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1、重庆市场调研报告（201806 浮云）引言：本文基于对重庆的经济、人口、政策、交通、板块格局的粗浅认识，分析出2018年6月当前的重庆市场状况，分享一些重庆一线市场心得。如果想详细了解重庆，可以关注我的微信公众号“重庆新一线城市”。本文作者：浮云。第一部分：2018年重庆上半年总结一、重庆住宅市场上半年总结：经过我们2018年上半年对重庆楼市的新房市场观察，基本上现在的重庆新房市场还是严格执行“限价”、“三无不友好”等调控政策。2018年上半年的重庆楼市新房市场呈现2017年10月份成都楼市那种行情：1）2018年1月，我们预测重庆即将在年后启动，建议大家上车：并且重庆新一线城市连续做了几期市
2、场专题，对重庆楼市进行评估：2）2018年2月，我们发现重庆市场迎来明显的返乡客，土著逐渐被唤醒：其中2月8日和2月9日关于南岸区的两篇文章，刚发出来就被地产同行打电话来，说国土局看到了要求删文。这下子我们基本上就感觉，市场可能有所不妙了果不其然，融景城在1月份开盘之后， 2月份再次开盘，这种节奏在当时也算很反常的，很少有开发商接连两个月高价连开两期。可见1月2月这种传统淡季，重庆的市场表现也是很好的：2月11日融景城4号楼开盘，也是在众多人不看好的情况下，硬是高价热销。基本上在开盘后一周内迅速清空了。3）2018年3-5月，重庆每个月几乎都发布了100+的新盘：我们观察4月-6月的重庆市场，
3、每个月重庆都是宣传百盘齐发，但是感觉一百个盘砸下来，好像市场还是吃不饱的样子。（真实情况，你懂的）于是这种状态迅速蔓延到重庆主城区的二手房市场，整个重庆市场的“主升浪”被点燃。第一批：两滨一嘴的楼盘，代表盘：融景城、紫御江山、保利观澜； 第二批：两滨一嘴沿线次新：国兴北岸江山东区、鲁能星城、国际社区；新区的新盘开始热销，不少二环楼盘开始逐步调价上扬； 第三批：环线轨道周边如恒基雍翠名门，同心家园，升伟新意境等；新房这边出现茶水费现象，摇号被质疑，二手房市场业主频频跳单，很多外地客坐飞机到重庆都是来“打官司”的； 第四批：融汇半岛这种内环里面的洼地，杨家坪动物园周边，九龙半岛，石桥铺这些被地王环
4、线的板块，以及内环里面的老旧大； 最近市场经过国土局和房管局联合“严打”之后，在逐步的回归2018年3月份之前的市场行情：“明降暗升”，这种状态我们预测6-7-8月会一直持续下去，一直到9月份可能市场稳定之后，再次被地王事件或者环线通车事件给唤醒。 划重点：而现在能上车的刚需朋友，还是及时上车为好，房价不像股市“有升有跌”，房价只会“升横横，升横横”。二、 重庆土地市场总结：在重庆这样一个“狭长型”的土地上，重庆主城区被两条大江和两座大山硬生生分割成了四个板块。这四大板块除了重庆中区之外，2018年上半年重庆北区、南区和西区均有土地拍出。基本上也算是给各个板块做了一个价值定价。因为政策因素，我
5、们在这里不分析土地市场，只是把每个月代表性的土拍价放出来给大家看看：1）北区土地：市场平稳，并未惊奇2）南区土地：开始发力，启动补涨3）西区土地：横空杀出的一匹黑马第二部分：2018年重庆南北板块之争。过去重庆提出了“两江新区”的概念，提倡“重庆向北，再造一个重庆”，就是下图中的北区板块：而如今，重庆似乎提出了更为科学合理的方案：重庆不搞大开发，遵循城市自然发展规律，保护好青山绿水就是金山银山，重点围绕“两江四岸风貌带”进行打造。下图就是大致的“两江四岸风貌带”规划图，不是正式版本，如有雷同，纯属巧合：我们深入研究后基本发现：这两江四岸风貌带，其实最为核心的地段还是在“两滨一嘴”，就是我们大家
6、常说的：南滨路、北滨路和江北嘴。其实我们深入研究之后可以发现，2018年之后，重庆不再一味的往北区发展，而是有目的的往西、往南综合的发展，各个板块都是遵循城市自然发展规律：重庆南北板块之争或许开始悄然变化。5月的重庆，明显已经开始进入“清楚bowang余毒”和“前任余毒”的阶段，我所关注到的四则“重庆发布”公众号推送的文章，就有四则这样的消息：或许这一届的重庆，不仅仅只想发展北区，西区和南区可能会在这一届中“崛起”：第三部分：重庆轨道环线。重庆轨道环线，基本上算得上是重庆“十七线一环”中最为重要的一条轨道线路了。因为重庆主城核心区被两条大水和两座大山切割了，所以轨道交通非常不方便。如果是一条单
7、轨，也仅仅只是方便了2-3个区的朋友，城市轨道交通还是处于1.0时代。但是当轨道环线开通之后，重庆整个城市的轨道交通效率，才能算真正的被利用起来了。这一点我们已经在北京、上海这样的大城市见过了。所以在轨道环线周边建仓，也算是仅次于“两江四岸风貌带”的一步战略好棋。而轨道环线又分了两个阶段开通，2018年开通北线，而2020年才会开通南线。所以对于我们建仓的朋友来说，北环线可以做短期操作，南环线则可以做长期操作。环线一期我们可以关注这些板块：1、 弹子石；2、 五里店；3、 民安大道；4、 南桥寺；5、 三峡广场。环线二期我们可以关注这些板块：6、 彩云湖；7、 谢家湾；8、 回龙湾；9、 海棠
8、溪。备注：据最新消息，据说环线一期可以开通海棠溪和海峡路站（需重庆日报先发布才算实锤），所以经开区回龙湾和海棠溪板块也是可以持续关注的区域。第四部分：重庆城市新区。重庆这座城市是不缺新区的。我们从百度热力图可以发现，整个城市的人口还是集中在内环里面：我们根据重庆人口移动轨迹，基本上可以划出新区的位置：从图上可见，重庆在东南西北各个方向都搞了新区，大大小小差不多有17个左右。这种“超级摊大饼”式的城市扩张，在中国大城市里“实属罕见”！这就是我们为何要固守重庆内环的原因。天量新区供地伤不起但在这些新区里，也有发展得比较好的板块。比如中央公园、礼嘉和悦来这几个。基本上这一带的房价，可以同步于北滨路和
9、江北嘴的房价了。我身边的很多重庆人，抛下内环的房子前往这三大新区购房。是什么原因让重庆人喜欢往北边买，而且围绕中央公园、礼嘉和悦来的买呢？这里是平地！对于重庆土著来说，他们已经见惯了两滨一嘴的风景：像这般城市美景，对于外地人来说，就是重庆不可复制的名片。但是对于土著来说，这就是一堆城市建筑垃圾。可能，只有重庆人才能理解对于平原的渴望把。所以，对于城市新区的态度，我在三年内应该不会有太大兴趣的。在重庆买房始终还是要围绕内环里面，环线周边，两江四岸风貌带，两滨一嘴这些地段买。第五部分：重庆现有的库存。根据重庆国土局最新公布的数据发现，重庆市的新增土地供应量29000亩，主城区预计20000亩。考虑
10、到基本供应量都在重庆二环区域，平均容积率应该在2.0左右，换算成万平方米就是2666.68万平方米。再扣除10%的商业项目，那么2018年重庆主城区商品房住宅供应量预计就在2400万平方米，加上2017年年底的库存量778万平方米，预计2018年商品房住宅的总供应量为3178万平方米。如果按照2017年销售量来推算2018年总供应量的去化周期，仅仅只需要14.5个月左右，截止到2018年3月，重庆的库存消化周期也仅仅只有3.1个月。另外写字楼市场库存压力依旧很大，库存消化周期12.1个月。商业市场的库存压力也很大，后期价格“难有作为”，库存消化周期为27个月。所以我们是不推荐购买写字楼和商业产
11、品的。而实际上，我们在重庆的大街小巷都可以看到绿中介在推销公寓产品，在2018年这么好的市场上，依旧有卖不完的公寓，可见市场压力多大！第六部分：重庆后市分析如果在不出新政策的前提下，重庆的2018年下半年极有可能保持现有的状态。现有什么状态，我们是不好传递的，希望你自己来重庆看看，自己体会。我简单的归纳了几个原因：1. 重庆“两江四岸”将会越来越国际化；2. 随着米字形高铁建成，5年内持续不断涌入150万人口；3. 重庆产业链也将越来越综合化、国际化，吸引全国人才涌入；4. 累计的70万公租房购买力、区县购买力集合出强大的5年刚需购买力；5. 重庆2018年要开通轨道环线一期工程、四号线一期。6. 房产税帮助重庆房价“挤掉”房价泡沫，楼市处于健康有序的温和发展中。7. 高价地上市拉升、低价地限价促销；8. 重庆2018年的土地供应量缩减9000亩。主要集中缩减在区县，主城虽然供应量不减，但是内环几乎没有土地供应了；更多关于重庆的信息，欢迎关注微信公众号：重庆新一线城市本文作者：浮云。重庆新一线城市知识星球（小密圈）：
