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1、何谓 英华府 字译为 英华：形容草木之类,原指美好的花木,后指优异的人或物;精华或精英 府：中世纪王公贵族的城堡或邸宅 总意为：精英住的地方 喻译为 英:代表英国皇家风范，同大英的英 华府：代表中国传统特色的大户人家 总意为：贵人住的地方 本项目策划的主要思想取喻译,写在前面 根据项目的物理属性、开发商的开发思路及我司与开发商的沟通情况，本着将把该项目开发成领先和超越竞争对手，实现差异化核心竞争优势的原则。本策划方案在此指导思想下对项目进行纵深策划，并遵循以下思路： 1、从总体开发战略出发，运用创新思维，为项目打造具有强烈差异性的核心竞争优势； 2、从顺利实现销售目标的实际需要出发，以贴近市场
2、需求的产品比较优势增强项目“卖点”； 3、从目标群体的实际需求出发，结合国际先进的开发经验，全面满足和引导消费需求，使项目成为目标群体不二选择的佳作； 4、从提升和深化开发商的品牌出发，以全新的策划理念和产品创新优势，为开发商积累良好信誉，实现可持续发展。,寻找市场缝隙： 1、95-105平方米以下小户型紧张俏销（三房必须带双卫） 2、普遍存在主题缺失现象，楼盘无个性，差异化不明显 3、产品形态由多层向高层转变：小高层与高层住宅将逐步迎来一个繁荣期 4、产品粗放性现象突出，但是产品升级的迹象没有显现 5、户型形态单一：户型缺乏创新，都是一些传统户型 6、高端物业没有生成，市场依然空白 7、开发
3、与销售总量低：市场需求还没有真正挖掘出来，市场吸纳能力在冬眠，这是非常大的机会 8、园林景观简单堆砌与复制：都是简单的“树木花草水系”结构，几乎没有特色的能够留下记忆，能成为城市风景线的主题景观，没有一点可读性。,市场总结 研判结论： 1、无领导品牌：大英房地产尚处于原始混战状态，无全县性的领导品牌，实力、思想认识等，旗鼓相当。这给实力派及具有战略眼光、先进理念的开发商留下了一个非常好的契机。 2、竞争手法落后：各楼盘的竞争手法落后、单一，在市场营销方面，所采用的推广方式几乎雷同，主要以硬性广告为主。 3、开发理念落后：基本还处于片面追求利润阶段，品牌意识不强。,项目产生 原名：福源帝景 本项
4、目位于大英县主城区，北临蓬莱山水，南临交通下街，西临水井街，地块较不工整，南高北低。 建设总用地为14371.88平方米，其中安置房总建筑面积约9985.42平方米,小区内总建筑面积59312.6平方米，主要由3栋26层高层电梯组成 83平米二房占总设计的30% 100- 110平米三房二卫占总设计40% 100平米三房二卫即以上占总设计的30%,项目优点 工程所处地块是大英县重要的居住、休闲地区，可谓休闲、居住，商业一体化的理想场所,具有很高的居住价值和商业价值。 本方案总体布局中，根据用地的地形、地貌形势，尽力地减少土石方工程，合理地进行总体布局。 商业与住宅有序的分离，整个建筑群流线明确
5、，组织有序而互不干扰，各大功能相对独立又可彼此贯通，使用灵活方便。为大英县提供一个更加舒适的居住环境和休闲的空间。,项目缺点 空间布局不够灵活，以至于个别单体楼栋环境较差 建筑风格无特别创意，不具有时代与都市气息 建筑立面臃肿复杂，不流畅 户型设计比较普通，没多少卖点可言，还是一样的三房两厅 户型面积设计比例失调 现主入口开口影响商业使用效果，同时也降低了项目的档次,项目小结 在高层住宅不够活跃的大英，区域的强大竞争与产品的同质化无疑给本项目后续营销带来相当大的压力 由于大英本地市场的高度竟争性，产品各出招术，故英华府项目只有实现较大的跳升。 具体到英华府而言，必须注入新的开发思想，塑造新的卖
6、点，提供顾客新的服务价值，才有必胜之把握。而从长期的市场承接角度看，大英市场应引起一定重视。一旦有触发沉淀，即能形成一定规模。,战略地位奠定寻找战略高度 战略决定地位，地位决定高度，高度决定视野和影响力，为项目奠定至高战略地位，形成“一览众山小，令同行仰慕”“水到尽头天作边，山登绝顶我为峰”的王者地位，成为当地第一。用战略思维审度，形成无法超越的高度。 做一场大英顶级豪宅盛宴,主题思想构建给项目植入思想 什么样的东西才能传世？有思想有灵魂的东西才是永恒的。一个项目没有思想和灵魂，产品即使再美，也仅是形体美、工艺美，而有了思想灵魂，就有了精神形象、贵族气质，通过主题构建，为项目植入思想，铸造项目
7、灵魂，打造项目独特气质。,产品修正 规划修正 1、现有主入口开口位置不佳，一则整个小区风水好的表现在小区的规划比较合理。本项目十字路口是在小区的西南方，风水上称为坤宫，为死门。二则此处商业位置最佳，应该将其商业价值最大化， 因此调整主入口方向，向交通街侧移15米，将原有开口位置设计成3层主楼的独立商业会馆。前期可以与小区景观一起打造作为售楼部，后期独立出售成为高品质的会馆，提升小区整体档次。 2、将小区内B户型的两栋高楼中间间距由13米调整到18米以上，保证高层间的取景效果。 详见CAD修改设计文件,户型修正 （具有中国传统特色的别院） 将现有户型修正后有以下特点 1、空中洋房 洋房之所以也称
8、花园洋房，“花园”的重要性可见一斑。花园是洋房实现与自然亲密对接的桥梁。因此在一楼住户有小院，独立入户，拥有真正私家庭院； 二层以上每户通过花园入户，并赠送一定面积的6米挑空空中花园， 入户花园、空中花园等特点重新输理、整合，颠覆传统建筑固有模式基础上，更以人本主义关怀为思考，重新解构空间体系。,2、空中院馆 在室内空间布局上进行大胆创新，打破固有局限，开创空中院馆 ，6米挑高的空中院馆，像阳台，又不是传统的阳台，6米的挑高，以阳台的方式将自然过渡到室内，为家庭带来更多的景观。 空中院馆满足了城市中央工薪族对空间的要求，可以隔出房间，家里面马上由三房升级为四房，也可以设计个阳光花房；可以当成大
9、景观阳台功能多变，自由组合。经济而有品位。 空中院馆不仅为家庭带来多种可能，给家庭带来了空中的户外活动空间，而且能够全部开放给家中的所有功能区，将自然引入家庭中，丰富了室内空间的整个景观体系，室内庭院的景观与室外的景观相融，使景观的流动和视觉的流通在立体面上展开，从而产生了丰富多彩的空间印象，体验全新的视觉感受。 详见CAD设计文件,3、面积配比 修正后面积配比为 82平米两房占总设计的10% 100-110平米的三房占总设计的70% 110平米以上三房占总设计的20%,外立面修正 （具有英国皇家贵族的气质） 建造形态上的特点是：简洁、 线条分明、讲究对称， 运用色彩的明暗、 鲜澹来对视觉进行
10、冲击。 在意境上则使人感到雍容华贵。 典雅，富有浪漫主义色彩。 （见右参考图）,环境修正 本项目的环境以确立“皇家园林体验”，在园林景观的构建上，要充分表现这一主题特色，通过园林景观的构建，进一步丰满主题形象，深化主题内涵。现代型皇家体验式园林景观 在表现皇家的体验主题时，要导入现代元素，也就是力求避免出现过于古典的风格。充分表现出原汁原味的几何山水景观原型。中国的造园艺术，以追求自然精神境界为最终和最高目的，从而达到“天人合一”的审美旨趣。它浸润着中国文化的内蕴，是中国五千年文化史造就的艺术珍品，是一个民族内在精神品格的生动写照，是我们今天需要继承与发展的瑰丽事业。 本项目的造园、造景思路：
11、以中国皇家自然山水园林为母体，适当加入西方几何式园林中一些相对自然的园林元素和庭院式表现形式，以水为形、以绿为面、以木为架进行展开，吸纳后现代主义气韵，加入现代审美情趣，尽量使园林不受建筑轴线的制约，追求一种今古自然神韵，并且充分把山、水作为符号，表现现代的动感飘逸之美，赋予园林于深邃广袤的思想灵性。,环境修正 景观一：彩虹喷泉 景观介绍：以人工手法，制造一“水滴石穿”、“滴水之恩，涌泉相报”、“节约用水，从点滴做起”等都是关于水滴的语汇。 彩虹是一条由红、橙、黄、绿、青、蓝、紫7种颜色组成的光带，在视觉上具有较好的审美情趣与象征意义。 彩虹现象的出现，是灾难完结，重建新时代、新文明的开始。彩
12、虹是多色和谐共存的象征，也是一切重新创造的象征。 彩虹本是一种物理现象，但因具有多种颜色，各色共在而形成一体的美丽。人类文化常将彩虹作为一个符号，象征了不同的多元可共同构成一体，而这一体不是铁板一块的一体，却是与多元合成的一体。 一体中有多元，多元中有一体，才能构成彩虹。这多元能共构成一体，关键在多元能和谐并存，这可称之为“和而不同”。彩虹的特色，就是“和而不同”，“多元和谐”。如此才能构成彩虹特有的美丽。 这也正好揭示了本项目不同的业主“和而不同，多元和谐” 造景方法：采用喷泉，通过技术处理，令喷泉喷射而出的水线交织成彩虹形态，再通过灯光为其着色，形成“宛若天工”的自然彩虹景观。 目前，在全
13、国没有类似景观，该景观一旦造成，将会成为国家级景观，并且很快就会为人所模仿。 景观位置：小区最中心的喷泉广场,环境修正 景观二：游泳泳池 景观介绍：豪宅离不开游泳池，游泳池的适用性、简便性、安全性，尤其是更具有观赏价值，让人喜欢，同时，让人体验回归大自然的全新感受，符合原生态、体验的造景思路。游泳池与喷泉广场中间以一条水系连接 景观位置：设修改后的小区会馆后面,环境修正 辅助（点缀）景观构建 龙抬头景观 利用水系和自然山体，制作一些关于龙的文化景观，龙，是中华民族的图腾。并且在风水学上，龙是吉祥的象征。 在小区中心喷泉广场并列其它位置，制作一个“龙抬头”景观，站在小区广场上，可以一览无遗。该景
14、观主要暗示本项目所在地，是风水宝地。 该景观在造型上要逼真，同时以多种灯饰点缀。,环境修正 小区绿化与造园方法： 1、充分利用地块自然地貌，保持地貌原形，保留地块上现有的树木。 植物选择与造园处理 2、区内采用一些珍稀植物，丰富小区环境可考虑选用乔木、银杏、玉兰、大叶山槐、稠李、日本樱花、紫椴、五角枫、栾树、山桃、碧桃等。此外，种植多种灌木、地被植物及水生植物。为保证自然更替绿色，植物配植采用平坡结合、乔灌结合及花草结合的手法，既丰富植物的层次又达到扩大绿化面积的效果，同时采用常绿植物及落叶植物营造四季景观，让业主足不出门坐享四季景观。 3、可部分选用盆栽，弥补冬季植物之不足。,环境配套 按摩
15、走廊 设置理由：按摩走廊其实就是通过鹅卵石对脚板底的刺激进行的一种脚底按摩，据黄帝内经的足心篇中简述脚底按摩原理：人体器官脏腑各部位在脚底都有反射区，用按摩刺激反射区，通过血液循环、神经传导，能调节机能平衡，恢复器官功能，收到祛病健身之效。 操作方法：只需要在水泥路的表面铺上光滑精致的鹅卵石，脱鞋在上面行走，就可以起到按摩作用，消除他们的疲劳，并为项目赢得口碑。同时在按摩走廊的边上设置一块健康导示牌，上面标出脚底按摩对促进人体健康的作用和功能，建议按摩走廊的长度不要超过50米。在按摩走廊旁边配置几张木制或者石凳，供人们休憩之用。 运动 小区内需要设置有健身器材、网球场、儿童游乐设施等运动设施。
16、 背景音乐系统 音乐可以促进健康，消除身心障碍，还可以增强记忆力、活跃思想、丰富和改善情绪状态。利用音乐疗养，可以让人们在享受音乐之余，身心得到释放，体验音乐给生活带来的乐趣。 操作方法：在小区内地埋音乐系统，播放轻音乐、钢琴曲等音乐，创造一种优雅的氛围。,智能配套 （一）安全防护 功能简述： 1、在家： （1）匪徒非法闯入时，可按紧急按钮报警。 （2）老人、小孩求助时，可按求助按钮报警。 2、离家： （1）盗贼破门窗而入自动报警。 （2）煤气泄漏时自动报警。 （3）火灾发生时自动报警。,智能配套 （二）彩色液晶可视对讲系统 功能简述： 户主可通过摄像系统在屋内确认大门外来访身份后再决定是否开门，按下启动开关后门锁自动打开。住户如遇到紧急情况（如火情、警情、急救等），只需按一下“呼叫”即可呼叫管理中心，并能与其通话。管理中心也可呼叫分机，及时与业主联系。 （三）小区闭路电视监控系统。 功能简述： 1、闭路电视监控点遍布小区各个角落； 2、控制台全天24小时监控各监控点； 3、出现险情时可选择自动录像； 4、为智能小区提供优质的实时图像控
