《【2018房地产年报】[易居]2018年福州房地产市场年报》由会员分享，可在线阅读，更多相关《【2018房地产年报】[易居]2018年福州房地产市场年报（50页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、易居开发部 福州2018年福州市区房地产市场研究报告易居中国丨易居营销丨福州目 录 经济环境 宏观市场 土地市场 商品房住宅市场Part 1Part 2SOHO市场2019年研判Part 3Part 4Part 5Part 6Part 7Part 8Part 9 商品房市场商办市场年度龙虎榜PART1经济环境经济环境货币政策央行未跟进美联储加息导致中美利差进一步缩窄，但国内经济增速仍处于下行，通过”降准”释放流劢性资金入市，起到稳增长作用，货币政策将稳健进行u自2015年12月开启加息周期以来，美联储迄今已累计加息9次，2018年全年累计加息四次，预计2019年还将加息2次；u中国央行在美联储
2、加息的同时进行了四次降准，随着美联储紧缩政策在2018年末出现转向信号，美债收益率已出现明显下降，而美元则可能面临新的贬值压力，人民币汇率趋稳，如果2019年经济下行压力不减，央行货币政策的宽松力度或将继续加码。经济环境房地产开发投资u年末房企投资力度放缓，企业在投资上对于区域与能级的选择更加谨慎，同时房企到位资金小幅收窄导致投资趋理性，目前房企以多渠道融资保障资金充裕以便借旧还心，但短期内行业融资环境大幅改善的可能性较低，边际宽松初显。房地产开发投资增速维持相对高位，同时房企到位资金开始保持平缓并有小幅收窄，融资环境边际改善PART2宏观市场宏观市场全国楼市政策3月全国坚持住房居住属性,深化
3、住房制度改革,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,稳步推进房地产税立法，加大住房保障力度,积极推进租赁市场发展7月政治局会议解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制8月住建部座谈会反复强调坚持调控不放松，提出加快制定住房发展规划和对楼市调控不力的城市坚决问责两大要求，加大对违法违规房企及黑中介的处罚力度经济局、政治会议中央提出经济下行压力加大，将实行更加积极的货币政策，扩大减税力度，实施定向宽松，提出就业、稳金融、稳外贸、稳投资、稳预期，坚持住房不炒，明确地方政府主体责任在坚持房住
4、不炒和维护调控成果的前提下，强调因城施策、实行差别化精准调控，明确地方政府的主体责任PART3土地市场土地市场土地供求总建398万9.9%整体楼面价10524元/2018年五区土地成交量基本同去年持平，总建上涨9.9%，市场趋于冷静，大型企业频繁趁市场低迷，频繁夺地，整体楼面价10524元/，小幅下跌，贴合市场售价。PART4商品房市场商品房市场年度量价商品房供求至14年后呈市场次高位，成交量瓶颈被不断打破，18年成交量与成交均价创历史新高，18年整体市场呈现供过求的态势。商品房市场月度量价2018年商品房市场低迷，成交主要集中在下半年；成交均价呈现波动性起伏。商品房市场物业对比本年物业成交量
5、除办公外，各物业成交量全线上涨，住宅占主导约近5成的成交，商业、车位不相上下，办公占比小；价格方面， 除商品住宅上涨外，各物业成交价格均下跌，车位下跌幅度比较大除办公外，各物业本年成交量全线上涨商品房成交456.75万，环比上涨35.16%；商品住宅成交212.04万，占比46%，环比上涨61.62%；商业成交84.35万，占比%19，环比上涨%55.2；办公成交21.42万，占比5%，环比下跌%1.59；车库/车位成交106.41万，占比23%，环比上涨47.92%。除商品住宅外，各物业本年成交均价全线下跌商品房成交均价21358元/，环比上涨5.79%。商品住宅成交均价25355元/，环比
6、上涨22.92% ；商业成交均价28384元/，环比下跌%9.82；办公成交均价22991元/，环比下跌10.76%；车库/车位成交均价7497元/，环比下跌18.34%。PART5商品住宅市场商品住宅市场年度量价近两年随着政策加码，2018年客户观望情绪浓郁，供应端大于需求端，楼市逐渐回归理性，市场余货多。商品住宅市场月度量价前三个季度商品住宅市场供求低迷，金九银十成交量小幅上涨，到了年中供应方面受房企集中放量影响，市场严重供大于求，成交均价4月呈下行波动至1字头，其余月份仍然保持2字头的价格，市场整体仍保持健康状态。商品住宅市场区域成交仓山区以成交面积85.22万市场份额领先，市场份额占比
7、%40；其余四区除马尾与台江区外，成交面积环比皆上涨区域供应面积（）供应套数成交面积（）成交面积占比成交面积环比成交套数成交均价（元/）成交金额（万元）鼓楼区 104215 66859874 3%280.21%38936952 221249 马尾区 434931 4264 36610217%-29.78%302516353 598701 台江区 173137 1635 759644%-10.23%62432818 249299 晋安区 141652114001766202 36%92.88%721326370 2020460 仓山区 10248619378 85226740%190.9%782
8、526829 2286534商品住宅市场成交结构面积段：刚需及改善需求占据主流，其中80-100中刚需占30%，100-120的改善户型占27%；总价段：随着房价以及房型需求面积不福安上涨，客户的总价承受能力亦水涨船高，再次提升，其中300万以上累积占比34%。商品住宅市场在售项目仓山区在售20个鼓楼区在售1个台江区在售4个晋安区在售15个马尾区在售4个仓山区在售20个商品住宅市场市场存量截至2018年底，福州商品住宅累计库存285万，按近一月月均12万，去化周期为24个月受大市场环境传导影响，客户观望情绪渐浓，库存及去化周期上次。PART6商办市场商办市场商业年度量价2018年五区商业市场供
9、应下滑明显，成交方面量价齐升，市场去库存明显，整体市场表现供不应求商办市场商业月度量价2018年上半年供应不足导致成交量下降，全年成交主力集中在下半年；成交均价呈现波动起伏，在1月份达到年度峰值43025元后回落，9月份回落至年度低点。商办市场办公年度量价近两年五区办公市场供应下滑，成交方面量价提升，市场去库存明显。商办市场办公月度量价2018年上半年办公市场供应不足成交量持续走低，价格受低位项目主导，低位运行，8月带动成交量的上涨，但整体成交低迷。PART7SOHO市场SOHO市场年度量价五区SOHO整个市场供过于求态势较明显，17年供求保持相对平衡，18年福州五区SOHO市场供应量33.0
10、4万，成交量32.53万，相较去年供求双双下跌，供应量减少39.82%；成交价相较于去年略微下跌。SOHO市场月度量价2018年五区SOHO市场供应下滑，成交量量价齐升，市场去库存明显；成交均价在4月份为全年均价的至高点，12月受部分低价位项目影响为全年的至低点。PART8年度龙虎榜PART92019年研判2019年研判从历年房地产走势上看，政策放松始于销售走低 6 个月后，预计2019年第二季度进入政策放松试探期2019政策预测以往三轮市场小周期的下行阶段（2008、2011、2014），政策放松都开始于销售走弱后的 6 个月左右；2018年10月开始三四线城市销量也逐渐走低，预计2019年
11、第二季度市场探底，政策进入放松试探期总结及研判2019政策预测2019下半年金融政策有望松绑，贷款首付款比例或适当下调表1：全国首套房及二套房实际按揭贷款利率处高位表2：中国当前房贷最低首付款比例几乎为全球最高目前我国首套房贷最低首付款比例（一线城市 30%-35%，二线城市 30%，三四线城市 25%-30%）几乎为全球最高（其他国家基本处于 0%-20%之间，个别国家甚至可以超贷），二套房首付比例更高达 50%-80%，有碍首次置业和基本改善型家庭的合理需求。我们认为有条件也有必要适当降低上述两类合理购房需求的首付比例以及按揭利率。需要指出的是，这与控制杠杆风险并不矛盾：在保持房价稳定的前提下，居民收入每年的增长自然会修复杠杆率的水平。总结及研判2019年楼市将呈现”v”型走势2019楼市
