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1、区域房地产市场分析西南板块一、 区域概述 1、板块范围界定 该板块位于郑州市的西南方向，地理范围限定在京广铁路以西、陇海铁路以南的区域。板块东邻东南板块，北邻西北板块。 从行政区上说，东南板块内主要包括中原区、二七区大部分政域。 2、区域发展综述 本区域为传统的老工业基地，受传统经济基础和产业规划的影响，西南板块多是传统工业，其中曾经代表郑州荣耀的国棉厂都位于西南板块。相应，区域生活配套齐全，且区域内树木较多，适宜居住，居住氛围浓厚。但是，由于都到郑州市北移东扩的政策影响，区域内房地产发展比较落后。 交通配套 西南板块道路规正，交通便利，且区域内居住人口相对较少，交通较为畅通。板块内的道路虽然
2、有一定的等级陈旧，但是经过市政道路的新建与改造，西南板块形成了五横（建设路、中原路、陇海路、航海路、长江路）五纵（京广路、大学路、嵩山路、桐柏路、秦岭-华山路）便利的交通格局，还有规整的市政次干道为辅，板块内交通顺畅。 板块外向交通也较为便利。向西有郑上路、中原西路；向北由于秦岭路、桐柏路和嵩山路的畅通，陇海铁路的交通阻隔已不明显，主要是一种心理上的阻隔；向东有建设路、中原路、陇海路及航海路等城市主干道的通畅；向南有京广路、大学路及郑密路外向交通干道；仅仅在西南部的西环与南环的结合部的高速路外向受到一定的影响。 总的来说，在西区改造开发的形势下，市政道路进一步改善，路网密度合理，出行便利，有利
3、于区域的发展。 生活配套 本板块是郑州市曾经辉煌的老工业基地及市级政府的所在地，原有的生活配套完备，大型商业配套不足，与生活相关的零售商业较为发达。完备的生活配套也是西南板块的主要特征。 配套齐全，档次落后，且在板块内有很大的差异性，东部明显好于西部。一是碧沙岗公园周边，作为郑州市的繁华中心之一，与偏远的西南部有其较大的差别，传统特点明显。 板块内教育机构众多，大中专院校林立，文化氛围较好，板块东南部分布有郑州大学，河南工业大学，郑州航院，黄河科技大学，北部有中原工学院，纺织高等专科学校等；另外还分布有重点中小学，如市一中，外国语学校等。 板块内商业配套略显不足，且分布不均，靠近市中心的东部区
4、域如碧沙岗公园周边，商业氛围浓厚，构建起郑州市的主要商圈，而板块的西部及南部区域有其边缘性因素，商业气息不足，主要是一些生活相关的小型商业。随着西区改造的进一步深入，西部商业度也将逐步走高。 板块内娱乐、休憩等生活配套充足，像嵩淮广场、滨河公园、五一公园、绿城广场、碧沙岗公园等为该区域居民提供了休闲娱乐的好去处。 3、区域产业分布与经济状况 板块内作为郑州市传统的老工业区，国有老厂林立，其经济状况不甚乐观，国有企业的西迁，既有利于改善企业改制的资金问题，也有利于板块的发展。板块内产业发展不尽相同，碧沙岗商圈作为郑州的重要商圈之一，其周边业态多为商业为主，如中原商贸城等；中原西路为以汽车为主的汽
5、车产业带；偏南部的南环路与大学路交叉口周围则是以中陆物流广场为中心的物流圈。 随着板块内老企业的外迁及西区改造规划，板块逐步向宜居、宜商、宜休闲的状态转变。 二、 区域房地产市场发展现状 1、 总体市场发展 西南板块前些年作为政策的忽视区域，房地产市场不免有些沉寂，近年来，由于郑东新区、北区房价的走高，及市中心土地的稀缺，西南板块房地产有了一定的发展，其中住宅市场快速走高，商务商业氛围不足。2005年以来，市场成交量、成交金额、成交价格的增长幅度都是在快速走高。西南板块将会成为郑州市房地产市场的下一个热点区域。 注：2006年数据为上半年2（下同）2、 住宅市场 20042006年各物业类型成
6、交量 在城市土地资源稀缺、价格快速膨胀下，城市向空中要空间成为现代城市发展的一个趋势。另外，西南板块土地出现每亩200多万的出让金，预示着西南板块高层时代的到来，近年的数据同样显示出，在板块整体住宅市场快速发展的情况下，一向以多层为主的西南板块的多层反倒是有了下降，而高层住宅则上升明显。西南板块的高层小高层将会占据主流，多层相对来说成为一种稀缺产品。 20042006年各物业类型价格变化 从近年的成交价格情况来看，高层价格上升平稳，多层价格上升较快，高层多层价格差距变小。原因是土地价格的快速上涨，土地成本占总体成本比例上升，地面价格也相应增长。 成交户型分布情况 从各户型来看，三室两厅户型是市
7、场主流，其次是两室，四室在2006年上半年增加明显。三室两厅和四室的高比例，显示了客户购买力的提高，也是客户追求多户型功能心理的体现，而在“90，70”政策的影响下，未来板块内的三室一厅的比例将会大幅度提高，三室两厅和四室户型成为一种抢手户型。 20042006年成交面积段情况 从成交面积上来看，除了6090面积段平稳外，其它各面积段都表现同样的上升趋势，这仅仅是一种总量上升下的表现；从各面积段所占的比例来看，90以上面积占据了绝对多数，反映了90以上面积的户型是市场的主要需求产品。 20042006年成交总价段情况 从成交总价上来看，主要集中在3050万元，其增长量还非常明显，1020万元段
8、也有不小的增长速度。10万元以下的几乎没有，结合上面户型面积图表，表明西南板块的小户型销量甚微。 客户来源 从客户来源来看，西南板块的客户主要是市区内和省内市外的，其中市区内的占到近一半的比例；郊县客户的百分比也达到了两位数，体现郑州西南郊县组团（大郑州下的城市组团）在西南板块的购买趋势。 3、商业房地产市场 商业房地产以生活商业为主 西南板块的城市规划及区域环境决定了西南板块的商业性质，其缺乏大型商业，趋势也不明显，而贴近居民生活的商业正在兴起，中档商业将成为西南板块的主要形式，小区配套开发的商业作为其中的主要部分，受到了各个项目的特别关注，西南板块多个项目街区概念的提出是其的反映，如长城康
9、桥华城、金源第一城、长城阳光新干线、绿都城等。 专业市场分散分布 西南板块也有一定的专业市场分布，中原西路沿线是其中的汽车交易市场，南三环以中陆为中心的物流、鞋业市场等，还有西环外的中国元通纺织城、中原路水岸花木城，是西南板块商业的有效辅助。 4、写字楼市场 西南板块的商务氛围淡薄，且市场分布不均。写字楼物业的发展是基于第三产业中商务、金融、科技等集约程度较高的行业的发展程度，而西南板块作为老工业基地，在北移东扩的政策影响下，第三产业落后，缺乏较好的商务氛围，其写字楼市场的发展主要依赖于成熟的碧沙岗商圈较集中的泰隆大厦、天龙大厦、长城大厦等共同组成的商务气息，支撑起西南板块的写字楼市场。裕达国
10、贸依其超前的硬件配套，作为郑州市的地标性建筑，在郑州市写字楼市场的地位无可质疑，而它难以带动起西南板块落后的写字楼市场。 再者，零星分布的布瑞克大厦，还有新兴的凯旋门等，都是以中小企业办公为主，形不成大的商务规模。在老工业基地改造，城市规划的政策影响下，西南区的居住、休闲功能增强，写字楼市场功能将会进一步弱化。 5、板块典型个案 帝湖花园 总规划用地3110亩，总建筑面积205万平方米，总体开发周期约10年。组团式开发是一大特点。 核心配套:幼儿园、小学、73中学北京阜外心脑血管医院天津家世界欧洲风情街威尼斯北街工人路商业街项目一、二期已经入 住，现在销售的是三期帝湖王府。 帝湖王府由8栋26
11、33层的高层住宅、商务会所及地下车库组成，总建筑面积40万平方米，住宅建筑面积32万平方米，3277套。其形态布局上采用半开放式，南面临水，单体错落排列，中间楼宇采用转向错位,增加楼间空隙并和南北楼宇围合成院落。 项目在区域不被看好的02年入市，经过几年的开发，以320亩湖景为主要卖点，以“回家是度假的开始”为推广语，敲开了市场的大门，价格节节攀升，口碑良好，已经成为郑州市的名盘。现在销售的三期为8栋高层，体量大，销售难度无形中加大。 亚星盛世家园 项目占地386亩,建筑面积53万，位于嵩山路与长江路交叉口，以矩阵式布局，多层为主，小区中心三栋高层住宅，另外还有规划的临嵩山路高层，其余均为多层
12、。项目占地386亩,建筑面积53万。项目与其西面的帝湖花园共同支撑起了西南房地产市场，有效提升了区域价值。项目分六期开发，一二三期已入住，四期五期已经交房，六期正在销售中。 2003年7月，亚星盛世家园入市。亚星盛世家园在2003年2005年两年多时间里，共完成建筑面积30余万平方米。项目以园林景观制胜，中心景观结合局部水景，塑造了郑州市园林景观名盘。 长城康桥华城 项目规划总用地53844.368平方米，总建筑面积318855平方米。涵盖商业、酒店、写字楼、高层住宅等物业类型。开发顺序为一期四栋高层住宅和一栋小户型公寓，二期为三栋高层公寓，三期为近邻大学路的写字楼和商业。 项目运用设计手法强
13、调空间的引导、渗透，将传统的街铺转变成高时尚的多维立体街区。 项目规划有1.2万的中心绿地、水系等景观元素。 在运作长城康桥华城项目时，新长城公司选择了可利尔品牌顾问机构，可利尔为这个建筑综合体项目借鉴北京以前的成功经验推出了“街区”概念，获得了成功。 6、土地市场 房地产市场发展的明显趋势特征是对土地资源、金融资源的依赖性，这一特殊性决定了房地产市场发展需要有足够的土地资源来支撑，土地资源的基础性特点无可动摇。 在国家土地政策日益严格的情况下，西南板块丰富的土地资源是其一大优势。一方面，国有老厂的外迁给市场提供了大量的土地资源，有利于房地产的发展；另一方面，原来板块内的缓慢的城中村改造，在郑
14、州市“一体两翼”思路的引导及土地资源的稀缺与珍贵下，城中村改造加快，其土地也快速的流向市场。 西南板块的土地释放量远远高于其它板块，以下是近期推出宗地情况表。 三、 区域分析及发展前景 1、区域发展SWOT分析 StrongWeakness内外交通便利产业基础条件良好宜居环境的普遍认可老工业的外迁，土地资源丰富传统工业的落后状态居民收入水平偏低，购买力不足板块内原有建筑的落后，形象不足市民对西区落后状态认识的惯性OpportunityThreaten西区改造的有利政策导向大郑州西部各组团的有力支撑土地政策的严厉，征用农用土地难度加大市中心土地的稀缺，北区地产的高原效应，郑东的超高房价西北板块土
15、地资源丰富，受到西北板块的竞争非城市重点发展区域，城市发展重心继续东移2区域未来发展预测 西南板块板域跨度较大，北到陇海铁路与西北板块相邻，与其有很大的相似性，都具有丰富的土地资源，且在城市规划上有以居住为主，未来的激烈竞争在所难免，但是西南板块的环境、交通等有利因素是西北板块所不具有的，市场成熟度上也占近优势。东面与商业板块和陇海板块相邻，市场成熟度是板块内最好的，在未来的发展中商业地产会占到一定的比例。南面不是西南板块的发展方向，市场发展很可能止步于长江路附近。由于受到西部郑洛工业走廊的影响，西部将会有很大的发展空间，现在已有多个项目越过西三环，郑州市一中新区的位置也是一个很好的信号。房地产市场的发展有很强的政策性，西南板块的发展前景受规划的影响，居住生活区是板块发展的方向。优越的环境资源，丰富的土地资源，加之政策的引导，地产开发商的
