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1、文章为吴少博律师原创，转载请经过本团队同意并注明出处。北京企业拆迁专业律师：企业拆迁有哪些补偿项目，如何获得满意补偿作者：北京吴少博律师事务所10 年企业拆迁维权经验【政策解读】近几年，北京市通州朝阳两区将要腾退近 5000 家污染企业，对于北京市来说，这是提升首都形象的又一大举措，但是对于这 5000 家被腾退的企业主来说，也许辛辛苦苦创办的企业就此关闭。法治型社会，在保证国家发展的同时更要保护中小企业合法利益。不管这些企业现在是否已经不适应时代发展需要，它都曾经对经济发展起到了至关重要的作用，所以，在腾退时也要给予这些企业合理的补偿。结合城市污染企业搬迁政策，为您分析污染企业搬迁中的各类问
2、题，为企业在腾退中争取更多利益，帮助企业进行产业升级。一、搬迁资金根据各地的做法来看，污染企业搬迁资金来源主要包括原址土地出让收入、政府补偿资金收入、银行贷款以及其他资金获得渠道。（一）原址土地出让收入 1、补偿标准第一、 统一出让。一些城市对原址转让规定是由政府有关部门统一储备出让，例如南京、青岛、重庆等城市。第二、因地制宜。有些城市根据原址土地取得方式的不同作出具体的划分。例如，石家庄市关于中心城区工业企业搬迁改造和产业升级的实施意见中规定以出让方式取得的土地，按现基准地价标准上浮 20%予以补偿；以划拨方式取得的土地，按现基准地价的 60%为基数上浮 20%予以补偿。此外，成都、焦作、哈
3、尔滨等地对污染企业原址土地补偿标准均作出了详尽的规定。2、支付方式焦作市规定原企业土地按土地政策处置后的收入，除按规定上缴、提取相关费用及土地收购费用外，专项用于企业搬迁。在石家庄，土地部门与企业签订原有土地腾退协议后，土地部门要将收购资金的 70%一次性拨付到企业。待企业土地及地上附着物出让完成、企业按时搬迁后，再向企业支付剩余的 30%收购资金。（二）政府补偿石家庄规定，根据企业规模、搬迁内容、行业特点等因素，合理确定搬迁计划，企业按照搬迁领导小组批准的搬迁计划完成搬迁、投产并腾退土地的，企业原址预期土地净收益的 90%补偿企业；未按照搬迁领导小组批准的搬迁计划完成搬迁、投产并腾退土地的，
4、不再给予政策资金支持。另外，对原址土地不可出让或出让面积较少，土地净收益不足以支付搬迁改造成本的企业，参照同类地块的总体支持情况，由市搬迁办提文章为吴少博律师原创，转载请经过本团队同意并注明出处。出支持意见，经搬迁领导小组审定批准后，由市工业企业搬迁改造专项资金给予适当资金支持。（三）银行贷款石家庄规定，市级融资机构为支付企业搬迁改造筹集的资金，市财政按照基准利率给予 50%的贴息补助，时间最长不超过三年，累计贴息数额不超过 1000 万元。二、税收优惠城市污染企业搬迁对于带动企业产能转化升级、改善城市环境面貌等具有推动作用，因此多数城市在政策上均给予搬迁企业各种优惠政策。例如，重庆忠县规定，
5、自政府批准之年 起的连续 5 年，对企业缴纳的增值税地方留成部分；企业所得税、个人所得税地方分成部分；房产税、车船使用税、城乡土地使用税、印花税、城建税、营业税、交通重点建设附加费，全部返还企业用于搬迁。北京关于落实清洁空气行动计划进一步规范污染扰民企业搬迁政策有关事项的通知中，也有对于搬迁企业免征土地增值税的规定。北京市政府对于污染企业拆迁也有相关规定，内容较多，大家可以到我所咨询。作为纳入污染企业搬迁范围的企业家来说，企业搬迁是把双刃剑，有利有弊。如果能与政府达成的搬迁补贴和优惠政策明确且有效的话，大部分企业都可以实现“二次创业”和产业升级，对企业的可持续发展能力与水平也会得到很大提升。如
6、果搬迁补偿不能适应实际情况，则会造成企业既丧失原有发展空间又不能适应新的发展环境，从而导致企业经营状况持续恶化最终难以为继。由于城市污染企业搬迁涉及地方政策性问题较多，不同区域规定也不尽相同。企业被征收能获得的补偿项目介绍1.土地、企业的房屋价值补偿房屋价值补偿主要包含两方面，土地区位补偿价和房屋重置成新价，土地区位补偿价指的是被拆迁人合法用地范围内的土地使用权价值，主要由土地所在的区位和用途来决定，企业的土地用途一般为工业用途，虽然价值要低于住宅和商服类的土地，但因为企业的厂房、仓库占地较大，所以在拆迁中土地区位补偿价往往是很重要的一部分。房屋重置成新价主要指的是指一定时间、一定区域内的被拆
7、迁房屋重置成新平均价，通俗讲就是房屋的建造成本价，这个成本价是比较固定的，一般都是 1500-2000 左右。在拆迁的过程中，拆迁方所委托的评估公司往往将土地区位补偿价和房屋重置成新价合并计算，也就是说，被拆迁人从评估报告里看不出来土地值多少钱，房屋值多少钱，从而也很难去质疑其合法性。很多地方的拆迁人甚至会告诉你，这个项目的拆迁就没有土地的补偿项目，如此种种，都文章为吴少博律师原创，转载请经过本团队同意并注明出处。是为了掩盖拆迁方在土地中获得的巨额利润。2.装修附属物补偿关于装修附属物补偿，各地都有装修和附属物的各项补偿标准的实施细则，该项补偿内容主要由评估机构根据各地制定的标准进行评估。此项
8、补偿内容比较固定，弹性空间不大，被拆迁企业主要应当审查评估报告是否存在缺漏项的情况即可。3.停产停业损失补偿停产停业损失指的企业因为拆迁不能进行正常经营所产生的所有损失，在计算该损失时不仅应当考虑被拆迁前的利润损失，还应当考虑目前的企业业务量、客户资源以及预期利益的损失。2011 年颁布国有土地上房屋征收与补偿条例第十七条和第二十三条做出了对因征收房屋造成停产停业损失的应进行补偿的规定，提出了补偿应根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。因各地对停产停业计算的标准不一致，各个企业的盈利亏损情况也各不相同，因此，停产停业损失是拆迁补偿项目里弹性最大的一项，应当值得企业重点关注。4.搬迁费
9、用、搬迁损失企业在面临拆迁时，搬迁费除了将企业所有的机器设备、各项生产资料、办公用品从一个地方搬迁到另一个地方所产生的搬迁费用，还包括搬迁损失，主要是指这些机器设备、生产资料在搬迁过程中因拆、装所造成的机器设备损失、折旧、损耗等费用。如果是大型企业拆迁，这部分的搬迁损失要委托专门的资产评估机构进行评估。5.各项拆迁奖励费用在拆迁的过程中，拆迁人为了加快拆迁进度，往往会采取速迁奖励的办法鼓励被拆迁人尽早签订拆迁安置补偿协议，搬出被拆迁房屋。各项奖励的数额主要由具体的项目实施意见来决定。另外，涉及到集体企业或国有企业还有职工安置费用，主要是通过给下岗的职工缴纳社会保险的方式实现。拆迁补偿方案的选择
10、1.土地置换如果你仅仅选择了土地置换，置换后由企业在置换来土地上建设厂房，那你有权利获文章为吴少博律师原创，转载请经过本团队同意并注明出处。得地上附着物的补偿，具体包括：房屋重置成新价的补偿、地上种植物补偿、水泥硬化的地面、以及不可迁移的其他附属物、机器设备的搬迁费。2.土地加房屋安置如果你选择了土地加房屋安置，至于停产停业损失，仅仅可以获得一定时间段的补偿。因为您选择了土地或者房屋置换，那您的停产停业时间就能够确定，可能是一年，也可能是半年，那你获得也只能是一定时间段的停产停业损失。如何计算停产停业损失1.按照企业的整个生产经营面积一次性给予停产停业损失补偿这种计算方法比较简单，一般都是由区
11、一级或区一级以上的政府确定一个标准，然后按照企业的生产经营面积给予一次性的停产停业损失补偿，只要能确定企业的生产经营面积，就可以计算出停产停业损失。这个方法计算虽然简单，但是实践中使用起来很容易产生纠纷，纠纷的矛盾点就在于如何认定生产经营面积。比如，企业的职工宿舍、职工食堂、办公楼算不算生产经营面积呢？此外，工厂的仓库属于不属于经营面积呢？其实这些都是我们生产经营不可缺少的部分，但是拆迁方经常会咬文嚼字的争论：仓库是进行仓储的地方，不是进行实际生产的地方。再比如制造石膏板的工厂，是要进行晾晒的，整个院子都是进行水泥硬化的，那么整个院子属于不属于经营面积？算不算是企业在进行实际生产经营中使用的呢
12、？如此种种，企业都会和拆迁方产生实体争议。在北京停产停业的补偿标准是每平方米 500-1500 元，但实际上随着经济水平的发展，以及各个企业的自身盈利情况不同，通过适当的维权，停产停业损失的补偿是可以突破这个标准的。具体而言有如下标准：1. 按照企业纳税的情况计算停产停业损失。2.按房屋总价值的一定比例 3.按营业收入、利润 4.评估机构进行评估 5.双方协商决定2.根据纳税情况或者营业执照等营业注册信息中的营业面积具体而言，有些地方是依据纳税情况，依据纳税能够推算出每年的基本利润。但是这种情况对中小型制造企业是不利的。另外，按照营业执照以及营业注册信息中标注的营业面积。但是大家都清楚，我们国
13、家的营业信息中标注的营业面积往往是针对个体工商户或文章为吴少博律师原创，转载请经过本团队同意并注明出处。者简单的商业性用房可以用营业信息推算出基本的经营面积。但是这样的计算方式往往对经营企业来讲是很不利的，因为营业信息标注的面积和实际经营使用面积是有巨大差距的。我们的营业注册和营业年检在这方面往往是很疏漏的。所以说测算出来的营业面积往往和经营企业所要得到的权益肯定是有很大的差距的。3.按照实际经营面积进行计算还有一种情况是按照实际的经营面积进行计算。如果按照实际的经营面积来计算，拆迁方也不会简单和你说一个经营面积（数字）。进行实地测量时会进行分割。哪方面的分割呢？实际的工厂生产是一块儿，职工宿
14、舍、职工食堂、办公场地算不算经营面积呢？可能会在这方面产生纠纷。比如讲，仓库属于不属于经营面积呢？仓库难道不属于经营的场所吗？完全属于。但是拆迁方会咬文嚼字的争论：仓库是进行仓储的地方，不是进行实际生产的地方。再比如讲有些制造型企业，比如制造石膏板的工厂，是要进行晾晒的，整个院子都是进行水泥密封的，那么整个院子属于不属于经营面积？我是不是在进行实际经营中使用的呢？这些都会和拆迁方产生实体争议。国有土地上房屋征收与补偿条例（以下简称条例）第十七条和第二十三条作出了对因征收房屋造成停产停业损失的应进行补偿的规定，提出了补偿应根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。由于在实际工作中各地补偿标
15、准和方法差异很大，条例授权省、自治区、直辖市制定停产停业损失补偿办法。根据了解到的情况，目前对在停产停业损失的补偿中引进评估机制各方基本达成共识，但还有一些问题存在比较大的争议，比如：评估机构是选择房地产估价机构还是选择资产评估机构；损失补偿标准是按被征收企业的实际效益测算还是按照同类企业的社会平均效益测算，等等。关于选择评估机构的问题1.房地产估价的范围房地产估价机构管理办法第三条第二款“本办法所称房地产估价活动，包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估”由此可见，以房地产为主的企业整体资产也是房地产估价活动的范围。事实已说明，在
16、征收补偿中，由于房地产量大价高，绝大多数的补偿都是对房地产价值的补偿，征收补偿评估是以房地产为主的评估。因此，征收补偿中作为附加的停产停业损失补偿评估由房地产估价机构进行是有法理依据的。2.房地产估价的技术能力文章为吴少博律师原创，转载请经过本团队同意并注明出处。停产停业损失补偿是在实际工作中出现的新问题。目前还没有哪个评估专业对停产停业损失出台专门的评估技术规范，各地政府对此项损失的补偿也都在不断的探索之中，因此停产停业损失评估具体如何操作对任何一个评估专业来说都是新命题，不存在哪个专业已经走在前面的问题。拆迁方惯用的拆迁招数大揭秘政策压人拆迁一开始的时候，拆迁工作人员说的最多的永远是：这是政府制定的政策，谁也不能改变政策。在拆迁初期拒绝你的补偿要求的时候，政策不允许就是最好的理由。虚假询价如果拆迁完全按照公平公开的政策进行补偿安置并且像他所说的那样政策不可改变的话，询价没有任何意义，因为补多少钱取决于政策的规定，而不取决于你想要多少钱，他直接应该和你讨论的是按政策算出来这个地方应补多少钱，而不是问你
