青石湾天鹅湖项目规划设计及发展策略

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1、,青石湾天鹅湖项目规划设计及发展策略,青岛福元九合投资顾问有限公司,目 录：,项目提案汇报,市场现状分析 项目优劣解析 整体目标定位 产品规划建议 营销推广策略,青岛房地产市场 近年来整体走势及政策影响,主要参考区域及解析,市场分析,宏观市场综述,区域市场分析,竞争个案详述,市场现状分析,开发区发展走势 市场版块划分及特点,宏观市场综述青岛概况,01-07年土地供应分析,2005年之前，销售面积均小于竣工面积，而2006至2010年前8个月，销售面积均大于竣工面积，由此可以看出，市场需求和购买力依然在上升，而价格方面除08年经济危机外，每年均保持稳定上涨，即使2010年新政出台，青岛市的房地产

2、市场价格依然保持稳定上升趋势。,市场现状分析：房地产市场综述,现状：房地产投资持续增长；,特征一：众多全国一线开发商进入青岛（万科、保利、中海、绿城、龙湖、卓越、中冶）,特征二：本土实力开发商的发展壮大（海信、海尔、青建、鲁信、双星、颐中）；,预计：未来市场竞争激烈，品牌竞争和产品竞争将成为竞争的重点。,市场现状分析：房地产市场综述,青岛市房地产投资额走势表：,市场现状分析：房地产市场综述,【青岛市10月成交排行榜】：,注：以上为房产交易中心统计数据。, 国家、地方多项政策出台，房地产市场受打压,近年来房地产投资增幅过高，商品房空置面积增加、房价上涨过快以及08年出台的救世政策带来的宽松信贷条

3、件，导致房地产发展呈现过热倾向，局部房地产泡沫过高，针对这些问题，国家开始通过一系列房地产行业政策、土地政策、金融政策等手段对房地产市场进行干预，国家两次调控政策的出台，使得房地产市场温度开始回落，步入整体调整期。,【宏观形势分析】：, 政策环境,市场现状分析：房地产市场综述,国家及青岛市经济发展稳定，给房地产市场发展提供良好支撑； 虽然目前全国楼市均受政策影响，进入低潮调整期，但从多方数据 （客源构成、购买动因、价格增长比例）来看，青岛地产市场泡沫 相对较小，其影响程度远低于一线城市。另外，从市场现状来看， 成交量并未大幅减少，部分楼盘不降反涨，虽有部分客户持币观望， 根据以往经验，预计明年

4、下半年全面回暖。,小结：,市场现状分析：房地产市场综述,青岛房地产市场 近年来整体走势及政策影响,主要参考区域及解析,市场分析,宏观市场综述,区域市场分析,可比性项目分析,区域市场分析,开发区发展走势 市场版块划分及特点,青岛开发区位于山东半岛胶洲湾南口西海岸。东与青岛市市南区隔海相望，海上最近距离2.26海里。 南濒黄海，北、西皆与胶南接壤。 总面积275平方公里，含6个街道办事处，共162个行政村，现状人口约58万人。 国务院首批的14个国家级经济技术开发区之一。建区二十多年来，已成长为投资环境良好、开放型 经济健康协调发展、社会事业日益繁荣、最适宜生活居住的现代化新城区。,开发区区域发展

5、情况区域综述,凤凰岛旅游度假区风光秀美、景色宜人，金沙滩、石雀滩、 银沙滩、陈姑庙、鱼鸣嘴、连三岛、甘水湾、竹岔岛、阳武侯墓等十余处景点分布在凤凰岛上，宛如一副美丽的图画。 “堪称国际一流” 54公里长海岸线上，有2处大型海滩浴场，1处小型海水浴场，总长度约6.1公里，沙滩面积达80多公顷。,旅游资源：凤凰岛旅游度假区,旅游资源：珠山国际森林公园,珠山国家森林公园面积40.79 平方公里，主峰海拔724.9 米，呈东南西北走向，是青岛西海岸第一高峰。山脉巍然深秀，层峦叠嶂，奇峰陡峭，地势险要，融奇、险、清、秀于一体，素有“东崂西珠，双珠嵌云”之说。山林公园植被繁多，四季风光别致。,西 城区西部

6、产业园区建设已形成规模，产业聚集度高，是城市产业扩散的主要方向之一,北 城区北部可开发用地多，且多条城市主干道贯通其中，城市空间拓展阻力小,西进，是近年来青岛城市发展的重要方向,南 城区南部已基本开发完毕，临海一线最紧迫的是优化整治,崂山,黄海,胶州湾,北,东,南,西,东 城区东部后续用地已不多，但在“开发新东部”的口号下，即墨尚有大量的后续开发,资料来源： 青岛市城市总体规划纲要（20042020）,拓,止,优,进,海湾大桥全长35.4公里，青岛跨海大桥横跨青岛胶州湾，把青岛东、西两个主要城区连接起来。东起主城区308国道，跨越胶州湾海域，西至黄岛红石崖。该工程计划于2011年底建成通车。

7、建成后青岛市区到开发区约15分钟，缩短近30公里，节省40分钟。,城市配套：海湾大桥,是青岛首条，也是全国第二条海底隧道 北起青岛团岛，南至薛家岛，横穿胶州湾湾口海域。 隧道工程全场6170米，设计有双向六车道，目前已贯通，预计2011年4月通车。,城市配套：海底隧道,城市配套：董家口港,位于胶南琅琊台，东接青岛港，西联日照港。 总投资规模高达500亿元，多大112个专业深水 泊位，拥有世界上最大40万吨级矿石码头，定 位为大宗资源深水港。 比胶州湾的总泊位还多21个，相当于再建一个 青岛港，真正使青岛跳出胶州湾范围，实现 “一湾两翼”港口发展的目标。 董家口港区建成后，省内将形成董家港区、青

8、 岛港、烟台港、日照港等四个吞吐量过亿吨的大 港口区。开发区位于董家港与青岛老市区之间， 必将因其得益。,青岛的第二个市南区， 中国的第二个浦东！,市区,胶南,薛家岛,黄岛,海底隧道,本案,青岛西海岸。地理位置优越，海陆空交通环境便利，拥有良好的旅游投资机遇。作为大青岛次中心城市的一员，伴随着青岛拥湾发展战略的确立和青黄跨海大桥和海底隧道的建设和开通，从薛家岛到青岛仅需要15-20分钟的时间，在半小时经济圈范围之内.同时开发区环境和气候以及发展潜力是和上海的浦东区最为相近的，所以开发区把规划为中国的第二个浦东。,开发区,西海岸 ,开发区经济走势：,20042009年开发区GDP占全市的比重,近

9、几年，开发区依托拥湾发展战略，发展港口、旅游经济等，一直保持着两位数的增长。 由左侧表格可以看出，开发区经济总量占全市的比重日益提高，从04年的12.16%到2009年的16.77%，对拥有七区五市的青岛市而言，这个比重已经可以突现出开发区的重要地位。同时，2011年随着跨海大桥和隧道正式投入，未来发展一定会更好。,规划开发区建设空间沿“一心，三湾，两带”展开，形成以“三湾”为中心，向外呈发散状展开的不规则带形城市空间布局结构。 “一心”即西海岸行政商务、文化娱乐、商贸综合中心。 “三湾”即唐岛湾、前湾、薛家岛湾。 “两带”指向北沿胶州湾高速公路形成的工业产业发展带和南部向西沿滨海公路形成的居

10、住、旅游产业发展带。,（唐岛湾旅游、商务中心效果图）,开发区区域未来区域规划,注： 项目位于建设中的安子码头大型城市中央居住区，同时又临行政商务中心的长江路和凤凰岛旅游渡假区，南侧临近滨海大道，随着隧道的通车，项目所在区域将是开发区距青岛市南区最近的区域，伴随整个城区的发展，该地块未来将是炙手可热的重点区域。,开发区区域未来区域规划,西海岸开发，大港口、大工业、大炼油，跨海大桥、隧道等项目为开发区经济增长提供十足动力， 区域优势与海景资源等卖点，推动开发区房地产行业持续快速发展 ； 开发区的房地产市场在2008年受全球金融危机的影响也一度受挫，2009年随着国内经济形势的回暖 复苏，2010年

11、4月新政推出后，产生一定政策影响，但随着城区众多利好和发展，观望情绪渐消； 板块分区明显，基本形成以滨海大道为主轴的滨海区（含唐岛湾、薛家岛南部）、以长江路为轴的 城市核心区，建设中的安子居住区和保税区以及黄岛老城区五大主要板块； 产品形态供应目前以高层住宅为主 ，楼盘品质普遍提高，但同质化较严重； 开发区置业客户中，因城市移民和产业移民促成的外来客源、因区域发展和海景优势而促成的度假投 资客户为主流，两者约占总购房者的70%以上； 整体开发体量大，热点区域相对集中，08年前主要集中唐岛湾滨海大道北侧、长江路区域，09年 的开发热点转向薛家岛区域，2010年后，主要开发安子大型居住区及唐岛湾中

12、心商务区。,开发区房地产市场市场总述,竞争区域,按房地产市场区域特点划分,保税区版块 （含香江路）,根据开发区的城市功能定位，以及参照区域房价、客户构成的相近性大至分为五大板块：,核心区（长江路、江山路）,沿海版块（沿海岸线，滨海大道两侧）,安子CLD（中央居住区） 核心区版块 沿滨海大道的沿海版块 保税区版块,安子CLD,住宅竞争市场,配套客群研究客群特征,青岛地区与外地客户各占50%。当地购房者多以开发区客户为主，如造船厂职工、中海油职工等，多为工薪阶层，也有部分市区客户在此投资及渡假用，而外地客户中，省内客户约30%，以东营、淄博客户为主，省外约20%，以黑龙江、山西、陕西地区客户居多。

13、,客户中青岛市区占55%，以开发区原住居民为主，购买用途多为自住或改善性住房，部分小户型用于投资；省内客户25%，以长期在此工作的人员或经常到此出差人员为主，以自住和投资为主，部分用于养老或度假；而省外客户约占20%，以东北、浙江等地为主，主要用于投资，渡假为辅，部分用于养老或自住。,保税区版块,核心区版块,安子大型居住区,沿海版块,沿海楼盘因其自然优势，吸引更多外地客户到此投资、度假及养老。其中外地客户占50%以上，省外同样以黑龙江、山西、陕西地区客户居多，省内同样以济南、东营、淄博客户为主，而本地客户中，当地居住为主的客户减少，而青岛市到开发区投资的客户比例提高，约占到20%左右。,楼盘多

14、为开发区原住居民或长期在保税区周边工作的人员购买，约占总比例的70%，且多为自住或改善性住房；另外，也有部分投资客户，投资客户中青岛市、省内省外比例相当。主要用于投资，渡假为辅，部分用于养老或自住。,青岛房地产市场 近年来整体走势及政策影响,开发区发展走势 市场版块划分及特点,主要参考区域及解析,市场分析,宏观市场综述,区域市场分析,可比性项目分析,区域市场分析,参考区域解析,青岛市总况,从青岛市房地产市场发展情况来看，青岛市别墅最早起步于上世纪90年代末期，经过了十余年的发展，目前已经形成了市南区沿海别墅带、石老人-沙子口高端别墅区、李沧-城阳环山别墅区和即墨温泉别墅区四大区域板块。,参考区

15、域解析,随着青岛市经济及房地产市场的发展，购买动机也在悄然分化,购买动机,刚性需求,投机需求,精神需求,改善居住的基本要求,以投资为主要目的,追求生活享受的升华,稀缺山海资源,完善生活配套,休闲度假,养生,养老,青岛市别墅分布图,参考区域解析,参考区域解析, 青岛的别墅目前最为集中的区域为即墨温泉镇及周边和城阳铁骑山路附近，以山景或海景为主要卖点。未来几年，预计在别墅的发展趋势将向开发区金、银沙滩区域和青岛高新区逐步转移。 目前，市面上独栋别墅面积大多在350-500平米之间，双拼别墅在260-320平米之间。价格为即墨温泉镇多在1.5万元/平米左右；城阳（郊区）别墅在7000-15000元/

16、平米之间；崂山区沙子口周边2万元左右；而市区前海已涨至5、6万元/平米，最高的达到8万元/平米以上。 目前别墅项目集群化发展明显，但多数别墅面临配套不全、人气不高的窘境；且尚无项目依托旅游资源优势进行发展。,小结,参考区域解析,分享案例 深圳华侨城,成功地营造出了自己在深圳的独特价值（文化、休闲、旅游），并且不可替代。 这种价值最终移植到它的地产项目上，而地产项目，反过来又为它加分。,这种开发模式可以整合多种资源，旅游资源，酒店资源，商业资源，并且控制这些资源，达到整体水平保持在高档产品的路线上。 主题旅游资源带来人气和知名度，而高档酒店群更加提升片区的档次，开发的住宅、商业和写字楼不仅可从中获得竞争优势，达到更高的档次，同时也为旅游和酒店提供了后备的资源，使“这里的夜空永远