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1、 公司运营介绍 项目提案综合阐述 商务合作条款 市场调研分析 PART.1 项目定位 项目价格策略 项目营销推广建议 PART.2 PART.3 PART.4 博山概况 博山中心城区楼市概况 城区各板块特点 市区典型新项目动态 市场调研总结 项目提案综合阐述 项目营销推广计划 PART.5 市场调研分析 PART.1 博山概况 地理位置及行政区划 交 通 博山原称“青州府颜神镇”，清雍正六年始称博山。博山区位于山东中部 ,淄博市西南端。 面积 682平方公里 ,辖 11个镇、 2个街道办事处、一个省级经济技术开发区，人口 47万。 是国家重点风景名胜区，也是著名的“陶琉之乡”、“机电泵业城”和
2、新材料基地 ,是齐鲁重要的工业、商业和旅游文化名城。 公路： 205国道和博 (山 )莱 (芜 )、滨 (州 )博 (山 )高速公路贯穿境内，省道 803、仲临路、博沂路纵横交织 ;辛 (店 )泰 (安 )线、张 (店 )博 (山 )支线横贯全境 ,是鲁中地区重要的交通枢纽。 航空：西距济南遥墙国际机场 90公里 海运：东离青岛海运码头 260公里 市场调研分析 PART.1 博山概况 百年老工业城市 博山是一个老工业城市。工业发展已有百年历史，是山东省重要的工业基地，主导产业以机电、新材料、陶琉最具代表性，全区拥有规模以上工业企业 590余家，金晶集团、东佳集团、淄博工陶、佶缔纳士、博泵科技
3、等骨干企业在全国同行业中居龙头地位。 生态园林城市 博山是一个文化旅游城市。有鲁中山水画廊之称，有鲁山、原山两处国家 AAAA级森林公园，博山是中国五大瓷都之一，中国琉璃发祥地，陶琉文化底蕴深厚，历史悠久。博山也是中国孝文化的发祥地之一，孝妇颜文姜的故事、孟姜女哭长城并被国务院命名为非物质文化遗产。 文化旅游城市 博山是一座生态园林城市。自然生态环境优美，境内森林覆盖率高达52.3%，城区三面环山，古色古香。博山提出打造鲁中休闲居住城的目标，围绕优秀的生态环境、优美的城市景观、优越的生活居住条件、优质的文化休闲设施、优良的社会人文环境“五个优”的标准， 市场调研分析 PART.1 博山 城区楼
4、市概况 整体市场保持平稳过渡 经历 09火爆后， 10年刚性需求持续释放，博山市场发展势头积极。 上半年更多在消化市场存量，而 10月份后新售楼盘相对较少。 随着 12月后多个楼盘集中开盘，可以预计博山房地产将焕发第二春。 新售楼盘少，面临断档 博山房地产市场起步较晚，开发量本来就不大，团购现象普遍。 开发与市场脱节，开工与预售之间的不平衡，导致市场供应断档。 消费者日趋理性 周边区县房价上涨明显，深切体会了房价稳定上涨的趋势，需求意愿更为明确，并能够更为理性地根据自身具体的需求考虑购房。 首次购房和改善型购房等刚性需求没有释放完全，致使四季度“淡季不淡” 2011年四季度 博山房地产市场分析
5、 市场调研分析 PART.1 城区各板块特点 板块 范围 特点 代表楼盘 中部 中心路辐射 2公里内 配套完善，地段优势明显 地段稀缺性成就最快价格涨幅 恒泰怡景 鼓浪屿东苑 北部 老车站北 翡翠园等项目的开发、 新汽车站带动赋予该板块升值潜力 中房翡翠园 柳杭尚都 西部 沿河西路西，靠近原山 原山生态公园成就其景观和环境优势 成为档次，价格较高区域 晨光花园 凤凰花园 阳光馨城 凤苑名居 南部 沿河路与中心路交汇处以南 旧厂、旧村改造将会极大地带动周边的发展 水印蓝山 颜山花园 主要在售住宅概况 市场调研分析 PART.1 项目名称 户型区间 体量 均价 （元 / ） 销售率 卖点 恒泰怡景
6、 公寓 70-90 50-130 7.2万 2800 二期清盘，未来有 4栋多层 中小户型，园林社区，开发商实力 鼓浪屿东苑 90-115 3.8 预计 2800-2900 未开盘 本地开发商，开发已成系列 水印蓝山 后期以 110以上大中户型为主 22万 在售 3100 明年 3200 目前仅 1、 6层，明年开 2栋多层 环境，大盘 颜山花园 85-120 约 5万 二期 2650 三期预计 2800 一期售罄，二期 90% 晨光花园 90-127 140-170 5万 3180元 / 70% 环境，产品 阳光馨城 110-130 约 6万 3200元 / 目前售 2栋小高层，约 40%
7、城市黄金地段 市场调研分析 PART.1 城区主要 在售住宅分析 住宅产品供应量 目前博山城区住宅供应量不大，主要是消化之前在售的房源， 而后期基本为蓄客和未推出阶段。年前将有几个项目剩余的楼座推出， 这也预示这明年博山住宅将是集中上量的一年 对老城区住宅产品认可度较高 由于老城区多处于地段优越、配套成熟的区域，这对于一些有居住情结的客户有一定吸引力。 产品种类向综合型发展 市面上住宅多是涵盖多种产品类型，包括多层，小高层，洋房，别墅等 虽然博山房价在淄博市属于底层，周边区县房价的对比说明了其增长的潜力与速度。 价格将迎来快速增长期 典型性项目动态 开发商：淄博崇正房地产开发有限公司 项目位置
8、：博山区秋泉路西段 （ 原博山水泥厂 ） 建筑类型：住宅 （ 小高层 ， 多层 ） 占地面积： 300亩 建筑面积： 23 工程进度：一期二期交房入住 ， 小高层明年 6月交房 ， 三期东边 2栋多层未开工 。 销售价格：均价 3200元 / 主力户型： 80-130 综评：目前仅小高层 1层和多层 6层等少量尾房，本小区优势在于体量较大，项目定位明确，项目整体规划水平比较高，采用了新技术，例中水回收等。本地人对该项目认可度较高。 市场调研分析 PART.1 水印蓝山 市场调研分析 PART.1 典型性项目动态 晨光花园 开发商：淄博崇正房地产开发有限公司 项目位置：博山区秋泉路西段 （ 原博
9、山水泥厂 ） 建筑类型：住宅 （ 小高层 ， 多层 ） 占地面积： 300亩 建筑面积： 23 工程进度：一期二期交房入住 ， 小高层明年 6月交房 ， 三期东边 2栋多层未开工 。 销售价格：均价 3200元 / 主力户型： 80-130 综评：目前仅小高层 1层和多层 6层等少量尾房，本小区优势在于体量较大，项目定位明确，项目整体规划水平比较高，采用了新技术，例中水回收等。本地人对该项目认可度较高。 市场调研分析 PART.1 典型性项目动态 鼓浪屿东苑 开发商： 博山万宝地产 项目位置：博山镇东社区 建筑类型：小高层 ， 多层 占地面积： 70亩 建筑面积：实际销售面积 3.8万 工程进
10、度：已经封顶 销售价格： 3000元 / 主力户型： 90-115 项目动态： 2011年 1月底左右开盘 综评：开发商万宝地产在本地具有一定知名度 ， 开发的鼓浪屿系列 ， 如南苑 ， 东苑已经具备一定知名度 。 推广方面较为齐全 ， 借助路牌 ， 立柱 ， 电视等媒体 。 市场调研分析 PART.1 典型性项目动态 颜山花园 开发商： 淄博崇正房地产开发有限公司 项目位置：水印蓝山以南 建筑类型：住宅 （ 多层 ） 占地面积： 60亩 建筑面积： 4.7万平方米 工程进度：一期交房 ， 二期封顶 。 销售价格：二期 2650元 / ， 三期腊月开盘 ， 预计 2800元 / 主力户型： 8
11、0 左右小户型 市场调研总结 市场调研分析 PART.1 2010年四季度博山楼市进入一个温和的调整过渡期；但部分项目正在为开盘储备客户； 进入 11月份，虽然成交量有所下降，但成交价格却在上涨； 10年下半年博山楼市仍然以消化存量为主，而明年大量新房源的入市将增加楼市的活力； 相对于楼市，土地市场稍显滞后，在步入第四季度后开发商谨慎拿地； 元旦前后，楼盘竞争将异常激烈，尤其是大量高品质楼盘的推出将进一步带动博山楼市的发展， 根据调研，目前博山储藏室价格区间为 1100-1600元 / 。地下车库单价根据集中在 2300-2800元 / （面积 22-33 ）。车位约 5-6万 个。 根据目前
12、在售及即将推出新房源估计博山明年将有 30万左右开发量。 市场调研分析 PART.1 项目定位 PART.2 项目概况 SWOT分析 产品定位 案名包装建议 项目提案综合阐述 项目价格策略 项目营销推广建议 PART.3 PART.4 项目营销推广计划 PART.5 项目定位 PART.2 项目概况 项目地理位置 博山经济开发区岜山 西依张博路 东临万杰集团驻地 西望博山开发区管委会 万杰医学院 万杰朝阳学校 万杰肿瘤医院 新星超市 交通银行 农信社 项目概况 周边配套 购物：新星超市、政通超市 学校：万杰朝阳学校、万杰医学院、万杰科技学院、万杰职业中专 银行：农信社、交通银行、农行 餐饮：万
13、杰国际大酒店、万杰财贸酒店 医院：万杰肿瘤医院 政府机关：博山开发区管委 道路：博莱高速、张博路、张博路附线 项目定位 PART.2 项目概况 项目现状分析 进度： 2005年动工， 2008年竣工，现房销售。 销售均价： 3159元 / 项目定位 PART.2 项目概况 项目定位 PART.2 房源现状分析 楼座去化情况 楼座号 合计 去化 可售 1 103 36 67 2 104 35 69 3 104 29 75 4 104 8 96 5 104 68 36 合计 519 176 343 由上表可以看出，在售的 1-5#楼中，去化最快的是 5#楼， 1#、 2#、 3#去化速度相对平均，
14、 4#最慢，仅去化 8套。在各楼座户型面积基本一样的情况下， 4#的去化率明显滞后，说明了该楼座存在滞销原因。 项目概况 项目定位 PART.2 房源现状分析 楼层去化情况 由上表可以看出， 19-23F、 24-29F、 6-10F去化率相对平稳且正常，而 11-18F尤其是 1-5F去化面临着滞销压力。 楼层 总套数 剩余套数 去化套数 去化率 1-5F 100 92 8 8% 6-10F 100 52 48 48% 11-18F 160 129 31 19% 19-23F 100 43 57 57% 24-29F 59 27 32 54% 合计 519 343 176 34% 项目概况 项目定位 PART.2 房源现状分析 户型去化情况 面积 总套数 去化 剩余 去化率 847.54 1 1 0 100% 423 77 8 4 4 50% 301 72 50 27 23 54% 175-177 230 84 146 36.5% 126-127 230 60 170 26% 合计 519 176 343 34% 由上表可以看出：在目前房源中， 300 以上的大户型相比较而言
