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1、 优越香格里第四期营销推广案1优越香格里云梦泽 第四期营销推广案 优越香格里第四期营销推广案2 优越香格里第四期营销推广案3序言：随着珠海核心城市的确立，大珠海的发展格局已然正发生着深刻的变化，坦洲的城市发展形势已走在政策的前面，珠坦两地之间交通互联，同城化的步伐不断加快，坦洲的城市价值优势越发凸显。第 1 章 项目概况及市场研究分析项目提出背景坦洲与珠海一脉相承，随着推进珠中江区域紧密合作框架协议的签署，在一系列大型交通基建的支持下，坦洲正主动接受珠澳都市圈的辐射、与珠海在经济发展上一体化。坦洲地区的功能提升，将带来更多的人流物流入驻坦洲，为坦洲经济的发展注入活力，形成“半小时经济圈” ，区
2、位优势不断显现。与此同时，大珠海发展格局下，在目前珠海西区过多是政府赋予发展炒作概念的同时，而坦洲则是市场自发形成，价值的突显源于需求。使得坦洲与珠海西区相比价值则更加明显。一项目概况（一）项目简介名称为“优越香格里”第四期优越香格里拉座落于珠坦边境交界处，属于界狮南路、环洲南路双线贯通，紧邻珠海直线距离 500 米，距离广珠轻轨明珠站仅 15 分钟车程。项目总占地面积 19.79 万，总规划建筑面积为 74.66 万。是目前坦洲离珠海中心最近、规划建筑形态最纯粹的又一高端住宅小区。项目共分五期开发，总容积率为 3.0，绿地率高达 40%，建筑密度为 27%。 优越香格里第四期营销推广案4其中
3、一期用地面积 3.3 万，一期建筑面积 9.88 万，有住宅套数 729 套，车位 587 个。户型为 78-141两至五房户型，产品涵盖面广，是首次置业与首次改善的置业首选。一期二期已交楼完毕，三期认筹中，四期 2014 年年底推出优越香格里，6 万大型集中式商业体，坦洲罕见小区自带商业，与中山商业巨头优越城百货战略联盟，联合国内外众多品牌商家，真正为生活再造一个中心！打造立足社区、面向珠海、比肩港澳的首席都市生活综合体。优越香格里，由兴源地产倾力钜献的大型精品之城，联盟优越城百货、贝尔高林国内外顶尖大师强强联手，共同打造大珠海精英首享城邦。（二）项目具备的基本条件优越香格里，位于大珠海南湾
4、北坦洲，坐享 5 分钟南湾生活圈。项目整体规划由 50 栋新古典主义高层建筑围合而成，建筑现代简约、洗炼经典；特邀国际顶尖团队，以水为灵魂，萃取东方造园文化与人居智慧，打造大型东南亚风情度假园林。（三）项目性质与特点1.地理位置优越 优越香格里第四期营销推广案5优越香格里座落于珠坦边境交界处，属于界狮南路、环洲南路双线贯通，紧邻珠海直线距离 1000 米，距离广珠轻轨明珠站仅 15 分钟车程。2.项目卖点项目聘请专业规划大师担纲设计，规划物业以高层花园洋房为主、建筑采用现代新古典风格，吸收了当今住宅建设技术的最新成果。同时从最适宜居住的角度进行开发设计，配套坦洲 6 万商业风情街区，让你的生活
5、足不出户就可享受生活的精彩。再加上双景观泳池、独立低碳会所、双语幼儿园，并引进品牌物管世邦魏理仕，将形成配套完善，集居住、购物、生活、度假于一体的多功能社区，最大限度地满足当今时代人们对居住环境的高品质要求，是不可多得的首享菁英城邦，闲憩生活随意想象。3.发展商优势中山市兴源房地产发展有限公司由台港澳合资创办，公司实力雄厚。旗下优越城百货是现代管理模式运营的大型综合性百货公司，公司秉承以“以人为本，诚信经营、创新实效、健康发展”为经营理念，以“创造卓越品牌”为目标，致力发展各级城市新兴商圈。4.周边配套教育：坦洲小学、坦洲中学、坦洲实验学校、坦洲理工学校购物/超市：优越城百货、壹加壹超市、华润
6、万家市场：坦洲中心市场医院：坦洲医院、南华医院银行：中、工、建、农、交、农信等银行公园：坦洲健身广场附近小区：汇翠山庄、中澳新城、中澳世纪城、海悦城邦、汇乔金色名都 优越香格里第四期营销推广案62中山坦洲地区房地产市场走势分析（一）2014 年坦洲楼市格局目前坦洲楼市格局主要划分为三大板块，分别是坦南板块、坦北板块、大沙坦板块（爱 ME 公园、金涌大道南板块）1.锦绣阳光花园楼盘类型 小高层、独立别墅、联排开发商 中山市锦绣大地房地产有限公司代理商 自销楼盘地址 中山市坦洲镇新行政中心区销售部热线 0760-6633333 6633888在售均价 小高层 3700 元/，别墅 70008000
7、 元/、联排 50006000 元/、商铺 50006000 元/总建筑面积 145 万占地面积 66 万（989 亩）绿化率 22%容积率 2.2特别说明：目前该楼盘在售小高层一梯 4 户均价高达 3700 元/，而销售速度依然很快，在两年时间内完成了近 5000 套的销售速度。其中 80%为珠海人购买。别墅和联排销售也非常快，供不应求。综合分析：优 势（） 劣 势（） 占地面积接近亩，规模庞大 小区配套和周边配套成熟 位于坦洲镇坦神北路坦洲政府新行政中心，交通便利 可选择户型多 价格低，性价比高，受到客 小区密度大 楼距小，私密性不强。 优越香格里第四期营销推广案7户青睐 地理位置优越，升
8、值潜力大 坦洲房地产市场竞争不大，高档楼盘尚欠缺，项目别墅单位有良好的发展机遇 项目市场知名度已经形成 坦洲区域房地产市场竞争将越演激烈，项目后期产品将面临更大的挑战 项目交楼时间较长，降低某部分客户的购买信心机遇（） 挑战（）2.洲际新天楼盘类型 多层、小高层开发商 中山市新州际房地产开发有限公司代理商 自销楼盘地址 中山市坦洲镇南坦路 68 号销售部热线 0760-6636888平均价格 3300 元/总建筑面积 35 万占地面积 19 万绿化率 35%容积率 1.8综合分析优 势（） 劣 势（） 交通方便快捷 周边配套成熟 户型方正实用，通风采光性好 建筑风格有特色，属于欧式 小区配套较
9、少 优越香格里第四期营销推广案8风格 地理位置优越，升值潜力大 项目市场知名度已经形成 坦洲区域房地产市场竞争将越演激烈，项目后期产品将面临更大的挑战机遇（） 挑战（）3.中澳新城楼盘类型 多层、小高层、高层开发商 中山市金城房地产开发有限公司代理商 自销楼盘地址 中山市坦洲南路与界狮南路交汇处销售部热线 0760-6639333 6219986平均价格 小高层 3200 3300 元/总建筑面积 万占地面积 万绿化率 3%容积率 2.42综合分析：优 势（） 劣 势（） 交通方便快捷 周边配套、小区配套成熟 社区规模较大 地理位置优越，升值潜力大 一期景湖居低价入市，销售速度快，市场口碑较好
10、，项目市场知名度已经形成 坦洲区域房地产市场竞争将越演激烈，项目后期产品将面临更大的挑战 优越香格里第四期营销推广案9机遇（） 挑战（）4.名苑花园楼盘类型 多层、小高层、高层开发商 普源地产 代理商 自销楼盘地址 中山市坦洲镇沙坦大道（中珠快速干道）销售部热线 0760-6639888平均价格 3000 元/总建筑面积 占地面积 300 多亩绿化率 3%容积率 .综合分析：优 势（） 劣 势（） 交通方便快捷 周边配套成熟 项目周边规划均为楼盘住宅区，配套可共享 入市价格较低 靠近中珠快速干线，噪音影响较大 临近安阜村，周边卫生状况较差 靠近坦洲镇新工业园区，发展潜力较好 坦洲区域房地产市场
11、竞争将越演激烈，项目后期产品将面临更大的挑战机遇（） 挑战（）5.汇乔花园楼盘类型 多层、小高层、高层 优越香格里第四期营销推广案10开发商 汇乔地产楼盘地址 坦洲镇坦神北路（新汽车总站旁）销售部热线 07606633882平均价格 3200 元/总建筑面积 45000主力户型 73120实用两房、三房为主总栋数/户数 12 栋 472 户综合分析：优 势（） 劣 势（） 交通方便、快捷 周边配套成熟 户型创新程度较高，入户花园和内庭院吸引力较大 小区规模较小 小区配套不完善 楼距较小 位于坦洲新行政中心的核心，地理位置优越，升值潜力大有政府官员口碑，利于开拓政府人员市场 坦洲区域房地产市场竞
12、争将越演激烈，项目后期产品将面临更大的挑战机遇（） 挑战（）(二）坦洲区域房地产市场比较1.坦洲主要楼盘客户群组成分析港澳 珠海 本地 其他 优越香格里第四期营销推广案11州际新天 8% 85% 5% 2%中澳新城 7% 80% 8% 5%锦绣阳光花园 10% 80% 5% 5%中澳美丽花园 6% 74% 10% 1%汇乔花园 5% 90% 3% 2%坦洲楼市是针对珠海市场进行开发和推广的，这点从坦洲楼盘的销售推广策略可以看出。尽管坦洲在行政区划上属于中山，但坦洲楼盘很少在中山的媒体上进行推广，而是转向珠海媒体，坦洲楼盘的主要消费群体是珠海人（骏逸华庭除外） 。2.坦洲主要楼盘套数对比：公寓 二房二厅 三房二厅 四房二厅 复式 别墅 总套数州际新天 无 257 499 无 44 无 800中澳新城 无 180 330 44 46 无 600锦绣阳光花园 无 100 790 100 10 未知 1000中澳美丽花园 无 346 734 66 54 无 1200汇乔花园 180 66 226 无 无 无 470坦洲镇的主要楼盘的建筑面积集中在 81130 平方米之间的二房二厅、三房三厅为主，60 平方米以下小面积户型较少（汇乔花园主打小面积户型除外） ，还有少量的复式及别墅。区域总结 坦洲现有的市场主要
