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1、第二章 房地产市场及其运行规律,1、房地产市场概述 2、房地产市场的供求关系 3、房地产市场结构与市场指标 4、房地产市场的特性与功能 5、房地产市场的运行规律 6、政府对房地产市场的干预,http:/ 房地产市场概述,一、房地产市场的概念 房地产市场： 是指房地产商品交换的领域和场所。 从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。 是所有这些交换和流通关系的综合，体现了市场中的当事人之间错综复杂的经济利益关系。,http:/ 房地产市场概述,二、房地产市场的运行环境 影响运行活动各种因素的总和 社会 政治 经济 金融 法律 技术 资源 国际,http:/ 房地产市
2、场概述,三、推动房地产市场转变的社会经济力量 1、社会经济因素 社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境和国际环境。 2、社会经济力量 金融业的发展 信息、通讯技术水平的提高 生产和工作方式的转变 人文环境的变化 自然环境的变化 政治制度的变迁,http:/ 房地产市场的供求关系,一、房地产市场的需求 1、概念 房地产需求：是指在一个特定时期内，消费者在各种可能的价格下，愿意而且能够购买的房地产数量。 2、房地产需求的特点 1）房地产需求具有整体性 2）房地产需求具有区域性 3）房地产需求具有层次性,http:/ 房地产市场的供求关系,一、房地产市场的需求 3、
3、类型 生产性、消费性、投资性 4、房地产需求的影响因素 1）收入的变化 2）其他商品的价格变化（替代品，互补品） 3）对未来的预期 4）政府政策的变化 （贷款利率，税费）,http:/ 房地产市场的供求关系,二、房地产市场的供给 1、概念 房地产供给：是指在一个特定时期内，房地产开发商在各种可能的价格下，愿意而且能够供给的房地产数量。 2、房地产供给的特点 1）房地产供给缺乏弹性 2）房地产供给具有层次性 3）房地产供给具有滞后性,http:/ 房地产市场的供求关系,二、房地产市场的供给 3、房地产供给的影响因素 1）房地产开发成本 2）政府政策的变化（土地增值税费） 3）对未来的预期,htt
4、p:/ 房地产市场的供求关系,三、房地产市场的供求均衡和非均衡 1、供求均衡 即供给与需求的均衡状态，是指房地产商品的供给价格与需求价格相一致，而且供给数量与需求数量相一致的房地产经济运行状态。,价格,数量,S,D,P,0,M,E,http:/ 房地产市场的供求关系,三、房地产市场的供求均衡和非均衡 1、供求均衡 RE供求均衡原理的要义： 是供给和需求两种力量相互作用、相互变化的结果 均衡状态的构成要素，不但包括供、需价格，而且还包括供、需数量一致，二者缺一不可，且相互联系、影响 供、需数量一致，微观上，表示特定市场、特定房地产商品的供求数量相当、供求结构吻合；宏观上，表示一个城市或一个国家的
5、RE供、需数量相一致,http:/ 房地产市场的供求关系,三、房地产市场的供求均衡和非均衡 1、供求均衡 RE供求均衡原理的现实意义： 在微观层次上，房地产商应该重视房地产市场供给和需求的变动，重视其均衡状态的状况，及时调整生产经营策略和计划； 在宏观层次上，国家应该运用税收、利率、信贷等经济杠杆，刺激或抑制供给或需求，引导供求曲线沿着人们所希望的方向移动，从而达到一个新的均衡状态。,http:/ 房地产市场的供求关系,三、房地产市场的供求均衡和非均衡 2、供求非均衡 即供给与需求的失衡状态，是指房地产商品的供给价格与需求价格、供给数量与需求数量之间，或者有一对不一致，或者两者都不一致的经济运
6、行状态。 三种状态： A、总量性供不应求状态 B、总量性供过于求状态 C、结构性供求失衡的状态 ！均衡是偶然的，几乎是不存在的； ！非均衡状态是绝对的，常见的。,http:/ 房地产市场的供求关系,三、房地产市场的供求均衡和非均衡 3、RE市场供求均衡条件及其实现 A、深化住房制度改革，积极推进住房分配货币工资化 B、完善房地产市场体系，为沟通供求创造良好的市场条件 C、着重研究和培育商品房的有效需求，注重供给与需求的总量均衡 D、以需定产，以需促供，注重供给与需求的结构协调,http:/ 房地产市场的供求关系,四、房地产市场的体系 房地产市场体系是房地产经济运行的载体 房地产市场体系 是指多
7、种房地产市场互相联系、互相制约形成的市场集合体和系统。 按层次分：一、二、三级市场 按用途分： 按交易客体分：土地市场、房产、RE中介、RE金融、物业管理等,http:/ 房地产市场结构与市场指标,一、房地产市场结构 包括： 总量结构：开发与销售之间的数量结构 区域结构：全国不同区域、同一城市不同区域（地段） 产品结构：住宅（别墅、豪宅、商品房、经济适用房、廉租房）、写字楼、商业用房 供求结构：供求档次和需求水平 投资结构：投资目的、投资方式,http:/ 房地产市场结构与市场指标,二、房地产市场细分 1、按地域细分：城市，区域，省 2、按房地产用途分：居住，商业，工业 3、按存量增量细分：一
8、级，二级，三级 4、按交易形式细分：买卖，租售，抵押 5、按目标市场细分：抵挡，中档，高档；青年，老年,http:/ 房地产市场结构与市场指标,三、房地产市场指标,供给指标 存量 新竣工量 灭失量 空置量 空置率 可供租售量 房屋施工面积 房屋新开工面积 平均建设周期 竣工房屋价值,需求指标 国内生产总值 人口数 城市家庭人口 就业人员数量 就业分布 城镇登记失业率 城市家庭可支配收入 房屋空间使用数量 商品零售价格指数 城市居民消费价格指数,交易指标 销售量 出租量 吸纳量 吸纳率 吸纳周期 预售面积 房地产价格指数 房地产价格 房地产租金,http:/ 房地产市场的特性与功能,一、 房地产
9、市场的特性 1、市场供给的特点：缺乏弹性，非同质性 2、市场需求的特点：广泛性，多样性，融资性 3、市场交易的特点：产权交易，法律性，代理性 4、市场价格的特点：位置决定性，上升性， 个别因素影响性,http:/ 房地产市场的特性与功能,二、 房地产市场的功能 1、配置存量房地产资源和利益 2、显示房地产市场需求变化 影响因素：未来预期收益变化，政府税收政策影响，收入水平变化或消费观念变化，原用于其他方面资金的介入和土地供给的变化,http:/ 房地产市场的特性与功能,二、 房地产市场的功能 3、指导供给以适应需求的变化 变化原因： 建设新的房地产项目或改变原来物业使用方式变化 租售价格变化
10、4、指导政府制定科学的土地供给计划 5、引导需求适应供给条件的变化,住房建设规划编制,http:/ 房地产市场的运行规律,一、 房地产空间市场与房地产资产市场 S1 房地产市场的参与者,http:/ 房地产市场的运行规律,土地市场,RE开发建设市场,RE销售市场,RE消费市场,建筑材料市场,RE金融市场,中介服务市场,物业管理市场,房地产市场运行机制基本架构,http:/ 房地产市场的运行规律,一、 房地产空间市场与房地产资产市场 1、房地产空间市场 生产、生活空间 2、房地产资产市场 获取投资收益：租金，转让增值收益,http:/ 房地产市场的运行规律,二、 房地产市场的周期循环 经济波动与
11、经济周期 世界各国的经济发展表明，在经济总量增长过程中，由于不同时段的增长速度或增长率总是快慢有异、高低有别，导致经济总量在时间序列上的波动现象，即实际增长曲线围绕趋势线上下波动，由此反映经济增长与经济波动的关系。,GDP,T,潜在的GDP水平线,经济波动是重复出现扩张与收缩的周期波动，经济周期则可称为从波峰到波谷周期性运动的经济波动。,产生根源 社会总供给和总需求两个对立面的矛盾和统一。,http:/ 房地产市场的运行规律,二、 房地产市场的周期循环 1、定义 是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。 2、房地产周期循环的原因 供需、信息、心理、政策、制度、时间等。
12、 3、传统房地产周期理论的主要内容 扩张，缓慢，萧条，调节，复苏，再次扩张,http:/ 房地产市场的运行规律,二、 房地产市场的周期循环 5、房地产市场的自然周期 供给，需求，空置率,B,A,C,D,E,http:/ 空置率,空置面积：报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。 北京统计信息网 但中国统计年鉴并无空置率的定义和统计数据。 当前流行空置率计算方法： A、全社会空置房面积除以全部住房面积； B、空置商品房面积除以最近3年内竣工的竣工面积； C、空置商品房面积除以当年竣工的建筑面积。,http:/ 在海外住房空置率研究中，都没有把已经出售或出租但是没有人居住的房屋统计在内。 盖伯瑞（Gabriel）和诺萨特（Nothaft）将住宅空置分为两类：偶然（Incidence）空置和长期（Duration）空置。偶然空置取决于人口流动，而长期空置是市场搜索的必然结果。长期空置不可避免；偶然空置和产业结构变化、就业机会及移民流动等要素密切相关。,http:/
