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1、2005年龙岗、宝安房地产市场对比分析报告 根据国土局最新的资料，我们结合2004年的市场情况，并以深圳为参照对象，对2005年龙岗、宝安房地产市场做出简要对比分析，从中归纳龙岗、宝安房地产发展的对比特征，以及近两年的发展规律。 一、商品房批准预售套数、面积对比分析1、商品房批准预售套数、面积对比从批准预售情况统计来看，龙岗区2005年共批准预售商品房套数23500套，占全市的24.5%，比2004年批准预售的28603套下降了17.8% ；宝安区共批准预售商品房套数29087套，占全市的30.3%，比2004年批准预售的20068套上升了44.9% ；深圳共批准预售商品房套数95908套，比
2、2004年批准预售的108107套下降了11.3%。从批准预售面积统计来看，龙岗区2005年共批准预售商品房面积204.1万平方米，占全市的22.8%，比2004年批准预售的216.6万平方米下降了5.8% ；宝安区共批准预售商品房面积285.7平方米，占全市的31.9%，比2004年批准预售的198.7万平方米上升了43.8% ；深圳共批准预售商品房面积894.3万平方米，比2004年批准预售的956万平方米下降了6.5%。龙岗、宝安商品房批准预售占全市的比例一半以上，关外仍是深圳房地产发展的重头戏，2005年龙岗商品房批准预售比2004年略有下降，而宝安则大幅上升，整个深圳则略有下降。2、
3、商品住宅批准预售套数、面积对比从商品住宅批准预售套数看，龙岗区2005年商品住宅批准预售套数17995，占全市的22.9%，与2004年的17667套基本持平；宝安区商品住宅批准预售套数24952，占全市的31.8%，比2004年的16782套增长了48.7%；深圳共批准预售住宅套数78412套，比2004年批准预售的88143套下降了11%。 从商品住宅批准预售面积看，龙岗区2005年商品住宅批准预售面积171.84万平方米，占全市的24.1%，比2004年的163万平方米增长了5.4%；宝安区商品住宅批准预售面积240.38万平方米，占全市的33.8%，比2004年的173.35万平方米增
4、长了38.7%；深圳共批准预售住宅面积711.58万平方米，比2004年批准预售的799.19万平方米减少了11%。在住宅方面，2005年龙岗、宝安批准预售占了深圳大半江山，两者批准预售套数占了54.7%，批准预售面积占了57.9%，龙岗比上年略有上升，宝安则大幅上升，整个深圳则略有下降。3、商铺批准预售套数、面积对比从商铺批准预售套数看，龙岗区2005年商铺批准预售套数2399套，占全市的35.5%，比2004年的9174套减少了73.9%；宝安区商铺批准预售套数3330套，占全市的49.3%，比2004年的3078套增长8.2%；深圳共批准预售商铺套数6752套，比2004年批准预售的14
5、954套减少了54.8%。从商铺批准预售面积看，龙岗区2005年商铺批准预售面积15.34万平方米，占全市的31.9%，比2004年的32.23万平方米减少了52.4 %；宝安区商铺批准预售面积20.12，占全市的41.9%，比2004年的18.64万平方米增长了7.9%；深圳共批准预售商铺面积48.02万平方米 ，比2004年批准预售的78.08万平方米减少了38.5%。在商铺批准预售方面，龙岗、深圳呈现出大幅下降趋势，而深圳的大幅下降与龙岗的大幅下降有直接关系，2005年龙岗商铺批准预售面积比上年减少一半以上，批准预售套数甚至减少七层，宝安相对平稳，略有增长。4、办公楼批准预售套数、面积对
6、比从办公楼批准预售套数看，龙岗区2005年办公楼批准预售153套，占全市的6.7%，而2004年龙岗区办公楼仅批准预售10套 ；宝安区2005年办公楼没有批准预售项目，2004年仅批准预售11套；深圳共批准预售办公楼2279套，比2004年批准预售的1342套增长了69.8%。从办公楼批准预售面积看，龙岗区2005年办公楼批准预售面积15077.33平方米，仅占全市的3.8%，比2004年批准预售13228.97平方米增长了14%；宝安区2005年办公楼没有批准预售项目，2004年仅批准预售3094.35平方米；深圳共批准预售办公楼400174.89平方米，比2004年批准预售的300971.
7、55平方米增长了33 %。办公楼方面，龙岗、宝安在全市的比重都不高，龙岗2005年仅批准预售约1.5万平方米面积，宝安则为0，深圳批准预售办公楼约40万平方米，比上年提高3层。5、龙岗、宝安批准预售套数、面积对比图2005年龙岗、宝安批准预售套数对比图2005年龙岗、宝安批准预售面积对比图 二、商品住宅销售情况对比分析1、销售套数对比 2005年龙岗区商品住宅共销售19375套，其中144平米以下17749套，占了绝大部分比例，144平米以上仅1626套。宝安区共销售26827套，其中144平米以下23933套，占了绝大部分比例，144平米以上仅有2894套。深圳共销售100024套，其中14
8、4平米以下88632套，占了绝大部分比例，144平米以上有11392套。2005年龙岗区商品住宅销售套数占深圳市的19.4%，144平米以下住宅套数对比，龙岗区占深圳市的20%，144平米以上住宅套数对比，龙岗区占深圳市的14.3%。宝安区商品住宅销售套数占深圳市的26.8%，144平米以下住宅套数对比，宝安区占深圳市的27%，144平米以上住宅套数对比，宝安区占深圳市的25.4%。与宝安相比，宝安销售套数明显高于龙岗，龙岗在销售总套数、144平米以下套数、144平米以上套数上分别仅有宝安的72.2%、74.2%、56.2%。而与2004年相比，龙岗区销售套数比2004年的15120套增长了2
9、8.1%，144平米以下套数比上年的14468套增长了22.7%，144平米以上套数比上年的652套增长了149%。宝安区销售套数比2004年的16835套增长了59.4%，144平米以下套数比上年的15088套增长了58.6%，144平米以上套数比上年的1747套增长了65.7%。宝安增幅明显高于龙岗，龙岗则在144平米以上套数翻倍增长，强于宝安。深圳销售总套数比2004年的87655套增长了14.1%，144平米以下套数比上年的79109套增长了12%，144平米以上套数比上年的8546套增长了33.3%。2、销售面积对比 2005年龙岗区商品住宅共销售182.5万平米，其中144平米以下
10、153万平米，144平米以上仅29.5万平米。宝安区共销售266.2万平米，其中144平米以下216.2万平米，144平米以上仅有50万平米。深圳共销售901.1万平米，其中144平米以下690.6万平米， 144平米以上有210.6万平米。2005年龙岗区商品住宅销售面积占深圳市的20.3%，144平米以下住宅面积对比，龙岗区占深圳市的22.2%，144平米以上住宅面积对比，龙岗区占深圳市的14%。宝安区商品住宅销售面积占深圳市的29.5%，144平米以下住宅面积对比，宝安区占深圳市的31.3%，144平米以上住宅面积对比，宝安区占深圳市的23.7%。与宝安相比，宝安销售面积明显高于龙岗，龙
11、岗在销售总面积、144平米以下面积、144平米以上面积上分别仅有宝安的68.6%、70.8%、59%。而与2004年相比，龙岗区销售面积比2004年的137.6万平米增长了32.6%，144平米以下面积比上年的124.9万平米增长了22.5%，144平米以上面积比上年的12.7万平米增长了132.3%。宝安区销售面积比2004年的167.8万平米增长了58.6%，144平米以下面积比上年的137.7万平米增长了57%，144平米以上面积比上年的30.1万平米增长了66%。深圳销售总面积比2004年的802.6万平米增长了12.3%，144平米以下面积比上年的644.7万平米增长了7.1%，14
12、4平米以上套数比上年的8546套增长了3.3%。3、销售均价对比按建筑面积均价分析，2005年龙岗区住宅均价5288元/平米，其中144平米以下的均价4851元/平米，144平米以上的均价7554元/平米。宝安区2005年住宅均价5386元/平米，其中144平米以下的均价5071元/平米，144平米以上的均价6748元/平米。深圳2005年住宅均价7040元/平米，其中144平米以下的均价6197元/平米，144平米以上的均价9806元/平米。2005年住宅均价变化最大的莫过于全市房价的大幅上升，全市均价已突破7000元/平米大关，144平米以上面积则达到9806元/平米。2005年是深圳豪宅
13、比较集中释放的一年，住宅价格有明显的上扬。龙岗区与宝安区住宅均价接近，但龙岗在144平米以上的住宅均价超过宝安800元，明显高于宝安。与2004年对比，龙岗区住宅均价比上年的4153元/平米增长了27.3%，144平米以下均价比上年的3892元/平米增长了24.6%，144平米以上均价比上年的6715元/平米增长了12.5%。宝安区住宅均价比上年的4190元/平米增长了28.5%，144平米以下均价比上年的4008元/平米增长了26.5%，144平米以上均价比上年的5022元/平米增长了34.3%，增幅迅速。深圳住宅均价比上年的5998元/平米增长了17.4%，144平米以下均价比上年的556
14、0/平米增长了11.5%，144平米以上均价比上年的7783/平米增长了26%。4.销售金额对比5、销售平均面积对比从销售平均面积看，龙岗、宝安近两年比较接近，变化不大，2005年龙岗住宅平均面积为94平米，144平米以下平均为86平米，144平米以上平均为181平米。宝安住宅平均面积为99平米，144平米以下平均为90平米，144平米以上平均为173平米。2004年龙岗住宅平均面积为91平米，144平米以下平均为86平米，144平米以上平均为195平米。宝安住宅平均面积为99.7平米，144平米以下平均为91平米，144平米以上平均为173平米。三、龙岗、宝安、深圳不同价位住宅比较1、龙岗表
15、中可以看出，2005年龙岗住宅价位在4000元到6000元之间的比例明显偏高，其均价为4851元/平米，平均面积为90平米，其套数占12627套，占龙岗总套数的65.17%，其建筑面积在114万平米，占龙岗总建筑面积的62.45%，其销售金额为55.3亿元，占龙岗总销售金额的57.33%。而龙岗住宅价位在10000元以上的住宅比例不高,其均价为15649元/平米，平均面积为157平米，其套数占399套，占龙岗总套数的2.06%，其建筑面积在6.3万平米，占龙岗总建筑面积的3.43%，其销售金额为9.79亿元，占龙岗住宅总销售金额的10.15%。除此之外，龙岗住宅价位在6000元到8000元的有1518套，价位在8000元至10000元的有492套，它们的比例不高，而价位在4000元以下的住宅有4339套，占龙岗总套数的22.4%。2、宝安表中可以看出,2005年宝安住宅价位在4000元到6000元之间的比例偏高,其均价为5071元/平米，高出龙岗，平均面积为95平米,其套数占20015套,占宝安总套数的74.6%，其建筑面积在191万平米，占宝安总建筑面积的71.82%，其销售金额为96.98亿元，占宝安总销售金额的67.63%。而宝安住宅价位在10000元以上的住宅比例不高
