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1、九江濂溪区姑塘镇 恒生化纤厂项目 / 地块前期策划分析报告,编制： 2018-2,报告目录,PART 1 项目地块分析,九江主城区,鄱阳湖,姑塘镇,庐山风景区,项目地块,13公里,项目地块位于城市边郊的姑塘镇，属于原恒生化纤厂土地范围，临近中国第一大淡水湖鄱阳湖 地块与主城区的直线距离13公里，车行路程约22公里,项目地块卫星图,项目地块分析地理位置：,大交通：机场、陆路等外部交通发达 小交通：区域公路路网发达，城市公交30分钟一次,九江高铁站,地块至九江城区有公路直接相连，交通较为通畅，同时有城际公交连接姑塘镇和市区，接送大量工业园职工上下班,往市区,往星子,往庐山,项目地块分析交通分析：,
2、1,开发用地约246亩,恒生化纤厂生活（生产）区地块,2,3,鄱阳湖水域,谷山湖水库,5,水坝拦湖道路,6,农田绿地,4,项目地块分析土地规划描述：,总待开发面积约246亩（包含7块土地） 7块待开发地块呈散状，整体分布于恒生化纤厂生活区的西侧 靠山、临湖是地块所处环境的最大特点,1,开发用地约246亩,2,3,4,5,6,7,已出让土地面积总计：246.49亩 出让地价总计：23289.85万元 地块成交均价约：94.49万元/亩,项目地块分析地块出让分析：,谷山湖水库/沿湖路,恒生化纤厂/生活区,鄱阳湖视角,恒生化纤厂/生产区,地块周边被恒生厂围绕着： 西北角临着谷山湖水库，其余区域均为恒
3、生化纤厂的老生活区和远处的生产区,项目地块分析周边环境：,项目地块分析地块现状：,空旷净地（生活区）,基本农田（7号地块）,生活区荒地,生活区荒地,生活区活动用地,生活区荒地,地块现状以老旧待拆迁的生活区为主，部分地块为空旷的活动场地或废弃的荒地 1-6号地块整体高差不大，较为平整，但7号地块为高差达24m的小山坡，为废弃的农田，且与主要地块被河沟分离,姑塘镇-鄱阳湖生态山地,鄱阳湖花海美景,姑塘镇老海关,马祖山森林公园,20分钟,5分钟,5分钟,10分钟,地块外部资源：临近鄱阳湖花海，拥有省级文物单位姑塘老海关，周边生态山林环境保持良好，且距离马祖山森林公园非常近,项目地块分析周边自然人文资
4、源：,难点1：区域荒凉，认知度低 本项目地块所处区域远离城区，同时也不是地方的传统景区地段，区域认知程度较低 难点2：工业厂区，存在污染 恒生化纤厂生活区紧邻其工业生产区，多少会带来一定程度的污染，包括气味、空气质量、粉尘、水源等，都存在污染的可能 难点3：原始资源，利用困难 地块周边存在湖泊、农田、山林等诸多自然资源等，如何将地块的原始资源、植被、生态充分利用，对开发的难度要求非常大 难点4：地块分散，开发较难 地块分为七块土地，而且部分土地相互间并不连接，或者被其他建筑切割开，难以统一开发和后期的管理,项目地块分析地块开发难度分析：,项目地块分析地块开发难度分析：,从调研分析可知，周边化工
5、厂密布，对项目开发影响极大： 项目东北角，为重化工厂区，距离2.5KM范围内有分布近10家各类化工厂 其中最近的赛得利化纤和海螺水泥，距离不足1公里,海螺水泥,赛得利化纤,大唐化学,金鼎五金,恒生化纤,维科印染,九宏新材料,项目地块,1Km,城市郊区厂区用地周边配套发展程度较低有丰富的天然湖景资源有较便利的道路直通市区,项目地块属性 初判,PART 2 项目基础认知,项目基础认知区位解读：,姑塘镇是江西四大古镇之一，具有悠久的历史文化底蕴和优越的地理位置： 成形于三国和西晋，具有悠久的历史文化底蕴和优越的地理位置。清雍正元年（1723年）设立九江钞关姑塘分关，姑塘水运要冲的地理优势、货物集散地
6、的重要地位更为突出，姑塘全盛期商号千百家，人口逾两万，为古城浔阳所不及。 到了清道光年间(18211850年)，这里已是“居民稠密”，“烟火数千家”。“商贾货运，行旅往来”“帆樯蔽江、人货幅凑，日夜不绝”。景德镇的瓷器，赣抚平原的大米，修水、婺源的名茶，万载的夏布，都经姑塘集散。姑塘招商纳贾，车盖楼船应接不暇，这里应运而生的茶楼酒肆比比皆是，妓院、赌场、戏院随处可见，人流如梭，车水马龙。镇上茶行、鱼行、米行、瓷器、肉店、烟店、货栈码头、会馆、驿站招牌五彩缤纷，眼花缭乱。人们将姑塘称之为“大姑塘”。,鄱阳湖蛤蟆石,自然,东临鄱阳湖草滩 西靠湖岸山林 北接马祖山国家森林公园 南望谷山湖水库,项目基
7、础认知地块核心资源：,国家级马祖山森林公园，山上有马祖寺、香积寺、猴洞、白莲池等古迹。,鄱阳湖草滩,马祖山国家森林公园,鄱阳湖花海,沿湖岸山林、风车,人文,姑塘名胜古迹甚多。有姑塘海关遗址、炮台山，太平军在姑塘与湘军激战后修缮的阵亡将士墓，保存完好的英国传教士德辅仁、德贾氏合葬墓等名景胜迹 十湾九庙(实际有十余座庙)，已知名的有英国、法国两教堂、万寿宫、孟公庙、靖王庙、令公庙、白泉寺，最有名的大姑娘娘庙 境内还有广信、夏家、廖家、凌家、叶家等众多古桥，特别引人注目的是姑塘街上八湾的桥上桥、桥下桥。,盛极一时的姑塘海关遗址，鄱阳湖滨姑塘系明清“海关”，为省文物保护单位,姑塘老海关遗址,项目基础认
8、知地块核心资源：,历史,姑塘镇，俗名姑塘，初称贞女浦。先后有过贤女浦、女儿浦、女儿港之称 宋代黄庭坚诗：“五老峰前万倾江，女儿浦口鸳鸯双，惊飞何处沙上宿，夜雨钓船灯照窗。“,大孤山本指姑塘对面鄱阳湖中的孤岛鞋山。北魏地理学家郦道元在水经注说：“又有孤石介立大湖中，周回一里，竦立百尺，矗然高竣，特为环异。”故名孤石。,九江桂花茶饼，历史上是江西四大名品糕点之一。 它起源于宋代江洲(今九江)的姑塘。 当时，姑塘已是繁华闹市。宋时江洲的茶叶、大米、鲜鱼等土特产均由这里进出口，景德镇的瓷器，本省的木材、毛竹也经此转运外省，往来贸易船只很多，商贾云集，茶楼酒肆林立。,近代口岸清光绪27年(1901年)，
9、八国联军入侵北京，清政府与帝国主义签订辛丑条约，英国人赫德趁机提出将姑塘关划归九江海关管辖，赫德在姑塘大兴土木，建海关楼、别墅、耶稣教堂等,1,2,4,3,项目基础认知地块核心资源：,综合当地的自然、人文、历史等资源，定位这个项目的旅游资源 因此我们赋予这个项目“山林”“湖光”“历史”，这三个标签,深度资源挖掘：项目是九江鄱阳湖沿岸唯一具有旅游属性开发的地块，可以借势鄱阳湖美景、姑塘古镇以及庐山东麓的生态资源，为本案的禅修养生、滨湖度假、旅游休闲提供多元主题,马祖山景区资源,庐山山麓资源,鄱阳湖 资源,古镇旅游资源,宗教历史资源,养生度假资源,项目基础认知地块核心资源：,PART 3 项目发展
10、机遇研判,国内旅游市场业正在顺应这种历史性的转变，具体讲是从观光旅游形态向休闲度假旅游形态转变特点是旅游产品的升级,观光旅游休闲旅游度假旅游,背景资料： 国际惯例表明，一国人均GDP达到1000美元时，就进入国内旅游的需求增长期，此时的旅游形态主要是观光旅游； 当人均GDP达到20003000美元，旅游形态开始向休闲旅游转化，进入出国旅游的增长期； 当人均GDP达到30005000美元，旅游形态开始向度假旅游升级； 达到5000美元以上则开始进入成熟的度假经济时期。,国内旅游地产的发展旅游度假假地产，下一个增长期,旅游市场经济环境,项目发展机遇宏观环境：,2012-2016年九江人均GDP,2
11、012年-2016年九江人均GDP保持着9% 以上的平均涨幅，2016年人均GDP达到43338元，即6294美元,分析：经济指标显示九江已跨入成熟的度假旅游阶段，大型旅游度假地产项目在城市已具有一定消费力,项目发展机遇宏观环境：,国内旅游地产的发展-旅游地产是未来发展的热点,在时下住宅地产被调控，商业地产仍处于“商住倒挂”的泥潭之际，旅游地产或是调控背景下地产商们另一个可选之路。任志强曾直言：“随着中国旅游从观光旅游向度假旅游发展，继住宅、商业地产开发热潮之后，旅游地产将会成为市场下一个热点。” “中国目前已经进入休闲旅游地产时代。”北京大学旅游研究与规划中心主任、教授吴必虎称，根据专家预测
12、，2015年人类将会进入到一个休闲时代。 中国房地产协会副会长朱中一表示：在一些省市制订的“十二五”规划中，已经有27个省区市把旅游业作为支柱产业或者第三产业当中的领头产业，这说明各地对这项工作非常重视。,项目发展机遇宏观环境：,政策机遇,2017年九江旅游工作重点 打造“两圈两带”旅游发展大格局 其中包括沿鄱阳湖旅游经济带 策应2017江西旅游“旅游+”的融合主题，丰富旅游业态,分析：本项目多元化开发主题，恰好策应2017全省旅游开发“旅游+”主题，同时多元主题的旅游地产也是当前的行业发展趋势,项目发展机遇：,分析：九江是环鄱阳湖经济带、长江经济带的重要发展节点，交通改善、招商引资、公共服务
13、发展等近几年成就颇多,昌九一体化双核之一 长江经济带重要节点城市 南昌连接海上丝绸之路必经之地 宏观经济助推强劲，绝版天时,政策机遇,昌九一体化,项目发展机遇：,政策机遇,环鄱阳湖生态经济区 环鄱阳湖经济圈 鄱阳湖旅游观光产业 打造鄱阳湖品牌 重点发展鄱阳湖生态旅游,项目发展机遇：,全省第二轨道交通城市 将规划建设5条轻轨线路 其中 庐山旅游专线将设 姑塘站 远期交通及地域客群导入利好,资源机遇,项目发展机遇：,资源机遇,湖光山色 庐山生态美景 鄱阳湖浅滩 马祖山国家森林公园 中国四大古镇之一 绝版环庐山-鄱阳湖资源地块 天赋地利,项目发展机遇：,旅居市场崛起 环庐山-鄱阳湖地区 旅游度假产品
14、缺失 市场目前为空白 产品需快速打造，领跑市场,市场机遇,项目发展机遇：,房产政策有收紧趋势 城区传统住宅项目较多，竞争激烈 但区域旅居度假是空白 本地旅居度假市场 目前无竞争,市场机遇,项目发展机遇：,标杆文旅休闲度假需求,典范级滨湖养生需求,地域级旅游需求,区域级居住环境改善需求,客群机遇,项目发展机遇：,从观光游变为度假游 高品质吃住行旅居度假购物娱乐 家庭短期度假追求体验互动 变客流量为客留量,客群机遇,项目发展机遇：,区位优势：全镇三面环水、一面依山，九星公路穿镇而过；距九江市城区13公里；区域及外部交通路网体系健全，辐射面广； 本体优势：规模大，地价低廉，极具市场竞争优势； 环境资
15、源：鄱阳湖景区旁，环境优势显著，旅游认知度高，有利于旅游度假产品的打造。 嫁接资源：轻轨姑塘站，鄱阳湖周边旅游将为项目导入客群；,S,W,O,T,优势,机会,劣势,风险,旅游转型：观光旅游转为休闲旅游，休闲旅游市场一片蓝海； 政策扶持：政府大力支持发展文化旅游产业； 市场转型：传统地产市场供过于求，市场亟待改善产品，旅游度假市场产品崛起。,开发体量：整体开发体量较大，对前期资本运作要求较高； 潜在竞争：旅游度假产品潜在竞争较多，需注意差异化规避。,区域配套：区域现有配套能级不足，需强化升级打造； 旅游资源：特色不够明显，规模小，且相对分散。 地块分布：开发的地块分布太散，不利于整体布局 周边环
16、境：工业园区会带来一定影响,项目SWOT分析,项目发展机遇SWOT分析：,PART 4 九江房产市场回顾,2012年-2017年九江房地产市场整体趋势分析,2017年全年商品房去化套数达2.5万套，去化面积274万，总金额近167亿，相比2012年全年数据5年时间所有数据总量翻一番，且近5年成交总面积年均增长率超过10%,年去化分析,截至2018年2月6日：全市住宅库存为141.13万，可售套数约12303套，按前六个月平均去化面积16.06万来计算，九江出清周期为9个月 商业地产（非住宅）库存量依然巨大，去化形式依然严峻,九江房产市场回顾：,九江2017年商品房成交主要集中在上半年，市场供不应求，库存一度紧张；7月份九江成为江西省第三个限购城市，自限购开始，成交量价开始慢慢趋于平稳态势；供应集中在“金九银十”之际
