[理学]商业和服务业区位论

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1、第四章 商业和服务业区位论,第一节 克里期泰勒的中心地理论 第二节 零售业区位论 第三节 服务业区位论,第一节 克里期泰勒的中心地理论,一、中心地理论形成的背景 二、基本概念 三、中心地三原则与中心地系统的空间模型 四、克里斯泰勒中心地理论的意义和存在的问题,一、背景,克里斯塔勒（Walter Christaller）：德国南部的中心地（1933年）,地理学主要用描述方法研究城市区位、形态、经济特征等外部表现。克氏把地理学的空间观点和经济学的价值观点结合起来，探索城市的数量、规模和分布的规律性。以抽象演绎的方法创立了主要根据城市向它周围的腹地所提供的服务来解释城市体系空间结构的理论。,克里斯泰

2、勒,二、基本概念,1.中心地 2.中心地的中心性 （Centrality） 3.货物的服务范围 4.中心地的等级,（二）有关基本概念,1.中心地、中心商品、中心地职能 中心商品（含服务） -在少数的地点（中心地）生产、供给，而在多数的地点消费的商品。 中心地职能-供给中心商品的职能。 中心地-供给中心商品职能（中心地职能）的布局场所。,2. 中心性,概念：中心性是指就中心地的周围地区而言，中心地的相对重要性。它也可理解为中心地发挥中心职能的程度。 测度：中心性一般可用下式表示： C = B1B2 式中：C中心地的中心性； B1中心地供给中心商品的量； B2中心地供给中心地自身的中心商品的数量。

3、,3.货物的服务范围,商品服务范围（上限与下限） 上限是由对中心商品的需求所限定的，为中心地的某种中心商品能够到达消费者手中的空间边界。 下限是由中心商品的供给所规定的边界。中心地为供给某种中心商品而必须达到的该商品的最小限度的需要量，也称门槛人口或最小经济许可空间。,特别提示： 当商品服务距离大于商品服务上限时，商品服务可能超越自身职能； 当服务距离等于服务下限时，企业获取正常利润； 当服务距离小于服务下限时，商品不可能以正常方式提供。,4、中心地等级,取决于供给中心商品和服务等级的高低。 中心地等级与中心职能是相互对应的，中心地等级与其分布数量呈反比例关系，而且只能向下兼容的。,（1）中心

4、地等级划分及特征 （2）不同等级中心地之间的关系,13,中心地等级结构与中心职能的普遍性特点有： 中心地等级越高，它提供的中心职能越多，人口也越多；反之中心地的等级越低，提供的中心职能越少，人口也越少。 高级的中心地不仅有低级中心地所具有的职能，而且具有低级中心地所没有的较高级的职能，这些新增加的职能有较高的门槛值和较大的服务范围。 中心地的级别越高，数量越少，彼此间距就越远，它的服务范围也就趣大。反之，越是低级的中心地，数量越多，相互间隔越近，服务的地域也越小。,三、中心地三原则与中心地系统的空间模型,（一）假设条件 1、孤立平原的地表是个“理想地表”； 2、人口均匀地分布，且居民的收入和需

5、求以及消费方式都相同。企业可自由布局。 3、生产与消费均为“经济人”行为； 4、消费者均为就近消费原则； 5、相同商品与服务的价格在任何中心地相同，且消费价格等于销售价格与交通费之和。从而，中心地职能在同一中心地集聚。,（二）满足六边形空间结构的原则 1、各级中心地服务必须达到其门槛值，以使商人有利可图（面积最大原则）； 2、中心地区域所有消费者都应得到每种商品或服务的提供（弥合原则）。,这种情形是否最完美呢？,满足原则1，则构成农村聚落的三角形格网，而中心地的等位圈是相切的，可有部分区域得不到供给；如是同时满足原则2，则构成中心地（市场区域）呈六边形格网。,中心地空间结构的发展与演变,小知识

6、：至于为何选择六边形结构，据说克氏曾经考察过蜂窝的结构，事实上，只有六边形结构才能更好的满足两个原则。,（三）三种中心地等级体系 1、市场原则下的中心地系统（K=3系统）,图4.3 市场原则下的中心地系统的形成,你能用此图说明K=3系统有什么特点吗？,市场最优原则,各等级中心地的市场区域数为：1、3、9、27、81、 为K=3的中心地系统 各等级中心地的数量是：1、2、6、18、54、,（1）基本原则：每一个次一级中心地位于三个较高一级中心地形成的三角形中央，有利于与较高一级中心地展开错位竞争。显然， （2）中心地等级体系为1，2，6，18，54，。即从区域内次级中心地开始，中心地的数量关系为

7、低级中心地数量为其上一级中心地的3倍。 （3）中心地市场区体系为1，3，9，27，81,。从这一数字排列关系可看出，是按3的倍数在变化。,（4）应用：由于次一级中心地位于较高一级中心市场区的顶点上，而不在两个较高等级中心地的连结通道上，因而效率并不高。适用于市场发育初期。,（5）特点： 中心地具有等级性，且各级的中心地与中心职能相对应。 中心地按照一定的规则分布，一般是三个中心地构成的三角形的重心是低一级中心地布局的区位点。 各等级间的中心地数量、距离和市场区域面积呈几何数变化。,2、交通原则中心地系统（K=4系统） 1）特点 各个中心地布局在两个比自己高一级的中心地的交通线的中点。因此，如果

8、同一级的中心地间铺设一条交通线，那么在这条交通线上布局着比它等级低的所有中心地。,图4.5 交通原则下的中心地系统,交通最优原则,各等级中心地的市场区域数：1，4，16，64，256 为K=4的中心地系统 各等级中心地的数量：1，3，12，48，192,2）中心地等级体系为：1，3，12，48，192，。中心地的数量关系为低级中心地数量为其上一级中心地的4倍。 3）中心地市场区体系为1，4，16，64，256，。从这一数字排列关系可看出，是按4的倍数在变化。 4）应用：该系统是被认为效率最高的一种，适合于交通大发展时期、新开发地区、交通过境和聚落呈线状分布的区域，特别是高等级中心的布局。,3、

9、行政原则中心地系统（K=7系统） 1）特点 在行政原则基础上形成的中心地系统中，低级中心地从属于一个高级中心地。原因是在行政区域划分时，尽量不把低级行政区域分割开，使它完整地属于一个高级行政区域。 2）中心地等级体系为：1，6，42，294，2 058，。中心地的数量关系为低级中心地数量为其上一级中心地的7倍。 3）中心地市场区为市场区体系为：1，7，49，343，。以7的倍数增加。从这一数字排列关系可看出，是按7的倍数在变化。 4）应用：该系统是行政管理最优，而经济效率最低的一种。适用于行政统治较绝对时代、自给性强或区域与城市分离的相对封闭区域。,图4.6 行政原则下的中心地系统,中心地理论

10、的实证研究 克里斯塔勒计算了德国南部中心地的中心性。然后，根据计算结果把当时德国南部的中心地划分为7个等级(L，P，G，B，K，A，M)。 测定了各级中心地间的距离，发现最低一级的中心地(M)间的距离为7 km，高级的中心地间的距离是次一级中心地间距离的31/2倍。,德国南部 的城市、 城镇和村 庄分布,四、评价 （一）理论借鉴 () 引入演绎的思维方法，研究空间法则和原理，带来地理研究思维方法大革命。 () 该理论是城市地理学和商业地理学的理论基础。如城市等级划分、中心地影响（市场）区域、中心地之间的关系、中心地地位和规模及空间关系及零售业区位布局等。 () 中心地理论是区域经济学研究的理论

11、基础之一。,（二）理论的不足 1、只重视商品供给范围的上限分析，缺乏对供给下限的详细分析。 、K值在一个系统中固定不变。 、把消费者看作 “经济人”，认为其首先是利用离自己最近的中心地。 、忽视了集聚利益。 、没有研究商品需求增加、交通发展和人口移动带来的中心地系统的变化。,第二节 零售业区位论,零售业由于直接接触消费者，要求其区位布局的核心思想为接近消费者。,一、零售业布局的影响因素 （1）消费市场状况 市场区域大小、消费者数量、收入贫富状况、人口构成、生活方式。零售业区位布局具有明显的消费者指向，在利润追求下考量门槛人口。,（2）购物空间临近性 空间距离、交通状况。影响消费者的空间费用、时

12、间费用。,（3）竞争环境状况 在市场区域中同行业竞争者的数量、发展水平。 （4）地价的作用 地价属于经营成本，影响收入最大化和利润。,零售业地域结构模型 （1）零售业空间类型划分 普劳德福特：中心商业区、外围商业区、主要商业街、邻近商业街、孤立商店群。,二、零售业空间模型,贝利：CBD核心商业区、通道带状商业空间、集聚专门化商业空间。,（2）中心商业区的内部结构,霍伍德、博伊斯的核心边缘模型,戴维斯的中心商业区空间融合模型,（3）零售业引力模型 赖利模型 赖利提出当AB两城市间存在一个等级相对低的C城市，两城市对C城市吸引的零售额的比率与两城市的人口成正比，与到C城市的距离比的平方成反比。 如

13、果AB两城市的规模差距太大时，对C城市的零售引力与其离两城市间的距离比的3次方成反比。,赫夫模型 鉴于大城市存在多个零售中心，消费者购买行为的空间选择具有随机性特点，提出了基于考量消费中心的规模和到消费中心的距离两因素的赫夫模型。,第七节 服务业区位论,1,服务业的类型与区位特征,一、服务业的类型与区位特征,营利服务业一般可分为三种类型 以个人和家庭为对象，提供日常服务活动的服务业 以企业或行政机关等办公机构为对象 具有办公机构性质职能的服务业,二、服务业区位选择的因素分析,区位选择一般分为以下三个层次 （一）服务企业对不同城市的选择 （二）对城市内特定区域的选择 （三）对具体区位地点的选择,

14、三、服务业区位选择的理论,（一）中心地理论 市场门槛 办公机构的区位选择 （二）集聚理论,如何选择店铺的优势区位,店铺区位的选择包括两个方面内容： 一是商圈的选择，也就是店铺所在位置大环境的确定。 二是点的选择，即门市在特定商圈的最终位置。,商圈的选择,商业店铺的选址是店铺经营成败的首要因素，它关系着商业企业未来的经济效益与发展前景。选择一处好的店址，需要耗费大量的时间与精力。繁华地段往往是商业门店较好的选择，但有时也并非都是店铺的好区位。,店铺选择上具有相对优势的区位,、同行密集的地方 、专业市场所在地 、商业活动频繁的地区 、人口密度高的地区 、交通便利或流量大的地方 、人们聚集的场所 、

15、城郊结合部,店铺的点选择,在确定了商铺的区位以后，接下来就是店址的具体位置的确定，我们在进行点位评价时，除了注意拐角、交叉路口、车站旁、旅客换乘必经之地等位置外，还应特别注意店铺的面积、形状和层高。,肯德基在中国的店址选择,肯德基在中国市场主要是运用商圈分析法进行店址选择。其选址一般有两个步骤： （一）商圈的划分和选择 、划分商圈 、选择商圈 （二）具体位置的测算与选择 、确定商圈内的聚客点 、本店聚客线路上有没有竞争者拦截,（一）商圈的划分和选择 1划分商圈,肯德基计划进入某城市，就先通过有关部门或专业调查公司收集这个地区的资料。有些资料是*的，有些资料需要花钱去买。把资料买齐了，就开始规划

16、商圈。 商圈规划采取的是记分的方法，例如，这个地区有一个大型商场，商场营业额在1000 万元算一分，5000万元算5分，有一条公交线路加多少分，有一条地铁线路加多少分。这些 分值标准是多年平均下来的一个较准确经验值。 通过打分把商圈分成好几大类，以北京为例，有市级商业型（西单、王府井等）、区级商业型、定点（目标）消费型、还有社区型、旅游型等等。,2选择商圈,即确定目前重点在哪个商圈开店，主要目标是哪些。在商圈选择的标准上，一方面要考虑餐馆自身的市场定位，另一方面要考虑商圈的稳定度和成熟度。餐馆的市场定位不同，吸引的顾客群不一样，商圈的选择也就不同。 肯德基与麦当劳市场定位相似，顾客群基本上重合，所以在商圈选择方面也是一样的。 可以看到，有些地方同一条街的两边，一边是麦当劳另一边是肯德基。 商圈的成熟度和稳定度也非常重要。比如规划局说某条路要开，在什么地方设立地址， 将来这里有可能成为成熟商圈，但肯德基一定要等到商圈成熟稳定后才进入，例如说这家