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1、中瑞钢铁物流中心309沿街商业 定位可行性分析,中瑞地产 青州商业地产NO.1,我们不想开发随处可见普通综合体， 而是要创造一个城市的未来中心。,中瑞地产 青州商业地产NO.1,概述 山东中瑞309沿街商业中心具备了优越于常规商业区的功能，超越了传统的商业模式，运用多年开发理念菁华，立足商业业态，得利于青州的交通区位先天优势，引进国际化的运营与服务模式，融入国际化城市综合体规划理念，领跑青州商业新格局。 同时，309沿街商业中心项目融合在中瑞钢铁物流战略规划商业地产的开发版块中，贯穿了策划创新、观念创新、设计创新和经营创新的理念，在这一理念的指导下，与国内同步，与国际接轨，与物流园区遥相呼应，
2、成为青州最具期待的商业地标。,中瑞地产 青州商业地产NO.1,中瑞地产 青州商业地产NO.1,它，传承着上善若水，厚德载物的深邃与辽阔 。 它，拥有着海纳百川，有容乃大的博大胸怀。 青州，一座历史悠久，文化灿烂古老城市。 一座山水秀丽，钟灵毓秀的魅力城市。 一座经济繁荣，蓬勃向上的现代城市。 一座纵横九州，物流发达的枢纽城市。 一座融会贯通，肩负历史文化与现代文化之转折点的希望之城。,城市内在优势,中瑞地产 青州商业地产NO.1,青州历史悠久，文化灿烂。尚书禹贡记载“海岱惟青州”，因 地处海（东海）岱（泰山）之间，位于中国东方，“东方属木，木色 为青”，故名青州。自两汉时期到明朝初年，青州一直
3、是山东地区的 政治、经济、军事、文化、贸易中心。 青州作为古“九州”之一。是全国的历史文化名城，也是东夷文化 的发祥地、古丝绸之路的源头，有着5000多年的文化积淀。李白、 杜甫、范仲淹、富弼、欧阳修、李清照等历史名人都在青州留下了 足迹。青州市先后获得国家卫生城市、国家园林城市、中国优秀旅 游城市、全国双拥模范城、全国民族团结进步模范集体、国家级生 态建设示范区等国家级荣誉称号17项，是山东30强、全国百强之一。今天的青州乘着环渤海经济圈高速发展的东风，在气势磅礴的经济 发展浪潮当中异军突起，巍然屹立。青州的北大门正是蒸蒸日上， 欣欣向荣的经济开发区，山东中瑞钢铁物流中心是山东的重点开发 项
4、目，也是青州地区最为全面的以钢铁供应链为起点，着眼于大交 易市场、大信息系统、大储运流通、大加工基地的新兴现代物流企业。而不久的将来，中瑞城市综合体的横空出世也必将会在青州城 市的发展道路上大放异彩，光芒夺目！,文化篇,中瑞地产 青州商业地产NO.1,经济牌,初步核算，2010年，全市地区生产总值(GDP)达346.4亿元，比上年增长13.1%。其中，第一产业增加值33.7亿元，增长4.4%；第二产业增加值191.9亿元，增长12.7%，其中，工业增加值179.7亿元，增长11.8%；第三产业增加值120.8亿元，增长16.4%。一、二、三产业的比重由上10.2:57.5:32.3优化为9.7
5、:55.4:34.9。人均生产总值38008元（按年末汇率折算为5739美元)，增长14.7%。,全市全年共接待中外游客870万人次，实现门票收入7580万元，旅游总收入39.3亿元，同比分别增长20%、25%、26%。,2006年，实现财政总收入49987万元，地方财政收入18127万元，分别比2005年增长1243%和662%；2007年，完成财政总收入96752万元，地方财政收入28231万元，比2006年增长936%和557%。2008年上半年，已完成地方财政收入1737万元，占全年任务的511%，预计2008年将实现财政总收入15亿元，地方财政收入3500万元。开发区已经成为青州市最
6、具发展活力的经济区域。,中瑞地产 青州商业地产NO.1,消费力,消费市场稳定增长。2010年，全市实现社会消费品零售总额111.4亿元，比上年增长18.7%。其中，批发零售业实现社会消费品零售额100.1亿元，增长19.3%，拉动零售总额增长17.2个百分点；住宿餐饮业实现零售额11.3亿元，增长12.9%。,青州经济开发区成立于2003年7月，经过六年的建设和发展，如今的青州经济开发区，已成为全市工业经济的隆起带、招商引资的重要平台和城市建设的次中心。,中瑞地产 青州商业地产NO.1,经济开发区城乡居民生活质量进一步提高。据抽样调查，2010年，城镇居民人均可支配收入达15556元，比上年增
7、长12.2%；人均消费性支出10684元，增长9.0%；人均住房面积32.4平方米。农民人均纯收入8811元，增长14.5%；人均生活消费支出6851元，增长15.8%；农村居民人均住房面积43.1平方米。非私营单位在岗职工平均工资32270元，增长17.0%。城乡居民人均储蓄余额达25270元，增长11.7%。,单位：元,中瑞地产 青州商业地产NO.1,中瑞地产 青州商业地产NO.1,政策优势,时代价值裂变“核电站” 青州古都的未来趋势,中瑞地产 青州商业地产NO.1,青州城市开发重心北移东扩,在青州新一轮城市规划中，城市开发重心北移东扩的经济开发区是重 中之重。青州市政府的这一新的发展战略
8、思路必将让青州经济开发区的强 势地位越加明显，未来商业主角之势渐已形成，经济高速发展渐成燎原之 势，中瑞城市综合体项目已然蓄势待发！,中瑞地产 青州商业地产NO.1,开发区80平方公里大手笔（国际都市）规划即将出炉,青州经济开发区新的规划建设正式启动后，青州市委、市政府高度重视， 把开发区建设作为实现全市经济社会又好又快发展的重要措施来抓，不断加大 基础设施投入，相继出台了“项目向开发区集中、企业退城进园”等一系列优 惠扶持政策，开发区管委会坚持规划先行，根据全市总体规划的要求，聘请北 京、上海、青岛等地的知名专家和专业规划设计人员，按照产业区、科研区、 住宅区、服务区、物流区分工合理，功能齐
9、全的要求，对青州北面80平方公里 的经济开发区进行了总体规划设计，参照国际化都市的建设标准，进行了分类 详细规划，达到了“土地集约利用、功能分区明确、基础设施完备、内部环境 优美”的要求，提升了开发区规划的水平和档次，提高了开发区的承载力。强 力推进青州经济开发区健康、快速发展，随着经济开发区经济的飞速运转，其 蕴藏的巨大的发展潜力势不可挡！,中瑞地产 青州商业地产NO.1,青州城市的发展定位是立足交通区位优势和传统产业优势，向“规范化、园区化、专业化”运营的跨越，经过多年物流行业发展的厚重积淀，青州已成为江北地区欣欣向荣、蓬勃发展的物流都市，而中瑞城市综合体则巍然屹立于物流都市的未来 “心脏
10、”区域。,物流都市之“心脏”,中瑞地产 青州商业地产NO.1,企业优势,选择在中瑞 发展在中瑞 共赢在中瑞,中瑞地产 青州商业地产NO.1,北京中通利投资管理有限公司于2009年11月份成立，公司是一家以房地产为支柱产业，集投资、贸易、酒店、物流于一体，横跨多种产业的综合性集团化公司。 我们始终崇尚投资人至上的经营哲学， 以合理售价及租金为顾客提供完善而优质的商务服务 引进世界流行的商务服务概念 建筑设计注重拥有更广阔的空间 并揉和舒适光线 为顾客提供一个舒适的商务环境,中瑞地产 青州商业地产NO.1,中瑞地产309沿街商业中心 完善全面的商务功能 依托周边环境共同组成 商务活动生态链,中瑞地
11、产 青州商业地产NO.1,携手中瑞，成就明天,先进的经营模式 统一的形象定位 合理的业态分布 规范的物业管理 巨大的升值空间,中瑞地产 青州商业地产NO.1,区位优势,一旺铺养三代 地段才是硬道理,未来青州的城市商业中心发展方向 今天的城市升级引擎 明天的城市商业中心,中瑞地产 青州商业地产NO.1,周边企业 309以北：日本安吉丸、香港南顺面粉、深圳高维科技、青州科技创业园、弘润化工项目、山起重型有限公司、青能动力股份、振华化工、颐中实业、建富齿轮、金城宏业、博奥炭黑、圣威尔工贸、泰莱石油等。 309以南：钢材城、家具装修城、物流园区、汽车汽配中心、烟草研究所等 这些企业的入住，为我们商业区
12、的经济发展注入新活力。,中瑞地产 青州商业地产NO.1,周边小区 居住人群、消费力分析 周边小区：大福地、富盈嘉园、盛世家园、国泰民居、国泰民居别墅区、荣兴国际城等 小区人群：高收入职业者（别墅区） 当地村民（回迁房） 普通居民、投资者（商品房） 随着周边小区的入住率逐日提高，势必会为中瑞商业提供最可靠的保证。,中瑞地产 青州商业地产NO.1,*没有一个大型的商业圈，以散户经营为主 *经营产品：建筑装饰材料、汽车相关、五金、集市等 *周边小区沿街商铺还没有完善,周边商铺,图,中瑞地产 青州商业地产NO.1,开发区中学 给我们提供新商机,周边基础服务配套,中瑞地产 青州商业地产NO.1,定位优势
13、,城市形象影响力升华之标 后城市中心“航母”,城市综合体能够创造更有效率的社会运行模式、营造具 有现代都市风格的生活方式，已经成为城市规划和发展的 重要形式,城市综合体定义： 城市综合体将城市人群的购物、商务、娱乐、居住等多种功能进行组合，在一组建筑物中进行分工和相互联系； 城市综合体是伴随着“回归城市中心”发展起来的，已经成为城市中心的重要形式； 综合体的各种功能在一天中的不同时段运行，最大限度的提升了物业的整体价值和收益，并对所在区域的发展提供的动力和视觉的标示作用； 由于城市综合体的大型建设规模和多功能组合，对项目选址、景观设计、交通设计和材料设备应用提出了更高的要求； 现阶段的中国城市
14、综合体主要集中于一、二线城市，三线城市仍处于萌芽状态。,写字楼,都市综合体是什么？,酒店,商业,展览,中瑞地产 青州商业地产NO.1,公 寓,1,城市综合体的特征,高可达性,高密度、集约性,整体统一性,功能复合性,土地使用均衡性,空间的连续性,内外部关系完整性,强大的对外辐射型,升值价值,9,8,7,6,5,4,3,2,1,1,城市化发展,“ 一个城市只有一个中心 ”,上海-南京路,广州-北京路,重庆-解放碑,北京-西单,“一个城市只有一个中心”，上世纪90年代，这些中心发展的辉煌恰好应证了这种说法， 然而，城市在发展，这些中心还能适应不断增长的发展需求吗？,上海由一个中心向多个中心发展,上海
15、-淮海路,上海-人民广场,上海-陆家嘴,上海-徐家汇,上海-虹桥,上海南京路,城市化发展,在商业地产风生水起的发展趋势之下，中瑞的城市 未来商业核心定位是顺应潮流，大势所趋。,中瑞地产 青州商业地产NO.1,与青州现有商圈对比 中都财富广场 人民商场附属商圈 大润发泰丰商业广场 王府、义乌,中瑞地产 青州商业地产NO.1,中都财富广场商圈 *店铺利用率60%，一层的利用率高达95%，三、四层利用率较低 *大型品牌入驻较少，有些品牌甚至撤离。 *店铺式销售，功能区分不明显 *绿化率低、街道比较脏乱 *休闲区成为摆设，没有充分利用 *有统一的促销活动，顾客认知度较低 *人流量较附近其他商圈较低,中
16、瑞地产 青州商业地产NO.1,人民商场附属商圈 （包括人民商场、中百、大利群、银座及沿街品牌店） *有大品牌入住，装修有自己风格 *摊位式销售，便于统一管理 *功能区分较明确，一站式购物 *定期促销、活动 *周边配套散但是完善，发展空间较小 *超市、饮食带动较大 *存在恶性竞争现象 *营业时间长，方便夜晚消费购物 *停车位紧张，但公交便利，通达乡镇,中瑞地产 青州商业地产NO.1,大润发泰丰商业广场 *主要以大润发超市为依托，现在没有建立完善 *店铺销售火爆，但开业率不高 *功能区分较明确，一站式购物 *定期促销、活动 *市政府东移，周边房产较多，发展空间大 *居民对景观、设计、环境评价较高 *停车方便，有班车 *位于市中心，城市南部相对缺少商业圈，但是却有大多数的消费群体 *刚投资建成，广场内偏冷清,中瑞地产 青州商业地产NO.1,王府、义乌 王府购物街是青州最老的购物街，现已经形成老王府、新王府、义乌小商品三
