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1、长春经开区53-89-5地块项目 概念性产品定位报告 2009年4月,序 项目基本情况 一、城市背景分析 二、项目背景分析 三、项目基本定位 四、开发策略建议,目录,1、明确整个项目的开发主题、宗旨、原则和核心卖点 2、在城市发展和地块价值分析的基础上，确定商业和居住物业的比例关系 3、在不同方案对比分析后，明确项目基本的开发（技术经济）目标 4、明确基本的规划理念、规划总平面以及建筑风格意向 5、确定整个项目的开发分区和开发次序,在现阶段，本报告所要回答的五个核心问题,序-项目区位-未来发展潜力巨大,本案,本项目位于长春经济技术开发区南部；与长春南部新城、高新区三点一线，构筑了长春城市发展副
2、中心。 根据长春市城市总体规划，项目区域是长春市未来城市发展的主要方向之一。,南部新城对本项目的发展有重要的辐射作用,序-项目区位-地块现状尚有不利因素,地块位于长春经济技术开发区世纪大街以东、珠海路以南、环城高速公路以西、长大公路以北。,西侧：世纪大街、世纪广场,北侧：开发区热力四厂,南侧：长大公路,序-项目区位-区位认知度不高,序-项目基本情况,土地用途为商住用地，土地等级为居住七级、商业七级二类，土地出让年限为50年。 地块以64505万元净地（不包括“七通”费用）出让。 土地出让面积为321710平方米，规划容积率2.2，出让总建筑面积为707762平方米 ，商住比为2：8。 吉林机场
3、职工约需要20万平米的住宅，自成组团。,序-项目规划条件更改,1、学校可以不考虑 2、高压线完全移除 3、可以先不考虑户型配置的90/70问题,序 项目基本情况 一、城市背景分析 二、项目背景分析 三、项目基本定位 四、开发策略建议,目录,一、城市背景分析-长春基本情况,本案,长春是全省政治、经济、文化和交通中心，东北地区四大城市之一。六大主城区、四大开发区总人口487.6万。 长春市地处平原、自然区位四通八达、地质基础稳固，为大规模房地产开发建设创造了良好的开发条件。 长春市人文科教氛围浓厚，众多高等院校、科研院所云集，一方面使得居民素质和收入不断提高，另一方面吸引了众多毕业生留在长春谋求发
4、展，间接形成了对房地产商品巨大的潜在需求。,一、城市背景分析-长春基本情况- GDP总量与增长速度,长春市GDP总量保持较快增长，经济实力不断提升,2008年达到2588亿，位列东北10城市第四。长春将建设国内最大、世界第三的国际汽车城；全国最大汽车零部件生产基地；亚洲最大轨道客车研发及生产基地；全球最大玉米生物化工基地。,图2-1 长春市2002-2007年GDP总量及增长速度,一、城市背景分析-长春基本情况-长春市经济发展潜力,2007年，在全国15个副省级城市中，长春市的经济总量排名虽相对靠后，但是增长速度排在第一位，表明长春经济发展后劲充足。未来几年，预计东北地区的经济仍将保持较高的增
5、长率，在与周边城市的相互促进带动下，长春的经济也将快速发展。,图2-2 2007年15个副省级城市经济总量对比,一、城市背景分析-长春基本情况-固定资产投资增速及占GDP比重,从2004年开始，长春固定资产投资总额开始大幅上涨，到2007年投资总额增长接近2番。固定资产投资总额在GDP中所占的比重日益增大，表明长春市城市经济的发展较为依赖固定资产投资的增加，生产性支出大于消费性支出，消费性支出相对有限。,图2-3 2002-2007固定资产投资增速及占GDP比重,一、城市背景分析-长春基本情况-居民消费能力,2007年人均可支配收入达到12811元，近五年增幅均在12%以上，居民生活水平得到显
6、著提高。随着国家实施振兴东北老工业基地政策，东北经济持续向好发展，还将为居民提供大量的增收机会，预计未来几年居民可支配收入还将稳步提升。,图2-4 人均可支配收入水平及增长率,一、城市背景分析-长春经开区基本情况,2009年经开区计划GDP达到342亿元，增长20%，经济增长动力澎湃。,一、城市背景分析-长春房地产基本特征,郊区化趋势明显。随着城区发展集中度的不断提高，目前中心城区的可开发土地较少，房地产开发逐渐向城区周边延伸。 近三年，土地供应充足，成交量急剧萎缩。 一线品牌开发商聚集，大盘林立。随着国内一线大牌房地产开发公司进入，大盘数量急剧增加，楼盘品质迅速提升，市场竞争不断加剧。 房价
7、低且稳定发展。作为二线城市，长春市房价相对较低，近期基本稳定，房价下调空间不大，但是继续上涨仍需等待整个市场的回暖。 二手房市场开始活跃。长春二手房市场发展一直比较缓慢，买卖交易不够活跃；2008年以来，随着外来流动人口的增加，房屋租赁市场开始活跃。 刚性需求为主。居民购房目的以自住、自用为主，投资行为较少。 改善型需求增加迅速。长春市住宅市场已进入追求品质的时期，众多家庭开始考虑改善居住环境，高品质楼盘成为主要选择对象。,一、城市背景分析-长春房地产市场-土地市场分析,1、2003-2008年土地出让情况,2003-2005年，长春土地出让面积增长幅度较为缓慢，2006年因棚户区改造导致土地
8、突然放量，上涨幅度达74%。2007年受宏观调控影响，土地出让面积有所降低，约520万平方米，但成交总额未降。2008年出让面积持续下降。,2、 土地出让均价,长春土地出让价格整体表现平稳。2007年起，受楼市价格猛增的推动作用，土地价格也迅速攀升。08、09年上半年土地市场仍在调整中。,一、城市背景分析-长春房地产市场-土地市场分析,3、 人均居住面积,长春市人均居住面积增长较为稳健。自2003年以来，平均每年以一平方米的速度增长。截止2007年末，人均居住面积已达27平方米。长春房地产市场开始以改善型居住为市场主流。,4、 2007开发商拿地情况,随着万科、中海、保利、绿地、和黄、中信的进
9、入，外地企业在长春拿地数量已占2/3。外地企业的进入，直接加剧了竞争，将有效提升楼盘的综合品质，同时也会大大推动地价和房价的上涨。,一、城市背景分析-长春房地产市场-土地市场分析,2008年前三季度按城区统计的经营性用地成交情况,1、各城区土地出让面积及规划建筑面积,汽车工业园区土地成交量最大，其次为净月区，本项目所在的经开区位列第三位；规划的建筑面积经开区最多，表明未来三年本区域将集中较多密度大、容积率高的高层项目。,图3-3 2008年前3季度各城区经营性用地成交面积及规划建筑面积,一、城市背景分析-长春房地产市场-土地市场分析,2、各城区楼面地价均值,二道区的平均楼面地价最高，经开区的平
10、均楼面地价基本处于最低水平，仅为二道区的40%，为683.2元/平方米。根据本项目的规划指标计算，楼面地价为911元/平方米，高于经开区楼面地价均值，若按照同区域同等价格水平竞争的话，本项目将不具备优势。,2008年前三季度按城区统计的经营性用地成交情况,图3-4 2008年前3季度各城区经营性用地成交楼面地价均值,一、城市背景分析-长春房地产市场-房地产投资情况,从房地产投资额来看，长春房地产投资处于快速增长阶段。2004年和2005年受到“8.31”政策实施的影响，投资额增长速度放缓。2007年起开始快速增长，达到260亿，增幅49%，2008年开发投资额约350亿，同比增长36%，与其他
11、城市相比，其增长表现出明显的滞后性。也与2007-2008年的市场大背景相关，同时也说明前几年受到压抑的投资额在近两年得到释放。如图3-5。 从房地产投资与GDP总值和固定资产投资总额的对比分析来看，长春市的房地产投资均属于基本正常的范畴，说明整体行业发展与地方经济的发展相匹配，属于健康、良性的市场发展阶段，没有出现房地产泡沫，为未来发展奠定了良好的基础。见图3-6与表3-4。,一、城市背景分析-长春房地产市场-房地产投资情况,图3-6 2003-2007年房地产投资分别占GDP及固定资产投资比重,一、城市背景分析-长春房地产市场-房地产投资情况,图3-5 2003-2007年长春市房地产投资
12、总额及增长率,一、城市背景分析-长春房地产市场-新建商品住宅情况,全市新建商品住宅平均价格水平,2007年是长春市商品住宅价格的分水岭，2004年到2006年商品住宅均价基本保持在2200元/平方米，2007年在全国房价快速上涨的背景下，长春市商品住宅均价以61.68%的涨幅上升到3528元/平方米，进入2008年以来宏观调控效果开始逐步显现，商品住宅均价出现小幅回落，见图3-7。,图3-7 2004年-2008年长春市商品住宅均价变化,一、城市背景分析-长春房地产市场-新建商品住宅情况,长春市房地产的开工面积连续几年保持较大幅度的增长，2005-2008年，开工面积基本翻番，同时销售面积增长
13、也较快，基本与建设面积保持同步，销售面积与开工面积的比值一直保持在25-30%之间，周转率偏低。,3、住宅开工量、销售量,一、城市背景分析-长春房地产市场-新建商品住宅情况,2007-2008年各行政区域住宅均价,住宅均价在2800-4000元之间，区域差价不明显。,一、城市背景分析-长春房地产市场-新建商品房情况,各城区商品住宅市场概况,表3-5 长春市各城区房地产市场发展概况,序 项目基本情况 一、城市背景分析 二、项目背景分析 三、项目基本定位 四、开发策略建议,目录,二、项目背景分析-区域市场特征,区域发展潜力,经济技术开发区是长春市未来城市发展的主要方向，成立15年，年均GDP增长4
14、6.6%，2008年GDP占长春约15%，目前已有汽车制造、生物制药、饮料加工等工业企业入驻园区，并成为推动经开区经济发展的重要力量。 随着南部新城建设加速，相关市政配套设施的逐步完善，本区域将具备打造城市一流居住社区的潜质。,区域交通环境,路网已基本形成，且周边设有公交路线和轻轨车站，便于出行；同时距离环城高速公路很近，去往机场、其他城区和周边城市都比较便利。,区域消费主体,住宅物业消费主体主要为区域内和周边城区的居民、行政事业单位工作人员和工业企业员工。 项目商业配套的目标客户主要为本项目住户以及部分周边居民，另外随着会展经济和空港经济的发展，预计未来将带来数量比较庞大的流动消费人群。,二
15、、项目背景分析-区域市场特征-重点住宅物业供应情况分析,二、项目背景分析-区域市场特征-重点住宅物业供应分析,二、项目背景分析-区域市场特征-重点住宅物业供应分析,国内一线品牌开发商、高品质楼盘、大盘开发模式普遍得到长春市购房消费者的认可，销售速度较快。 市场已经逐步接受高层住宅产品，目前销售均价已超过 3000元/平方米。 本项目地块附近房地产项目：“众诚一品东南”、“安华美郡”目前销售价格或预计销售价格均处于3500元/平方米左右，所在区域周边城区房价区间3500-4500元/平方米，为本项目2009年定价提供了市场参考依据。 80-110平方米的两到三居产品属于主力户型；40-55平方米
16、小户型产品市场接受度也较高。,二、项目背景分析-区域市场特征-配套商业物业分析,在开发项目中配套商业物业销售普遍不太理想，销售率偏低，表明区域商业氛围有待进一步培养，商业物业有效需求不足。区域内有佳泰帝景城（19.7万平米，宾馆、写字楼和商业）值得关注。 区域内不同商业物业销售价格相差较大，周边商业氛围相对浓厚的配套商业物业售价较高；反之通常采用低价策略带动销售。 区域内目前没有大型的集中商业物业对外销售或出租，尚无辐射整个区域的商业中心。,二、项目背景分析-区域市场特征-配套商业物业分析,表4-2 区域内配套商业物业销售情况,二、项目背景分析-项目SWOT分析-优势,优势 1、地块占地面积32万平方米，自成一体，总建筑面积达到100万平方米，具有规模优势，可按照新兴城镇的结构去规划，形成丰富的产品线，以满足不同客户的需求。 2、地块紧靠世纪广场，五条城市干道和次干道连接世纪广场，周边路网建设基本完成，轻轨站近在咫尺，交通出行便捷，方式多样。 3、西联会展中心，紧邻空港，会展经济和空港经济的辐射不可小觑； 4、西距南部新城核心区约3公里，已经与南部新城融为一体，形成
