《2012年北京中环财富杰座销售计划【项目分析_短信营销_优惠活动】》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2012年北京中环财富杰座销售计划【项目分析_短信营销_优惠活动】（21页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、中环财富杰座 2012年 销售计划 成交明细 中环财富杰座销售部成交客户统计 产品动机统计 区域统计 产品类型 面积 套数 百分比 % 区域 套数 百分比 % SOHO 50 以下 29 47 杨浦 2 4 70 2 3 黄埔 2 3 90 2 3 普陀 8 13 LOFT 50 以下 26 45 嘉定 44 72 70 1 1 其它 5 8 90 1 1 累计 61 100 总计 61 100 购房动机 套数 百分比 % 自用 自住 22 37 办公 30 49 投资 9 14 总计 61 100 成交客户分析 成交 49%为办公， 37%为自用，基本已中小私企老板办公自用为主，部分为刚需自
2、用 , 区域客户为主，基本是嘉定区及普陀客户。 结论 中环财富杰座来人分析 产品类型 面积 来人 百分比 % 累计 区域 来人 百分比 % SOHO 50 以下 99 10.99 191 宝山 7 0.78 70 50 5.55 长宁 9 1.00 90 42 4.66 虹口 3 0.33 LOFT 50 以下 470 52.16 710 嘉定 407 45.17 70 173 19.20 静安 1 0.11 90 67 7.44 卢湾 1 0.11 未确定 7.44 31 闵行 3 0.33 总计 901 100.00 932 浦东 1 0.11 普陀 321 35.63 徐汇 5 0.55
3、 购房动机 来人 百分比 杨浦 5 0.55 自用 自住 461 51.17 闸北 6 0.67 办公 105 11.65 其它区域 58 6.44 投资 265 29.41 外省 15 1.66 其他 70 7.77 累计 842 100.00 总计 901 100.00 来人 明细 来人 分析 1、对 4.5米 LOFT居多。 2、区域性客户为主，如嘉定本区、普陀等。 3、基本先为办公、中为投资、后为自用。 项目情况 因 2010年房地产市场原因，再加上开发商定价过高（均价 25000元 /平米），促使销售业绩不佳，转而销售策略以逐步加大折扣吸引客户，又以发短信的形式传播所有登记客户，使本
4、来就对市场没信心的客户接到了陆续 3次降价的消息，更失去了购买本项目的行动 前期问题 销售策略 1、 回访前期积累未购客户 ， 重点说明现有优惠活动 ， 具体优惠到现场洽谈， 推介投资商业地产的优势所在 2、 回访已购上海其他项目客户名单 （ 商业 、 办公 、 住宅 、 银行 VIP、 中小企业老板等 ） 3、 参加 5月房展会活动 4、 商圈巡展派单 ， 在曹安路批发市场 、 中环百联 、 西郊百联 、 周边易初莲花 （ 淞虹路 2号线地铁 ） 等商圈举办巡展 、 派单活动 5、 老带新活动 （ A.免物业费 、 B.免停车费 、 C. 奖励现金 8000元 、 D奖励 OK卡 8000元
5、 、 E.奖励家电 8000元 ） 常规策略 销售策略 名单明细 电话数据统计明细 序号 数据来源 数量 性质 序号 数据来源 数量 性质 1 杨浦客户 151 住宅 20 交行普卡活跃卡 -上海 57251 金融 2 世茂滨江意向客户 52 住宅 21 上海最新老板手机号码（工商局） 2453 金融 3 昆山成交客户 245 住宅 22 上海最新老板手机 _经济普查 3251 金融 4 白马客户 49 住宅 23 交行 2006钻石卡 5043 金融 5 中环墅 73 住宅 24 青浦客户 784 商业 6 万里城 168 住宅 25 南汇 VIP购卡客户 146 商业 7 阳光威尼斯 13
6、39 住宅 26 酒店式公寓 167 商业 8 新时代富嘉花园 388 住宅 27 新港美丽园大酒店 522 商业 9 新城御景 206 住宅 28 鼎隆公寓 146 住宅 10 浦江印象 45 住宅 29 宝宸怡景苑 984 住宅 11 客户分析表 406 住宅 30 金地格林风范城 129 住宅 12 美岸栖庭二期 241 住宅 31 高桥新城 104 住宅 13 象源丽都 210 住宅 32 鼎隆公寓 146 住宅 14 开元坊 62 住宅 33 宝宸怡景苑 984 住宅 15 嘉景园 152 住宅 34 金地格林风范城 129 住宅 16 嘉宝都市 453 住宅 35 好世鹿鸣苑 21
7、0 住宅 17 皇都花园二期 851 住宅 36 海德花园 226 住宅 18 高桥新城 104 住宅 累计数量 99022名 19 车主电话 21152 统计 电话及短信营销 1、销售员致电周边项目，如嘉定淮海国际广场及阳光威尼斯客户名单。 2、首先发送金融系客户短信，第二波发商业办公及酒店式公寓客户，坐后发送住宅及别墅客户（共计 99022，不包括公司客户信息库）。 销售策略 1、 利用房产圈同仁介绍推荐本项目 2、 利用中小型中介资源推荐本项目 3、 中小型企业项目推介 非常规策略 销售策略 购房政策的优惠策略一 一、整层一次性付款或贷款： 1、价格由公司领导上报开发商 二、单套十五天内
8、一次性付款（不贷款）： 1、底价折后再免 5年物业费（ 4.8元 /米 *50平米 *12 /月 *5年 =14400元） 2、底价折后再赠送 12000元现金购房补贴 三、单套按揭贷款： 1、底价折后再免 2年物业费（ 4.8元 /米 *50平米 *12 /月 *2年 =5760元） 2、底价折后再赠送 5000元现金购房补贴 聚集人气，吸引眼球，争取整层 广告诉求 短信：名单约 9万名 1：房价回归 08年，轻松拥有中环百联旁精装 4.5米小户型。 2：最低价 12800元起，近中环百联旁精装 4.5米，买一层得一层。 销售策略 A幢， B幢 年度销售目标 150套（ 2012年 2月 1
9、5日 -12月 31日止） 阶段性销售目标 到账 6000万（ 2012年 2月 15日 -7月 31日止） 可售面积 20456.35平方米 可售套数 371套 销售均价 21061元 /平方米（折前精装修） 装修标准 3.6米 (500元 /米 )、 4.5米 (800元 /米 ) 总销金额 4.3亿元（折前精装修） 销售目标 A幢 -B幢 年销售目标 （ 150套） 一季度 （ 1月 -3月） 34套（ 23% 以上）（已完成 4套） 二季度 （ 4月 -6月） 60套（ 40% 以上） 三季度 （ 7月 -9月） 36套（ 24%以上） 四季度 （ 10月 -12月） 20套（ 13%
10、以上） 销售指标 销售计划 2月 -3月 4月 -6月 7月 -9月 10月 -12月 34套 (23%) 第二季度 第三季度 第四季度 销售周期 36套 (24%) 20套 (13%) 60套 (40%) 第一季度 完成 150套（ 100%） 佣金 激励 2012年中环佣金激励比例明细 月份 团队套数 个人套数 完成套数 金额 销售金额 必须到张 小于 110套 大于 130套 大于 150套 2 12 3 115套 /85万 1000万 9775万 6000万 0.08% 0.1%计算 0.12%计算 3 20 5 1000万 4 20 5 1000万 5 20 5 1000万 6 20
11、 5 1000万 7 20 5 1000万 8 8 2 35套 /85万 620万 2975万 9 8 2 620万 10 8 2 620万 11 8 2 620万 12 4 1 520万 合计 共计 150套 1.275亿 按 0.08%计算 按 0.1%计算 按 0.12%计算 总佣 10.2万 元 总佣 12.75万 元 总佣 15.3万 元 备注：佣金比例已打 74折 价格体系 1、 2011年 10月份 ： 按揭贷款优惠为 9.7折，一次性及分期付款优惠为 9.6折 2、 2012年 12月份： 按揭贷款优惠为 8折，一次性及分期付款优惠为 7.9折 3、 2012年 2月份 ： 按
12、揭贷款优惠为 8.5折，一次性及分期付款优惠为 8.3折 原报价及优惠 价格体系 1、 对外报价： 按揭贷款优惠为 8.5折，一次性及分期分款优惠为 8.3折 2. 底 价： 按揭贷款优惠为 7.6折，一次性及分期分款优惠为 7.3折 现报价及优惠 价格体系 1、 优惠活动 截止到实际到账 6000万后或 7月 31日前结束 2、如如期完成 6000万指标或 110套，单价需上涨 3、按当时销售情况分阶段性上浮价格，幅度为 100元 /平米 -300元 /平米不等 优惠及活动时间 商业地产关注点 土地增值税：按照该商铺卖出后的利润率的高低，对净利润部分征 30%-60%的税； 营 业 税：按照净利润的 20%征税。 总 税 费：需要缴纳的税费占其利润的 55%以上 转让税收较高 THANK YOU
