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1、逐条解读最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释【最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释最高人民法院(2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过)法释7号中华人民共和国最高人民法院公告最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。二九年五月十四日为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据中华人民共和国物权法等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。第一条
2、依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。解读：本条扩大了业主范围。业主逐渐从经济学概念演化为法律概念，并在物业管理中被广泛地使用。物业管理条例第六条第一款规定“房屋的所有权人为业主。”实践中认定“业主”往往是指“房屋的所有权人”，而“房屋所有权人”一般又以物权登记的人为准(不排除尚未经不动产登记取得所有权，主要为物权法第二章第三节规定的情形)，因此，现实中对“业主”的概念理解是狭义的理解，未包括
3、“准业主”(严格讲是可以认定为业主的人)。为了避免影响“准业主”的业主权，本条明确将业主的范畴，进一步扩大了业主的范围。物权法第二章第三节规定可认定为业主的情形有如下几种：1)因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等取得所有权的人;2)因继承或者受遗赠取得物权的人; 3)因合法建造、拆除房屋等事实行为设立并取得物权的人;4)基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分但尚未依法办理所有权登记的人(“合法占有”应理解为“交付”，不见得就得住进去，此种情形下迟延取得产权证的，不影响购房人的业主权)。实践中，其实已经将上述范围内的人作为实际上的业主了，本条归
4、拢并更加明确了一下。注意：取得建筑物专有部分所有权的人，就可以成为业主，哪怕买了一平方米的专有部分，其都可以成为业主。购买了建筑区划内的车位、车库也即为本小区的业主。第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：(一)具有构造上的独立性，能够明确区分;(二)具有利用上的独立性，可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。解读：物权法第七十条规定：“业主对建筑物内的住
5、宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”物权法第70 条前段仅规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，并未对专有部分与共有部分之间的界限范围具体规定。确定专有部分应当同时符合以下条件：(1)构造上的独立性。 即“物理上之独立性”，系指建筑物经区分之特定部分，以墙壁、楼板等建筑构造与建筑物之其它部分隔离，达适合为物之支配程度，客观上足以明确划分其范围;(2) 使用上的独立性：即“功能上之独立性” 建筑物经区分后, 该部分必须可作为一个建筑物单独使用,与一般建筑物相同,需有独立之经济效用始可;3) 单独为所有权标的的登记：即“权属上
6、之可登记性”依物权法规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应依法律规定登记，于登记日，始发生效力, 并自记载于不动产登记簿时发生效力，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。可被认定为专有部分的车位、摊位等特定空间以及规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，可以由开发商出卖或出租等(即便不能登记)。专有部分的认定条件：1)构造独立。能明确区分;2)利用独立，可排他使用;3)可以登记为特定业主的所有权客体(不排除小范围内的共同共有情形)。虽然如此规定，恐怕实践中仍然很难认定。整栋建筑物当然可以成为专有部分，而且往往最容易认定是否属于专有部分。第三条 除法
7、律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分;(二)其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。解读：共有部分的认定：1)法律行政法规规定属于共有部分的;2)基本结构部分：基础、承重结构、外墙、屋顶等;3)公共通行部分：通道、楼梯、大堂等;4)
8、公用附属设施、设备：消防、公共照明等;5)结构部分：避难层、设备层或者设备间等;6)不属于专有也不属于其他主体所有的场所和设施等。建筑区划内的土地，一般依法由业主共同享有建设用地使用权(按份共有)，有除外情形的不算(建筑区划内并非“非专有部分即为共有部分”：属于业主专有的整栋建筑物的规划占地城镇公共道路、绿地占地)。第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。解读：很特殊的规定，即如何认定无偿对共有部分(屋顶、业主专有部分对应的外墙面以及其他共有部
9、分)的使用时正当的，前提是：1)基于专有部分特定使用功能的合理需要，外墙面安装空调、字号牌匾;2)不违反法律、法规和管理规约;3)不损害他人合法权益。第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。解读：物权法第七十四条第一款和第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”这一
10、规定主要是针对开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放现象而对车位、车库的流转所作的必要的限制，体现了对房地产市场(车位紧俏、停车难)的干预。理论上车位、车库本身是小区的重要辅助配套设施，在功能上应以满足本小区业主需要有前提。怎样才算是“首先满足业主需要”?开发商不首先满足业主的需要而将建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库出卖给业主之外的第三人，其效力如何认定?此条在在性质上属于效力性强制性规定，违反了该规定而订立的合同无效或者说是可撤销的?满足业主的“现实需要”还是“潜在需要”?还有很多问题不明确。如何理解“首先满足”，争议很多，有人认为是指车位、车库应当首先出租或出售给业主，而不能高价
11、出租或出售给业主以外的第三人，如业主有能力购买，则应予以出售;如业主没有能力购买，则应出租。也有观点认为，开发商或者其他产权人出售、出租车位、车库时，应通知业主，在同等条件下，业主优于本小区之外的人购买或承租。还有观点认为：在同等条件下，应当优先考虑由区有所有建筑小区的业主享有该停车位或者车库的使用权”。既然物权法第七十四条已明确了车位、车库的初始权利承认为开发商，那么，也不应任意限制开发商的车位、车库的所有权的正当处分权。按照解释的意思，“应当首先满足业主的需要”理解为1)按照配置比例满足，开发商对于超出比例的可不予以满足，对外处置;2)满足的方式可以灵活，包括售、租、赠等，可以混合使用各种
12、满足方式。说实在的，仍不明确，解释还是需要“解释”。第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。解读： 物权法第七十四条第一款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”解释进一步说明业主共有车库的认定条件，即“建筑区划内规划车位之外的占道或增设的车位”均应认定为共有车位。作为开发商应注意此类车位无法销售或者转让或者附赠，此类车位只能由物业服务企业提供停车物业服务。开发商在建筑区划内规划车位之外的占道或增设的车位，属于“改变共有部分的用途”的行为，应当在销售商品房时取得全部业主
13、的同意，或者履行物权法第七十六条规定的程序。第七条 改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第(七)项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。解读：补充明确由业主共同决定的“其他重大事项”的范围。物权法第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：1)制定和修改业主大会议事规则;2)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员; 4)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人; 5)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;6)改建、重建建筑物及其
14、附属设施;7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”包括改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，尤其注意“业主大会依法决定或者管理规约依法确定应当共同决定的事项”也属此范围。另外，管理规约的作用很大，各方面要重视。建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向
15、物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。(物业管理条例第二十二条、第二十三条)第八条 物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：(一)专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算;(二)建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。解读：物权法第七十六条第二款规定“决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”物权法第八十条规定“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”物权法规定了业主共同决定的事项和新的表决规则。业主大会表决采取“专有部分面积”+“业主人数”的双重计算规则，由于原规定对于如何确定“专有部分面积”和“业主人数”未明确，此前，有的地方也做了一些规定，如上海规定：业主人数按产权证书数量计算人数，并规定“建筑物总面积”为所有业主
