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1、中国指数研究院北京分院 2019年1月,2018年北京房地产市场形势总结 与趋势展望,目录,目录,政策环境,1、调控力度不减，强化市场监管，增加有效供给，加快构建住房长效机制 2、调整供应结构，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度 3、统一规划布局，加强周边联动，促进人口流动和产业承接转移 4、发布积分落户操作细则，实行积分落户制度，推进户籍制度改革,在“房住不炒”和“坚决遏制房价上涨”的政策基调下，2018年北京调控力度不减，在前序主体调控政策不放松的前提下，升级公积金贷款门槛、整顿市场秩序、强化监管。同时更加注重优化住房供给结构，明显提升共有产权住房、租赁住房在各类住房中的比重，
2、增加有效供给。在短期调控不放松、长效机制稳步推进的同时，更加注重人才引进、城市发展规划与调控政策的协同性，多维度共同推进房地产行业长效机制建设，保障北京房地产市场健康发展。,北京政策：坚持“房住不炒”定位，调控力度不减，强化市场监管，增加有效供给，多维度共同推进长效机制建设,从调控特点来看，供需两侧精准调控，引导预期回归理性。在整顿市场秩序、强化监管同时，需求端进一步收紧公积金政策及金融端口，坚决遏制投机炒房，保障合理住房需求；供给端注重优化住房供给结构，大力发展租赁住房、共有产权住房等保障性住房，增加有效需求供给比重。,调控政策：供需两侧精准调控，引导预期回归理性,数据来源：中国指数研究院整
3、理,调控政策：整顿市场秩序、强化市场监管，将共有产权住房、租赁住房作为现阶段践行优化供应结构的主要着力点,2018年，北京坚持“房住不炒”的定位，将共有产权住房、租赁住房作为现阶段践行优化供应结构的主要着力点。 共有产权房方面，住建委将与市场价格相差过大的限价房转为共有产权房，扩充共有产权房供应渠道，增加有效供给。同时北京优化住房贷款规定，降低共有产权房贷款门槛，以保障中低收入人群自住需求，进一步落实“房住不炒”政策。 租赁住房方面，大力发展租赁市场，分配公租房1.5万套以上，并加强住房租赁市场监管，整顿住房租赁市场秩序，明确“三不得”并启动“三严查”，严控企业哄抬租金抢占房源，同时明确要求增
4、加租赁房源供给，以规范住房租赁市场发展。,供给结构：调整土地和住房供应结构，加快推进多元住房供应体系建设,2018年，北京按照中央深化住房制度改革的方向，调整住房和用地供应结构，提升共有产权住房、租赁住房在各类住房中的比重，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度；同时，进一步落实2017-2021年住房供地计划，今年全市建设用地计划供应总量4300公顷，其中住宅用地1200公顷，全面推进住有所居。,图： 2018年北京各类住房供应情况（万套）,图： 2018年北京住宅供地组成情况,供给结构：建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，全面推进住有所居,6月19日，发布北京住房和
5、城乡建设发展白皮书（2018），大力培育和发展住房租赁市场，稳步推进公租房建设管理；6月22日，发布北京市2018年建设用地供应计划，进一步落实2017-2021年住房供地计划，2018年计划建设用地供应总量4300公顷，其中住宅用地1200公顷，首次明确和建设用地减量相挂钩，全面推进住有所居。,政策评析： 住宅供应端，加大住房供应力度，改善住房供应结构，提高刚需住房供应比例，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的长效住房格局； 土地供应端，优化土地供应结构，对政策类住房适当倾斜，努力促进形成“高端有市场、中端有支持、低端有保障“住房保障体系。,城市规划：统一规划布局，强化北三县与副中心联
6、动，推动北京产业、人口定向转移；提升城南基础设施，加快产业承接转移（1/2）,2017年北京确立了“一核一主一副、两轴多点一区”的空间规划，2018年北京在城市规划上进一步细化，落实“向东向南”总体发展思路，通过城市副中心建设和南城规划进一步确立了各区域发展重点，并逐步加大以北三县为代表的周边城市联动，统一规划管控。,图：2018年北京重点楼市政策（城市规划部分）,政策评析： 通州未来以行政办公、商务服务、文化旅游产业为主，共管机制的推出强化北三县与副中心联动，北三县未来将在过去以房地产和一般的制造业为主体的产业结构下，通过产业转移，实现产业结构升级；同时通过统一规划布局推动北京产业、人口定向
7、转移，从而帮助解决北京“大城市病”。 南城计划明确提升城南基础设施，推动高端产业发展，直接利好丰台、房山、大兴等区域。随着多层次城市交通体系不断优化完善，京津石一小时通勤圈的建设，涿州、永清、固安等中间区域地理优势得以凸显，并进一步强化与北京的联系，促进人口流动，加快产业承接转移。,城市规划：统一规划布局，强化北三县与副中心联动，推动北京产业、人口定向转移；提升城南基础设施，加快产业承接转移（2/2）,北京城市副中心控制性详细规划 提出城市副中心将聚焦行政办公、商务服务、文化旅游三大主导功能，进一步控制人口和城乡建设用地，建设国家一流的核心宜居之都示范区、新型城镇化示范区和京津冀区域协同发展示
8、范。,第三阶段城南行动计划 明确提升城南基础设施，推动高端产业发展，解决南北发展不平衡不充分问题，将进一步补齐环境和公共服务短板，实现功能区产业高端发展，随着基础设施改善、产业园区发展、北京新机场建成等，城南居住生活、工作环境将改善，职住会更为平衡。,北京副中心与北三县共管机制 北京城市副中心和廊坊北三县地区将在功能分工、资源配置、生态管控、产业协作、公共服务、基础设施、交通系统、风貌设计等方面协同发展，建设京津冀区域协同发展示范区。,4月10日发布北京市引进非北京生源毕业生工作管理办法，引进毕业生采取指标数量的方式控制引进总量；4月11日上午，北京市召开新闻发布会，向社会发布北京市积分落户操
9、作管理细则决定从4月16日起，正式启动北京市首批积分落户申报工作；10月15日，积分落户进入公示落户阶段，落户规模6000人，按照同分同落原则，实际公示名单共6019人。,户籍政策：发布积分落户操作细则，实行积分落户制度，推进户籍制度改革,对楼市的影响 北京的积分落户制度对房地产市场产生多大影响，主要取决于落户指标的多少。如果指标过少，对房地产市场基本没有影响；如果指标较多，有利于高素质人才的长期居住，也会给北京的高端住宅商品房市场带来活跃的需求。,政策评析： 积分落户操作管理细则的出台标志着北京户籍制度从原有的单一指标落户制度向指标、积分双轨落户制度转变，是对现行户籍制度的重大改革； 积分落
10、户制度增加北京落户渠道，提高人才在京长期工作意愿，促进社会服务均等化，优化北京人才结构，增强和培育长期社会消费意愿和潜力。,目录,北京市场分析,商品住宅：整体市场“量升价稳”，成交结构向中低端产品转移 商办市场：成交规模小幅下降，成交均价基本持平 二手房市场：成交同比“量升价跌”，成交均价降幅收窄 土地：成交量同比明显减少，成交楼面价和溢价率同比均下降 排行榜：住宅TOP10项目以中高端项目为主,2018年，房住不炒依然是不动摇的大方向，整体房价“稳”字当头，呈先降后升态势。12月，北京商品住宅（不含保障房）成交均价为56543元/平方米，同比上涨44%，环比增长29%。四季度以来高单价项目连
11、续取证入市推动成交均价缓慢上行，10万/以上高单价项目集中备案带动12月均价同环比显著增长。累计来看，2018年全年成交均价为42891元/平方米，同比持平，同比增幅连续两年回落，限竞房、共有产权房大量入市稳定市场行情，价格整体保持稳定。,成交价格：全年成交均价同比持平，价格先降后升,图： 2017-2018年北京商品住宅(不含保障房) 月度成交价格走势,图： 2013-2018年北京商品住宅(不含保障房) 年度成交价格走势,数据来源：CREIS中指数据，,2018年全市成交量同比止跌回升。2018年北京商品住宅（不含保障房）月均成交40万平方米，较2017年全年月均销售量增加11%，同比变动
12、幅度由降转升，全年月度成交规模波动上行。累计来看，2018年累计成交478.77万平方米，同比增长9%，全年成交规模低位回升。,图：2013-2018年北京商品住宅（不含保障房） 年度成交量走势,成交规模：全年成交量低位止跌回升，月度成交量波动上行,图：2015-2018年北京商品住宅（不含保障房） 月度成交量走势,数据来源：CREIS中指数据，,从成交面积段占比来看，随着大量限竞房及共有产权房入市，中低面积段刚需户型供应量剧增。 90平方米以下户型：全年成交套数占比为34%，较上年增长13个百分点； 90-200平方米之间户型：全年成交套数占比为52%，较上年下降7个百分点； 200平方米以
13、上户型：全年成交套数占比为14%，较上年下降6个百分点。,成交结构：住宅市场成交向中低面积段户型转移，刚需类产品占比提升,数据来源：CREIS中指数据，,按住宅总价由低向高，成交套数占比最低的60%为中低价位，成交套数占比最高的10%为高价位原则计算，700万/套成为北京中低端市场新的分水岭，高价位分界线则从1500万/套降至1200万/套。 从成交价格段来看，700万元以下中低价位成交占比60%，较去年上涨6个百分点；700-1200万元中高价位成交占比27%，占比与去年持平；1200万元以上高价位项目成交占比下降至13%。,成交结构： 成交结构向中低价位产品转移，不同价位段套总价门槛值下降
14、,数据来源：CREIS中指数据，,从区域成交规模来看，2018年昌平、朝阳区分别位居全市成交量第一、第二位，商品住宅（不含保障房）分别成交73万平方米和69万平方米；从区域成交变化来看，丰台同比持平，石景山、朝阳、平谷、大兴、开发区、昌平、密云、海淀同比上涨，其余区域同比均呈不同程度下降。2018年石景山同比增幅最大，为607%；怀柔、延庆、东城等区域成交面积同比下降幅度较大，超40%。,区域成交：昌平、朝阳成交量位居前列，石景山同比增幅最大,图： 2018年北京商品住宅（不含保障房）分区域成交情况,数据来源：CREIS中指数据，,从成交价格来看，2018年西城商品住宅（不含保障房）全年成交均
15、价最高，为97853元/平方米，延庆最低，全年成交均价不足17000元/平方米；从成交变化来看，除东城、海淀、昌平、大兴、朝阳、平谷外，其余区域成交均价同比均呈上涨态势，其中，通州成交均价同比涨幅较大，达45%；密云、丰台、开发区成交均价涨幅相对较小，低于5%。,图： 2018年北京商品住宅（不含保障性住房）分区域成交价格情况,区域成交：受产品结构影响，各区域成交均价涨跌不一,朝阳 39445,数据来源：CREIS中指数据，,2018年北京商品住宅市场整体处于供大于求状态。下半年供应节奏加快，供应量持续增加，全年月均供应量为81万平方米，同比增加103%，月均成交量为40万平方米，销供比为0.
16、49，较去年下降0.41。从新开盘情况看，北京市场新开盘数量较去年同比下降19%，整体去化率较去年下降20个百分点到59%，去化效果一般。,供应：整体市场供大于求，市场库存增加；新开盘数量及去化率较去年均同比下降,图：2015年-2018年北京商品住宅新开盘频率,图：2016年-2018年北京住宅月度供应量及销供比,数据来源：CREIS中指数据，,2018年，北京商品住宅（含保障房）库存量回升，市场潜在供应充足。截至12月底，北京商品住宅（含保障房）库存量为979万平方米，较去年同期增加51%；出清周期为16.9个月，较2017年底上升1.9个月。,供应：商品住宅库存回升，出清周期较去年呈上扬趋势,图： 2016-2018年北京商品住宅（含保障房）库存及出清情况,图： 2012-2018年北京商品住宅（含保障房）库存情况,数据来源：CREIS中指数据
