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1、第一部分宏观经济一、经济环境国家、地区和当地的经济状况都会影响房地产需求，其中最主要的是当地经济状况，经济环境是消费者信心和商业投资活动的基础。1、源源不断的需求动力国民经济持续稳定增长1901.2223502805330015.40%17.40%15.10% 15.30%05001000150020002500300035004000450050002003 2004 2005 200613.50%14.00%14.50%15.00%15.50%16.00%16.50%17.00%17.50%18.00%地 区 生 产 总 值 （ 亿 元 ） 增 幅 (按 可 比 价 格 计 算 ）03-0
2、6 年无锡地区国民生产总值与增长率示意图中科院 2007 年 10 月 10 日发布的中国经济形势分析与预测 2007 年秋季报告中预计，今年我国的国民经济增长速度将超过去年 10.7%的水平，经济环境保持较为健康和良好的发展态势。03 年到 06 年，无锡 GDP 稳步提升，年增长率保持在 15%左右，经济基础良好。整个走势与省内的南京、苏州、常州均保持较快速度的发展，略高于上海（上海的 GDP 增长率近几年稳定在 12%左右） 。07 年上半年，无锡 GDP 已经达到1835.15 亿元，比去年同期增长 15.4%，保持着非常稳定的增长水平，全国排名第七。高速增长的经济为无锡的房地产发展注
3、入了源源不断的蓬勃动力，有力地促进了无锡房地产业未来几年的健康发展。2、消费基础扎实无锡城镇居民收入水平稳定增长2003 2004 2005 2006全市户籍人口(万） 442.54 447.19 452.84 457.80自然增长率 0.01 0.95 0.67 -0.27在岗职工年平均工资（元） 18913 22126 25602 29658同比增长 19.70% 16.90% 15.70% 15.80%城镇人均可支配收入（元） 11647 13588 16005 1818922545.98 25943.3431140.1436903.670500010000150002000025000
4、3000035000400002003 2004 2005 2006人 均 储 蓄 余 额 （ 元 ）11647181891358816005020004000600080001000012000140001600018000200002003 2004 2005 2006人 均 可 支 配 收 入 （ 元 ）居民可支配收入、存款均稳步上升，据市统计局统计资料显示，到 2006 年底，无锡各项人民币存款余额达3906 亿元，每年保持在 15%-20%的增长率；各项人民币贷款余额为 2733 亿元，每年以 20%左右的速度递增，存贷基本平衡。截止 2006 年无锡城镇人均可支配收入为 18189
5、 元，与苏州的水平接近（18532 元） ，与上海的差距正在不断缩小（20668 元） 。无锡城镇居民收入水平稳定增长，并与上海、苏州等较发达地区的水平越来越接近，由此为房地产发展特别是房地产郊区化发展带来了一次突破性的机遇。二、政策环境调控“新政”将对市场下阶段发展产生一定影响今年以来房地产市场调控力度不减，主要出台了以下几方面政策：（1） “第二套房”房贷标准确定；（2）连续 5次升息；（3） 关于加强商业性房地产信贷管理的通知 ；（4）24 号文件和关于认真贯彻进一步加强土地供应调控的通知 ；（5） 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定等。上述房贷、中低收入人群住房问题解决以及土地新政
6、分别从政府、购房者、开发商的角度入手，在加大保障性住房供给、调整住房供应结构的同时，抑制投资、投机性需求，防范金融风险，控制房价增长速度，其带来的作用值得关注。对于本项目而言，影响项目销售的主要是前两个政策，即“第二套房”房贷标准与今年的 5 次加息。大成公司认为，房贷标准是抑制炒房的手段，但是目前关于这一标准各个银行的规定都不一样，标准的不同导致了其政策的实施真空，对楼盘销售影响不会太大。其次，今年的 5 次加息从明年 1 月 1 日开始一次性体现，本次集中加息对于购房者而言冲击不小，特别是对于高房价区域的购房者影响更大，但是具体的影响还需要进一步观察明年上半年的实际成交水平，而大成公司认为
7、集中加息对本项目的影响不会很大，主要基于三个方面的考虑，一是本项目的投资客户群体不会很大，绝大多数将是刚性需求；二是项目的单价水平较低，总价不高，贷款额度有限，加息的影响较小；三是惠山新城的影响力越来越大，居住环境不断改善，房价处于较低水平，加息将有利于客户需求性价比较高的住宅，这样对于惠山新城而言反而是一次利好。三、市政规划房地产开发离不开城市总体发展规划及相关的市政规划，城市的规划趋向通常是区域房地产业的风向标，因此提前预测与项目相关的市政规划因素，预判将带来的影响，可以为项目地提供决策依据。1、无锡城市道路系统继续完善 与周边城市联系更加紧密道路网：构建以“主辅两环+八射”的城市快速路网
8、为主骨架，主、次干路为此骨架，稠密支路网为集散支撑体系的道路交通网络。无锡市快速路网系统是基于服务市区内“东南-西北”方向的“江海路北侧延伸+江海路+机场路” ，服务“东西向”的“金城路+金城东路”和服务“南北向”的“凤翔路+青祁路”三条基本交通走廊，形成“一环八射一辅环”的快速路网体系。一环：江海路金城路青祁路惠山隧道凤翔路构成一个三角形内环八射：江海路北延伸、凤翔路东延伸、通江大道、金城东路、机场路、中南路、青祁路、梁清路辅环：金桥路北外环路快速路网总长：153.2km从道路系统的规划我们可以清晰的看到：我们项目所处地可以通过无锡的惠山大道和城市环线直接与市区及其他区域相连，但又不处在交通
9、网密集区域，因此，惠山新城作为生活配套区比较合适。2、轨道交通方案 1 号线施工在即无锡市城市快速轨道交通建设规划被列入第二批审批名单上报国务院。如果审批顺利通过，明年底有望开始启动建设 1 号线、2 号线，并将分别在 2013 年底、2015 年底通车。1 号线将直接到惠山新城，极大的缩短新城与市中心的距离。小结：纵观无锡宏观经济环境的方方面面，我们可以总结出如下几大特征：1、无锡在全国范围内属于二线城市中的佼佼者，这给房地产市场带来很大契机，为本案的推出奠定了经济基础。2、无锡整体经济的发展给本地房地产市场提供了强力的支撑，使无锡人民富裕起来，开始追求更高层次的享受和精神上的满足，对“住”
10、的要求也越来越高，这是本项目进入市场的一个很好的时机。3、在政策上，以抑制房价过快增长，引导房地产市场健康有序为基调，下阶段的侧重点将在解决中低收入阶层住房问题上，商品房市场还是以市场自动调节为主，政府调控为辅。4、从市政规划上我们可以清晰看到无锡城市发展的方向，随着城市化进程的加剧和城市脉络的越来越清晰，我们可以预见未来项目所处区域的无限价值；而且发达的高速公路、轨道交通和航空系统不仅使得城市内部的联系更加紧密，也使得无锡跟外界的联系更加紧密，在提升整个城市价值的同时也相应的提升我们项目的价值。第二部分无锡市场一、无锡房地产市场发展描述无锡地产市场保持惯性前进，近期将迎来高峰近几年随着整个中
11、国经济的腾飞和房地产事业的迅猛发展，无锡房地产市场也在持续升温，房地产开发投资金额屡创新高，但随着调控的持续深入，增长呈减速趋势，整体市场趋于理性、平稳。2002-2007 年无锡市房地产开发状况2002 2003 2004 2005 2006 2007（1-9）房地产开发投资（亿元） 77.01 131.79 195.58 226.79 276.8 240.36同比增长 56.20% 71.10% 48.40% 16% 21.50% 46.25%商品房施工面积（万平方米） 748.15 1282.46 1548.23 1853.09 2322.17 2228.2同比增长 43.60% 71.
12、40% 20.70% 19.70% 19.70% 24.93%竣工面积（万平方米） 290.87 508.01 483.35 569.53 657.68 -同比增长 17.30% 74.70% -4.85% 17.80% 15.48% - 18.77%16.99%17.55%14.75%14.32%12.18%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%2001 2002 2003 2004 2005 2006房 地 产 投 资 占 固 定 资 产 投 资 的 比 例77.01131.79195.58226.79276.856.20%
13、71.10%48.40%16% 21.50%0501001502002503002002 2003 2004 2005 20060.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%开 发 投 资 额 （ 亿 元 ） 同 比 增 长无锡房地产开发投资与无锡固定资产投资总额的关系图 无锡 2002-2006 年房地产开发投资表从上图中我们可以看出：01 年到 06 年无锡房地产投资 如图所示，02 年到 06 年，全市范围内房地产开发投占固定资产投资的比重基本保持一个小幅度上升趋势， 资程上升趋势，但 03 年开始增幅放缓。07 年应该可但跟上
14、海等中国一线城市比还是有不小的差距（2006 以说是无锡市场转折点出现的一年，无论是开发投资规年上海房地产投资占地区固定资产投资的 32.5%，苏 模，还是市场专业水平，都由于外来发达市场成熟开发州为 22.34%） ，预计到 2010 年可以上升到 28%左右。 商的进驻发生了显著的变化。预计在其影响下，无锡房无锡的房地产投资还处在上升阶段。 地产市场将迎来一个高峰。二、商品住宅市场价格分析及趋势市场价格持续上扬价格趋势：从 05 年到 07 年上半年的月实际成交均价走势图来看，在宏观政策、市场供求关系、人民收入水平等条件的影响下，价格虽长期看涨，但有小幅度波动；在年周期内仍将体现二、四季度
15、走高，一、三季度平稳的特点。0200040006000平 均 单 价 （ 元 ）平 均 单 价 （ 元 ） 4994.79 4741.54 4786.01 5091.4 4274.01 4061.7 4130.23 4229.53 4674.36 3969.64 4595.84 4356.895.01 5.02 5.03 5.04 5.05 5.06 5.07 5.08 5.09 5.1O 5.11 5.122005 年无锡商品房住宅成交 平均单价 月趋势图（不包含经济适用房）35004000450050005500平 均 单 价 （ 元 ）平 均 单 价 （ 元 ） 4584 4886 45
16、71 4469 4382 4468 4604 4946 4863 5081 4818 4735 4779 4566 4399 4777 5155 5179 5160 5076 50716.01 6.02 6.03 6.04 6.05 6.06 6.07 6.08 6.09 6.1O 6.11 6.12 7.01 7.02 7.03 7.04 7.05 7.06 7.07 7.08 7.092006.01-2007.06 无锡商品房住宅成交 平均单价 月趋势图（不包含经济适用房）0200040006000平 均 单 价 （ 元 ）平 均 单 价 （ 元 ） 3384345033493303 343134853594383
