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1、盐城市调分析报告一 宏观环境分析及盐城市房地产概况（一） 盐城市概况盐城市地处苏北平原中部，东临黄海，西襟淮扬，南与南通市接壤，北与连云港市毗邻。1983年由地区改市，实行市管县体制，下辖东台、大丰2个县级市和建湖、射阳、阜宁、滨海、响水5个县，市区下设盐都、亭湖两个区和盐城开发区，市辖区面积1696平方公里，人口151.36万。全市有138个乡镇，6个街道办事处，1927个村民委员会，554个居民委员会，796.51万人口，总面积1.5万平方公里，是江苏面积第一、人口第二的市。 盐城市行政区位图因盐得名，历史悠久。盐城从西汉武帝元狩4年（公元前119年）建立盐渎县，当时这里遍地皆为煮盐亭场，
2、到处是盐河，“渎”就是运盐之河的意思。东晋安帝义熙7年（公元411年）时更名为盐城县，以“环城皆盐场”而得名。盐城历经了两千多年的历史沉淀，处处散发着浓郁的海盐文化。古代以盛产“淮盐”而享誉华夏，古称“淮夷地”。明清两朝代均属淮安府，辛亥革命后废道府属省 ，1940年10月，八路军和于此会师，成立盐城县抗日民主政府，1949年5月成立苏北盐城行政区专员公署，1983年3月，设立盐城市。资源丰富，生态独特。盐城是江苏省面积最大的市。全市总面积1.5万平方公里，其中可耕地面积7737平方公里，河湖水面1300多平方公里。海洋和滩涂资源十分丰富。沿海滩涂总面积4550平方公里。石油天然气资源蕴藏较多
3、。已探明石油天然气蕴藏量达800亿立方米，预计总储量达2000亿立方米，为中国东部沿海地区陆上最大的油气田。沿海和近海有约10万平方公里的黄海储油沉积盆地，居全国海洋油气沉积盆地第2位，有着广阔的勘探开发前景。农产品资源优势突出。盐城是江苏最大的农副产品生产基地，已建成8个全国商品粮基地县、1个优质油料基地县和6个优质棉基地县，海洋及动植物资源丰富。粮棉油、桑果菜和禽蛋鱼等主要农产品的种养规模和总量均位居全省首位。无公害农产品产地认证居全省之首，全市有4个县列入省级农产品产地认证；新建国家和省级农业标准化示范区5个，省级外向型农业生产基地6个。通过认定的有机食品基地2个10.2万亩、绿色食品基
4、地6个2.2万亩。全市获得有机食品、绿色食品和无公害食品称号的产品共有179个。人力资源十分充裕。盐城是江苏第二人口大市。目前城乡劳动力供给总量为392.44万人，其中农村劳动力272.02万人。农村劳动力转移就业128.9万人，其中劳务输出79万人，出国劳务2.05万人。现有富余劳动力84万人，可供输出50万人，其中有一技之长的21万人。生态旅游资源独具特色。全市现有对外开放景点40多个，其中省级文保单位15个，3A级景区2个，2A级景区1个，省级风景名胜区1个，国家级自然保护区2个。市域东部拥有太平洋西海岸、亚洲大陆边缘最大的海岸型湿地，被列入世界重点湿地保护区，正在规划建设盐城湿地生态国
5、家公园，打造“东方湿地之都”。湿地保护区内建有世界上第一个野生麋鹿保护区和国家级珍禽自然保护区，为联合国人与自然生物圈成员。大丰野生麋鹿保护区目前麋鹿种群600多头，其野生种群总量、繁殖率和存活率均居世界首位。国家级珍禽自然保护区有国家重点保护的一类野生动物12种，国家二类重点保护野生动物67种，每年来此越冬的丹顶鹤达到1200多只，占世界野生种群的60%以上。民俗文化特色鲜明。盐城是淮剧的发源地，素有“淮剧之乡”、“小戏之乡”、“现代戏之乡”的美称。盐城也是全国三个半杂技故乡之一，在杂技资源、教育培训、人才队伍等方面有着得天独厚的优势。历史上名人和名胜古迹较多。市区有南宋丞相陆秀夫祠堂、明末
6、书法家宋曹故居等人文景观，大丰市白驹镇是水浒作者施耐庵的故里，东台西溪有北宋宰相范仲淹的“读书堂”，亭湖便仓有北宋宰相卞济手植的“枯枝牡丹”。现代著名外交家乔冠华、马克思主义理论家胡乔木的故乡也在盐城市境内。革命老区，百河新城。盐城是革命老区。“皖南事变”爆发后，中共中央立即在盐城重建军部，此后，又相继在盐成立了中共中央华中局、中央军委分会、华中党校、抗大五分校、鲁艺华中分院、江淮银行等组织，盐城迅速成为华中敌后的政治、军事、经济、文化中心，时有“陕北有个延安、苏北有个盐城”之说。刘少奇、陈毅、黄克诚、粟裕、叶飞、张爱萍、洪学智、曾山等一大批老一辈无产阶级革命家都曾在这里战斗过。拥有全国规模最
7、大、资料最全、最具代表性的纪念设施，现在市区有纪念馆、纪念塔和重建军部旧址泰山庙，大丰白驹建有、八路军会师纪念碑。“百河之城”。盐城地处苏北里下河水网地区，市区河流纵横交错，蜿蜒曲折，数量众多，水乡特色显著，号称“百河之城”。流经市区的主要河流有新洋港、蟒蛇河、串场河、皮岔河、小洋河与通榆河等，是盐城主要的生态水脉和生态走廊。亭湖区的大洋湾作为城市中心最主要的湿地，正在规划建设包括大洋湾森林公园和水上公园在内的大洋湾休闲旅游度假区。新一轮城市总体规划修编完成后，盐城将以快速干道和主要河流为界划分六个片区，构成比较典型的水网城市格局。通过滨水地区的开发与景观建设，增加亲水性场所，“人、水、城”相
8、伴而生，和谐生长。（二） 盐城市宏观经济发展分析1、全市GDP及各产业发展分析今年前三季度盐城市地区生产总值（简称GDP）总量达649.83亿元，增长14.1%，比上年同期增长1个百分点。其中：第一产业增加值140.25亿元，增长7.5%；第二产业增加值299.69亿元，增长18.3%；其中：工业增加值261.亿元，增长18.0%；第三产业增加值209.89亿元，增长13.1%。2004年三个季度盐城市地区生产总值及增长情况如下表：盐城市2004年前三季度地区内生产总值及增长率总量（亿元） 增幅（ % ） 各行业累计贡献率 对经济增长拉动 （%） 第一季度 第二季度 第三季度 第一季度第二季度
9、 第三季度 GDP 187.11 223.09 239.63 14.0 14.3 14.0 - 14.1 第一产业 30.20 48.80 61.25 3.8 9.8 7.6 12.2 1.7 第二产业 88.67 103.36 107.66 19.7 17.1 18.3 57.4 8.1 工 业 80.98 89.05 90.97 19.2 16.8 18.0 50.4 7.1 第三产业 68.24 70.93 70.72 12.2 13.9 13.0 30.4 4.3 从GDP增长率看，今年全市GDP增长幅度各季均在14%以上，为1997年以来的最高点，一、二、三季度分别增长14.0%、1
10、4.3%和14.0%。但是，与全省相比差距较大，今年三季度全省GDP增长14.8%，高于盐城市0.7个百分点，各县（市、区）之间发展不平衡，制约了整个经济发展水平的进一步提升等。 从第一产业看，全市农业在经历了连续两年农业减产之后，今年是一个丰产丰收的好年份。一季度农业增加值增长3.8%，比去年的5.4%下降了1.6个百分点。但随着今年的农业丰产丰收，以及农副产品价格普遍上扬，致使该市第一产业增加值的增速呈较快增长态势，由一季度的3.8%，上升为二季度的9.8%，三季度的7.6%，第三季度该市农业增加值累计增长7.5%，比去年同期上升4.1个百分点。 从第二产业看，盐城市工业企业努力克服要素短
11、缺的不利影响，在去年增长17.9%的基础上继续保持高位运行，前三季度累计增长18%。从分季来看，一、二、三季度增速分别为19.7%、17.1%和18.3%，一季度高于上年同期1.2个百分点，二季度、三季度则分别下降0.4个和1.5个百分点。规模以上工业的增加值增速一直保持在20%以上的高位增长，前三季度累计实现增加值175.02亿元，增长22.2%，与去年同期持平。工业经济效率也有所提高，1-9月份全市规模以上工业企业经济效率综合指数为148.5%，比去年同期提高了4个百分点。建筑业在全市上下认真贯彻中央宏观调控政策，积极清理在建项目，严格用地管理、压缩基建规模等措施进一步落实到位，该市固定资
12、产投资得到优化。一、二、三季度建筑业增加值分别增长26.8%、19.6%和20.2%，分别比上年同期下降11.8个、6.6个和12.5个百分点。三季度累计增长21.1%，低于去年10.1个百分点。以上充分说明，盐城市今年固定资产投资过快增长的势头得到有效遏制。虽然建筑业增速有所下滑，但第二产业已成为盐城市经济增长的主要动力，前三季度累计增长18.3%，拉动经济增长8.1个百分点，对GDP增长的贡献率达到57.4%。 从第三产业看，随着城市化进程的加快，盐城市第三产业进入快速增长期，前三季度增加值累计增长13.1%。从分季来看，一、二、三季度增速分别为12.2%、13.9%、13.0%，一、二季
13、度分别高于上年同期2个和3个百分点，三季度则低于上年同期2.4个百分点。以上不难看出，由于去年上半年受非典的影响，使得第三产业经济受到很大影响，所以去年基数较低，导致今年二季度增幅就比较高。从三产内部看，邮电通讯业保持了连续多年的领先地位，各季增速分别为20.4%、21.8%和26.6%。消费品市场稳中趋旺，在城乡居民收入较快增长和上年基数相对较低的双重影响下，今年市场增势较旺，批发零售业增加值各季均在13%以上，一、二、三季度分别增长13.1%、14.2%和13.1%。近几年来，盐城市加大了科教文卫体等事业单位的改革力度，大力发展 政、保洁等社区服务业，使得其他服务业迅速发展。今年以来各季度
14、增速呈逐渐上升趋势，一、二、三季度分别增长12.7%、13.6%和15.6%。 从产业结构看，基本呈协调发展态势。第一产业比重由上年的22.2%下降为今年的21.6%，下降0.6个百分点，第二产业比重由上年的45%上升为今年的46.1%，上升1.1个百分点，第三产业比重由上年的32.8%，下降为今年的32.3%，下降0.5个百分点。产业结构由2000年的二、一、三变化为二、三、一以后，出现了快速变化，2003年第二产业比重比上年提高2.7个百分点，今年三季度又提高了1.1个百分点，其中第二产业GDP相对比重达到历史最高。充分体现了对经济的拉动作用。 总之，从前三季度来看，国民经济在总体上保持了
15、稳健的发展态势，第二产业表现突出，呈现出明显的强势局面。这种局面对盐城市经济增长潜力、财政收入、经济结构调整等带来了良好的前景2、固定资产投资全市固定资产投资稳定增长。1-9月份累计完成全社会固定资产投资283.93亿元，增长31.1%，增速连续多月相当，比去年同期下降25.4个百分点。其中，技术改造投资继续高位推进，累计完成投资154.21亿元，增长39.5%，基本建设投资趋缓，累计完成投资129.72亿元，增长17.8%。私营个体投资依然高速增长，累计完成投资153.24亿元，增长62.7%。房地产开发投资明显放慢，1-9月份房地产开发投资完成18.54亿元，增长19.5%，低于去年26.9个百分点，其中，土地开发投资同比下降，比去年低88.7个百分点。房屋建筑施工面积为230.60万平方米，同比下降了2.0%，竣工面积为51.9万平方米，下降了13.4%，销售面积为61.8万平方米，下降了15.5%。3、全市消费品零售总额及居民收入情况消费品市场活跃。10月社会消费品零售总额为22.92亿元，增长14.5%，增速高于去年同期，也是6月份以来最高的。其中，批发零售业20.89亿元，增长13.4%；餐饮业1.89亿元，增长33.9%。1-10月份，社会消费品零售总额为185.37亿元，增长13.8%。物价有小幅回落。10月市区居民消费价格比上月下降0.2%，
