房地产开发经营与管理》复习

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1、第一章 房地产投资概述,一.房地产的概念 二.房地产的种类 三.房地产的特征 四.房地产投资的形式 五.房地产投资的利弊 六.房地产投资的风险,一.房地产的概念,房地产是房屋财产和土地财产的 总称。地产可视为实物、权益和区位 三者的结合。 要随时注意从房地产的实物、权 益和区位三个方面去把握房地产。,1. 实物,实物是房地产中看得见、摸得着的 部分。从实物角度上看，房地产有三种 存在的形态： （1）土地 （2）建筑物 （3）房地,2. 权益,权益是房地产中无形的、不可触摸的部 分。房地产可抽象地视为由多种权利构成的 权利束，而完整的权利束为房地产产权。 房地产产权的基本权利有：占有权、使 用权

2、、收益权、处分权；由这些基本权利还 可派生出其它权利，如：典权、抵押权、地 役权等。,3. 区位,区位是指房地产的空间方位，除 了房地产的地理坐标位置外，还包括 房地产与其它地方往来的便捷性、周 围环境、在城市中的地位等。,二.房地产的种类,按开发程度划分 土地 房地产 在建工程 建成后的物业,1.土地,(1) 按土地的权属划分 国有土地 集体土地 (2) 按土地的开发程度划分 生地 毛地 熟地,2. 在建工程,在建工程是指已经开始工程建设 但尚未竣工投入使用的房地产，是房 地产开发过程中的一种中间形态。,3.建成后的物业,按照建筑物的用途划分 居住物业 商业物业 工业物业 特殊物业,三.房地

3、产的特征,1.不可移动性 2.独一无二性 3.寿命长久性 4.数量有限性 5.用途多样性 6.相互影响性 7.易受限制性 8.保值增值性 9.价值高大性 10.难以变现性,四.房地产投资的形式,开发投资 直接投资 置业投资 间接投资 要注意开发投资与置业投资的区 别及各自的特点,五.房地产投资的利弊,1.相对较高的收益水平（注意财务杠杆运用的条件） 2.能够得到税收方面的好处（正确理解其涵义） 3.易于获得金融机构的支持 4.能够抵御通货膨胀的影响 5.能提高投资者的资信等级 6.投资数额巨大 7. 变现性差 8.投资回收期较长 9.需要专门的知识和经验,六.房地产投资的风险,1.系统风险 (

4、1) 通货膨胀风险 (2) 市场供求风险 (3) 周期风险 (4) 变现风险 (5) 利率风险 (6) 政策风险 (7) 政治风险 (8) 或然损失风险,2.个别风险,(1) 收益现金流风险 (2) 未来经营费用风险 (3) 资本风险 (4) 比较风险 (5) 时间风险 (6) 持有期风险,3.风险管理,(1)确定合理的投资受益水平 (2)尽可能规避、控制或转移风险 风险管理包括风险的辨识、评 估、转移和控制。,第二章 房地产投资分析基本知识,一. 房地产投资现金流量及构成 二. 资金的时间价值及计算公式 三. 房地产投资经济效果评价指标,一. 房地产投资现金流量及构成,1.房地产投资现金流量

5、及构成 (1) 房地产投资中的现金流量 (2) 房地产投资中现金流量的构成 投资、成本 经营收入 利润、税金,2.房地产投资分析中投资与成本,（1）房地产项目中投资与成本的特点 （2）开发项目总投资 （3）开发成本 （4）经营成本 （5）期间费用,3. 经营收入、利润和税金,（1）经营收入 销售收入 、出租收入、自营收入。 （2）利润 经营利润、 税前利润、税后利润、 可分配利润。 （3）税金 销售税金（两税一费：营业税、城 市维护建设税、教育费附加）、土地使 用税和房产税、企业所得税。,二. 资金的时间价值及计算公式,1.利息与利率 （1）利息与利率（基础利率的决定因素） （2）单利与复利

6、（3）名义利率 、期利率、实际利率,2. 资金的时间价值计算公式,（1）现值与终值的关系 （2）现值与年金的关系 （3）终值与年金的关系,3. 计算实例,要会画现金流量图，重点掌握： 例45 例46 会用计算器进行计算,例45 解法二,先求出组合贷款月综合利率： 再根据公式求出组合贷款的月还款额：,例46 解法二,贷款额为：400012070336000 按月等额还款，每月应还： 第五年末的贷款余额数为： 提前还8万后，贷款余额数为：175390 从第6年开始，月等额还款额为：,三. 房地产投资经济效果评价指标,1.房地产投资经济效果的表现形式 （1）开发投资 开发投资的经济效果主要表现为销售

7、收入。 经济效果的大小则用开发利润、成本利润率、投 资收益率等指标来衡量。 （2）置业投资 置业投资的经济效果主要表现为租金、物业 增值、减少纳税、权益增加这四个方面。,2.投资回收与投资回报,投资回收 房地产投资收益 投资回报 （1）投资回收 （2）投资回报,3.收益率的概念及形式,收益率是投资项目在某一计算周 期内的连续的收益能力。 收益率的形式： （1）折现率 （2）内部收益率 （3）全投资收益率 （4）自有资金收益率,第三章 房地产开发的程序与管理,一.房地产开发的主要程序 二.土地使用权的获取 三.城市规划对房地产开发的影响 四.政府对房地产市场的干预,一.房地产开发的主要程序,一般

8、包括四个阶段、8个步骤： 投资机会寻找 投资机会选择与决策分析 投资机会筛选 可行性研究 获取土地使用权 前期工作 规划设计与方案报批 签署有关合作协议 建设阶段 施工建设与竣工验收 租售阶段 市场营销与物业管理,前期工作的主要内容,(1) 对拟开发项目作进一步分析 (2) 获取土地使用权 (3) 征地、拆迁、安置、补偿 (4) 规划设计及建设方案制定 (5) 获取规划许可 (6) 施工现场三通一平 (7) 市政配套设施谈判与协议 (8) 安排短期和长期信贷 (9) 寻找预租（售）客户 (10)对市场作进一步分析，确定目标 (11)对开发成本作进一步测算 (12)对承包商的选择提出建议 (13

9、)开发项目保险事宜洽谈,二.土地使用权的获取,1.开发商获取土地使用权的方式 （1）在一级土地市场上获取国有土地使用权 1）划拨方式 2）出让方式 （2）在二级土地市场上购入国有土地使用权 1）购入已经完成开发的熟地。 2）购入一项房地产，拆除原建筑物，重 新开发。 3）购入半成品（在建工程），继续开发。 （3）合作开发,2.国有土地使用权的出让和转让,（1）国有土地使用权的出让 出让方式：拍卖、招标、协议 （2）国有土地使用权的转让 （3）土地使用权使用年限 （4）土地使用权出让金 （5）毛地价 （6）熟地价 （弄清毛地价与熟地价的区别）,3.旧城区房地产开发的特点,（1）比较适合作为商业、

10、办公、旅游、娱 乐、餐饮等类型的开发项目。 （2）由于旧城区人口密度及建筑密度高， 土地开发成本高。 （3）建设项目规划条件较为苛刻。,4.新区房地产开发的特点,（1）比较适合建造高级住宅和公寓 （2）土地开发成本较低 （3）城市规划条件限制较少 （4）不完全具备开发项目的配套设施 （5）绿地和代征地的摊派较多,三. 城市规划对房地产开发的影响,1.开发项目规划设计方案中的主要技术 经济指标 (1) 居住区开发项目技术经济指标 (2) 非居住区开发项目技术经济指标 重点掌握规划建设用地面积、居住建筑 用地面积、居住建筑面积、居住建筑密度、 容积率、建筑容积率、层数、层高等指标。,2.土地出让和

11、房地产开发过程中的 规划管理,(1)土地使用权出让过程中的规划管理 出让城市国有土地使用权之前应当制定 控制性详细规划。 出让的地块必须具有城市规划行政主管 部门出具的规划设计条件通知书及其附 图。土地使用权受让方必须持有附具规划 设计条件通知书及其附图的土地出让合同， 方可办理“建设用地规划许可证”及土地使用 权权属证明。,(2)房地产开发过程中的规划管理,1)开发项目选址、定点审批阶段。 2)申请建设用地规划许可证阶段。 3)规划设计条件审批阶段。 4)设计方案审批阶段。 5)核发建设工程规划许可证阶段。 6)竣工验收阶段。,四.政府对房地产市场的干预,1.政府制定干预房地产市场政策的原则

12、 (1)目标的确定性 (2)政策的连续性与协调性 (3)政策的针对性和导向性 (4)政策的公平性和效率,2.房地产市场的宏观调控,宏观调整手段主要有： (1)土地供应计划的调整 (2)城市规划的指导 (3)地价调整 (4)房地产税收政策 (5)金融杠杠 (6)住房政策 (7)租金调整,3.房地产市场行为的规范,(1)资质审查 对进入市场的主体资格进行规范 (2)产权登记 对市场交易对象进行规范 (3)建立房地产价格评估制度 对市场交易价格进行规范 (4)交易程序的规范化 对市场交易过程进行规范,第四章 房地产及其运行规律,一.房地产市场的总体结构 二.房地产市场的分类 三.房地产市场的特征与功

13、能 四.房地产市场运行的一般规律,一.房地产市场的总体结构,征地市场 一级土地市场 动迁市场 土地投资、 土地使用权出让市场 交易市场 二级土地市场（土地使用权转让市场） 建筑施工市场 一级房产市场 房产交易市场 二级房产市场,二.房地产市场的分类,1.按地域范围划分 2.按房地产用途和等级划分 3.按房地产交易形式划分 4.按房地产购买目的划分 5.其他划分方式,三.房地产市场的特征与功能,1.房地产市场的特征 (1)分散的地区性市场 (2)准市场 (3)权益的转让市场 (4)专业化的市场 (5)易于出现市场的不均衡和垄断,2.房地产市场的功能,（1）配置存量房地产资源和利益 （2）显示房地

14、产市场需求的变化 （3）指导供给以适应需求的变化 （4）指导政府制定科学的土地供应计划 （5）引导需求适应供给条件的变化,四.房地产市场运行的一般规律,1.房地产使用市场和房地产投资市场 两个市场有两个结合点： 第一，房地产使用市场确定的租金水 平资产需求的中心。 第二，两个市场在房地产开发部分有 连接。如果房地产开发量增加，房地产的 供给量也随着增加，这不仅会使房地产投 资市场价格下滑，而且也会使房地产使用 市场的租金水平下调。,2.房地产市场的周期循环,（1）房地产市场的自然周期 （2）房地产市场的投资周期,第五章 房地产开发项目的可行性研究,一.可行性研究的含义、目的和作用 二.可行性研

15、究的工作阶段 三.可行性研究的内容 四.房地产开发项目投资与收入估算 五.房地产开发项目财务评价 六.房地产开发项目评估的不确定性分析,一. 可行性研究的含义、目的和作用,1.可行性研究的含义 可行性研究是在投资决策前，对建设项 目进行全面的技术经济分析、论证的科学方 法。 2.可行性研究的目的 可行性研究的根本目的是实现项目决策 的科学化、民主化，减少或避免投资决策的 失误，提高项目开发建设的经济、社会和环 境效益。,3.可行性研究的作用 （1）是项目投资决策的依据。 （2）是筹集建设资金的依据。 （3）是开发商与有关合作部门签订协议、 合同的依据。 （4）是编制下一阶段规划设计方案的依据。

16、,二.可行性研究的工作阶段,1.投资机会研究阶段 地区投资机会研究 一般机会研究 部门机会研究 机会 资源利用机会研究 研究 具体项目机会研究 该阶段投资估算的精度为30，研究费 用一般占总投资的0.20.8 。,2.初步可行性研究阶段 初步可行性研究是在机会研究的基础上， 进一步对房地产项目建设的可能性与效益进行 论证分析。 该阶段投资估算的精度为20，研究费 用一般占总投资的0.251.5 。,3. 详细可行性研究阶段 详细可行性研究是房地产项目投资可行性 研究的主要内容，其特点是周密、详细。 该阶段投资估算的精度为10以内。对 于小型项目，研究费用一般占总投资的1.0 3.0 ；对于大型项目，研究费用一般占总投 资的0.21.0 。,