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1、1,城市发展分析,湖南省中部，娄底市东南部，长株潭两小时经济圈,双峰地处湘中腹地，处于东经1115143至112317，北纬271231至274551之间。东邻湘潭、衡山，南接衡阳，西毗邵东、涟源，北界娄底、湘乡。东西长61公里，南北宽59.2公里，总面积1715平方公里。 约占湖南省总面积的1%。辖13个镇、3个乡、1个经济开发区，898个行政村，28个居委会，总人口92万 。 上瑞高速公路、320国道横贯东西、娄衡公路启北往南，314省道承西走东，娄邵、洛湛铁路穿此而过，辅之以纵横交错、阡陌相连的县乡公路，全县交通便捷，总通车里程达到2500余公里。,城市发展重心北移，形成“一南一北，一老
2、一新”城市发展格局,双峰县政务机构：县委、县政府等一系列机构逐步北迁，城市的发展重心逐步向北迁移，未来将形成”南城老城区、北边新城区“的城市格局。 县中心土地资源有限，导致城市向外围扩张。随着国潘路与和森大道的拉通，为北城的发展提供了极大的机遇。,特色立面,人车分流,入口景观轴,人文大县：历史悠久，人文荟萃，名人辈出,双峰县历史悠久，钟灵毓秀，地灵人杰，英才辈出。这里孕育和诞生了三国蜀汉名相蒋琬；元朝大学士、著名文学家冯子振；明代为官清正、为民上疏、官至大理寺右评事、太仆寺丞贺宗；清代重臣曾国藩；爱国外交家曾纪泽；近代辛亥革命先驱、著名政治活动家禹之谟；爱国将领宋希濂；中共早期卓越领导人之一蔡
3、和森；全国妇联主席蔡畅；“鉴湖女侠”秋瑾；中国同盟会第一个女会员唐群英；“模范妇女领袖向警予等。,农业大县，工业不发达，城镇化水平低，无主导支柱 产业 但资源丰富,粮、猪、茶、油为县内传统产业；商品粮和吨粮田开发、瘦肉型活大猪出口、油菜均为国家级生产基地； 全国重点产煤县和原材料基地县。矿产资源已探明金属矿（黄金矿、铅锌矿、钨、钼矿、锑矿、铌钽矿、铁矿、锰矿、钒矿、铜矿）和非金属矿（煤矿、石膏矿、黄铁矿、大理石矿、花岗岩、陶瓷土矿、耐火粘土矿、石灰岩矿、磷矿、钾长石、重晶石、硅石矿、）等达27个矿种，99个矿点。，其中煤炭、大理石、石膏、黄金储量居湖南省前10位；,数字双峰：经济根底薄弱，经济
4、快速发展,经济增长保持快速平稳。初步核算，2008年全县地区生产总值825155万元，增长11%，连续四年保持了两位数增长。按常住人口计算，人均地区生产总值9517元，增长10.6%； 财政收支平稳增长。全县实现财政总收入32679万元，增长17%； 投资总量继续扩张。2008年全县全社会固定资产投资238482万元，增长29.4%，其中城镇投资96700万元，增长9.6%；房地产投资17112万元，增长11.5%；农村投资124670万元，增长55%； 全年房地产开发投资17112万元，比上年增长11.5%。按工程用途分，商品住宅投资14822万元，商业营业用房投资494万元，其他投资179
5、6万元； 消费需求持续增强。全年全县社会消费品零售总额234426万元，增长20.5% 2008年末，全县总人口为92.04万人，比上年末增加0.44万人； 人民生活继续改善。抽样调查显示，全县城镇居民人均可支配收入9433元，比上年增长15.2%，城镇居民人均消费支出6895元，比上年增长14%。,9,1、县城区位：长株潭两小时经济圈，受长株潭辐射小，自给自足的经济发展；,城市角度,2、县城规划：交通脉络清晰，蓄势而发的态势明显。形成了“一南一北，一 旧一新”城市发展格局，市内井字形路网发达，进城和森大道贯穿南北；,3、县城经济：基数低，但增长速度快。2008年全县地区生产总值825155万
6、元， 增长11%，连续四年保持了两位数增长；,自给自足的经济发展模式，发展后劲足,2,项目深度解析,两块地皮，分而不离，遥相呼应，双子星座 联合开发，价值互升,62.01亩,中规模商住性质用地，坡地地形,地块一经济指标：,地块二经济指标：,城市发展主轴，CPD央区，未来前景不可限量,周边规划配套：公园、市民广场、国藩学校、人民医院、建设银行等,路网发达进入性佳，但目前周边生活配套全无,62.01亩,项目地块价值分析,政策调控，对楼市有一定的风险；,Strengths（优势）,Weaknesses（劣势）,Opportunities（机会）,Threats（威胁）,区位优势明显，未来新城中心，C
7、PD央区，区位优势明显； 进入性佳，昭示性强； 属新城中心坡地，视野开阔，地理优势明显； 本地实力开发商，已积累一定口碑； 中大规模楼盘，项目具有一定规模优势。,位于城市发展主方向上，县城向北发展带来的发展机遇； 公园规划将提升项目的景观视野； 周边大量政府机关带来的大量潜在客户；,目前周边生活配套极缺乏； 人气低，城市待开发热土；,S,T,W,O,项目SWOT分析,17,地块角度,CPD央区 新城区发展的引爆点,3,楼市竞争分析,楼市竞争分析,3,竞争对手个案,楼市竞争总结,楼盘分布,铂金华府,威龙国际,金碧文园,一品人居,巨龙御园,佳誉.铂金华府,佳誉铂金华府：多层小高层混合型社区，高品质
8、引领楼盘,四房两厅两卫，面积：133.06平方米,四房两厅两卫，面积：158.48平方米,三房两厅两卫，面积137.80平方米,三房两厅两卫，面积137.03平方米,产品以三房为主，其次为四房 无创新的标准好户型：全明设计、南北双阳台、方正实用，布局合理,广告宣传务虚不务实,价值卖点突出不明显,营销手法,1、交5万可预定房； 2、一次性9、8折，按揭9.9折；,可借鉴的地方： 1、高端形象的营造（售楼部大气、特色沙盘、围挡广告有品质感）； 2、产品梯度构建合理，满足各类需求（多层+电梯小高层的产品构建；四类户型：两房、紧凑三房、舒适三房、舒适四房，满足各种需求）； 3、入口景轴，实展展示； 4
9、、人车分流，安全便捷； 不足之处： 1、广告务虚不务实，价值突出不明显。 2、销售团队素质有待提高。 3、价格体系构建不完善，不合理。,项目启示,威龙国际,威龙国际：首个智能化、入户花园的社区，销售火爆,四房两厅两卫一阳台+入户花园，面积：154.5平方米,三房两厅两卫一阳台+入户花园，面积：142.8平方米,占25%,三房两厅两卫两阳台+入户花园，面积：143.6平方米,占50%,占25%,两类户型：三房与四房 三房户型占75%，四房占25%,四房两厅两卫一阳台+入户花园，面积154.5平方米,三房两厅两卫两阳台+入户花园，面积143.6平方米,三房两厅两卫一阳台+入户花园，面积142.8平
10、方米,全面赠送13平方米入户花园，延伸室外美景。,首个使用入户花园设计的社区,营销手法,1、交5万可预定房屋。 2、一次性9、8折，按揭9.9折。,1、红外线防盗系统； 2、闭路电视监控系统； 3、楼宇可视对讲系统； 4、高级防盗门锁系统； 5、水、电、气IC卡智能管理系统； 6、全天候的热水供应，节能省心更安全。,智能化配置高，提高社区安全性,项目启示,1、智能化体系增强安全性，提升社区附加值； 2、交通布局采用人车分流，安全便捷； 3、采用入户花园，空中花园设计，产品附加值提高；,巨龙御园,巨龙御园：最大规模的纯多层社区,户型以三房为绝对主力，顶层四房复式销售不佳,三房两厅一卫，面积：10
11、6.6平方米,三房两厅两卫，面积：121.9平方米,四方两厅三卫，面积195.6平方米,1、户型周正使用，多阳台，多方采光，多重风景。 2、餐厅客厅巧妙间隔，南北通透，舒展生活格调。,A户型：128平方米三房两厅占8% B户型：138.6平方米四房两厅占11% C户型：121.9平方米三房两厅占32% D户型：128.5平方米三房两厅占19% E户型：100.2平方米三房两厅占8% F户型：106.6平方米三房两厅占14% G户型：90.8平方米两房两厅占8%,三房占比81%，四房占比11%，两房占比8%,营销手法,1、一次性99折，按揭无优惠。 2、交5万元定金就可预定。,1、纯正的西班牙风
12、格建筑种植大气磅礴的皇家园林； 2、入口景观轴展示； 3、售楼部大气，销售团度着装整齐；,项目启示,一品人家,一品人家：整体形象差导致销售状况不佳,四室两厅两卫一厨3阳台，面积：151.51平方米 四室两厅两卫一厨3阳台，面积：143.03平方米,三室两厅两位一厨两阳台，面积124.31平方米 三室两厅两位一厨一阳台，面积114.12平方米,四室两厅两卫一厨3阳台，面积：129.04平方米 四室两厅两卫一厨3阳台，面积：125.19平方米,户型宽大周正，干湿分离，主卧室内有独立卫生间，私密性好。,户型产品以三房为主，四房为次主力 四房主卧套房设计：带书房、卫生间、阳台,营销手法,1、交5万元定
13、金，可以预定房屋。 2、一次性购买可优惠30元每平方。,1、整体形象差，售楼部形象档次低； 2、沙盘模型密度高； 3、销售团队培训不到位；,项目启示,金碧文园,金碧文园：市中心兵营式排布社区,四房两厅两卫，面积：140平方米,三房两厅两卫，面积：121.5平方米,三房两厅两卫，面积116平方米,两房两厅一卫，面积91.10平方米,以三房为主，立体化的户型设计展示，更加直观,营销手法,1、交5万可预定房。 2、一次性9、8折，按揭9.9折。,项目启示小结,项目启示,关键词： 高端形象营造 入口主景轴展示 人车人流 入户花园,楼市竞争分析,3,竞争对手个案,楼市竞争总结,分布格局,地产发展跟随城市
14、发展步伐，目前开发主要集中在新老城交界地段，未来开发将移向北城新城区,铂金华府,威龙国际,金碧文园,一品人居,巨龙御园,开发项目数量少,规模小；,基本概况,物管情况,物业管理水平总体不高,比较落后； 多层物管费主力在0.35-0.5元/平方米月之间，电梯房物管费在0.8-0.95元/平方米月之间；,城市发展的初级阶段，改善性需求集中释放时代,地产发展阶段,原始阶段,初级阶段,次级阶段,高级阶段,密切相关 一一对应,旧城形成,开辟新城,旧城改造,多环扩张,自建民房时代,改善型需求释放时代,城镇化置业需求时代,多元化置业需求时代,城市发展扩张理论,地产发展阶段理论,竞争特征,改善需求集中释放,地产
15、项目屈指可数，导致竞争烈度小,整体销售比较好，客户基本来自老城区客户； 多层顶层去化速度慢； 两房的去化速度要慢于三房与四房,销售特征,价格特征,多层主力均价约在1450-1500元/平米之间 小高层主力均价在1800元/平米左右，差价在30元/平米右；,无差异化地产价格体系，忽视形象打造对销售促进、价格提升的作用,形象价格理论&：项目的形象（区域、工程、建筑、售楼部、销售团队、沙盘、广告等形象）使客户对项目产生一个预期形象价格。形象价格与实质价格的比较与销售的好坏密切相关。,形 象 价 格,实 售 价 格,实 售 价 格,形 象 价 格,实 售 价 格,形 象 价 格,客户心理形象价格高于实
16、售价格，客户接受度高，一般会热销,客户心理形象价格低于实售价格，客户接受度低，一般会滞销,客户心理形象价格高持平实售价格，客户接受度一般,价格特征,营销手法特征,营销手法千篇一律，三不：不丰富，不新颖，不吸引,产品特征,三房为主力，四房为次主力；只有三类供应户型:两房三房四房；五房市场空白； 两房主力面积90平米左右,三房面积约100-140平米,主力120-140平米;四房约140-160平米,主力140-150平方米；,产品形态：多层为主，小高层市场接受度越来越高，多层向小高层过渡阶段,产品形态接受理论&：一种新产品形态的出现，都要接受市场的考验，是一个逐步接受的过程，从陌生到一般熟悉再到完全熟悉的过程。,多 层 楼 梯 房,电 梯 小 高 层,电 梯 高 层,双峰产品形态开发处于多层向小高层的过渡阶段。威龙国际与铂金 华府小高层电梯房两项目为电梯小高层产品做了充分的宣传，充足的铺垫市场 接受度越来越高。,
