缴纳的地方各税,2、预收款纳税义务发生时间 纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的
14、，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。,四、物业管理企业缴纳的地方各税,（七）营业税纳税期限 营业税的纳税期限分别为每月15日内。,四、物业管理企业缴纳的地方各税,（八）营业税纳税地点 纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。,四、物业管理企业缴纳的地方各税,渝地税发2009178号明确 “机构”,是指同时符合以下两个条件的单位： （1）依法应办理税务登记； （2）设立结算帐户，能够准确核算收入。,四、物业管理企业缴纳的地方各税,（二）企业所得税 1、在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织为企业所得税的纳税人。 应纳税所得额每一纳税年度的收入总额不征税收
15、入免税收入各项扣除允许弥补的以前年度亏损 应纳企业所得税应纳税所得额适用税率 每月或每季15日内，年度终了5个月内汇算清缴,四、物业管理企业缴纳的地方各税,2、企业所得税应纳税所得额的确定原则 企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。,四、物业管理企业缴纳的地方各税,3、企业所得税收入 企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括： （1）销售货物收入； （2）提供劳务收入； （3）转让财产收入； （4）股息、红利等权益性投资收益；
16、（5）利息收入； （6）租金收入； （7）特许权使用费收入； （8）接受捐赠收入； （9）其他收入。,四、物业管理企业缴纳的地方各税,4、企业所得税不征税收入： （1）财政拨款； （2）依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费、政府性基金； （3）国务院规定的其他不征税收入。,四、物业管理企业缴纳的地方各税,5、企业所得税的扣除 企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。,四、物业管理企业缴纳的地方各税,（1）企业发生的合理的工资薪金支出，准予扣除。 工资薪金，是指企业每一纳税年度支付给在本企业任职或者受雇的员工的所有现金形式或者非现金形式的劳动报酬，包括基本工资、奖金、津贴、补贴、年终加薪、加班工资，以及与员工任职或者受雇有关的其他支出。,四、物业管理企业缴纳的地方各税,税务机关在对工资薪金进行合理性确认时，可按以下原则掌握： a.企业制订了较为规范的员工工资薪金制度； b.企业所制订的工资薪金制度符合行业及地区
