关于监理合同成本控制工作讨论

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1、 1 / 16浅析项目工程监理合同的成本控制-上海项目成本部 黄亮近几年来，万达对监理的重视程度不断提升，服务要求和标准也不断提高。与之相对应的是，监理合同的成本在近几年过程中的也在不断提升：对比上海项目公司最近 3 年的已建、在建及拟建项目监理费用，可清晰看出这一趋势（详见表一） 。其中 2013 年度定标的金山项目监理合同，合同金额已超千万（每项目超千万的合同数量一般在 20 个左右） ，每平米指标达到 21.97元。集采协议价格的涨幅是其主因，以上海金山项目为例：原上报监理人员投入计划表确定的人员投入指标为 0.7 人/万平米*月，按 2012 集采价格水平测算，合同平米指标约为 16

2、元/m2，按 2013 年集采价格计入后，合同平米指标略超 25 元/m2。表一编号 项目 在建状态 建筑面积 （m2） 合同金额 （元） 费用指标（元/m2） 涨幅 (%)1 宝山万达 已建 298,205 2,602,980 8.73 -2 松江万达 在建 316,700 5,220,086 16.48 89%3 金山万达 拟建 457,700 10,055,858 21.97 140%监理合同的成本控制中是较易忽视的一环，但是针对上文述及的趋势和变化，项目公司成本部应采取有针对性的成本控制措施。根据集团监理合同范本 、监理合同招标流程及相关要求，并结合上海公司已完项目经验，以下分阶段阐述

3、对监理合同成本控制工作的一些想法：一、 招标阶段：1、 严控投入人数指标； 2 / 16重点关注监理人员投入计划表的编制，提前主动与工程部、集团质检部沟通，在确保满足集团要求的前提下，尽量控制总投入人月次的数量。以金山项目为例，我们最终确定的监理投入人员指标为 0.66/万平米*月，与在建的松江项目人员投入水准基本一致（详见表二） ，略低于集团质检部 0.7人/万平米*月的要求。监理投入人员指标的确定的必要条件：根据各投标单位的协议价格测算的合同金额平米指标不超 25 元/m2。 （建议：应区分当地与异地企业中标后的合同金额平米控制指标，体现差异性，确保监理人员投入计划的一致性。如当地按 20

4、 元/m2，异地按 25 元/m2）表二：项目 建筑面积（万 m2） 总投入人月次 服务期（月） 平均投入人员（人/万平米*月）松江万达 31.67 623 30 0.66金山万达 45.77 840 28 0.662、 监理单位的选择监理属集团二类标，项目公司须在品牌库中选择单位即可。但鉴于监理服务的特殊性，选择入围单位时，应重点考虑区域性，优选项目当地的供方单位。3、 熟悉监理招标相关流程，按时保质完成招标工作与一般工程类项目招标相比，监理合同的招标流程相对特殊，除正常流程外，需增加以下流程（质量管控的相关流程，流程编号以 ZG 开头）：1） ZG12.1 监理人员投入计划表报批上报时间：

5、项目公司成本部监理招标文件发出前 10 天发起流程审批人：项目公司成本副总项目公司工程副总项目公司总经理质量监管部项目经理质量监管部分管副总经理质量监管部总 3 / 16经理（抄送集团成本部分管招标副总经理）2） ZG12.2 监理单位招标文件报备上报时间：发标前 7 天发起审批人：同 ZG12.13） ZG11 监理招标技术标评审申请上报时间：项目公司成本部评标前 7 天发起流程审批人：同 ZG12.14） ZG12.3 监理单位招标结果报备上报时间：成本部定标前 3 天发起具体流程为：同 ZG12.1二、 过程实施阶段：由于目前监理招标合同价格确定模式相对固定，合同金额人员投入指标和集采协

6、议价格几乎无调整空间。在此背景下，对于监理合同，工程实施过程中的成本控制显得尤为重要。根据监理合同范本中相关条款，我们梳理汇总了与合同金额相关的条款（详见附件） ，并对应其内容，拟采取下述管理手段： 4 / 16表三：监理合同范本条款梳理相关合同条款序号 名称 条款编号 条款内容支付计算公式问题 注意事项 及建议专用条款 3.13.1.1 监理费用必须包括在各阶段所需要的增加、减少监理工程师的所有费用，也包括工程结束后的缺陷责任期的监理服务所需要的费用。3.1.2 包括必要的取样、监督各种试块地制作、送试块、试样去测试、检测的费用；超时工作、节假日加班、以及各部分的工期延长的监理服务及其他为适

7、当地完成上述监理服务范围的一切费用。3.1.3 包含执行监理工作所引起的一切费用，含监理直接成本、监理间接成本、监理税金和监理利润。包括(但不限于)监理人员工资、旅费、住宿费、往返工地现场交通费、所需外部服务支出、行政管理人员工资(如行政、管理、经销、后勤和指导人员薪金)、事假、病假和假日薪金支出、各类人员保险费支出、退休费等津贴支出、监理人监理人有关规定交缴的有关税金总额，如营业税、所得税和个人入息税等项。3.1.4 监理人员现场办公用房由委托人负责解决。合同价款中包含其他办公所需要的床、桌、椅、设备、电话、宽带、工作餐、上下班交通工具、加班餐(如有)等监理人自备的任何设备所需要的费用。3.

8、1.5 监理人需在每月下旬按合同条款作出相应付款申请，经委托人代表，即委托人审核，并经委托人最后认可后，委托人将根据审核结果如期付款，所有付款以人民币结算。专用条款 3.2/3.33.2 如发生经委托人认可的额外工作，双方协商确定报酬金额。3.3 如果委托人需要监理提供额外的监理服务，所需要的费用将根据合同附件中监理人所呈报的监理工程师月工资按照每月 30 天折合为日工资进行计算。1合同费用描述专用条款 2.22.2 监理人安排有关监理工程师常驻现场以确保对正常工作时间以外的夜间、节假日施工进行有效监理。此部分加班费用已包括在监理取费中，由监理人承担。/ /1、 “缺陷责任期”概念，根据合同协

9、议书条款， “缺陷责任期”的定义因为：本工程保修阶段（即本工程保修期开始后两年）合同有效期=监理责任期=监理服务期限定义：监理人承诺监理责任期是包含保修期间监理责任期在内，起计日期以委托人书面通知为准，结束日期以最终保修终止日期为准。监理服务期限包括：（1）自本工程施工准备阶段开始（包含前期准备阶段：地勘和设计）至整体工程综合验收备案完成；（2）本工程保修阶段（即本工程保修期开始后两年） 。监理办公室：总包合同范本通用条款第 12.1 款第 5 / 16序号 名称相关合同条款问题 注意事项 及建议条款编号 条款内容支付计算公式3 点：总承包商必须在工程现场为业主、监理单位、造价咨询单位提供办公

10、室,办公室面积不少于 500 平米，费用已包含在措施费中。2 合同支付 2.1 预付款合同协议书 2.1本合同签订并生效后 7 个工作日，监理人应按合同价款 10%的金额向委托人提交履约保函（有效期至本工程竣工验收后三个月） 。履约保函的有效期应覆盖至本工程完成竣工验收备案完成且移交业主后三个月。履约保函应符合本合同附件八所列的履约保函格式。委托人在接受履约保函且本工程开工后7 天内支付合同总价的 10%作为预付款；预付款=合同价*10%2.2进度款支付（月度款） 月进度款支付 = 月度付款-月度扣款合同协议书 2.2监理服务期间监理费按月进行支付，监理费按照合同价款扣除奖金部分*70%/监理

11、服务期月数。每月的监理费在下个月 10 日前支付。2.2.1月度付款（不含奖金） 通用条款 第 22条5、监理工作质量保证金：委托人将在每月向监理人支付监理服务费的同时，暂扣当月监理服务费金额的 10%，作为监理工作质量保证金，用于监理服务实施期及缺陷责任期由于监理人责任造成委托人损失的补偿。如未发生，委托人在工程的缺陷责任期结束后 30 天内，向监理人一次性无息返还剩余的监理工作质量保证金。月度付款（不含奖金支付）=（合同价款 - 月度奖金 - 月度项目奖金）*0.7/监理服务期月数*0.9扣除的“月度奖金”应为包含管理费、利润、规费、税金的综合价格。2.2.2 月度扣款 月度扣款 = 监理

12、人员延期到岗扣款 + 更换监理人员扣款 + 出勤考核扣款 6 / 16序号 名称相关合同条款问题 注意事项 及建议条款编号 条款内容支付计算公式2.2.2.1监理人员延期到岗扣款合同附件四：对监理人的约束、考核和奖惩5、若监理人不能按本条规定的时限投入监理人员，应承担如下责任：（1）总监理工程师延迟到岗解除合同，纳入不合格供方名单。（2）总监代表延迟到岗每周扣减监理费 1 万元（不足一周的按一周计算，下同） ，最多不超过监理合同额的 10%。（3）除总监和总监代表以外的高级监理人员和主要监理人员延迟到岗每人每周扣减监理费 5000 元，最多不超过监理合同额的 10%。（4）其他监理人员延迟到岗

13、每人每周扣减监理费2000 元，最多不超过监理合同额的 10%。（5）人员延迟到岗超过 50%的，委托人有权终止合同，监理人纳入不合格供方名单，并追究监理人其他违约责任。监理人员延期到岗扣款 = 总监代表延迟到岗周数*10000 + 高级（主要）监理人员延迟到岗累计周数*5000 + 其他监理人员延迟到岗累计周数*2000/1、延迟天数不足一周的按一周计算；2、计算延迟时间时，应根据合同附件四：对监理人的约束、考核和奖惩中对监理人员提前到岗时间要求进行计算；3、因延迟到岗扣除的费用累计不超过合同金额的30%。2.2.2.2更换监理人员扣款合同附件四：对监理人的约束、考核和奖惩4、若监理人违背本

14、条规定，应承担如下责任：若进场总监与合同中约定的不一致，监理人需承担监理合同额的 20%的违约金，且委托人有权解除合同，没收合同履约保证金，纳入不合格供方名单。（1）若合同中约定的总监代表更换的，每人次扣除监理费 10 万元。（2）若高级监理人员或主要监理人员更换的，每人次扣除监理费 5 万元。（3）未经委托人同意擅自更换监理人员的，除承担上述责任以外追加扣除监理费 5 万元。（4）除人员辞职等不可抗力原因以外，主要监理人员更换人次数量超出投标主要监理人员总人数30%的，委托人有权终止合同，并追究监理人其他违约责任。更换监理人员扣款 = 合同金额*20%（更换总监） + 100000*每人次（

15、更换总监代表） + 50000*每人次（更换高级或主要监理人员）+ 50000 （人员更换未经委托人同意）合同解读：一般监理人员在委托人同意的情况下，可以更换，不发生扣款。 7 / 16序号 名称相关合同条款问题 注意事项 及建议条款编号 条款内容支付计算公式2.2.2.3出勤考核扣款合同附件四：对监理人的约束、考核和奖惩三、关于监理人员出勤的规定1、项目监理部全体人员必须全职常驻现场，否则参照前款延迟到岗的标准承担责任。2、总监、总监代表和主要监理人员休假、病事假需向委托人书面提出申请并经委托人批准，否则应参照前款延迟到岗的标准承担责任。对总监未经批准擅离岗位的责任参照总监代表延迟到岗的责任

16、标准的 2 倍执行。同时，出现本项所述情况给委托人造成损失的，全部由监理人承担。3、总监和总监代表不得同时请假，各专业高级监理人员或主要监理人员超过 1 人的不得同时请假。4、项目监理部必须真实考勤（要求采用指纹考勤的方式进行考勤）并经总监签署，每月提交委托人备查。发现监理人弄虚作假的，每次扣减监理费 5万元。5、若根据工程实际进展情况部分监理人员不需按本合同要求的时间到岗或在岗，监理人应书面提出调整方案报委托人审批，并按委托人批复的意见执行。出勤考核扣款 = 总监代表考勤异常周数*10000*2 + 高级（主要）监理人员考勤异常累计周数*5000 + 其他监理人员考勤异常累计周数*2000 + 50000（考勤记录弄虚作假）1、如经委托人批准的请假，按合同解读不予扣除费用，是否合理？2、一般监理人员请假无需经委托人批准1、考勤异常天数不足一周的按一周计算；建议：1、经委托人批准的请假，如属偶发性的，费用可不扣除；2、一般监理人员的请假，如属偶发性的，费