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1、1,地点：中国-上海,-中南汽车港商业地产项目咨询案例,集成创新 组合聚变 书写商业地产传奇！,2,项目背景简介； 定位策略： 从整体定位畅想、一期定位到功能区划分 创新模式、组合聚变； 三大战役、百日攻坚,目 录,3,19亿元投资 881亩占地面积 65万平米超大规模,一、项目背景简介,4,项目位于江苏省南京市江宁区-中国汽车六大整车基地之一；距离南京禄口机场仅7公里。,项目整体平面图,意欲打造成为： 国际汽配/用品基地 汽车仓储物流基地 旧机动车交易基地 汽车品牌推广及汽车旅游文化基地,5,一期效果图,由于二三期尚未动工，所以本次作业主要针对一期展开。 一期规划占地313亩，总建筑面积20
2、8,639m2，39栋别墅型研发中心、780套商铺,6,项目的优劣势分析,交通便利或处于传统汽配销售区域 周边车流量充足 周边已经形成了汽配商圈氛围 租金水平不太高 商圈内人口消费能力符合定位 有影响力的销售大户进驻； ,当时，尽管中南汽车港存在一些较大的竞争优势，如：人才优势-优秀的团队；资源优势-对各资源的整合；体量与成本优势-体量大、运作成本相对低；资金优势-财力雄厚、坚实保障等等。 但也缺乏一些传统汽配市场的成功关键因素的有利条件：,虽然处于政府规划，但流量尚待时日形成，没有转化成为中南汽车港现有有利条件； 与北边新庄市场相比，汽配商圈尚未形成； 有影响力的销售大户一直是各汽配市场的一
3、块“肥肉”-是必争之户，我们必须创造差异化的优势，才能与之形成合作； 前期开业时间一拖再拖，造成负面影响 ,传统汽配市场成功的主要几个因素,中南汽车港一些有利条件的欠缺,致命的因素离市区30公里、周围虽有规划，但还是一片荒野，和南京本地的汽配市场比较，原有的定位没有丝毫优势,7,如何突围？ 整合优势资源、避开传统汽配市场的困境及项目存在的一些不利条件来实现突破？,联纵智达认为：从三个方面入手：-,1,2,3,清晰定位,创新经营模式,招商攻坚战,在制定中南汽车港整体定位的基础上，明确一期定位，并将清晰各功能区划分。,打造全新的经营模式，打破传统的汽配用品批发市场的束缚，创新经营模式，以先整合下游
4、再反吸引上游为核心。,锁定目标商户，通过新闻炒作与强势地面推广，成功完成招商目标。,8,整体定位畅想 一期定位 功能区划分,二、定位策略,9,即将中南汽车港打造成以“汽车整车展示交易、汽车主题乐园、汽车文化体验休闲中心以及众多商户”的全天候、一站式AUTO PORT！,1、中南汽车港整体定位建议,汽车港平台,全天候、一站式的AUTO PORT！,汽车国美,汽车主题乐园,汽配用品基地,国际采购中心,汽车主题旅馆,以产业链的源头消费者来撬动整个汽配产业相关利益者入驻汽车港！,10,整体定位下的部分功能例举-汽车国美,汇集百万人气，铸就常兴市场,汽车国美是一个集各大品牌于一体，全天候一站式的购车圣地
5、，为消费者提供最完善的服务，为经销商提供最完备的服务保证。 它采用“前车后零件”的全新展销方式、主题体验馆式的汽车销售模式，全方位多角度的规范服务，创新“大4S”经营模式，让顾客得到更多实惠。,，,说明牌,产品成列,形象墙,店内装饰图,展示区域,汽车的展示与销售，墙面展示该车型的配件，由场内经销商提供，每个配件旁边会说明该配件的优点，生产和销售商及摊位号。由内而外，明明白白,法拉利主题馆一楼效果图,例：法拉利主题馆销售,11,尽管中南汽车港拥有打造AUTO PORT的较大设想，但现实条件业已形成：中南汽车港除了不具备传统汽配市场一些关键成功因素的有利条件外，模拟传统汽配用品基地的建筑功能布局与
6、规划业已成形； 同时我们又不能完全受限于现实，要为未来创造和留下非常大的想象空间，要用看得见的梦想来卖现实！ 那么，基于这样的条件，如何跳出与泛滥的汽配用品城同台竞争，血拼服务的怪圈，来对中南汽车港一期进行定位？ 联纵智达认为：只有借助传统形式的载体，赋予创新的平台，通过创新经营模式的集成，实现组合聚变，即以汽配批发总站与汽车用品展示采购中心为核心、汽配阿里巴巴等为创新模式，将中南汽车港一期全力打造成汽车后市场的真正解决经营难题的第一平台，立足南京、面向华东、辐射全国！,华东汽车后市场第一站！ 华东最大的汽配用品基地！,2、中南汽车港一期定位建议,12,中南汽车港， 华东汽车后市场第一站！,1
7、3,3、中南汽车港一期功能区划建议,汽车用品华东营销总部 汽车用品及配套服务区：汽车用品国际采购中心，展示中心和综合服务楼,汽配批发总站 汽配经销商、汽配厂家,汽配硅谷,二期：汽车国美,一期整体功能区规划示意,主题馆式汽车销售区,14,三、创新模式、组合聚变,传统服务升级3.0版到6.0版 电子商务平台-虚拟与现实的有效结合 汽配硅谷-中国汽配企业做大作强的孵化基地 国际采购中心创建贸易展示交流平台 汽配保险联盟-协助畅通下游渠道 汽配黄埔军校-打造汽配人才培训中心 汽车用品华东营销总部-会员联销，以下游推上游,15,基本服务升级主要从四个方向入手：物业服务，物流服务，推广服务和配套服务。,物
8、业服务升级,物流服务升级,推广服务升级,配套服务升级,中南汽车港 传统型基本服务升级,制定中南汽车港物业运营手册，实现物业服务的标准化服务。,寻求物流合作伙伴，成立专业队伍，满足商户的双重物流需求。,推广服务延伸，变为市场服务的招商推广为帮助商户的运营推广。,从商户经营、生活等各个方面的需求入手，全面解决入驻商户的后顾之忧。,1,2,3,4,1、基础服务的升级中南汽车港如何由3.0升级到6.0？,16,例1 ：向现代卖场学习，实现中南汽车港卖场化管理。,明确的区域指示牌； 清晰的导购指引；,统一的市场宣传； 规范的信息发布；,统一的工作着装； 规范的职责要求；,商铺的陈列布置的标准化要求和规范
9、；,中南汽车港运营管理手册,物业服务1,物业服务2,物业服务3,物业服务4,中南汽车港 升级版物业服务,17,中南汽车港“阿里巴巴”创新经营平台，就是结合线下实体和线上网络，打造一个虚实结合的、集行业信息、商户推介、采购下单等功能于一体的网络平台,2、“阿里巴巴”平台-虚拟与现实有效结合,行业信息平台,中南线上平台,中南网上平台,买家采购平台,商户展示平台,行业信息平台 如果想打造真正的汽配/汽车用品网上平台，则首先必须成为“行业信息平台”，否则将不具人气。 中南线上平台 中南汽的“阿里巴巴”将承担中南汽车港对外宣传、展示的职能，同时将借助网络于商户实现在线管理和沟通的功能。 商户展示平台 该
10、平台将为每个商户提供网上虚拟贸易平台，即承担中南港经营性平台职能 买家采购平台 即实现B2B网站的功能，在线洽谈、询盘等,中南港“阿里巴巴”,18,中南汽车港“阿里巴巴”平台将汇集行业商情、网上商户、导购和查询、供应与需求等功能频道,其他服务等,网上物业服务,网上商户,供求,行业商情,导购和查询,19,“中南汽配产业科技园” 将构建集“汽配研发中心”、“汽车用品创意园”、“汽配产业孵化器”为一体的平台，打造成为中国汽配行业的“硅谷”！,汽配研发中心,依托著名整车企业（如福特、南汽）和东南大学，联合行业内诸多企业开展横向联合，创建配件研发中心，打造中国第一个“汽配硅谷”概念。,产业科技孵化器,创
11、建汽配产业信息发布、知识产权转让、企业融资等平台,汽车用品创意园,引进汽车用品设计开发、汽车装修与改装设计等机构，营造汽车爱好者的“圣地”的概念 （备选看条件合适再引进）,中南 汽配产业科技园,中南汽配产业科技园功能描述,“中南汽配产业科技园”作为中南汽车港口的特色经营内容，旨在为汽配及汽车用品行业提供创新平台，引领行业的自主开发，走科技兴业之路，同时为汽车配件及用品企业的发展与腾飞创造外部融资平台。,3、汽配硅谷-中国汽配企业做大作强的孵化基地,20,产业环境：中国汽配企业数量庞大，但企业整体研发和创新能力不足，众多企业有创新和做大的迫切愿望，需要一个“汽车硅谷”提供的全面服务平台。具备产（
12、产业化）学（学术、科技交流）研（新技术的研究和开发）销（为产品提供展示、销售的场所）、住（附设高级住宅和酒店式公寓等生活配套）的完整体系,研发方面 聚集行业内专家为你解决关键问题（而不需常年聘用） 国内外行业专家专家介绍及名录 汽车行业权威研究机构及高校介绍及名录场地 等,管理方面 联纵智达管理咨询公司采用先进的方法（平衡记分卡/六西格玛。）为你度身订制管理体系； 人力资源数据库为你输入合适高级职业经理人去冲开市场； 信息化平台i-market系统 国内外专家为你提供实效的不间断的培训培训课程简介企业贷款 风险投资 担保等,硬件方面 适合研发的悠闲场所 便于交流的会议中心 人性化的生活空间 无
13、处不通的宽带网络 机场车站的专车往返 24小时转业军人组成的保安队伍 汽车主体的特色餐馆，引发灵感 配套的实验场地,人才方面 行业内资深人士都是你的贴身顾问汪立平先生，*先生等行业内公认高手 工艺技术上，我们成立专家技术联盟及人才数据库和CALL CETER,随时为入驻企业提供快速服务 人才培养基地，为商家定向培养专有中级人才,中国汽配硅谷,汽配硅谷 孵化器,营销方面 国内著名营销咨询机构联纵智达帮你打造完整营销体系，构建全面市场竞争能力；联纵简介及案 行业协会支持全国工商联汽摩配用品商会/中国汽车工业协会/贸促会。 全球采购中心国外采购商代表处/采购会 全年不断的展销会、洽谈会展会介绍和08
14、年排期（国内/国外引进） 供需见面会例 富于前瞻性的连锁店营销体系建立，帮助园区企业打通国内市场展示未来蓝图及细案，证明已经充足准备。,资金方面 与福特、南汽共同成立的风险基金支持园区的企业 良好行业资源促进汽配企业间的联合、重组 专门的服务中心指导企业的融资 著名风险投资机构在此设立办事机构 协助申请政府科研基金,21,中南汽配产业科技园构成说明,作为经营服务提供性单位，中南汽车港口只提供平台和经营服务，而不参与实际的运作，因此在汽配产业科技园项目上也同样如此，中南汽配产业科技园将立足提供平台服务和整体平台运作，而中南汽车港将享有由此而对“中南汽车港”品牌及地产升值所带来的收益。,中南汽配产
15、业科技园,汽车相关研究机构,整车企业（地产福特、南汽）,为生产企业生产研发及发展服务的相关机构,美国硅谷的形成，与斯坦福大学以及加州大学伯克利分校位于硅谷内、并为当地企业提供了相当多的人才是分不开的！因此，中南汽配产业科技园也将与东南大学展开合作，同时依托福特及南汽、联合全国有实力的汽车零配件企业，共同打造中国汽车配件的硅谷！,22,4、国际采购中心-创建贸易交流展示平台,职能,国内外信息交流,国内外贸易商务服务功能,全球采购培训与宣传中心,汽车用品国际认证,国内外会展功能,国内外采购交易,中国汽车工业进出口公司进驻中南汽车港，联合搭建用品国际采购平台，将立足于国内市场，将承担国际汽车用品采购中心的6项职能,中南国际采购中心六大功能,23,中南国际采购中心为中南入驻商会、厂家、贸易公司、采购机构将提供贯穿全程的“泛一站式”服务,国际采购中心服务职能,经贸委、海关； 质量监督检验等服务； 银行； 工商税务； 中介咨询； 人才培训 物流联运；,专职的翻译队伍负责将入驻企业的资料翻译成各主要国家语言 编制汇总目录版企业集并统一邮寄给国外相关机构 将入驻企业以各种语言通过互联网发布到各个国家的行业网站 负责搜集各国行业网站相关产品的采购信息，并进行初步洽谈和筛选，定向发布给入驻会员企业 联络外资驻中国办事处到中南采购中心参观，向有意向的外商推荐国内生
