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1、梧仗爱4#商改住市场可行报告 （初报）,商改住LOFT的市场发展,2008.9.3,地产牛市思维的转变是理性的对待市场及自身判断。这不仅是情感上的还是思维上的。只有这样中国的地产发展才能走向成熟并达到新的高峰。,地产的理性回归是必然的,大纲,地产市场走势 4#商各项指标 商改住机会分析 LOFT市场空间,市场LOFT产品案例 LOFT在市场的发展 打造差异化产品建议 营销提示,北京地产走势,1-7月小户型房价停涨 销售三分之二在五环外 供应结构和销售结构已经从商品房主唱明显改变为以中小户型保障性住房为主，销售市场的“低量高价”态势不可持续。 8月25日，一个由央行与银监会联合下发的通知要求各金
2、融机构严控商业性房地产信贷。 （保银行、舍地产 ） 8月28日，国家发改委固定资产投资司发布的数据显示，房地产开发购置土地面积呈回落之势。其中，7月份土地购置面积环比下降27.7%。,房山长阳区经济形势分析,一、工业生产继续高速增长。 二、消费品市场增长加快。 三、城乡居民收入稳步提高。 四、金融市场储蓄存款回流。 五、财政、税收增幅均呈现增幅回落趋势。,房山长阳地产走势,04-07年的价格拉升 07-08年户型由大向中的转变 05-08年购买客群由本区向市区转变 05-08年毛坯向精装转变（品质） 04-07年项目规模的增大,房山长阳08地产销售数据,08年5-8月份的数据可对明年4月份前的
3、地产市场进行初步判断。 -详细数据有待考量,走访梧仗爱街区的几个问题,小区外商业配套，超长阳的常住人口比例 小区内配套尚待完善 物业服务水平有待提高 以购住宅客群并不长住小区，商业无消费支撑 冬天的业主的长住率在19%-24%之间 夏天的业主的长住率在28%-39%之间 长住人口老龄化,4#商地块数据指标,有关数据须双方确认,4#商优略势简析,4#商可行产品,中体量商业（餐饮类） 商业综合楼（小商品） 物流基地（仓储配套） 写字楼 商住两用（SOHO一族） 小体量LOFT精品住宅,LOFT产品 是4#商唯一的生存空间,我司通过前期的市场调研、数据分析及LOFT产品研究得出如下结论。 这是唯一市
4、场空白的产品并可达到速销和利润的最大化 当然这也取决于开发商期待的利润空间（影响速度）,把控销售节奏提高利润,市场LOFT产品案例,1：往年LOFT项目 (08年前) 大成国际公寓 佳莲广场酒店公寓 立方庭酒店公寓,2：在售LOFT项目 (08年后) 智地香蜜湾 美利山酒店公寓 尚城LOFT公寓,1：往年LOFT项目,大成国际中心,类型： 公寓 建筑类型： 板楼,高层 项目位置： 朝阳区 朝阳区百子湾甲12号（东四环百子湾桥东南角） 交通位置： 三、四环之间 价格： 均价 9000元/平方米 价格说明： 一次性付款、银行按揭（50%） 物业费： 5元/平方米/月 开盘时间： 大成国际中心200
5、5年9月开始认购，2005年11月15日开盘销售 入住时间： 大成国际中心2007年4月30日 绿化/容积率： 绿化率30 容积率3.3 装修： 精装修 暖气： 市政集中供暖,大成国际中心,大成国际中心,卖点 1：地段（CBD）、交通优势 2：7.2米酒店式挑高大堂 3： 6.2米层高的跃层结构，上下两层均达到3.1米 4：精装修 5：国际化的酒店管理公司负责物 业管理 6：周边均价7000元/平方米时（平层），LOFT均价 9000元/平方米时，销售周期半年。,立方庭,类型： 酒店公寓 建筑类型： 板楼 项目位置： 海淀区 中关村购物广场西侧(中关村西区内) 交通位置： 三、四环之间 地铁4
6、号线 地铁10号线 价格： 均价 26000元/平方米（最高：40000元/平方米） 价格说明： 一次性付款、银行按揭 物业费： 14元/平方米月 开盘时间：立方庭2006年9月27日 入住时间：立方庭2008年6月 层高： 5.7米层高 容积率： 容积率5.2 装修： 精装修 暖气： 集中供热，中央空调,立方庭,立方庭,卖点： 1：地段（中关村）、交通优势 2：低价、投资 3：大堂四星级酒店标准装修设计 4： 市场差异化产品,佳莲时代广场,类型： 酒店公寓 建筑类型：塔楼,多层 项目位置：昌平区 鼓楼南大街东侧 交通位置：六环以外 昌平区中心 价格： 均价 11000元/平方米 物业费： 3
7、.9元/平方米/月 开盘时间：2007年10月28日 入住时间：2009年3月31日 绿化： 绿化率30.00 装修： 精装修送家电 暖气： 市政供暖，中央空调,佳莲时代广场,佳莲时代广场,佳莲时代广场,卖点： 1：地段、交通优势（昌平区中心） 2：精装修 3：配套完整 4：价格优势 备注：至今在售,往年LOFT项目共同点,2：在售LOFT项目,智地香蜜湾,类型： 办公 建筑类型： 板楼 项目位置： 顺义区 后沙峪裕民大街38号(龙腾文化公园对面) 交通位置： 五、六环之间 价格： 均价 12000元/平方米 价格说明： 一次性付款、银行按揭（50%） 开盘时间： 2008年7月12日,200
8、8年9月开盘 入住时间： 2010年年中 绿化/容积率：绿化率30% 容积率2.2 装修： 毛坯房 暖气： 小区集中燃气锅炉供暖,智地香蜜湾,智地香蜜湾,智地香蜜湾,智地香蜜湾,卖点： 1：国门商务区、新国展商圈、中央别 墅区的三大价值板块构筑经典都会 2：温榆河-罗马湖 3：空间DIY设计,美利山酒店公寓,类型： 酒店公寓 建筑类型： 板楼 项目位置： 朝阳区 百子湾东里 交通位置： 四、五环之间 地铁1号线 地铁7号线 地铁10号线 价格： 均价 13000元/平方米 价格说明： 一次性付款、银行按揭（50%） 物业费： 2.4元/平方米/月 开盘时间： 2008年9月中 入住时间： 20
9、10年入住 绿化/容积率：绿化率30.1% 容积率2.64 装修： 精装修送家电 暖气： 小区集中供暖,美利山酒店公寓,美利山酒店公寓,卖点： 1:地段（CBD）、交通优势 2:复式设计配合开阔客厅，增值平面使用率 3:精装修送家电,专门定制厨具家电 4: 销售价格及首付优势明显,尚城,类型： 商住公寓 建筑类型： 高层 项目位置： 昌平区 回龙观北3公里 交通位置： 昌平区 回龙观北3公里 价格： 均价 12000元/平方米 价格说明： 一次性付款、银行按揭（45%） 物业费： 2.88元/平方米/月 开盘时间： 2008.7.26 入住时间： 2010.3.31 绿化/容积率：绿化率30
10、容积率3 装修： 毛坯 暖气： 集中供暖,尚城,尚城,尚城,卖点： 1:八达岭沿线 2:价格优势,老百姓买的起的房子 3:赠送面积是市场上最多的 4 :户型配比相对合理,在售LOFT项目特点,08年以前LOFT产品为附和市场型 08年以后LOFT产品为引领市场型,04-08年LOFT在市场中的发展,产品出现市场细分 距离：城市边缘化 户型：人性化 装修：个性化 规模：巨大化 客户结构：差异化,其中户型：人性化发展,其中客户结构：差异化发展,客群：区域、年龄、家庭结构、购房用 途等不确定 销售：速度、周期、节奏的不确定,LOFT产品本身的特点也导致诸了多不确定性,LOFT产品的不可控因素即是产品
11、的卖点,长阳区域地产市场产品情况,市场供需判断,1：长阳区二居、三居是市场现有主要存量产品。两居比例较多。四居产品出现滞销 2：一居、二居小户型在长阳区市场表现较好，总价控制在40-60万元之间 3：LOFT产品是对当地市场空白的有效补充是其生存的基本点(产品差异化),4#商户型配比及面积建议,以市场定位为导向 方案一：区域小户型的刚须 方案二：北京西南区域的度假公寓 方案三：定制产品客群,三种方案,4#商LOFT户型配比建议,方案一：区域小户型的刚需,4#商LOFT户型配比建议,方案二：北京西南区域的度假公寓,4#商LOFT户型配比建议,方案三：定制产品客群,产品差异化确认,层高：5.5米
12、面宽：4-5.2米 层高分割点：和选择方案有关 赠送面积：和选择客群有关 价格：总价、单价、首付。 水电：民用 装修：个性化 产权：商住两用 等诸多要素须双方确认,产品卖点,LOFT产品设计,以增加产品的附加值为前提-确认产品的核心竞争力，以便达到引导市场的先决条件。 1、增加赠送面积，指“透支销售面积” 2、提供个性化精装修 3、面积配比针对客群达到相对合理 4、楼梯与挑空的面积配比达到相对平衡 5、将建筑的人体工程学贯穿整个产品设计,产品营销提示,根据4#商10500平米的总销售面积市场预判，案值在72000000元-11000000元间。取决于市场环境及产品特点。 4000平米的地下面积有待定夺。-针对成本控制。 价值的最大化、利润的最大化、销售节奏的把握、产品定位（户型设计）是此盘营销的关键点。,非常规的营销模式有忘打破现有市场僵局,补充,由于部分长阳地产的资料滞后，相关数据尚待考量 如需进一步确认相关要点，尚需数据核实及双方领导达成对市场、产品的框架性认可,谢谢 2008.9.3,
