[管理学][物业管理]房屋修缮管理

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1、第十章 房屋修缮管理,一、修缮的概念及其作用,（一）房屋修缮的含义 房屋修缮是指房屋自建成到报废为止的整个使用过程中，为了修复由于自然因素、人为因素造成的房屋损坏，维护和改善房屋使用功能，延长房屋使用年限而采取的各种养护维修活动。 （二）房屋修缮的特点 1设计和施工都只能在一定范围内进行，往往是借鉴原有房屋的构造、部件、装饰、布局等，发展修缮建筑艺术。 2房屋修缮是大量的经常性的工作。 3房屋修缮项目多，涉及面广，零星分散，各类房屋装修材料的品种、规格多，备用的材料规格品种多。 4房屋修缮由于要保持原有的建筑风格和设计意图，并达到与周围环境相协调，因此技术要求较高。 5房屋修缮具有生产和服务双

2、重性。,（三）房屋修缮在物业管理中的作用,1.搞好房屋修缮工作，有利于延长房屋的使用寿命，保持房屋的使用功能，增强房屋住用安全性能，提高住户的工作和居住的质量。 2.搞好房屋修缮工作，有利于保证房屋的质量和房屋价值的追加，可使房屋保值、增值，为业主增加财富，节省建房资金。 3.搞好房屋修缮工作，有利于加快城市建设，美化环境，促进城市经济的发展。 4.搞好房屋修缮工作，有利于物业管理公司在住户中建立良好的企业信誉，塑造良好的经营形象，为其他业务开展打下扎实基础。 5.搞好房屋修缮工作也是物业管理的基础，而良好的房屋修缮服务本身就是一种竞争资本。,二、房屋修缮管理的原则和内容,（一）房屋修缮管理的

3、含义 房屋修缮管理是指对房屋修缮的各项活动所进行的管理。房屋的修缮管理通过制定合理的修缮周期和科学的修缮计划，以及确定合理的修缮范围和修缮方案，可以合理使用人、财、物，做到节省费用，缩短工期，取得更好的经济效益、社会效益和环境效益。,（二）房屋修缮管理的原则,1.“经济、合理、安全、实用”的原则 经济，就是要加强维修工程成本管理、维修资金和维修定额管理，合理使用人力、物力和财力，尽量做到少花钱多修房； 合理，就是要求制订合理的房屋维修计划和方案； 安全，就是要通过房屋维修管理，使住户居住安全； 实用，就是要从实际出发，因地制宜、因房制宜地进行维修，满足用户在房屋使用功能和质量上的需求，充分发挥

4、房屋效能。,2.区别对待的原则 区别对待是指对不同建筑结构、不同等级标准的房屋采取不同的修缮标准。 3.为住户服务的原则 树立为住户服务的思想，改善服务态度，提高服务质量，切实做到为住户服务。,（三）房屋修缮管理的内容,1.掌握房屋建筑的完好情况，根据房屋的建筑设计用途定期地对房屋质量进行评定，按照房屋的完好情况进行管理。 2.制订和执行修缮原则、范围、指标和年度修缮计划，审核修缮方案和工程预决算，有计划地对房屋进行养护维修，延长房屋的使用年限。 3.做好施工准备和施工管理工作，严格按照设计和有关规程进行施工，按验收规范进行质量验收。 4.建立健全技术责任制、岗位责任制、构配件检验制度及技术档

5、案制度，做好技术管理工作，完善施工项目质量体系。 5.加强人力、材料和工具等生产要素的管理，实现生产要素的优化配置和最佳组合。 6.做好成本预算及成本计划工作，按成本计划控制工程实际成本，加强成本核算。 7.做好房屋修缮资料的收集整理工作，妥善管理房屋技术档案，保持房屋技术资料的完整，以便查阅使用。,（四）两种不同部门房屋修缮的区别,房管部门的房屋修缮不等同于物业管理中的房屋修缮。两者同中有异，其区别主要是： 1.同为房屋修缮，承担责任与履行方式不同 房管部门对管辖内的房屋实行行政管理，放房屋修缮的出资者与承担人是同一的，房管部门只是充当了政府房管修缮的实施者和执行者；而物业管理公司却不同，其

6、房屋修缮完全是根据公司与业主双方之间的契约约定，按房屋商品化的约定规定双方责任，是一种有偿服务。业主是修缮出资者，物业管理公司是修缮承担者，出资者与修缮承担人是分离的。 2.即使同是有偿服务，性质也不同 （1）产权标准不一。房管部门凡有偿服务对象一定是异产的（非公产的），物业管理公司对各类产权的物业都提供服务。 （2）经营性质不一。前者的有偿服务是创收性的，后者的有偿服务却是经营性的。因为前者的房屋修缮管理还是行政性的，后者的房屋修缮管理却完全是商业化、市场化。 （3）财务结算方式不一。前者的收入不列入房管正常管理费用中，后者的收入直接作为正常管理费用。,三、房屋查勘与完损等级评定,（一）房屋

7、查勘的目的 房屋查勘是物业管理公司了解和掌握所管房屋的完损状况而必须进行的一项重要基础工作。通过查勘，及时发现房屋的损坏程度，以便采取必要的养护和修缮措施。其目的是： 1.监督房屋的合理使用，掌握房屋结构、部件、设备的技术状况，及时纠正违反设计和使用规定的违章行为。 2.掌握房屋的完损状况，依据（房屋完损等级评定标准），评定房屋的完好等级，计算房屋完好率。 3.为安全使用提供信息。 4.为编制房屋修缮计划提供依据。 5.为拟定房屋修缮工程方案提供依据。,（二）房屋查勘的内容,房屋查勘可以分为定期查勘、季节性查勘和工程查勘三类。 1.定期查勘的内容 定期查勘即每隔一定年限对所管房屋进行普查。其内

8、容如下： （l）结构部分。基础、梁、柱、墙、板、楼面等有无损坏；屋顶平面防水层是否老化，有无裂缝、起壳、渗漏现象等。 （2）装修部分。内外墙面有无裂缝、脱落；墙壁是否渗漏、结露等；门窗有无松动、腐烂；油漆是否起壳、剥落等。 （3）设备部分。水、卫、电、暖气及各种设备是否合理、完好、完整等。 （4）附属设施。下水道、化粪池是否堵塞，有无损坏等。,2.季节性查勘的内容 季节性查勘是根据地区和季节特点确定的机动的查勘。 （l）新发现危险迹象的房屋； （2）未处理解危的危险房屋； （3）严重损坏房屋； （4）建筑在经常淹水、岩上、坡边等地区的不安全的房屋； （5）商场、幼儿园、学校、影剧院等人流密集场

9、所。,3.工程查勘的内容 工程查勘是以房屋定期查勘或季节性查勘所掌握的完损状况为基础，对需修房屋进行深一步的查勘，它是拟订修缮方案的技术依据。 （l）砖砌体。应检查房屋高宽比、墙、柱的高厚比，并重点检查以下部位的变形（倾斜、裂缝）等情况： 房屋内、外墙连接处，房屋转角处和两端庙墙； 承重墙、柱和变截面处，不同材料结合处。 （2）木结构。重点检查以下部位： 房屋行架的整体变形和稳定性； 房屋的柱、梁、屋架受周围环境的影响而变形； 受压构件的倾斜、弯曲，受拉构件的裂缝，节点连接的可靠性； 支撑系统的可靠性； 白蚁的危害情况。,（3）钢筋混凝土结构。应检查混凝土强度，混凝土的碳化程度，裂缝展开程度。

10、重点检查以下部位： 梁支座附近，集中力作用点、跨中； 柱与梁的联接处，柱脚、柱顶； 装配式构件连接点。 （4）其他结构。检查空斗墙、混合墙时，应着重检查墙体的倾斜、扭曲，墙脚风化、硝化、开裂和受潮软化的变化情况，以及周围环境的排水情况等。应着重检查以下部位： 墙体的整体性和稳定性； 在纵、横墙交接处有无连接措施。 （5）地基基础。应着重观察检查地基基础的变形（沉降、滑移。裂缝等），地基基础不均匀沉降的现状和观测资料，地基基础的周围环境（地下水、滑坡、冻胀、排水等）。,4.房屋查勘顺序 从外部到内部 从下层到上层 从承重结构到非承重构件 从表面到隐蔽 从局部到整体。,（三）房屋完损标准的划分,造

11、成房屋损坏的原因： 自然因素 人为因素 设计和施工质量的低劣 例如房屋坡度不符合要求。下雨时排水慢，造成漏水；砖墙砌筑质量低劣，影响墙体承重能力而损坏变形；有的木结构所用的木材质量关系，或制作不合格，安装使用后不久变形、断裂、腐烂、造成危险；有的水泥晒台、阳台、因混凝土震捣质量差，钢筋位置摆错，造成断裂等；由于施工时用料不当或不慎导致房屋构件的强度降低，主要是虫害（白蚁等）和菌类（霉菌等）。 预防保养不善 不可抗力,（三）房屋完损标准的划分,1.房屋完报的四个标准 各类房屋完损标准是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好或损坏程度来划分的，依据对部分和数量上加以区分，将房屋完损

12、状况分成四个标准： （1）完好标准； （2）基本完好标准； （3）一般损坏标准； （4）严重损坏标准。 （5）危险房屋,2.房屋完报等级的分类,（l）完好房。是指房屋的结构、装修和设备各部分完好无损，不需要修理或经一般小修就能具备正常使用功能的房屋。 （2）基本完好房。是指结构部位和构件基本完好，或虽有轻度损坏，但不影响正常使用，经一般性维修能修复的房屋。 （3）一般损坏房。是指房屋结构有一般性损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备管道不够畅通，水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，不能正常使用，需要进行中修或局部大修、更换部件的房屋。 （4）严

13、重损坏房。是指房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，屋面严重漏雨，装修严重变形、油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照的管线、器具和零件残缺及严重损坏，已无法使用，需进行大修或改进的房屋。 （5）危险房屋。是指承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌可能，不能确保使用安全的房屋。,（四）房屋完损等级的评定方法,房屋完损的等级，标志着房屋质量的好与差，它是根据房屋各个组成部分的完报程度来综合评定的。具体做法是：按照建设部颁布的房屋完损等级评定标准的规定，将房屋结构分为四类： （1）钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢筋混凝土建造的； （2）混合结构承重的主要结构是用钢

14、筋混凝土和砖木建造的； （3）砖木结构承重的主要结构是用砖木建造的； （4）其他结构承重的主要结构是用竹木、砖石、土建造的简易房屋。 各种房屋分结构、装修、设备三个组成部分进行评定。,1.钢筋混凝土、混合、砖木结构房屋完损等级评定 （1）房屋的结构、装修、设备等组成部分各项完报程度符合同一个完损标准，则该房屋的完损等级就是分项所评定的完损程度。 （2）房屋的结构部分各项完报程度符合同一个完报标准，在装修设备部分中有一、二项完报程度下降一个等级，其余各项仍和结构部分符合同一完报标准，则该房屋的完报等级按结构部分的完损程度来确定。 （3）房屋结构部分中非承重墙或楼地面分项完报程度下降一个完损标准等

15、级，在装修或设备部分中有一项完损程度下降一个完报标准等级，其余三个组成部分的各项都符合上一个等级以上的完报标准，则该房屋的完报等级可按上一个等级的完报程度确定。 （4）房屋结构部分中地基基础、承重构件。屋面等项的完损程度符合同一个完报标准，其余各分项完报程度可有高出一个等级的完损标准，则该房屋完损等级可按地基基础、承重构件、屋面等项的完损程度评定。,2.其他结构房屋完损等级评定 （1）房屋的结构、装修、设备等部分各项完损程度符合同一个完损标准，则该房屋的完损等级就是分项的完损程度。 （2）房屋的结构、装修、设备部分等绝大多数项目完损程度符合同一个完损标准，有少量分项完报程度高出一个等级完损标准

16、，则该房屋的完报等级按绝大多数分项的完损程度评定。,表51 房屋完损等级评定表,3.评定房屋完损等级的一般做法 房屋完报等级评定可分为定期和不定期两种。 （1）定期评定房屋完报等级。 一般结合房屋普查，每隔一定时期（1一3年，或根据各地规定）对所管房屋进行一次全面的、逐幢完损等级评定，这种评定可以全面、详细掌握房屋完报情况。 （2）不定期评定房屋完损等级。 根据气候特征，如雨季、台风、山洪、暴风雪等，主要对危险房屋、严重损坏房屋和一般损坏房屋等进行检查，并评定完损等级。 房屋经大修、中修、翻修和综合维修竣工验收后，重新进行完损等级评定。 按管新建房屋后，要进行完损等级评定。,（五）评定房屋究损等级的注意事项,1.评定房屋完报等级是根据评定出房屋的结构、装修、设备等组成部分的各项完损程度的基础上，对整幢房屋的完损程度进行综合评定。 2.在评定房屋完损等级时，要以房屋的实际完报程度为依据，严格按部颁（房屋完损等级评定标准中规定的方法进行，不能以建筑年代来代替、划分评定，也不能以房屋的原设计标准的高低来代替评定房屋完损等