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1、购 房 者 利 益 保 护 与 惩 罚 性 赔 偿 责 任 最 高 人 民 法 院 一 则 司 法 解 释 相 关 条 款 之 评 析李 胜 利(安 徽 财 经 大 学 法 学 院 副 教 授 安 徽 蚌 埠 233001)摘 要 :为 解 决 房 地 产 开 发 商 恶 意 损 害 购 房 者 利 益 所 带 来 的 商 品 房 买 卖 合 同 纠 纷 ,最 高 人 民 法 院 出 台 了一 则 司 法 解 释 ,意 图 以 惩 罚 性 赔 偿 责 任 来 威 慑 、 规 范 开 发 商 的 销 售 行 为 。 但 是 ,经 过 仔 细 分 析 可 以 发 现 ,该司 法 解 释 缺 乏 存
2、 在 的 依 据 ,其 法 律 效 力 值 得 怀 疑 。 如 果 回 到 既 有 的 法 律 框 架 内 ,只 要 区 分 购 房 者 身 份 ,严格 适 用 中 华 人 民 共 和 国 消 费 者 权 益 保 护 法 等 法 律 ,仍 可 较 好 地 解 决 此 类 问 题 。 这 也 反 映 出 最 高 人 民 法院 在 制 定 该 司 法 解 释 时 未 能 谨 慎 从 事 。关 键 词 :司 法 解 释 商 品 房 买 卖 合 同 惩 罚 性 赔 偿一 、 引 言长 期 以 来 ,在 商 品 房 销 售 领 域 ,房 地 产 开 发 商 的 种 种 不 良 行 为 给 许 多 购 房
3、 者 造 成 了 重 大 损 失 ,却 未 能在 既 有 的 法 律 框 架 内 得 到 很 好 的 解 决 ,导 致 民 怨 沸 腾 。 在 此 背 景 下 ,2003 年 3 月 24 日 最 高 人 民 法 院 审 判委 员 会 通 过 了 关 于 审 理 商 品 房 买 卖 合 同 纠 纷 案 件 适 用 法 律 若 干 问 题 的 解 释 (以 下 简 称 解 释 ) ,并 于 同年 6 月 1 日 起 开 始 施 行 。 解 释 第 8 条 、 第 9 条 对 房 地 产 开 发 商 严 重 违 反 诚 实 信 用 原 则 、 损 害 买 受 人 利 益的 恶 意 违 约 、 欺
4、诈 行 为 作 出 了 较 为 详 细 的 规 定 。 解 释 第 8 条 规 定 :“ 具 有 下 列 情 形 之 一 ,导 致 商 品 房 买 卖 合 同 目 的 不 能 实 现 的 ,无 法 取 得 房 屋 的 买 受人 可 以 请 求 解 除 合 同 、 返 还 已 付 购 房 款 及 利 息 、 赔 偿 损 失 ,并 可 以 请 求 出 卖 人 承 担 不 超 过 已 付 购 房 款 一 倍的 赔 偿 责 任 : (1)商 品 房 买 卖 合 同 订 立 后 ,出 卖 人 未 告 知 买 受 人 又 将 该 房 屋 抵 押 给 第 三 人 ; (2) 商 品 房 买 卖合 同 订 立
5、 后 ,出 卖 人 又 将 该 房 屋 出 卖 给 第 三 人 。 ” 由 此 可 见 ,作 为 房 地 产 开 发 商 的 出 卖 人 违 反 此 条 规 定 时 所承 担 的 是 违 约 责 任 。 第 9 条 则 规 定 :“ 出 卖 人 订 立 商 品 房 买 卖 合 同 时 ,具 有 下 列 情 形 之 一 ,导 致 合 同 无 效 或者 被 撤 销 、 解 除 的 ,买 受 人 可 以 请 求 返 还 已 付 购 房 款 及 利 息 、 赔 偿 损 失 ,并 可 以 请 求 出 卖 人 承 担 不 超 过 已 付购 房 款 一 倍 的 赔 偿 责 任 : (1)故 意 隐 瞒 没
6、有 取 得 商 品 房 预 售 许 可 证 明 的 事 实 或 者 提 供 虚 假 商 品 房 预 售 许 可证 明 ; (2)故 意 隐 瞒 所 售 房 屋 已 经 抵 押 的 事 实 ; (3)故 意 隐 瞒 所 售 房 屋 已 经 出 卖 给 第 三 人 或 者 为 拆 迁 补 偿 安置 房 屋 的 事 实 。 ” 此 条 所 确 立 的 开 发 商 的 责 任 是 违 约 责 任 和 因 合 同 被 确 认 无 效 或 被 撤 销 而 带 来 的 缔 约 过 失责 任 。就 以 上 两 条 而 言 ,不 管 合 同 是 被 确 认 无 效 、 被 撤 销 ,还 是 被 依 法 解 除
7、,买 受 人 均 可 以 请 求 返 还 已 付 购 房款 及 利 息 、 赔 偿 损 失 ,并 可 以 请 求 出 卖 人 承 担 不 超 过 已 付 购 房 款 一 倍 的 赔 偿 责 任 。 其 中 “ 赔 偿 损 失 ” 之 语 就是 民 法 中 传 统 的 补 偿 性 责 任 。 除 此 之 外 ,买 受 人 还 可 以 “ 请 求 出 卖 人 承 担 不 超 过 已 付 购 房 款 一 倍 的 赔 偿 责任 ” ,是 为 惩 罚 性 赔 偿 责 任 。另 外 , 解 释 第 14 条 的 规 定 也 颇 为 引 人 注 目 :“ 出 卖 人 交 付 使 用 的 房 屋 套 内 建
8、筑 面 积 或 者 建 筑 面 积 与75商 品 房 买 卖 合 同 约 定 面 积 不 符 ,合 同 有 约 定 的 ,按 照 约 定 处 理 ;合 同 没 有 约 定 或 者 约 定 不 明 确 的 ,按 照 以 下原 则 处 理 : (1)面 积 误 差 比 绝 对 值 在 3 %以 内 (含 3 %) ,按 照 合 同 约 定 的 价 格 据 实 结 算 ,买 受 人 请 求 解 除 合同 的 ,不 予 支 持 ; (2)面 积 误 差 比 绝 对 值 超 出 3 % ,买 受 人 请 求 解 除 合 同 、 返 还 已 付 购 房 款 及 利 息 的 ,应 予 支持 。 买 受 人
9、同 意 继 续 履 行 合 同 ,房 屋 实 际 面 积 大 于 合 同 约 定 面 积 的 ,面 积 误 差 比 在 3 %以 内 (含 3 %) 部 分的 房 价 款 由 买 受 人 按 照 约 定 的 价 格 补 足 ,面 积 误 差 比 超 出 3 %部 分 的 房 价 款 由 出 卖 人 承 担 ,所 有 权 归 买 受人 ;房 屋 实 际 面 积 小 于 合 同 约 定 面 积 的 ,面 积 误 差 比 在 3 %以 内 (含 3 %) 部 分 的 房 价 款 及 利 息 由 出 卖 人 返还 买 受 人 ,面 积 误 差 比 超 过 3 %部 分 的 房 价 款 由 出 卖 人
10、双 倍 返 还 买 受 人 。 ” 该 条 亦 应 为 违 约 责 任 的 表 述 。与 解 释 第 8 条 、 第 9 条 相 比 ,第 14 条 在 计 算 损 害 赔 偿 金 额 时 颇 有 特 点 ,即 没 有 区 分 补 偿 性 赔 偿 责 任和 惩 罚 性 赔 偿 责 任 。 对 于 房 屋 面 积 的 误 差 ,如 房 屋 实 际 面 积 小 于 合 同 约 定 面 积 ,买 受 人 除 了 可 以 索 回 该 超出 部 分 面 积 的 房 价 款 及 利 息 外 ,还 可 以 直 接 请 求 对 方 承 担 面 积 误 差 比 超 过 3 %部 分 的 房 价 款 双 倍 返
11、还 责任 。 这 种 不 管 买 受 人 是 否 实 际 受 有 损 失 、 不 管 是 否 能 够 证 明 自 己 遭 受 损 失 ,即 可 要 求 对 方 予 以 赔 偿 的 做法 ,与 中 华 人 民 共 和 国 合 同 法 (以 下 简 称 合 同 法 ) 中 的 违 约 金 条 款 十 分 近 似 。 而 如 果 从 该 条 款 的 设 计主 要 考 虑 到 当 事 人 主 观 过 错 的 存 在 且 直 接 由 法 律 确 定 赔 偿 金 额 这 个 角 度 出 发 ,则 近 似 于 惩 罚 性 赔 偿 制 度 。至 于 该 条 款 究 竟 是 惩 罚 性 违 约 金 条 款 还
12、是 惩 罚 性 赔 偿 条 款 , 本 文 暂 且 不 论 。 解 释 中 涉 及 的 惩 罚 性 赔 偿 条 款 仍 然 引 发 了 社 会 公 众 的 极 大 兴 趣 ,各 方 评 价 不 一 。 然 而 ,这 种 惩 罚 性赔 偿 条 款 的 效 力 究 竟 如 何 ,笔 者 认 为 还 是 应 当 进 行 法 理 上 的 分 析 。二 、 解 释 效 力 之 质 疑根 据 我 国 现 行 法 律 ,最 高 人 民 法 院 有 权 对 人 民 法 院 在 审 判 工 作 中 具 体 应 用 法 律 进 行 司 法 解 释 ,但 这 种解 释 应 当 依 法 进 行 。 笔 者 有 理 由
13、 认 为 解 释 缺 乏 法 律 依 据 ,其 合 法 性 值 得 怀 疑 。(一 ) 解 释 明 示 的 解 释 依 据在 开 篇 处 , 解 释 就 明 示 了 其 制 定 的 依 据 :“ 根 据 中 华 人 民 共 和 国 民 法 通 则 、 中 华 人 民 共 和 国 合 同法 、 中 华 人 民 共 和 国 城 市 房 地 产 管 理 法 、 中 华 人 民 共 和 国 担 保 法 等 相 关 法 律 ,结 合 民 事 审 判 实 践 ,制定 本 解 释 ” 。 那 么 ,这 四 部 法 律 中 有 无 要 求 欺 诈 行 为 人 承 担 惩 罚 性 赔 偿 责 任 的 条 款 呢
14、 ? 中 华 人 民 共 和 国 民 法 通 则 (以 下 简 称 民 法 通 则 ) 沿 用 了 大 陆 法 系 补 偿 性 民 事 责 任 的 立 法 传 统 ,并无 惩 罚 性 赔 偿 责 任 的 规 定 , 中 华 人 民 共 和 国 城 市 房 地 产 管 理 法 (以 下 简 称 城 市 房 地 产 管 理 法 )和 中 华人 民 共 和 国 担 保 法 (以 下 简 称 担 保 法 )中 更 是 难 寻 这 一 责 任 形 态 的 踪 影 ,而 合 同 法 中 的 相 关 条 款 略 显复 杂 ,其 中 有 两 个 条 款 涉 及 惩 罚 性 赔 偿 的 问 题 。 合 同 法
15、第 114 条 第 2 款 有 关 当 事 人 约 定 违 约 金 的 规 定 带 有 惩 罚 性 色 彩 。 也 就 是 说 ,当 事 人 在 合 同中 约 定 的 违 约 金 金 额 较 守 约 一 方 的 实 际 损 失 数 额 为 高 时 ,超 出 实 际 损 失 部 分 的 违 约 金 便 具 有 惩 罚 性 。 但是 ,王 利 明 教 授 曾 指 出 :“ 合 同 法 允 许 当 事 人 事 先 约 定 违 约 损 害 赔 偿 ,而 且 这 种 约 定 可 能 具 有 惩 罚 性 ,但 这并 不 是 惩 罚 性 赔 偿 。 惩 罚 性 赔 偿 的 数 额 可 能 是 由 法 律 法
16、 规 直 接 规 定 的 ,也 可 能 是 由 法 官 和 陪 审 团 决 定 的 ,但 不 可 能 由 当 事 人 自 由 约 定 。 ” 因 此 ,这 种 当 事 人 之 间 自 由 约 定 的 违 约 金 条 款 与 解 释 中 法 定 的 惩 罚 性赔 偿 条 款 显 然 是 两 码 事 。 合 同 法 第 113 条 第 2 款 则 是 一 种 指 引 性 的 规 定 :“ 经 营 者 对 消 费 者 提 供 商 品 或 者 服 务 有 欺 诈 行 为的 ,依 照 中 华 人 民 共 和 国 消 费 者 权 益 保 护 法 的 规 定 承 担 损 害 赔 偿 责 任 。 ” 这 就 将 对 这 种 欺 诈 消 费 者 行 为的 处 理 依 据 指 向 了 中 华 人 民 共 和 国 消 费 者
