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1、服装店 影院 跨国公司,选址参考三例,大学生创业开服装店选址秘笈 开店牵涉到选址、融资、进货、销售、财务管理等诸多环节，任何一个环节考虑不周都可能导致投资链条的断裂。 最繁华的不一定最好 如果要开一家自己的服装小店，应该从何处入手？店面的选址和货品的选择是致胜的法宝，这两点解决得好，店铺赢利就有70%以上的把握了。 广州的艾童在参加完色彩培训之后，从2004年的11月开始为自己开服装店做准备。她的选址和对批发市场的考察几乎是同时进行的，深圳以及广州的服装批发市场很多，她把深圳的南洋、嘉年华到广州的十三行、白马，虎门的富民等批发城逛了很多遍，对每个批发城的商品特点和价格做到了心中有数。同时她也密
2、切留意着深圳各大报纸上服装店的转让信息。2005年1月，她找到了一个比较满意的位置。 艾童的店址一开始并没有选择在最繁华的深圳华强北，因为她觉得自己进入的是一个陌生的行业，如果一开始就在繁华地带落脚，很可能会因为投资太大而马失前蹄。 艾童找到的这家店位于一个住宅区比较集中的路边，周围有一排十五六家服装店。转租的房租是每月2700元，没有转让费，房租是季付，她和房主签了1年的合同。虽然这个位置比较偏，但艾童事先多次到附近考察，发现这排服装店已存在了几年时间，在附近的居民区有一定知名度，有时还会有人专门坐车到这里淘货。,注意商圈的选择 服装店的选址很重要，重要到几乎可以决定商家的生存。 在选址之前
3、，首先要确定的就是客户群的选择。以北京为例，如果选择18-25岁的女性作为客户群，店址选在西单就比在东四合适。因为虽然同样是繁华的商业街，但东四一带的店铺多以25-30岁左右的白领女性为主，商品质地精良，价格也比较高；而西单面对的客户则更年轻一些，选择服装更加注重款式，对于面料和做工等细节则不会过于挑剔。这也就是要注意“商圈”的概念。 一般而言，服装店的销售范围通常都有一定的地理界限，也就是相对稳定的商圈。不同的服装店由于经营商品、交通因素、地理位置、经营规模等方面的不同，其商圈规模、商圈形态存在很大的差别。选好商圈是新设专卖店进行合理选址的基础，它不但有助于制定经营策略，也有助于制定市场开发
4、战略。,分析店址的优劣 跟艾童的选择类似，北京罗小姐的店铺也没有选在繁华地段，甚至也不是服装店集中的地方，但她的25平方米的外贸服装店，却能达到旺季7-8万元的销售额。因为这个店的位置粗看似乎不好，但仔细看又非常好。罗小姐的店位于一个住宅区出入必经的小街上，这条小街只有很窄的两车道，因为道路狭窄所以经常堵车。在住宅区对面有一所重点小学，学生家长一般是非富即贵。小学每天上下学时，由于接孩子的家长众多，道路又窄，所以每天都会堵车。堵车对于开车的人而言是件苦事，但因为开车接孩子的一般都是孩子的母亲，堵车时透过车窗就可以看到她店里展示的各种衣服，有人抽空就会来购买自己心仪的商品。 市场调查的意义 服装
5、店的投资者在分析商圈、调查竞争店时，还要彻底分析自己的店是否与附近的店因商品内容功能相同，距离过近而相互牵制产生负面影响，是否能通过相互合作来增加这个区域的吸引力。比如，如果周围有多家休闲服装店，在休闲服装这个层面竞争自然会激烈一些，那么这时可以错位经营，将目标锁定在淑女装或职业装上，效果也许会更好；又比如，如果调查表明此地消费者偏爱上海品牌，不喜欢温州品牌，那么就可以优先考虑加盟上海品牌。把这些问题都明确之后，可以有的放矢地寻找货源。,“配套”经营 如果在心仪的繁华地段中找不到合适的店面，也可以试试与他人合租，双方共用一个店面。这样不但可以节省租金，而且同一屋檐下的两种行业，顾客属性雷同且产
6、品可以互补的话，更可以收到相辅相成之效。如饰品与服装店、箱包与服装店，或者内衣与成衣店等，都是适合“配套”经营的项目。 好店址的特点 一般来说，好的店址都有一些共同的特点，这些特点有： (1)城市中心区 这种地区一般也是商业中心、闹市区，商业活动频繁，经营气氛较好。这样的店址就是所谓“寸土寸金之地”。 (2)高密度居民区 居民区人口比较集中，人口密度较高。在这类地区消费者层次混淆，各年龄层和社会阶层的人都有。无论出售何种款式或类型的服饰，都会有一定的顾客群。 (3)交通便利的地区 交通便利是消费者购物的首要条件。一般说如果店铺附近有汽车站，或者顾客步行时间在15分钟的铺面都是值得考虑的位置。
7、(4)成行成市的地区 对于服饰这类选购性商品，若能集中在同行“扎堆”的地段或街区，则更有利于经营。,电影院选址,一、电影院选址首先应评估的三大因素 电影院的建设堪比地产投资，选址也是最重要的。当今作为提供终极视听享受的电影消费，与其他相关休闲娱乐设施的关联越来越紧密，休闲消费的“一站式”要求电影院自然的选址在业态成熟、商业发达的地区。而新兴的商业中心，也需要寻求电影院的超强人气来带动相关业态的消费，两者不谋而合。因此，与传统独栋影院选址截然不同的是，新型电影院在建设时首先要考虑的选址因素应包括：商业综合体的形态、辐射的消费群体、周边交通环境状况。 （1）商业综合体的形态: 1、大型商业广场（M
8、ALL），2、城市购物中心，3、体验式商业广场 我们尝试将所有的商业地产项目中作为选址投资电影院做一下优劣的排序： （一）体验式商业广场： 体验式商业广场一般都选择建设在城市次中心，他的商业形态大都定位于体验式消费模式，我们认为应该是投资电影院首选的商业业态。 （二）大型商业广场（MALL） 大型商业广场（MALL）往往选择在城市的结合部，由于其建筑体量大，所以他的商业业态需要几个主力店才能达到规模。运营时所辐射的消费群体是一个很大区域的城市人口，大型商业广场需要几年的时间才能达到运营及设计规模。在大型商业广场中选址投资电影院一般规模及厅数都较大，也需要和商业广场一起培养观影群体。 （三）城市
9、购物中心： 城市商业广场往往选择在城市主商圈及次商圈内，在购物广场内投资电影院，所辐射的消费群体在在2公里-5公里方圆内，购物广场的主力店还是以百货为主的同时，也涵盖了部分休闲、娱乐业态，在城市购物中心中投资电影院，要认真分析整个商业形态的布局。,（2）辐射的消费广场群体： （一）当地户籍人口100万以上，人均可支配收入1万元以上，人均年消费性支出8000元以上。 （二）在项目1.5公里范围内人口达到10万以上为佳，2公里范围内常住人口能达到12-15万人。 （三）商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平。 （四）电影院在选址时，周边辐射人群应以中青年所占比例高为最佳选择，因
10、为这部分群体社会经济地位较高，可支配收入较多者居住区域作为优先选址为佳。二、三级城区中之主要商圈，3公里人数不少于20万人。 （五）人口密度高的地区，到商业设施的距离近，可增加消费频率。而人口密度低的地区吸引力低，且消费者光临的次数也少。例如在城市中的大型居民聚居区选址，这些地区在城市建设中已经或者将来将成为城市卫星城的区域规划，人口集中的地方也比较适宜设置电影院。 （六）电影院选择适合选择周边新居民区较多、人均收入较高的地方。因为他们的消费特点是时尚、环保，适合中高收入家庭。 （七）人口居住稠密区或机关单位集中的地区。这类地段人口密度大，且距离较近，顾客消费省时省力比较方便。电影院如选在这类
11、地段，会对消费者带来较大吸引力，很容易培养忠实消费群体。 总而言之，对电影院运营来说，人流是最重要的，要保证尽可能多的人来消费，就需要经营与消费相匹配，从而吸引回头客。因此，无论产品、还是营造的气氛、服务的表现，都需要符合长期的需求。回头客应超过50%的票房，电影院运营才能一直保持稳定。,（3）周边交通环境状况： （一）最好选址在交通便利的区域。理想状态下的购物广场或商业街市应具备接纳各种来客的交通设施，即商业中心周边拥有轨道交通、公交车站点，特别是要具有停车场。在主要车站的附近，或者在顾客步行不超过20分钟的路程的商业广场内。观察马路两边行人流量，选择行人较多的一边更有利于电影院的经营。对于
12、交通环境状况在前期投资评估中的重要性，业内人士指出，外部交通解决消费者可达性，商业中心内部交通解决消费者在商场内部的循环互动问题，共同目的是为留住消费者创造良好条件。 根据电影院的交通要求，一般电影院都建在商业广场的最上面的楼层，最好是主入口设置观光电梯可直达电影院所在位置，商场内部设置剪刀式扶梯，解决垂直交通问题。最好具有良好的可视性，商业广场在交通十字路口周边最理想，两面临街最好，要求车辆进出方便。 （二）须临近城市交通主干道，至少双向四车道，且无绿化带，立交桥，河流，山川等明显阻隔为佳。项目周边人口畅旺，道路与项目衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进出停车场。 （三）商业广场交通便利，车站附
13、近，是过往乘客的集中地段，人群流动性强，流动量大。如果是几个车站交汇点，则该地段的商业价值更高。如选择在这类地区投资电影院就能给消费者提供便利的观影条件。 （四）靠近人群聚集的场所，可方便顾客随机消费，如商业街、文化广场、娱乐区域等，这些地方可以使顾客享受到购物、休闲、娱乐等多种服务的便利，是投资电影院的最佳地点选择。但此种地段属经商的黄金之地，寸土寸金，地价高费用大，竞争性也强。 （五）符合客流规律和流向的人群集散地段。这类地段适应消费者的生活习惯，自然形成市场，所以能够进入商店购物的消费者人数多，客流量大。,跨国公司选址新标准,企业有时可以接受较高的租金和物业管理费，但绝对无法忍受在一流的
14、写字楼里与三流的物业管理打交道。 为公司选择办公地点，除了地段外还要考虑诸多复杂的因素，例如：办公条件、扩租空间以及公司的形象问题，其中的学问着实不少。 在地段的选择上，如果是服务型企业，就需要离自己的大客户越近越好。例如在罗兰贝格国际管理咨询有限公司入住佳程广场后，零点调查也随之跟进，因为该咨询公司的国内调查业务全部外包给零点。在同一栋楼办公显然有利于双方的业务沟通。 地点的选择还需要考虑员工上下班的方便，这就需要良好的公交条件，例如连接地铁。在这方面，大北窑的条件可谓得天独厚，只可惜过度的拥挤使之大打折扣。但即便如此，很多白领仍喜欢选择大北窑周边的公司工作。 而非地铁沿线的写字楼，上下班车
15、就不可或缺。仍以佳程为例，由于地铁10号线要到2007年才能建成，不得不设立上下班车以弥补暂时的交通不便，否则公司迁址后可能造成部分员工的流失。对一家准备搬迁的公司来说，这种损失通常是不可避免的，但如果员工的流失量超过5%，则搬迁就是失败的。 所以，企业搬家决不仅仅是领导拍板那么简单，通常还要在企业内部面向全体员工做问卷调查，以评估可能的员工流失量。如果员工普遍表示不满，也完全可能否决搬迁方案。 另外，如果公司的业务需要“飞来飞去”，则距离机场的距离也会成为关键条件之一，因为公司高层的时间成本是非常昂贵的。以北京为例，大量航运、机械、能源企业集中于燕莎，就是因为这些企业的领导人需要经常乘飞机旅
16、行。康明斯将迁址目标锁定北京东部和东北部，也是因为这里距离机场比较近。,跨国公司选址新标准,除了地段，写字楼本身的硬件和软件设施是企业不得不考虑的另一个关键因素。 写字楼的档次事关企业形象，这是许多企业排队进国贸的主要动因。华丽的外表和宽敞明亮的大厅对重视“面子”的企业至关重要。看一个写字楼的档次如何，首先就要看它的外立面和大堂。康明斯先后考察了50多个写字楼，大都是因为档次不够而没有成交。 “面子”有了，接下来就要看“里子”。写字楼的层高、空调和新风系统的好坏、电梯的数量和运行速度，是其中最重要的三个因素。 层高关系到写字楼的采光和工作时的感觉。层高过低的写字楼会使办公室昏暗，白天也需要开灯，而且在其中工作会有压抑感；空调和新风系统对办公舒适度影响最大，北京不少写字楼冬天燥热夏天冰冷，就是因为空调不能够分区域调节，不仅造成能源浪费，而且舒适度大大下降；良好的新风系统则使办公室即使不开窗也有源源不断的新鲜空气。 电梯则关系到写字楼内的交通，上下班和午餐高峰期不耐烦地等电梯是许多上班族都有的经历。根据国际标准，一个好的写字楼最长候梯时间不能超过45秒，这要求电梯数量够多、运行速度够快，
