《金丰易居-2006天津泰丰项目市场研究与产品定位（2006年--36页）》由会员分享，可在线阅读，更多相关《金丰易居-2006天津泰丰项目市场研究与产品定位（2006年--36页）（36页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 北京金岳房地产经纪有限公司天津分公司 SHANGHAI HOUSING SALES CO., LTD. 天津泰丰项目市场研究与产品定位 房策网 更多资料尽在2007房地产策划大全 目 录第一部分：业态分割及初步定位摘要3第二部分：天津市及本案所处区域各业态市场分析4一、写字楼市场分析41、天津写字楼宏观经济环境分析42、天津市写字楼市场整体状况分析53、区域市场分析124、本案写字楼部分初步建议16二、酒店市场分析171、天津酒店宏观经济政策分析172、天津存量酒店供需情况分析183、酒店业态总结及本案酒店部分业态定位23三、酒店式公寓市场分析241、天津市酒店式公寓现状242、潜在竞争项
2、目273、现有及潜在酒店式公寓分布294、区域内酒店式公寓状况及本案酒店式公寓初步定位29四、商业市场分析301、商圈的定义302、天津市区主要商圈分析303、小白楼区域商业业态分析31第三部分：天津市综合体项目的发展状况分析32一、潜在综合体项目基本情况32二、综合体项目情况小结32第四部分：本案所处区域分析33一、小白楼CBD区域规划概述33二、区域对本案影响分析34三、本案在区域中的地位作用35第五部分：本案的业态划分36一、项目特征分析361、项目立地特征概述362、综合体项目特征分析373、项目SWOT分析39二、本案业态划分及初步产品定位411、业态划分原则412、业态划分42第六
3、部分：本案的产品初步定位45第一部分：业态分割及初步定位摘要经过对天津市及本案所处区域市场的分析，根据本案特点，考虑到发展上要求，本司对项目的各业态分割作出如下建议：项目最终涵盖业态将包括写字楼（甲级、SOHO）、集中式商业（部分街铺）、酒店、酒店式公寓、高端公寓，具体业态分割配比为：l 写字楼部分6万平米，其中4万平米高端写字楼，2万平米SOHO类商住。高端部分建议发展商自行持有1万平米左右招租以提升形象，其余部分进行销售满足回款需要。l 商业部分3万平米，规划四层裙楼，引入中高端集中百货。建议前期由发展商自行持有，待经营成熟后可考虑整体转让。裙楼沿马场道、合肥道、南昌路方向可考虑分割街铺出
4、售，预计引入业态将以商务餐饮、娱乐休闲为主。出售街铺面积约为1万平米。l 酒店部分3万平米，引入四星级以上酒店。由发展商自行持有，经营成熟后可考虑整体转让。l 酒店式公寓2万平米，依托酒店管理进行产权式经营，完全出售。l 高端公寓6万平米（需保障煤、水、电等后期生活成本与住宅享受统一待遇，贷款保证7成30年），完全出售，位于项目南端，考虑板式或塔板结合。由此计算，由发展商自行持有部分面积为：酒店3万平米，集中商业2万平米，写字楼1万平米，共6万平米。出售部分面积为：高端公寓6万平米，酒店式公寓2万平米，商铺1万平米，写字楼部分5万平米，共14万平米。运用市场比较法，考虑到时间因素的调整，若目前
5、本案推出市场发售，在保证一定销售速度的前提下，可获得回款17.818.2亿元（按预估推出时间）。持有部分获得租金75008200万/年。第二部分：天津市及本案所处区域各业态市场分析一、 写字楼市场分析1、天津写字楼宏观经济环境分析1.1、宏观经济发展状况来源：天津市统计年鉴长期以来，天津市的经济水平保持了两位数的发展，2004年，天津市地区生产总值完成2931.88亿元，比上年增长19.8%，增幅达到15.7%。全年人均GDP达到31550元。05年上半年，又完成地区生产总值1577.59亿元。经济的长期稳定增长为各行各业的发展创造了良好的经济环境，也为写字楼市场的发展带来了乐观的预期。1.2
6、、第三产业发展状况年份第三产业增加值（亿元）增长速度占国民经济比重2000754.4210.7%46.0%2001856.611.7%46.9%200296011.2%47.5%20031084.911.5%45.5%20041269.4311.7%43.2%来源：年天津统计年鉴作为大型工业城市，天津市的第三产业比重长期保持在50%以下的水平。但是，随着地区经济的飞速发展，第三产业也有了长足提高。2004年，天津市第三产业完成1269.43亿元，按可比价格计算较03年增长11.7%。随着天津市建设北方金融中心力度的加大，第三产业将继续蓬勃发展，为写字楼的长期需求提供有力保障。1.3、政策法规根
7、据市政府第22次常务会议关于加快停缓建项目处置工作的要求，2005年，市政府将力争全部盘活停缓建项目，消灭所有烂尾楼项目。随着这一政策的实施，未来一到两年内，天津市的写字楼市场将呈现集中放量的局面，形成激烈的竞争。1.4、宏观经济状况小结分析天津市宏观经济发展和政策法规证明：长期来看，天津市宏观经济的改善和第三产业的发展将为写字楼市场提供足够的需求保障；但是，未来一至两年，写字楼市场集中放量的局面将比较明显。从时间节点看，08-09年，天津市经济的发展对写字楼市场需求的刺激正逐步显现，但也将面临写字楼市场供应放量后的激烈竞争，机会与风险均很大。2、天津市写字楼市场整体状况分析2001年后，天津
8、市写字楼市场交易日趋活跃，特别是跨国公司及外省市企业进入天津设立机构日益增多，IT业、金融业、医疗保健、医药类、通讯、贸易、咨询、投资管理等公司进入天津市场。2002年、2003年写字楼市场整体需求一直处于需求上升的量变阶段。截至目前，天津市内综合素质较优的物业出租率普遍稳定在80%左右，而南京路沿线综合素质优的物业出租率则能达到90%。，租金在保持了23年的“刚性”之后，呈现出缓慢上行的趋势。写字楼回暖趋势明朗。至目前为止，天津共有高、中、低档写字楼100多座。但分布相对分散，主要呈现出热点地段和重点区域相结合模式：热点地段包括小白楼地区、友谊路沿线、南京路沿线、中山路沿线、东站附近区域、十
9、一经路区域及围堤道沿线；重点区域为中央商务区即CBD区域。2.1、存量市场分析l 存量写字楼分布本案南京路沿线、友谊路区域、小白楼CBD区域、十一经路区域以及鞍山西道沿线是写字楼，尤其是甲级写字楼密集的区域，区域的特点主要集中在交通便利，周边商务配套相对齐全。 小白楼地区是天津市政府规划的市中央商务区 ，是天津市高档写字楼发源地，。以滨江万丽酒店为圆心1.8公里为半径的的一个圆形商务中心，是云集天津最高档写字楼和商务配套的集中地。 友谊路商务区是天津市政府规划的天津市的金融中心区。友谊路沿线、工业展览馆及天津乐园周边地区近年来成为写字楼后起之秀，发展势头迅猛, 聚集了大量的金融企业和银行总部。
10、 南京路商务区相比前两者属于沿线商务区，高端写字楼密集，在政府将来的规划中将形成天津又一个大型的写字楼集中地区。本案所处小白楼CBD区域，向西与南京路相连，向北与十一经路相接，并有国际经济贸易中心、金皇大厦等天津市内最高端写字楼项目作为形象支撑，出于写字楼建设集聚效用的考虑，正是最适合发展写字楼项目的区域。l 存量写字楼规模及租售状况所在区域项目名称建筑面积（万平米）租售价格（租金/平米/天；售价/平米）空置率入住时间河西区金皇大厦9.5 租金：410%2001泰达大厦6租金：2.815%1997文华中心5.6租金：215%2001北方金融大厦4.2租金：2.35%1998图书大厦3租金：2.
11、5售价：650010%2002华盛广场5租金：2（包括物业费）15%1998天信大厦4.1租金：3.2（包括物业费）5%2000国华大厦3.7租金：2.4售价：840040%2005云翔大厦4租金：2.2（包括物业费）15%1998峰汇广场9.6租金：2.3(精装)售价：9700(精装)60%2005国际经济贸易中心9.2租金：4.5售价：1060020%2003恒华大厦8.2 租金：2.2售价：910020%2005亚太大厦3租金：2.5售价：800015%2002友谊大厦4租金：2.8（包括物业费）售价:930010%2004南开区今晚大厦8.1租金：3.510%1998百脑汇科技大厦3.
12、9租金：1.618%2005电子科技中心3.6租金：2售价：650020%2004荣华时代广场3.1租金：未定售价：68009%2006和平区信达广场15.3租金：6.5售价：1600060%2005国际大厦5.2 租金：82%1990津汇广场5.1租金：58%2002万科世贸广场2.8 租金：2.512%1995滨江万丽6.5租金：45%2000河北区远洋大厦7.5租金：3.28%1997万科中心大厦5.1 租金：2.3（包括物业费）20%1999河东区天星河畔广场5.8租金：2.6售价：850020%1998万隆中心大厦4.3租金：2.5售价：800020%2001三联广场5.2售价：70
13、0035%2005目前天津甲级写字楼总建筑面积约为160万平方米，写字楼部分面积约为105万平方米，约占总建筑面积的66%。存量项目中，河西区比重最大，占45%，其次是和平区，为22%，河东十一经路区域和南开鞍山西道区域同样有写字楼集中分布，红桥河北写字楼相对分散。从租金、售价对比和入住率的情况看，天津市写字楼，尤其是甲级写字楼近两年长期保持了较高的入住率，平均入住率一般在80%以上。而金皇大厦、国际经济贸易中心、津汇广场等在天津市知名度较高、形象较好的写字楼入住率甚至能超过90%，同时保证超过4.5元/天/平米的租金水平。较高的租金和入住率均说明了目前市场对高端写字楼的庞大需求。但是，从销售情况看，除信达广场售价16000元/平米外，大部分写字楼项目均价在8000-9000元/平米之间，仅比同区域住宅售价高出5001000元/平米，销售速度也与高端公寓相似。扣除成本中的电梯数量的增加、中央空调的配备、层高的增加及销售周期拖后所增加的成本后，与住宅相比实际利润率基本相同而风险更高。并且，从目前市场看，虽然投资写字楼的回报率远远高于投资住宅、商铺，但是客群投资数量仍远逊于前者，购买客户仍以企业购买自用为主。由此证明，目前天津市场写字楼销售的冷淡与市民投资意识的冷淡与落后有直接关系。而这一情况随着经济水平的改善和对外交流的
