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1、房地产开发与经营 （第二版）,吕萍 等编著,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,第5章房地产项目用地的获取,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,本章内容提要 房地产开发企业获取建设项目用地主要有三种方式，即出让、划拨和转让。其中出让和划拨属于土地一级市场行为，转让属于土地二级市场行为。房地产开发企业在获得房地产开发项目用地，并相应取得土地使用权之后，要进行项目的前期工作，其中包括申请、获取项目的三种许可证。本章将对这三种土地取得方式和三种许可证的申办程序进行介绍与讨论。,引述 地租、地价理论 马克思的资本论中的地租、地价理论 绝对地租
2、：由于土地所有权的垄断，不管租何种等级的土地都必须缴纳的地租。 级差地租：由经营较优土地而获得的归土地所有者占有的那一部分超额利润。 垄断地租：由某一特殊地块的产品的垄断价格带来的垄断超额利润所形成的地租。 马克思认为，地租是以地价投入土地的资本的利息，土地价格不外是资本化的因而是提前支付的地租，是一次性提前付清的未来的地租。,重点问题,房地产项目用地获取的方式 划拨土地使用权的特点、范围。 土地使用权出让的类型及各自含义、特点、范围。 土地使用权转让的类型及其特点、要求。 土地使用权出让与转让的区别。,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,5.1.1 划拨土地使用
3、权概述,划拨土地使用权的含义 划拨土地使用权，即通过行政划拨方式取得的土地使用权。 土地使用权划拨，是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,5.1 划拨土地使用权的获取,划拨土地使用权的基本特征,5.1.1 划拨土地使用权概述,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,行政性,无偿性,无期限性,流转限制性,划拨土地使用权的基本类型 国家机关、军事机关等公法人享有的划拨土地使用权。 企业、事业单位等私法人、自然人或
4、其他组织享有的划拨土地使用权。,5.1.1 划拨土地使用权概述,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,5.1.2 划拨土地使用权的适用范围,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,中央政府的政策规定 中华人民共和国土地管理法（1998） 划拨用地目录（国土资2001第9号令）,地方政府的政策规定 原因：划拨土地存在非法隐形市场流转 一般性管理 国有企业改制过程中的划拨土地管理,5.1.2 划拨土地使用权的适用范围,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,划拨土地使用权的主要步骤,5.1.3 划拨土地使用权获取的主要
5、流程,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,预审,申请,批准,审查,登记发证,国有土地使用证,主要利益主体及相互关系,5.1.3 划拨土地使用权获取的主要流程,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,5.1.4 划拨土地使用权获取过程中的主要成本和税费,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,其他费用,安置补助费,主要成本和税费,土地补偿费,地上附着物及青苗补偿费,拆迁补偿费,土地使用权出让含义 土地使用权出让，简称土地出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让
6、金的行为。,5.2.1 土地使用权出让概述,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,5.2 出让土地使用权的获取,出让土地使用权的基本特征,5.2.1 土地使用权出让概述,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,出让土地使用权的基本类型,5.2.1 土地使用权出让概述,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,协议出让：是指土地使用权的有意受让方向土地管理部门提出有偿使用土地的愿望，并与土地管理部门就有关出让事宜进行协商达成一致后出让土地的行为。 招标：是指土地管理部门向不特定的多数人发出要约邀请，招引他人投标，然后根
7、据特定的要求从投标者中确定最佳土地使用权受让人的土地出让行为。,挂牌：是介于拍卖和招标之间的一种形式，先由市、县人民政府土地行政主管部门（出让人）发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。 拍卖：是指在指定的时间和公开场所，有政府主持土地使用权拍卖，主持人宣布底价，竞投者按规定方式应价，竞投土地使用价最高者得到一定年期限的土地使用权的行为。,协议出让的政策规定 招拍挂出让的政策规定,5.2.2 出让土地使用权的政策规定,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”
8、国家级规划教材,协议出让,5.2.3 出让土地使用权过程中涉及的各主要利益主体及相互关系,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,协议出让,招拍挂出让 直接的利益主体：出让方地方政府 受让方土地使用者,5.2.3 出让土地使用权过程中涉及的各主要利益主体及相互关系,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,土地使用权出让金：国有土地使用者的代表向土地使用者收取的一定期限的土地使用费，主要用于各项城市建设和土地开垦、复垦等方面。 其他费用：契税，征地补偿费，房屋拆迁费，耕地占用税，新增建设用地土地有偿使用费，耕地开垦费和各项管理费用等。,5.2.
9、4 出让土地使用权过程中主要成本和税费,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,协议出让土地使用权的含义 协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。,5.3.1协议出让土地使用权概述,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,5.3 协议出让土地使用权的获取,协议出让土地使用权的基本特征 非市场出让，没有竞争者 政府对地价较易控制，灵活性较大 价格和使用范围收到限制,5.3.1 协议出让土地使用权概述,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国
10、家级规划教材,经营性用地招拍挂 协议出让国有土地最低价格标准 协议出让公示制度 存在的问题：信息公开程度不够，操作行为和操作程序不够规范,5.3.2 协议出让土地使用权的管理情况,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,供地环节的一般程序,5.3.3 协议出让土地使用权获取的主要流程,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,公开信息 接收申请,编制方案,地价评估 确定底价,方案、 底价报批,协商 签订,公示,签订合同 公布结果,核发 批准书,土地登记,资料归档,北京市协议出让程序,5.3.3 协议出让土地使用权获取的主要流程,房地产开发与经营
11、（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,受理,告知,签约,审定,复审,审核,地价 评审,审查,招标出让土地使用权 招标出让土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布招标公告或者发出投标邀请书，邀请特定或者不特定的法人、自然人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。 公开招标，邀请招标,5.4.1 招标拍卖挂牌出让土地使用权概述,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,5.4 招标、拍卖、挂牌出让土地使用权的获取,拍卖出让土地使用权 拍卖出让土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根
12、据出价结果确定土地使用者的行为。,5.4.1 招标拍卖挂牌出让土地使用权概述,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,挂牌出让土地使用权 挂牌出让土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌截止时的出价结果或现场竞价结果确定土地使用者的行为。,5.4.1 招标拍卖挂牌出让土地使用权概述,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,招标出让土地使用权的基本特征 程序规范 全方位开放，透明度高 公平、客观 交易双方一次成交,5.4.
13、2 招标拍卖挂牌出让土地使用权的基本特征,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,拍卖出让土地使用权的基本特征 必须有两个以上的买主 必须有不断变动的价格 必须有公开竞争的行为,5.4.2 招标拍卖挂牌出让土地使用权的基本特征,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,挂牌出让土地使用权的基本特征 时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争 操作简便，便于开展 有利于土地有形市场的形成和运作,5.4.2 招标拍卖挂牌出让土地使用权的基本特征,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,招标基本流程,5.4.3 招标
14、拍卖挂牌出让土地使用权的基本流程,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,招标,投标,开标 评标 决标,签约,领证,拍卖基本流程 市、县国土资源管理部门公告拍卖活动的时间、地点 举行拍卖会 签订成交确认书,5.4.3 招标拍卖挂牌出让土地使用权的基本流程,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,挂牌基本流程,5.4.3 招标拍卖挂牌出让土地使用权的基本流程,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,公布挂牌 信息,竞买人 报价,确认报价,挂牌截止,现场竞价,签订成 交确认书,保证金 处理,法律责任,广义：土地使用权发生
15、转移的所有行为，包括出让。 狭义：通过出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。 土地交易一级市场；土地交易二级市场,5.5.1 土地使用权转让的概念,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,5.5 土地使用权转让,城市房地产管理法 可以转让的条件 不得转让的条件,5.5.2 土地使用权转让的法律条件,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,土地使用权转让的法律效力 土地使用权转让，出让合同载明的其他权力义务随之转让。 新受让人应遵循原受让人与国家签订的合同要求，不得随意更改。 土地使用权转让，
16、地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。,5.5.3 土地使用权转让的特点,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,土地使用权转让的类型,5.5.3 土地使用权转让的特点,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,转让申请 签订转让合同 转让合同公证,5.5.4 土地使用权转让的程序,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,缴纳土地出让金和土地增值税 增值税扣除项目 增值税四级超额累进税率 土地使用权变更登记,5.5.4 土地使用权转让的程序,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,5.5.5 土地使用权转让与出让的比较,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,重点掌握,1、房地产开发企业获取建
