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1、共有产权经济适用房运作体系研究郜浩1,吴翔华1（1.南京工业大学土木工程学院，江苏南京211816）摘要：共有产权经济适用房的提出是基于解决夹心层家庭住房难的问题，政府与购房者通过共同出资购买一套住房并且按出资额享有一定份额的产权，从而减轻购房者单方一次性购买的经济压力。文章分析了目前我国住房保障体系存在的问题，基于城市中低收入群体住房可支付能力提出了共有产权住房保障对象的范围，在总结已有试点实践的基础上构想了不同经济发展水平地区共有产权经济适用房的建设开发模式和运行机制，希望对共有产权经济适用房建设政策的制定，促进我国住房保障体系的完善提供新的借鉴和依据。关键词：共有产权；经济适用房；建设模
2、式；运作模式Abstract: Mutual Properly Right Affordable Housing Scheme (MPRAH) is aiming to solve the housing problem for sandwich-classes. The government and the buyer will buy a house together, whose property right is shared in proportion to the capital each side offers, in order to reduce the economic p
3、ressure of buyers. This paper analyzes the current problems of our housing security system and specify the range of effective people within this scheme based on the paying ability of middle and low income groups. By reviewing the trial practice, this paper presents the construction model and operati
4、on mechanism of MPRAH for areas with different economic development, hoping to provide new reference for MPRAH policy making and housing security system improvement.Key words: Mutual Properly Right; Affordable Housing Scheme; construction model; operation mechanism.第一作者：郜浩(1985-)，男，江苏徐州人，南京工业大学硕士研究生
5、，研究方向：住房保障。经济适用住房和廉租住房是当前我国城镇住房保障体系的重要内容，在解决中低收入家庭住房困难的问题上发挥了一定的作用。我国目前住房层次供应体系的调整要求廉租住房保障面扩大至其他低收入家庭，而经济适用房则从保障中低收入家庭转向低收入家庭，既不能享受经济适用住房也不具备市场购房能力的夹心层家庭并未包括在保障范围内，这就造成了目前的住房保障盲区。共有产权经济适用房的提出正是基于解决夹心层家庭住房难的问题，政府与购房者通过共同出资购买一套住房并且按出资额享有一定份额的产权，从而减轻了购房者单方一次性购买的经济压力。1 共有产权经济适用房保障范围1.1 住房保障家庭收入线的确定要确保社会
6、保障性经济适用住房政策落到实处，真正受惠于需要帮助的人群，最关键的就是申购标准的确立以及申购对象的确认。从我国保障性住房10年多来的发展来看，实际保障覆盖情况不容乐观，一方面，保障覆盖面偏低，无法满足大量低收入群体的住房需求；另一方面，由于经济发展水平不同，导致保障性住房覆盖水平的地区差异明显。在共有产权经济适用房推行过程中，为了使有限的资源得到充分利用，对中低收入家庭起到最大保障作用，最大限度地保护中低收入阶层的利益，在共有产权住房的进入上，就要严格控制分配对象。而这个严格的程度，主要取决于一个明确的界限即收入线。由于划分居民收入线要对居民的收入作详细的调查统计，工作量非常大，再加上目前居民
7、收入透明度较低，隐形收入或偶然所得等其他非常规收入比较普遍。因此，要准确掌握居民的实际收入难度较大。对于这个问题，褚超孚博士提出的住房保障家庭收入线模型具有一定的参考意义。基本思路是在遵循市场经济规律的前提下，从居民家庭支付能力的角度来确定住房保障的家庭收入线。主要分为以下几个步骤：（1）确定一套面积为社会可接受的商品住房，如70或80平方米的住房，并根据该住房所在附近区域商品房平均价格来确定房价总额；（2）根据银行贷款成数(如7成或8成)和贷款期(如25年或30年)，确定该套住房的贷款总额；（3）将贷款总额按年金折算为每年还款额；（4）以国际通行标准为参考，结合我国实际确定住房消费比例；（5
8、）将年还款额除以住房消费比例得出住房保障家庭收入线，在这条线以下表明家庭每年的收入不足以缴纳住房贷款，应该被纳入住房保障范围之内。具体模型如下： （式1）其中：D指住房保障家庭人均收入线；S指商品房面积；P指商品房单位面积价格；L指住房贷款成数；r指月利率；n指还款期限；E指住房消费比例，t为家庭人口。据中国房产信息集团公布的2009年南京房地产市场研究报告显示，2009年南京市商品住宅平均价格为7299元/平方米。按照目前商业银行办理住房商业贷款的规定，取30%为首付款比例，还款期限为20年。现行现行一般商业性住房贷款利率的规定：1-3年（含3年）期贷款年利率为5.40%，3-5年（含5年）
9、期贷款年利率为5.76%，5年以上贷款年利率为5.94%。且设家庭人口为3人，住房消费比例取上限50%。计算得出：表1-1 住房保障家庭收入线计算房款总价首付贷款总额总还款额月均还款年还款额收入线60平方米住房4379401313823065585245632186262281957370平方米住房5109301532793576516119902550306002283580平方米住房58392017517640874469941729143497126098结合表1-2进行分析，可得出住房保障家庭收入线以下家庭属于中等收入及以下群体，说明该模型的计算值符合政策制定的目的。住房保障家庭收入线
10、模型的科学性在于考虑了住房面积、住房市场价格、住房金融和住房消费支出等多项因素在内，综合体现了市场和政府两种机制在解决人民住房问题中的各自作用，在目前我国个人信用体系不健全的情况下，可以作为划分中低收入阶层的一个替代性标准。表 1-2 2008年南京市按收入等级分的城镇居民家庭平均每人年可支配收入(元)项目全市平均水平最低收入户低收入户中等偏下户中等收入户中等偏上户高收入户最高收入户家庭可支配收入203175471945212824175802439333964542821.2供应对象的范围共有产权经济适用房的出现，可以很好地解决社会夹心层的住房问题，完善我国现行的住房保障系统，形成一个多层次
11、、广覆盖的住房保障体系。（1） 依据1.1的分析，可得出共有产权经济适用房供应对象收入最高限额，各地可以综合地区城市居民住房支付能力和共有产权经济适用房开发规模等因素，灵活制定准入收入线。由于共有产权经济适用房具有“出口反制入口”的突出特点，笔者认为各地可以适当提高准入收入线，解决更多的夹心层住房难问题。（2）在满足收入标准的同时，还必须考虑申购者的现有居住情况。共有产权经济适用房的供应应面向符合政府规定收入限制的本市无住房或拥有住房但人均住房面积低于市政府规定的住房困难标准的家庭。（3）二三线城市可取消对供应对象的户籍限制，一线城市可视情况将非户籍人口纳入保障范围。目前，各地在制定经济适用房
12、和公租房相关政策时已相对放宽户籍限制。例如，上海申请公租房的对象应具有该市城镇常住户口，或持有上海市居住证和连续缴纳社会保险金达到规定年限，已与该市就业单位签订一定年限的劳动或工作合同；重庆公租房在准入上不设户籍限制。2 共有产权经济适用房的建设模式2.1 政府集中兴建规划、兴建、产权管理申请、认定政府共有产权经济适用房购房者购买产权图 2-1 政府集中兴建模式2.1.1 政府集中兴建的优点（1）有利于外部效应的形成。政府对共有产权经济适用房的集中兴建可以获得房屋升值带来的收益；同时房屋的建造可以带来就业岗位增加的收益；基础设施建设投资增加对国民经济增长所带来的乘数效应收益。（2）有利于共有产
13、权经济适用房的供应体系快速形成。由于政府能够出资兴建，因此可以在短时间内建成许多共有产权经济适用房，刺激住房总量的上升，这样实物配租的供应体系也可以快速形成。如果房源特别短缺的情况下，这种方式可以缓解房源的短缺。（3）方便购房对象管理，降低管理成本。由于是集中修建，购房对象都比较集中的住到一块，这样政府对购房对象的信息跟踪、信息采集都比较容易，使得购房对象退出的前期工作成本大幅度降低。2.1.2 政府集中兴建的缺点（1）破环正常市场供给，降低住房市场的运行效率，不利于房地产市场及区域经济的发展。共有产权经济适用房土地采用出让方式获得，价格稍低于周边商品房价格，并直接可以进入商品房交易市场。政府
14、集中兴建共有产权房同等投资支出的前提下增加了住房的供给量，必然会对商品房销售市场均衡价格产生影响。（2）成本过高，政府财政压力较大。集中兴建共有产权经济适用房供给模式中，成本包括土地出让金、建安成本、社区管理费用以及房屋维护费用四个方面，加之还有一个隐性成本即共有产权经济适用房政府所有产权部分的管理，政府要可能花费较多的人力、物力，从而使得这种模式的运营机制成本也较高。（3）集中兴建共有产权房，虽然会极大的降低建设和管理成本，但同时带来了城市贫困人口相对集中，容易造成社会问题。2.2 空置房及二手房转化为共有产权房虽然住房是一种具有消费耐久性的商品，但是它仍然会随时间慢慢老化，其自身所包含的价
15、值与使用价值也都在降低，所以反应价值的住房的相对价格也是在降低的。因此，我们可以考虑对房龄较长、设施较旧或者控制时间较长的商品房装修改造为共有产权经济适用房。审核认定出售收购、改造符合条件审核、筛选政府空置房和二手房城市经济适用房备选数据库共有产权经济适用房收低收入家庭图 2-2 空置房及二手房转化为共有产权房首先，要在商品房市场中建立共有产权经济适用房转化通道，对房龄较长、设施较旧或者空置时间较长的商品房进行审核与筛选，把适合中低收入家庭需求的低价值商品房的资料进行备案，并存入城市经济适用房备选数据库；其次，共有产权经济适用房管理部门与这些备案住房的房主进行联系，协商低价收购该住房；然后，政府根据经济适用房建设标准对该住房进行装修改造；最后，将该住房资料存入经济适用房存量数据库供中低收入家庭购买。2.2.1政府转换空置房和二手房作为共有产权经济适用房的优点（1）消化了闲置的商品房和二手房，可使资源得以充分的利用。共有产权经济适用房制度作为一种保障制度，其住房标准受到一定程度的限制。利用现有的空置房和二手房，可以很好的满足这点要求，政府收购空置房和二手房以后，将其根据经济适用房标准做适当的改造，即可很好的满足标准。（2）一定程度上可以降低共有产权经济适用房供应体系
