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1、XX城市展览馆物业管理投标书 目录 一、物业管理服务总体方案 . 2 第一章 物业管理与服务需求的综述 . 2 第二节 物业管理服务的总体目标及规划设想 . 2 第三节 本项目管理特点 . 4 第二章 公共秩序管理 . 5 第一节 公共秩序管理内容 . 5 二、保安员岗位职责 . 12 第三章 保洁管理方案 . 37 第五节 不锈钢的日常清洁 . 58 第七节 特殊季节、施工期的人性化保洁 . 59 一、梅雨、雪天的保洁 . 59 第十一节 会务服务 . 72 第四章 设备设施的日常维护维修管理 . 86 3、智能化技术工：年龄45周岁以下，身体健康，具有大专以上学历，一年以上楼宇智能化系统工
2、作经验，熟练操作楼宇智能化系统的安装、调试、检测、维护。. 86 第二节 设备设施服务标准及制度 . 86 五、智能化技术工岗位职责 . 94 第三节 工程维护人员内部考核内容、标准及方法 . 95 第四节 设备服务作业规程及服务方案 . 96 第五节 设备故障应急处理预案 . 102 二、配置工具、设备及物耗明细表 . 112 1 一、物业管理服务总体方案 第一章 物业管理与服务需求的综述 第一节 本项目概貌和服务定位 城市展览馆位于运河文化城会展中心内，分为三层，总建筑面积14600平方米，展示内容包括XX城市的历史变迁、建设成就和未来规划，是XX城市对外宣传的“金名片”和展示形象的“会客
3、厅”。 本项目服务主要包括：馆内所有地面、墙面、会议室及所有设备设施的保洁，展览馆外围地面及幕墙保洁；展览馆内全天候安全保卫、消防设施及监控（24小时），维持馆内秩序，公共设施看管；电梯、扶梯、中央空调、电力设备、水暖管道等设备设施的维护保养；亮化设施、电子显示、智能化等系统的维护；控制各类车辆出入及危险物品进入展览馆；控制馆内各类公有物品进出；负责对车辆停放进行管理和规范；对各类紧急情况进行控制和处理；协助处置发生在馆内的紧急突发事件。 XX城市城市展览馆作为展示XX城市市历史与规划建设成就和未来发展目标的窗口，是我市城市文化产业的重要组成部分。它具有公开展示、交流研究等功能，兼有教育、接待
4、、观光等服务型功能。展览馆面向的对象涵盖市民、学生、外商、外地市同行、工作人员和上级领导等不同职业、不同阶层、不同年龄的多种复杂人群。 第二节 物业管理服务的总体目标及规划设想 对于XX城市城市展览馆的物业服务工作，我们将按照招标文件中的条款做为内控标准，按照“江苏省物业管理优秀单位”标准，制定相应的实施方案并实现目标。 一、实施一体化运作，为XX城市城市展览馆建筑、设施设备、工作人员、领导及游客提供高品质的物业服务，创造一个安全、清新、舒适的展览环境。 二、严格认真推行并实施规范化服务，达到细微、周到、真诚、规范的服务要求，定期向业主和游客发放物业服务工作征询意见单，对合理的建议及时整改，
5、2 努力提高业主满意度，使物业服务综合满意率达到98%以上。 三、建立严格规范的本物业防火、浸水、治安等应急体系，定期演练，防患于未燃。 四、确保各类设备设施运行良好。设立报修、接待电话平台，配置电脑记录，为业主创立一个规范便捷、服务到位、维修服务配套的信息平台。 五、规范和完善24小时值班制度，对业主对物业服务报修、求助、建议、咨询、投诉等及时反馈，专有、保密区域计划预约处理，建立配套的回访制度和记录。 1、接到任何报修10分钟内到达现场处理（预约除外）。小修半小时内修复。有完整的报修、维修和回访记录。服务时限不得因节假日和休息时间顺延。 2、如有投诉，在8小时内答复处理。 六、日常管理服务
6、标准 1、统一着装，挂牌上岗，仪表整洁规范。 2、安保、监控、工程及设备维护工作须24小时正常运转。 3、制定物业管理与物业服务工作计划并组织实施，每月向委托方报告一次计划实施情况。 4、应符合物业管理行业相关标准。做到文明服务、优质服务。 5、有明确的值班制度和交接班制度，工作有记录。 6、制定管理处内部管理制度、考核制度和培训制度。 7、服务场所公示办事制度、办事规章、服务标准、急修服务内容、投诉渠道。服务窗口布置应人性化。 8、24小时受理业主报修。接到任何报修10分钟内到达现场处理（预约除外）。小修半小时内修复。有完整的报修、维修和回访记录。服务时限不得因节假日和休息时间顺延。 9、对
7、业主的投诉在8小时内答复处理。 10、每年二次进行满意情况普测，对测评结果分析并及时整改。 11、建立档案管理制度，建立健全物业管理档案（包括设备管理档案、业主资料档案、日常管理档案等）。 12、运用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备管理等）。 3 13、综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。 七、建立文明礼貌服务规范，坚持文明服务。接待服务坚持使用文明用语；处理事务注意礼仪礼节，尊重业主；报修维修注意环境文明，和谐公共服务关系。 八、确保卫生状况良好，垃圾日产日清，定期进行消杀，绿化环境洁净、舒适、宜人。 第三节 本项目管理特点 通过实地考察和认真细致的研究，参照我们数年来对各种
8、物业管理的经验，从优秀物业管理的角度出发，针对本项目提供了诸多个性的服务内容，以期紧密贴合规划展览馆的高端需求，编制了本服务方案。整体服务方案概述如下： 一、整体服务思路：“一个中心、两个基本点”。 一个中心：所有服务工作紧紧围绕展览馆这个中心。 两个基本点：以强力保障和优化形象为基本点。 二、四项服务内容：秩序维护+保洁卫生+设备维护+花卉摆放 三、整体服务模式：三个重点一体化。 “整体形象 + 强力保障 + 配套服务”三个重点工作综为一体，在做好日常物业服务工作的基础上，多种举措时刻准备做好应急服务，有效树立展览馆的窗口形象，并强力保障展览馆的正常公共秩序。 4 第二章 公共秩序管理 第一
9、节 公共秩序管理内容 1、展览馆内全天候安全保卫、消防设施及监控（24小时），维持馆内秩序，公共设施看管； 2、控制各类车辆出入及危险物品进入展览馆； 3、控制馆内各类公有物品进出，对来访人员和货物进出进行登记； 4、负责对车辆停放进行管理和规范； 5、对各类紧急情况进行控制和处理； 6、协助处置发生在馆内的紧急突发事件。 第二节 保安人员的配置及培训 一、人员招聘的定位 有的企业在招聘人员时认为人员的学历越高越好，连安全护卫员、清洁工都用大专以上毕业生，结果大材小用的员工思想上的压抑造成了人心不稳，工作缺乏冲劲。因此，公司招聘人员时，严格地按工种要求选用人材，同时通过岗前规章制度的培训及上岗
10、后公司组织的员工自学。内部的专业技能培训，使每个员工都知道自己应该做什么，如何做，怎样与员工的晋级、升职挂钩，使每个员工都觉得在公司里有机会提高自己的能力，达到自己能追求的目标。这样，确保了量材而用，人尽其才，人尽其力。 二、保安配置及设备配置要求 1、人员配备 提供保安人员8人、消防监控员2人： 序号 1 2 3 2、设备配置 岗位设置 保安巡逻岗 门岗 消防监控 合计 人数 6 2 2 10 备注 白天3人晚上3人 白天 白天1人晚上1人 5 保安员服装、橡胶棒、对讲机等执勤装备。 三、人员基本要求 1、保安主管（项目经理兼任）：年龄45周岁以下，大专以上学历，身体健康，熟悉物业管理相关法规，并能规范组织管理服务工作，有5年以上的物业管理工作经历或有3年以上项目经理任职经历，持物业管理上岗证书，有工程管理和物业管理经验，知识面广，专业技
