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1、干汊河镇项目定位报告 合肥智联不动产评估咨询有限公司 2011，让 干 镇 因 福 凯 而 精 彩 ！ 项目定位的前提，首先需要明确一个问题 此次项目开发的意义何在？ 这是福凯第一个房地产开发项目 这是干镇首个正规地产开发项目 我们的首要任务是： 提升企业开发实力！ 树立福凯的品牌形象！ 实现利润最大化！ 福凯宗旨：品质领先、信誉至上、以人为本、精益求精 方案思维导图 目标 区域前景 市场分析 本体界定 项目 SWOT分析 项目产品定位 项目发展建议 项目价格定位 项目营销计划 执行 1、区域功能定位 2、干镇基础情况 区 域 前 景 1、区域功能定位 干汊河镇 舒 城 西 区 的 重 要 核
2、 心 舒城县城的西大门 干镇位于舒城县县城西郊约 5公里处 万佛湖的第一门户 干镇是通往国家 AAA级风景名胜万佛湖的必经之路 舒城县的风景名胜 名人故里：周瑜、胡底的家乡；古迹景点：七门堰、周瑜城、柳抱泉所在 重要的工农业基地 五大百亩以上成片农业基地；建材、羽绒、丝麻、农副四大系列支柱产业 繁华的中心商业镇 四条街市和四个专业市场 干汊河镇正由一个小集镇发展成为舒城重要的 旅游重镇、工业重镇、农业重镇、商业重镇 西承 万佛湖 东临 舒城县 地理概况： 东北紧临城关镇，南靠阙店乡和春秋乡，西接棠树乡和万佛湖镇，北邻柏林乡，东与马河口镇为邻，全镇总面积 80.4平方公里，全镇南北长，东西窄。
3、城镇规模： 全镇辖 20个行政村、 1个街道， 503个村民组， 16383户， 5.8万人，总劳力 3万多人。 基础设施： 镇区内有 110千伏变电所一所，自来水厂一家，集镇给排水功能完善；通程控电话、有线电视、网络； 4条商贸街、 4个专业市场。 交通情况： 境内有舒岳路、杭埠河横亘东西，干秦路、干朝路、干棠路纵穿南北，建成了环镇路 4公里、水泥路 1公里，主干道舒岳路实现柏油路面，小镇内主路全部硬化。 主导产业： 干汊河镇有羽毛产业加工企业 50多家、个体大户上百家，全国有 80%的鸭毛都集中到该地进行交易，分检和加工。 2、干镇基础情况 干镇将成为舒城县的 新兴热点区域 经济增长迅速，
4、工、农、商业稳步发展 城市规划良好，基础设计建设完善 旅游资源丰富，拥有众多名胜古迹 区域前景 干 镇 房 地 市 场 1、干镇市场状况 2、干镇市场分析 3、舒城房地产市场分析 4、宏观市场分析 1、干镇市场状况 1：干镇现有 4条商贸街，并配套建有 4个专业市场 建材市场、竹木器材市场、百货批发市场、大米市场 2：已建成的 4条商贸街，均属 于商住一体项目，兼具居住和商业功能，多为双层建筑。 3：没有正规开发楼盘，市场属于初级阶段 市场现状： 属相对真空地带，无正规楼盘，仅有少量地方政府筹建项目 年代 项目 规模 性质 1993年 周瑜商城 300米 市政建设 1994年 牧马新市 800
5、米 市政建设 1998年 乌羊新村 250米 市政建设 2003年 汉寿街 320米 台胞投资 在建 东吴一条街 市政建设 干镇地方政府筹建项目 2、干镇市场分析 居住习惯分析： 1：建筑多为 2 3层房屋，楼下门面，楼上住宅 2：居民通常拥有 2 4间门面，每间门面通常在 30 左右 3：建筑风格受干镇旅游规划的影响，多以徽派风格为主 开间通常在 3米左右 进深通常在10米左右 2、干镇市场分析 交易习惯分析： 1：居民在房屋买卖中，没有明显的住宅和商业的划分 2：没有平方米的感念，价格多以按房屋间数计算 3：在买卖中 2层以上，通常作为附属，不单独计算价格 2、干镇市场分析 市场价格分析：
6、 由于当地居民无面积概念，无法得出房屋准确面积，根据当地普遍情况，以下房屋面积，均按每间房屋30 进行估算。 出售位置 房屋情况 总面积 （） 计价面积 （） 出售总价 （元） 估测单价 （元 / ） 售况 街道西端 4间门面 单层 带院子、池塘 200 120 50万 4167 待售 街道西部 2间门面 双层 120 60 30万 5000 待售 街道中部 北面巷口内侧 1间门面 双层 60 30 25万 8333 待售 1：干镇主干道“ 舒岳路 ”： 西段门面作为住宅使用； 主干道中东部，项目地块北面，市场成熟，售价和租金较高。 2、干镇市场分析 出租位置 房屋情况 总面积 （） 计价面积
7、 （） 年租金 （元 /年） 月租金 （元 / ） 租况 北面原美菱门面 2间门面 只租一层 60 60 15000 20.8 待租 项目正对面 4间门面 不详 120 28000 19.4 已租 北面巷口内侧 4间门面 只租一层 120 120 12000 8.3 待租 2、干镇市场分析 2：项目西侧北面“ 周瑜商城 ”： 正规商业街，约 300米，入住率达到 100%。 出售位置 房屋情况 总面积 （） 计价面积 （） 出售总价 （元） 估测单价 （元 / ） 售况 街尾 2间门面 双层层 120 60 50万 8333 待售 街尾 1间门面 双层 60 30 30万 10000 待售 出
8、租位置 房屋情况 总面积 （） 计价面积 （） 年租金 （元 /年） 月租金 （元 / ） 租况 街尾 1间门面 只租一层 30 30 5000 13.8 待租 街中 1间门面 只租一层 30 30 5000 13.8 待租 2、干镇市场分析 3： 项目西侧南面“ 乌羊新村 ”：住宅区商业内街，约250米，商铺率 30%，门面多作为住宅使用。 出售位置 房屋情况 总面积 （） 计价面积 （） 出售总价 （元） 估测单价 （元 / ） 售况 街尾 1间门面 双层 60 30 15万 5000 已售 出租位置 房屋情况 总面积 （） 计价面积 （） 年租金 （元 /年） 月租金 （元 / ） 租况
9、 街口 2间门面 双层 只租一层 60 60 10000 13.8 待租 2、干镇市场分析 4：主干道中部“ 老街 ：干镇老商业街，多为单层老建筑物，街口商铺率 25%，街内基本为住宅，该区域可作为住宅价格参考 出售位置 房屋情况 总面积 （） 计价面积 （） 出售总价 （元） 估测单价 （元 / ） 售况 街道西部 3间门面 双层 180 90 14万 1556 记为住宅 已售 街道中部 2间门面 双层 120 60 8万 1333 记为住宅 已售 出租位置 房屋情况 总面积 （） 计价面积 （） 年租金 （元 /年） 月租金 （元 / ） 租况 街道西部 1间门面 单层 60 30 120
10、0 3.3 已租 街道中部 1间门面 单层 60 30 1000 2.7 已租 街道中部 3间门面 单层 90 90 3200 3 已租 2、干镇市场分析 5： 主干道东部“ 汉寿街 ”，正规商业街，干镇旅游景点，全长 320米，建筑面积 26000平方米，两纵两横，直接连通干镇中学，中学段商铺较为繁华，入住率达 100%，中部有大型超市和农贸市场，该段较为冷清，商铺入住率较低不足 20%。 出售位置 房屋情况 总面积 （） 计价面积 （） 出售总价 （元） 估测单价 （元 / ） 售况 中学段 有土地证 2间门面 3层 180 60 44万 7333 已售 农贸市场段 有土地证 1间门面 双
11、层 60 30 20万 6667 已售 出租位置 房屋情况 总面积 （） 计价面积 （） 年租金 （元 /年） 月租金 （元 / ） 租况 中学段 1间门面 只租一层 30 30 6000 16.6 已租 农贸市场段 1间门面 只租一层 30 30 1800 5 待租 2、干镇市场分析 6： 主干道中部“ 项目地块西 ”，多为住宅，零星分布少许商业。 出售位置 房屋情况 总面积 （） 计价面积 （） 出售总价 （元） 估测单价 （元 / ） 售况 西侧小学对面 2间门面 双层 120 60 14万 2333 记为住宅 已售 出租位置 房屋情况 总面积 （） 计价面积 （） 年租金 （元 /年）
12、 月租金 （元 / ） 租况 西侧小学正对面 1间门面 只租 1层 60 30 2400 6.6 待租 2、干镇市场分析 市场总结： 属房地产初级阶段，市场化程度不高 干镇拥有多条商贸街，商业市场相对成熟，对于项目商业定价拥有较好的可比性；但住宅市场处于真空阶段，在售住宅均为自建或商住两用房，对于项目住宅定价不具备可比性 镇内市场呈现两极划分，价格差异较大 因区域资源有限，镇内市场差异较大，细微因素对产品价格往往起到决定性因素，这也使得镇内房产价格存在较大差异。 3、舒城县城市场分析 舒城县城 城关镇 在售楼盘一览 项目名称 位置 物业类别 商业分布 主力户型及面积 均价 在售情况 财富中心
13、舒城县飞霞文化广场西侧 商住楼 高层 31层 地上三层为商业， 1楼挑高 6米，二、三层 5.6米 91 136 预计4750元 / 尚未开盘 公寓楼 备注：项目所在位置，为城关镇核心地段，区位优势明显， 南面 2栋住宅，预计在 4月开盘，北面为公寓暂未公布销售计划。在已推动户型中， 91两室两厅户型颇受欢迎，该户型赠送入户花园， 6.6米阳台 关注户型： 91两室两厅 3、舒城县城市场分析 地下停车场 舒城县城 城关镇 在售楼盘一览 项目名称 位置 物业类别 商业分布 主力户型面积、户数 均价 元 / 在售情况 金都飞霞商城 古城南路东侧 高层商住楼 + 独立商业 地上商业为农贸市场，负一层
14、为出售商业 住宅： 87 118 ， 149套 商铺： 50 200 ， 200套 住宅： 4100 4600 商业： 7100 9300 剩余 1套住宅、 11套商铺 备注：项目为 2栋 17层商住楼和 1个 3层商业，只售负一层商业，层高 5米。有图为负一层商业平面图。 3、舒城县城市场分析 舒城县城 城关镇 在售楼盘一览 项目名称 位置 物业类别 商业分布 主力户型及面积 均价 在售情况 欧洲华城 合安路 多层住宅 商住楼 4月预售 H28楼，1层为商铺 88 125 预计 4000元 / 4月开盘 备注：项目在年初推出了预交 10万先定房的活动， 65套房源定出 45套， H28之后会继续推 4栋多层住宅。 3、舒城县城市场分析 舒城县城 城关镇 在售楼盘一览 项目名称 位置 物业类别 商业分布 主力户型面积 均价 元 / 在售情况 东方花园
