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1、调控政策解读及其对2010年房地产市场的影响分析在年的最后一个月，房地产市场继续疯狂，虽然人们对年房地产调控政策收紧也有所预期，然月初中央经济工作会议结束后，对房地产市场的调控政策并没有过多着墨，且配合国家加大推进城镇化进程、放宽城镇户籍等宏观政策出台，市场再次出现政策乐观气氛。然而接下来一周风云突变，国际上先后爆发迪拜债务危机、希腊政府主权信用危机，国家对年房地产市场调控政策也突然转向，回收营业税优惠的政策、新“国四条”出台、七部委联合出台土地购置门槛等。那么在政策基调已经明确的基础上，已出台政策有何影响？还会出台哪些政策都成了市场关注的焦点，我们下面对此作出一些总结和分析，以供参考。一、政
2、策出台背景、全球金融危机趋稳复苏，世界主要经济体经济皆由负转正。、中国经济在全球率先复苏，并保持较快增长，对房地产业依赖降低。、年系列救市政策初步效果达到，一些负面效应将逐步显现，如产能过剩、流动性加大、通胀预期、催生资产泡沫等。、年房地产市场迅速复苏，房价再次快速上涨，价量皆创新高，市场风险和民怨再次累积。、迪拜外债危机、希腊国家主权信用危机月初相继爆发，引起全球一阵恐慌，给全球走出金融危机拨了一瓢冷水，也为我国中央政府敲响了警钟，之后房地产调控政策立即转向。二、已出台政策及解读、中央经济工作会议精神年度中央经济工作会议于月日在京召开，会议明确了年我国宏观经济工作六大任务和“调结构、促消费”
3、的重点后，与房地产业相关的有如下几个方面：财政政策实施重点包括保障性住房；明年要加强普通商品房供应，支持居民自住和改善性购房需求；加强廉租住房等保障性住房建设，支持棚户区改造；积极稳妥推进城镇化，提升城镇发展质量和水平；当前，要把重点放在加强中小城市和小城镇发展上，放宽中小城市和城镇户籍限制。解读：这些内容公布后，使市场出现了较为乐观的预判，因为政策没有出现紧缩信号，且加强棚户区拆迁改造、推进城镇化进程、放宽城镇户籍管理等都被认为是增加住房消费和促进民生的工作，对城市商品房市场而言是利大于弊。、营业税优惠政策收回年月日举行的国务院常务会议提出，个人住房转让营业税征免时限由年恢复到年，其他住房消
4、费政策继续实施。日财政部和国家税务总局出台细则，规定普通住宅超过年转让才能免税，普通住宅不足年和非普通住宅超过年后转让将按照差额征收，非普通住宅持有不足过年则全额征税（营业税及其附加征税标准为）。解读：这个政策出台后，结合温家宝总理和相关部委领导相关讲话，中央开始担心房地产市场继续过热，将把抑制投资和投机性购房作为重点，以免房价被大幅度炒高。但对首次置业和改善需求等自住性需求还是支持的。、新的“国四条”出台月日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，会议要求按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段
5、，加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。解读：以上政策被简称为“国四条”，刚一发布就引来市场一遍热议，因为这表明年国家房地产调控政策基调变向，由之前相对乐观的预期到明确转向，将有保有压的维护市场稳定和健康发展。其重点目标是遏制部分城市房价过快上涨的势头，并将综合运用土地、金融、税收等手段来加以调控，具体方式就是上面那“四条”，具体分析如下：增加普通商品住房的有效供给。解读：缓解供求矛盾，遏制房价继续大涨，拉低商品房成交均价统计数据，需要地方政府控制规划、清查已出让土地加快开发进度方可。
6、继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。解读：二套房贷政策必然会收紧，高端大户型物业将受压，部分投资（机）需求会被挤出市场，但关键在银行执行力度。加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。解读：年打击排号收钱、控制房源捂盘、催促开工和上市时间等政策可能会再现，但关键看地方政府会不会严格执行。继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到年末，基本解决万户低收入住房困难家庭的住房问题。解读：“政策力度很大，实际执行效果不好”始终是保障性住房建设的难题，若国家
7、要求地方政府限时定任务的完成目标，虽然对市场有短期分流作用，但对中低收入人群和整个房地产市场健康发展是好事。、五部委出台政策提高购地门槛 年月日财政部、国土资源部、央行、监察部、审计署日前联合下发关于进一步加强土地出让收支管理的通知。核心内容为：要求将地方政府土地出让收益收支全额纳入监管系统；分期缴纳土地出让价款首次不得低于（原实际为），且剩余款项缴纳期限原则上不超过一年；未缴纳全款者不得按土地价款缴纳比例分割核发国有土地使用证发证，也不得参与新的土地出让交易活动。解读：主观愿望：、提高政府土地出让收入和支出的规范性与合理性，增加保障房建设资金等；、提高土地供应和使用效率，一定程度上打击开发商
8、囤地炒地；、促使开发商加快手中楼盘开发和销售，以加快回笼资金，达到增加有效供给的愿望。实际情况：、该政策有利于资本雄厚、融资渠道广泛的开发商，而对实力小、资金仍紧张的开发企业不利，最终结果是可能增加市场垄断，再次出现由于垄断增强而出现的系列副作用；、该政策主观愿望是增加市场有效供给，从而抑制房价过快上涨，但实际的效果可能是导致广大中小开发商放慢开发节奏，减少市场供给，推升房价。配套措施：、全面清查已出让土地使用情况，严格执行已出让土地开工、竣工时间和相关处罚性税费和无偿回收政策；、调整土地让方式，规范新出让土地合同，限时开工和完工最后时间，并把出让地块小型化。、住建部长约见余副市长督促清理房产
9、优惠政策年月日，住房和城乡建设部全国建设会议在北京召开，邀请了多位主管城建工作副市长参会，最终有多位副市长到会，住建部部长姜伟新在会上表示：经济适用房面向范围将从低收入者提升为中低收入者；严格监督地方政府加快清理各种房地产优惠政策。住建部人士表示，约见这些副市长的目的有两个：其一，统一思想贯彻“国四条”；其二，协商完成保障性住房计划，但两者联系紧密。解读：这次会议发出的信号就是要求各个地方统一思想，不折不扣地执行中央政策，保证房地产市场健康发展。而加大保障性住房建设、扩大经济适用房购房范围将分流部分刚性需求客群，具体影响力度需要看各个地方保障性住房和经济适用房建设规模和具体政策、推出时间等。、
10、国土资源部挂牌督办宗房地产开发闲置土地，将严格执行相关出发和无偿收回政策月日，国土部召开新闻通气会，明确表示要全面贯彻落实国务院有关房地产市场调控会议精神，在土地调控政策方面，要严格执行土地征收闲置费和收回制度，并出台三项措施防止新的土地闲置，促进已供地及时开发。据介绍，国土部将进一步规范土地供应行为。即，完善土地出让合同和划拨决定书，对宗地规模、出让金缴纳、受让人条件、开竣工申报、违约责任等进一步做出明确约定。同时，各地必须将各类已供土地的开发利用情况，包括已供土地的受让人、位置、面积、用途、成交时间、成交价格、出让金缴纳情况、合同约定的开竣工时间等信息上传，并向社会公开。其二，国土部将进一
11、步加大土地开发利用监管力度，落实监管责任。按照要求，省级国土部门要督促检查市、县国土部门，采取切实有效措施，落实已供应土地开发利用监管责任，实时掌握已供土地特别是房地产用地的开发利用情况，通过土地市场动态监测与监管系统及时上传国土部。其三，国土部将进一步加强监督检查，督促各地严格落实闲置土地处置政策，及时处置闲置土地。解读：国土资源部若能严格清查、处置和预防闲置土地，将是最快和最有效增加市场商品房供给的途径，也是遏制房价过快上涨最有效的手段之一。估计政策严格执行后个月后市场就有可能降温。三、后期可能出台政策、差别利率房贷政策细则可能明确在房地产金融信贷政策中，针对购房者的按揭贷款政策是最有杀伤
12、力的，年“”房贷新政让房地产市场骤然坠落就是例证。且这一政策即使在年金融危机中也没有废止，只是在执行中由政府和银行根据市场情况进行放宽执行，这为政府调控市场提供了一个最有效的手段。在目前的市场和舆论背景下，年执行“房贷新政”由宽趋紧也是必然，但我们认为暂时不会有更新的、更严厉的房贷政策出台，最多会进一步明确改善性需求鉴定标准，严格执行改善性需求之外的二套房、三套及三套以上住房、非普通住宅等已有房贷政策，达到抑制投资（机）需求、稳定房价即可。另外，就是在通胀预期及其实际变化情况下，银行信贷基准利率可能提高，目前这种低利率时代可能难以维持，专家预计年可能有次加息机会。根据年的“”房贷政策及实际执行
13、情况，具体内容如下：年房地产信贷政策预计执行一览表房屋类别房贷款最低首付房贷款利率界定标准普通住宅（成都以下）首次置业或改善性需求；首付成利率下浮，即年以上、二套房贷界定标准：以家庭为单位，其中之一已申请过购房贷款（含公积金贷款），且未结清贷款者；家庭人均住房面积已超过当地人均住房面积水平（成都年执行标准为）者。、银行现在执行年期以上贷款基准利率为，同期公积金贷款利率为。、年二套房贷实际执行情况：首付成以上即可享受利率一定下浮优惠；甚至只要首付成以上，一些银行利率最低可优惠。二次申请放贷者：首付成利率上浮，即年以上三次申请放贷者：首付成利率上浮，即年以上四次以上申请放贷者：首付成以上利率上浮以
14、上，即年以上以上非普通住宅（以上或别墅）首次置业首付成利率下浮，即年以上年实际执行情况：首付成以上即可享受利率一定下浮优惠；甚至只要首付成以上，首次贷款购房一些银行利率最低可优惠，别墅类物业最高可优惠。二次置业以上首付成以上利率上浮以上，即年以上以上非住宅首付成利率上浮以上，即年以上以上，贷款期限不超过年原则上不享受利率优惠，一般还会适当上浮。有些物业（如产权式酒店或商场）甚至不接受按揭贷款。注：这种利率一升一降之间，购房者还贷利息竟相差近倍，对投资购房需求影响不难判断。、征物业税有望空转实，可能会在局部一线高价城市试点关于开征物业税，近几年一直纠结着楼市。每逢房地产投资热度高峰，市场都会自上而下发出开征信号。不过，尽管政府多次提出这一敏感话题，却一直只闻雷声不见雨点。按照国际惯例，物业税主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都缴纳一定税款，且税值随着不动产价值的升高而提高。物业税其实是把原有涉及房地产的土地出让金、土地增值税、契税、印花税等多种税费统一，把一次性的大额费用转化为分年度支出，其本质上则是对房地产征税方式的调整。一旦开征物业税，就会大大降低购房者在购买、流转过程中的成本，而其在持有环节的成本将大大提高。这也必将抑制投机型房产投资行为的冲动，从而起到净化市场秩序、防范泡沫的作用。、旧城或棚户
