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1、第一阶段项目成果讨论稿,1,天圆地方项目北区商业规划,九洲远景商业管理机构简介,青岛海尔地产集团有限公司 青岛，2010年5月,九洲遠景商業管理機構,青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525,3,2,目录 A. 城市宏观研究,B. 项目立地研究 C. 竞争对手研究 D. 消费者研究 E. 案例分析 F. 初步商业概念 G. 财务初步估算 H. 第二阶段的工作安排,16 44 94 120 174 189 194,青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525,3,A. 城市宏观研究,青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525,1,2,3,量较多,4,4,从宏观层面四要素的
2、分析来看，临沂市零售市场有良好的潜力，但 目前处于由传统商业向大而全市场的过渡期 有利因素,城市群地位 经济总量 产业发展 人口状况, 临沂市为鲁南地区的中心城市，城市辐射力较强 临沂市的经济总量排名山东第七，对零售市场的未 来发展提供了强有力的产业支撑 临沂市的批发商贸业具备全国影响力，旅游业发 达，城市的流动人口较多，具有潜在的开放型零售 市场特征 城市人口总量大，对未来零售市场形成良好支撑 临沂市人均GDP较低，批发零售业以批发为主，具 有传统商业市场特征 临沂市的第三产业占比仅为37.7%，低于国内先进 地区（长三角平均在47%） 临沂市的城市化率较低，仅为17.3%，农村人口数 不利
3、因素,临沂市的零售商业处于典型的从传统商业向大而全市场发展的过渡期,资料来源:九洲远景分析,青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525,5,在零售商业正处于从传统市场向大而全市场的发展过程中，综合性 的商业集聚成为典型形态 城市商业发展阶段的演变 全业态市场,趋优选择市场, 城市出现所有类型购 物中心，购物、餐饮、 及休闲娱乐的业态丰,传统市场 以批发市场、传统百 货业态最为典型，以 满足基本需求为主 消费以价格导向为核 心诉求 品牌的渗透率低 资料来源:九洲远景分析,大而全市场 百货业态多样化，购 物中心出现，食品杂 货、大型折扣店等业 态出现 餐饮娱乐形态开始多 样化 Basic
4、fashion占市场 主流 消费向价值导向转 变，并出现多样化, 出现多种类型的购物 中心，强调生活方式 导向成为城市主流， 各层次的消费得到一 定程度的满足 Fast fashion成为市 场主导，top fashion 占市场5%-10%的市 场份额 娱乐/餐饮业态丰富 化，主题餐饮、休闲 餐饮等大量出现,富度达到极高水平 从价格导向到价值导 向、独特性导向消费 等均能得到最大程度 的满足 典型城市如上海、深 圳、北京等 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525,6,城市群地位 临沂市位于山东省的东南部，处于山东和江苏两个经济大省的交界 处，是鲁南地区中心城市和全国性商贸物流中心
5、,临沂市地理位置图 临沂 资料来源：政府网站，城市总体规划，九洲远景分析,临沂市概况 临沂市位于山东省的东南部，东接日照港，处 于山东和江苏两个经济大省的交界处，京沪高 速和日东高速在市内穿越，地理位置优越，交 通便捷 临沂市总面积总面积17184平方公里，户籍人 口1034万人，下辖兰山、罗庄、河东三区以及 沂南、郯城、沂水等九县 临沂是鲁南地区中心城市和制造业基地，全国 性商贸物流中心，历史文化名城 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525,一区,7,城市群地位 山东省构筑“一群一圈一区一带”的城镇空间格局，临沂市处于“鲁南 城镇带 ”核心城市位置,山东省城镇空间布局示意图,山东
6、省城镇空间布局说明 一群：山东半岛城市群 以青岛为龙头、青岛和济南为中心的山东半岛城 市群，是山东省经济社会和城镇化发展的核心区 一圈：济南都市圈,一圈,一带,临沂,一群,以济南为中心的济南都市圈，是带动山东省中西 部发展、加快城镇化进程的经济增长极 一区：黄河三角洲高效生态经济区 以东营为中心，依托黄河三角洲高效生态经济区 的开发建设，培植环渤海经济圈新的经济增长极 一带：鲁南城镇带 以济宁、临沂为中心，以日照为对外开放平台， 依托鲁南经济带的开发建设，构筑鲁南新的经济 增长极和城镇带,资料来源：山东半岛蓝色经济区城镇体系规划，九洲远景分析,青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525
7、,8,经济总量 临沂市经济总量达2110亿元，为国内前50强，在山东省17个城市 中排名第7位,2009年山东省经济总量排名 1 青岛市 2 烟台市 3 济南市 4 潍坊市 5 淄博市 6 济宁市 7 临沂市 8 东营市 9 威海市,单位：亿元 3351 2728 2473 2279 2110 2077 1969,3729,4890,10 泰安市 11 德州市 12 聊城市 13 滨州市 14 枣庄市 15 菏泽市 16 日照市 17 莱芜市,461,954 862,1716 1545 1376 1351 1201, 临沂市经济总量 在山东省17个城 市中排名第7位,资料来源：山东省各城市20
8、09年统计公报，九洲远景分析,青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525,9,经济总量 临沂市整体经济发展平稳，按此速度增长2012年临沂市经济总量将 接近济南市2009年的水平,主要城市2009年GDP比较 4890.3,亿元，% 19.2%,临沂市2004-2008年GDP增长情况 14.9% p.a.,亿元 3,199,14.9%,15.6% 3351.4,16.1%,15.8%,17.4%,1,958,2,110,1,661,2110.0,2279.2,1,212,1,405,1201.3 861.7,临沂,济南,青岛,济宁,枣庄,日照,2005,2006,2007,2008,
9、2009,2012E,GDP,2005-2009GDP年均增长率,资料来源：各城市统计公报，九洲远景分析,青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525,10,经济总量 临沂市人均GDP水平较低，约为3000美元，按照联合国标准，该 地区经济正进入加速发展的阶段，中产阶层随之逐渐形成,主要城市2009年人均GDP1) 比较,元，%, 按照联合国的标准，当一个国家或地,64100,18.8%,区人均GDP处于3000美元至10000美,14.3%,55520 15.3%,15.2%,14.9%,15.9%,元之间时，该地区国民经济具备相当,实力，进入活跃、加速发展的重要阶,20302,274
10、17,31058,30154,段，中产阶层将大量出现 临沂市人均GDP约为3000美元，未来,经济将进入活跃、加速发展的重要阶 段，中产阶层也将随之逐渐形成,临沂,济南,青岛,济宁,枣庄,日照,人均GDP,2005-2009人均GDP年均增长率,注：,1)以户籍人口计算,资料来源：各城市统计公报，九洲远景分析,青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525,11,产业发展 临沂市第三产业与周边城市相比较为发达，批发零售业及物流业在 第三产业中占据较大比重,临沂市2009年三产占比,%,临沂市第三产业结构,%,43.4,50.1,非盈利性 服务业,15%,22%,物流业,50.4,55.5,
11、62,55.6,17%,其他营 利性服,37.7,51,45.2,32.6,29.4,34.2,务业,10%,24%,房地产业,7%,4%,批发和零售业,临沂,济南,青岛,济宁,枣庄,日照,金融业,住宿和餐饮业,第一产业,第二产业,第三产业,资料来源：各城市统计公报，九洲远景分析,青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525,12,产业发展 临沂市工业主要分布于市郊，集中于四大省级产业园区，以机械制 造、医药、食品、化工等产业为主 产业园区分布 产业园区说明,临沂工业园区 临沂高新技 术产业园区 资料来源：网络资料，九洲远景分析,河东工业园区 临沂经济开发区, 临沂经济开发区 占地面积：
12、488公顷 主导产业：机械制造、化工、医药 河东工业园区 占地面积：400公顷 主导产业：食品、五金工具、机械制造 临沂高新技术产业园区 占地面积：1137公顷 主导产业：机电、制药、纺织 临沂工业园区 占地面积：400公顷 主导产业：建材、机械、食品 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525,13,产业发展 临沂市批发商贸业发达是国内第二大批发市场，对周边城市的辐射 能力极强,批发商贸的市场分布 以工业品为主,商贸市场说明 临沂市批发商贸业发达，市区范围内共有大型批发 市场约90个，经营摊位5万余个，每天约30万人次 进入市场交易；2008年全年交易额突破600亿元，,新汽车站,以
13、小商品、家居 、汽摩类为主,本项目,在全国批发市场中列第二位，仅次于义乌 批发市场由老汽车站商贸城和新汽车站商贸城组成 老汽车站商贸城 由以服装类市场为主的批发商圈和以家居建 材、工业品市场为主的批发商圈组成,以服装类为主, 以家居建材、工业品市场为主的批发商圈逐 渐开始向北部新汽车站商贸城迁移 以服装类市场为主的批发商圈靠近市中心， 是中低收入人群服装类消费的主要场所,以家居建材、 工业品为主,老汽车站, 老汽车站商贸城 由以以小商品、家居、汽摩类市场为主的批 发商圈和以工业品市场（不锈钢、塑料、板 材等）为主的批发商圈组成,资料来源：临商网，市场调研，九洲远景分析,青岛海尔临沂项目_Pha
14、se I_20100525,14,产业发展 2009年临沂市的旅游人次达2453万人，旅游人次及旅游收入的增幅 远高于GDP的增长水平 旅游业发展状况,临沂市2005-2009年旅游人次增长情况 25%,万人,临沂市2005-2009年旅游收入增长情况 31%,亿元 410,4,787,2,039,2,452,155,182,1,005,1,265,1,618,62,82,113,2005,2006,2007,2008,2009,2012E,2005,2006,2007,2008,2009,2012E,资料来源：临沂市统计公报，九洲远景分析,青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525,
15、15,人口状况 临沂市的人口总量较大，但城市化率较低，零售业的快速发展受到 一定制约 人口结构,临沂市辖区人口构成（总人口=1044万人） 非农人口， 183.8，17.3% 农业人口， 860.3，82.7% 资料来源：临沂市统计年鉴，九洲远景分析,万人，%,临沂市主城区人口状况 （总人口=145万人） 万人，% 流动人口， 27，18.6% 户籍人口， 118，81.4% 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525,16,B. 立地研究,B1. 城市商业格局研究,B2. 项目物业条件研究,B3. 项目交通状况研究,B4. 项目区域价值判断,青岛海尔临沂项目_Phase I_2010
16、0525,17,从商业业态集聚的态势来看，九洲远景认为临沂市的商业格局是典 型的单核商圈（人民广场商圈） 临沂市现有商业格局分析,临沂现有商圈示意图 批发商贸城 人民广场市级商圈 资料来源：市场调研，九洲远景分析,临沂现有商圈说明 临沂市现有商业格局为单核商圈，由以人民广场为 核心的市级商圈和以新老汽车客运站为核心的批发 商贸城组成 人民广场市级商圈 城市单核商圈，中档消费主要场所 以现代商业为主，零售业和餐饮业较为发达 举例：百货：银座商城、九州商业大厦、桃 源大世界，商业街：兰田步行街、解放路， 大卖场：大润发，品类杀手：金鹰家电等 批发商贸城 以传统批发业态为主，由大量批发市场构 成，兼营零售，是低档消费主要场所 举例：华丰国际服装城 、万博泓品牌服饰批 发广场、针织床上用品市场等 青岛海尔临沂项目
