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1、 广州房地产市场年报 2019年1月中国房地产指数系统中国指数研究院广州分院China Index AcademyContents目录广州土地市场运行情况广州商品房市场运行情况本土品牌房企动态分析2019年市场展望12345政策环境分析01政策环境分析中央定调：遏制房价上涨，引导预期回归理性! 2018年，中央多次表态，强调楼市调控不放松，坚决遏制房价上涨；同时，加大房地产市场监管力度，完善房地产市场监管体系2018.3月!强调“房子是用来住的、不是用来炒的” 定位!落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展图：2018年中央关于房地产调控的表态2018
2、.4.23中央政治局会 2018.5 住建部约谈地方、议；住建部约谈 重申调控!中央政治局会议：推动信 !第二次约谈：成都、太原贷、股市、债市、汇市、 政府负责同志，强调要坚楼市健康发展，及时跟进 持房地产市场调控目标不监督，消除隐患 动摇、力度不放松!第一次约谈：10个城市政 !重申调控：坚持调控目标府负责同志 不动摇、力度不放松2018.7.31中央政治局会议!坚决遏制房价上涨! 强调稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期2018.8 住建部座谈会；第三次约谈!住建部工作座谈会：坚决遏制投机炒房。对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责!第三次约谈：海口、三亚、烟台、
3、宜昌、扬州五市主要负责人，要求严厉打击投机炒作，坚决遏制房价上涨2018.10 住建部发布通报；新华社重申定调!住建部发布关于巡视整改进展情况的通报：坚决落实坚持“房子是用来住的， 不是用来炒的” 定位 !新华社：中央遏制房价上涨的决心不会改变2018.12 中央经济工作会议；住建部工作会议!中央经济工作会议：构建房地产市场健康发展长效机制，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系!住建部工作会议：坚持定位；坚持因城施策、分类指导；继续保持调控政策的连续性稳定性数据来源：中国指数研究院整理地方政策：继续因城施策，保障市场
4、平稳运行! 2018年，各地继续坚持因城施策、精准施策，强化地方调控主体责任，保障房地产市场平稳运行。! 限购、限贷、限价及限售仍是2018年楼市调控主要手段。全年约有30个城市出台或升级限售政策，约22个城市出台或升级限购政策，海南全岛限购限售。2018年热点城市限购限售政策相较 2017年有所减少但力度不减。! 四季度起，有部分城市根据实际情况进行政策微调。各地注重差别化调控，因城因区出台精准化调控政策。差别化调控修补人才购房政策，严防借机炒房。人才购房多地出台企业限购政策，调控及时打“补丁”。企业限购多地出台摇号购房政策，保障新房销售公正性。 摇号购房各地公积金政策分化调整，重点保障刚性
5、住房需求。 公积金政策多地加强价格管理，严格执行商品房价格备案制度。 价格管理加强房地产市场违规行为治理。 市场监管图：各地因城施策、精准施策具体措施广州政策：部分政策微调优化，楼市趋向规范化、市场化! 由于广州自2017年“330新政”后市场得到控制，价格趋稳，2018年广州调控措施延续。在此基础上，四季度针对部分政策有所调整优化，楼市整体趋向规范化、市场化。图：2018年广州部分调控政策微调时间政策类型政策详情2018.10优化价格管理在保持调控力度不放松、保持成交价格稳定运行的前提下，对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化，严禁开发企业拆分价格报备。2018.12公积金政策调整放宽
6、异地购房提取范围，缴存人及配偶在广州无自有产权住房，在广州毗邻城市（佛山、清远、中山、东莞、惠州、韶关）购买拥有所有权的自住住房的，可以申请提取住房公积金账户内的存储余额。2018.12商服类物业微松绑出台广州市住房和城乡建设委员会关于完善商服类房地产项目销售管理的意见；2017年3月30日前（含当日）土地出让成交的（以签订土地出让合同成交确认书或经公告确认土地出让成交日为准）房地产项目，其商服类物业不再限定销售对象，个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次转让。 、广州政策：多措并举，推进住房租赁市场快速发展租赁市场建设! 原国土资源部、住房城乡建设部原则同意沈阳、南京、杭州、合肥、厦
7、门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等 11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。! 广州提出，2018年将加大住宅用地储备和出让力度，完成1.6万套保障房建设任务，提高土地出让中公租房配建比例，加大只租不售全自持商品房和轨道交通沿线租赁房用房用地供应。! 广州住房租赁行业倡议书，对租赁企、房地产中介行为；银行机构合理支持租赁企业业务等作了明确要求；租赁市场监管! 关于对新增租赁住房有关管理工作的通知（征求意见稿）向社会公开征求意见，明确自持商品房不得销售转让、押金不得超房租2倍、租赁合同不超20年、租赁企业需在官方平台注册、村集体可与企业合作出租等事项。数据来源：中国指数研究院整
8、理政策小结政策环境中指观点 全年基调保持不变，稳地价、稳房价、稳预期，房地产调控方向未发生实质性转变，对各地强调因城施策，分类指导，保持调控政策的连续性稳定性。 四季度起，部分城市进行政策微调，广州位列其中，在延续2017年调控政策的基础上，价格管理、公积金政策、商服类限购限售政策有所优化调整。 在有效供给方面，多措并举，推进住房租赁市场快速发展。 自2017年330政策出台以来，市场逐渐适应，广州成交趋于稳定，未来调控也将趋于稳定。同时广州将不断优化供应结构，拓宽供给渠道，保障有效供给，预计未来市场整体表现平稳或有小幅回升；而随着租赁市场的加快建设完善，住房租赁市场将迎来长足发展。02广州土
9、地市场运行情况土地市场年底放量激增，但整体趋冷201701-201812广州商住和商办用地供需走势201701-201812广州商住和商办用地成交价格走势!土地供应方面：全年推出商住和商办用地107宗，建设用地面积498.18万，规划建筑面积1350.07万，同比去年上升22.70%；住宅用地多采用”限价、配建、自持、摇号、限房价、限销售对象“等出让方式，条件越来越严；!土地成交方面：全年成交商住和商办用地89宗，建设用地面积421.43万，规划建筑面积1199.46万，同比去年大幅上升18.30%；全年土地市场逐渐趋冷，商办及商住地块多以底价或较低溢价率成交，成交楼面均价10982元/，同比
10、下降1.94%，其中，住宅用地楼面均价11547元/，商办用地楼面均价8234元/。商住用地占比超八成，知名房企深入布局增城!从成交土地性质来看：全年，广州商住用地成交61宗，规划建面994.93万，占比82.95%；商办用地成交28宗，规划建筑面积204.52万，占比17.05%；!从成交土地区域来看：土地出让主要集中在增城、南沙、黄埔及番禺区，其中增城包揽21宗，且均为住宅用地，吸引了华润、华发、凯德、天健兴业、方圆等知名品牌房企竞相进入，而南沙、番禺等其他热点区域亦均有成交；商办用地则主要集中在黄埔、天河、南沙等区域。商住用地吸金1149亿，大华、金科首入广州商住用地分区成交情况拿地企业
11、TOP10排行榜14559511211.9849.9164.94133.03128.48113.95190.22312.413.4338.84100.33138.41161.82187.04190.56328.37排名拿地企业 规划建筑面积 成交总价增城区（万） （亿元）南沙区1广州地铁集团 164.91211.022 保利146.52172.89白云区3 中铁106.28137.60黄埔区4 越秀69.0893.29番禺区5 华润 63.25 86.37 花都区6 碧桂园 80.25 73.08 从化区7 时代 39.20 47.04 荔湾区8 五矿 22.71 33.370 50 100 150 200 250 300 350 9 珠江实业 40.33 32.68 土地出让金(亿元) 规划建筑面积(万) 土地宗数(块) 10 金科 19.15 24.25!2018年，广州商住用地共吸金1149亿，其中增城区共成交21宗/312万，吸金328亿元，占比28.58%；!品牌房企如保利、中铁、越秀、华润、碧桂园等持续深入布局广州，其中大华集团、金科地产首入广州。商办用地吸金168亿，土地市场气氛冷淡商办用地分区成交情况土地出让金(亿
