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1、房价压力测试：乐观数据与不乐观的感受2010年6月8日 08:01来源:中国证券报 作者:高改芳 选稿:包晶晶上海房价之高，在全国数一数二。但即便在上海，天价的房价下跌30%，银行新增的损失也不过50亿元。这样的压力测试结果让不少人松了一口气。上海银监局发布的报告显示，上海辖内主要中外资银行以2010年3月31日信贷数据为基准，对房地产相关贷款进行了压力测试。在轻度、中度和重度压力情景下，个人住房贷款不良率将从0.36%的基准水平，分别升至0.58%、0.74%和1.58%。总体来看，压力情景下对银行业经营整体影响较小。即使在房价下跌30%的重度压力下，上海市主要中外资银行全部贷款不良率将从1
2、.04%升至1.41%，预计损失增加约50亿元，仅占银行2009年税前利润的8%。交行副行长钱文挥介绍，交行房地产开发贷款仅占全部贷款的6%至8%。因为占比不高，所以风险有限。而个贷一直是银行的优质资产。钱行长认为今后一段时间内房地产都将是中国经济发展的重要支柱。即便是房地产贷款占比较高的兴业银行，形势也很乐观。兴业银行风险管理部总经理邹积敏解释，就兴业银行多次贷款排查及最新压力测试的结果看，即使在房价下跌30%同时利率上升108个基点的双因素重度压力情况下，兴业银行对公房地产贷款不良率仅上升约0.98个百分点，个人住房贷款不良率仅上升约0.21个百分点，整体资产质量仍然能保持相对稳定。我们并
3、不知道现在的乐观是否盲目。不能忽视的两大问题是，压力测试的房价基准点是什么。如果是以2010年3月31日的上海房地产价格为基准，那么这是历史高点。毫无疑问，以此为基准，即便房价下跌50%，也回不到2008年底的水平，银行的房地产贷款也因此是安全的。因为2009年上海的房价上涨了70%以上，有些地方甚至翻番。第二个问题是，2009年全年新增的房地产贷款量的占比。2009年是上海市住房交易价格和交易量均创历史最高的一年。目前看来，这部分房地产贷款是银行风险最高的部分。如果房价下跌引发“断供”或“烂尾”，势必从这部分资产开始。以一名外行人的眼光来看，银行的房地产贷款就似乎没有那么简单。首先，我国房地
4、产市场情况复杂。一位银行业者坦言，前些年评估公司和购房者串通，做高房价骗取银行贷款的现象不在少数。尽管近些年银行加强了对这一行为的治理，收效明显，但也不能说完全杜绝了高评估、假按揭。而该情况在压力测试中是无法反映的，对银行却是风险极高的。其次，表面上看和房地产贷款无关的贷款，实际上却被用作炒房。不少企业主利用自己名下的企业和房产，通过房产抵押向银行申请经营性贷款。而从银行贷出的钱往往被用于炒房、撑盘。“经营性物业贷款就是不考虑用途的贷款，被用于炒房、买地等，一大批一大批的。”某银行信贷员这样表述。在贷款用途中写明是“装修”的住房抵押消费贷款，也是被大量用于炒房。大型商业银行与房地产直接相关的贷款占贷款总额的比例2008年就达到20%以上。地方政府扶持的项目，不少以土地为抵押向银行贷款而得以进行。2009年地方政府投融资平台大量向银行借贷的时候，这种做法被发挥到了极致。而2008年就约有30%以上的银行贷款风险敞口与房地产市场相关。房地产贷款真正安全的条件其实只有一个，房价不持续下跌。
