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1、保利成都金牛区 金科南路、金周路项目概念规划设计 2016/02/17,Feb 2016,01 规划策略,Planning Strategies,01,规划策略 项目区位,天府广场 Tianfu square,项目位于金牛新城产业园边缘 交通便利 享受蜀西路及迎宾大道配套,二环路 Second Ring Road,三环路 Third Ring Road,绕城高速 highway around Chengdu,金科南路地块 SITE I,金科南路地块： 项目位于成都西三环羊犀立交外金科南路，与东原亲亲里相距400米左右，距地铁2号线金科北路站仅700米，与羊犀立交直线距离1.7公里，与犀浦镇立交
2、直线距离7公里，与天府广场直线距离8.9公里，可达性良好。 金周路地块： 项目位于成都西三环羊犀立交外金周路，距地铁2号线金科北路站仅600米，与羊犀立交直线距离2.8公里，与犀浦镇立交直线距离6.5公里，与天府广场直线距离9.3公里，可达性良好。,8.9KM,9.3KM,6.5KM,7.0KM,1.7KM,2.8KM,金周路地块 SITE II,羊犀立交,犀浦镇立交,地铁2号线 Subway Line 2,地铁4号线 Subway Line 4,蜀西路 Shuxi Road,西芯大道 Xixin Road,01,优势： 项目车行、公交、地铁均可到达，交通便利,劣势： 金周路地块项目西北侧有火
3、车轨道通过，对项目有一定影响。,规划策略 周边交通,金周路地块 SITE II,成都地铁2号线,蜀西路,金牛大道,金科南路,金周路,金周路地铁站,金科北路地铁站,迎宾大道地铁站,金科南路地块： 项目北临金科南路，西临蜀西路，东临金牛大道。金周路地铁站和金科北路地铁站都毗邻地块。地块周边公交系统已经成熟，出行方便。 金周路地块： 项目在金牛大道与金周路交界处。地块周边有一些配套的公交车站，出行方便。,金牛大道,金科南路地块 SITE I,公交车站,铁路,01,项目周边配套较为成熟，人流量较大,周边配套分析： 地块周边配套较成熟，距离蜀西路及迎宾大道在1公里范围内，同时享受双边配套，地块周边多个小
4、区已入住，距离西锦城等新建高端小区仅900米，居住环境较成熟，地段较安静，且项目临近地铁2号线仅700m，距离茶店子客运站仅1500米，交通十分便利。,规划策略 周边配套,金周路地块 SITE,金科南路地块 SITE,2.5km,欢乐谷,电子科大成都学院,西南交通大学,西南交通大学,正成拉斐,东原亲亲里,锦城豪庭,西锦城,金域西岭,时光汇,成都市金牛中学,市政公园,万裕生活广场,01,地块分为南北两块，四周道路均已形成；北面为金科南路（双向六车道），与正成拉斐隔路相望；东面为金科南三路（双向双车道）及万科地块；南面为规划绿地及综合服务设施用地；西面为金科南二路（双向双车道）及工业园、总部办公楼
5、；两地块之间道路为双向四车道。,规划策略 场地环境,金科南路地块：,道路宽约20M,北面金科南路、正成拉斐,东面金科南三路、万科地块,西面金科南二路、工业园,地块北面水泵房,地块中间道路,地块西北角移动基站,01,规划策略 场地环境,地块周边配套正在逐步形成，毗邻火车轨道注意噪声影响.基地东南侧现存电线杆对商业展示面有一定影响。,地块分为东西两块，四周道路局部成型；东面为金牛大道（双向8车道），隔路局部有些农舍；北面是规划道路，和火车轨道毗邻；西面是金牛中学；东面为西城上城楼盘和国宾时光汇楼盘；地块内规划道路基本成型（双向两车道）。,金周路地块：,1,2,3,5,4,北面规划道路，临火车轨道,
6、南面规划道路，部分形成,西面成都金牛中学,南面国宾时光汇楼盘,南面西城上城楼盘,6,东南角电线杆,02 金科南路地块 规划方案,SITE I,02,金科南路地块 设计条件,设计条件,1,2,设计条件 用地性质：商业用地兼容二类住宅用地 净用地面积：58308.64平方米（87.46亩） 号用地计容面积： 90993平方米（其中可兼容的住宅面积比例应小于计入容积率建筑面积的50%) 号用地计容面积： 83932平方米（其中可兼容 的住宅面积比例应小于计入容积率建筑面积的50%) 建筑密度：总建筑密度40%，高层主体建筑密度20% 绿地率：30%,项目用地,参考项目,A 保利创智锦城,B保利锦湖林
7、语,规划策略：高低配（高层+叠拼别墅）,1,2,项目用地,周边绿地,基地北侧快速干道,地块2北面城市快速干道对基底内建筑影响较大。,注意事项一：,地块一南面有较好的景观绿化资源，高货值的高层住宅宜靠近周边绿地排布，以获取最大的景观资源。,注意事项二：,设计策略,用地西北侧的移动基站及水渠泵房对商业界面有一定影响，注意规避。,注意事项三：,规划方案一,方案一 1:高层住宅采用了南北的布局形式，增加了住宅的整体品质和货值，同时很好的利用了场地内外景观。 2：高层住宅组团与高层公寓、别墅区的分区明显，管理方便。 3、高层公寓采用创智锦城的小开间小面积的公寓。 4、增加4.9m层高LOFT产品，增加整
8、体溢价率。 5.采用温江项目售楼部，利用地铁控制线北侧空地作为停车及室外活动空间，主入口避开西北角移动基站。,总指标,规划方案一,规划方案一,底商一层 12704平米 底商二层 7926平米,规划方案二,方案二 1.在方案一基础上将售楼部向东北移动，在接口留出商业广场，商业叠墅内街入口更明显。更易于通过规划审批。 2.减少的底商面积通过增加公寓层数补充。,总指标,规划方案二,规划方案二,底商一层 12704平米 底商二层 7926平米,规划方案三,方案三 1、大致布局与方案一相同，售楼部采用转角型布局（花园五期售楼部）。 2、北部叠拼采用三组四拼。,总指标,规划方案三,规划方案三,底商一层 1
9、2704平米 底商二层 7926平米,03 金周路地块 规划方案,SITE II,设计条件,A,用地性质：二类住宅用地兼容零售商业用地 净用地面积：1号地块：26536.46 2号地块：19352.78 商业兼容比例：25%商业50% 计容面积： 3.0 绿地率：30% 建筑密度：22% 规划要求商业需临1,2号地块之间的道路设置,项目用地,总图策略Planning Strategy,1,2,设计思考： 25%以上的商业比例如何满足？ 22%的密度如何实现价值最大化？,参考项目,设计条件,A,总图策略Planning Strategy,1,2,住宅远离不利因素：用地西侧临铁路线，北侧临快速路，
10、影响住宅品质，高层住宅尽量远离西、北侧布置。,策略一：,控制商业面积比例： 尽量减少商业面积，降低风险。 增加公寓产品和商业叠拼产品以消化25%的商业量。,策略二：,设计策略,项目用地,基地西侧铁路,基地北侧快速干道,商业少占密度: 底层商业尽量与住宅重合，减少商业所占密度，以实现密度价值最大化。,策略三：,规划方案一,搭配：高层+联排住宅+公寓+商业叠拼,1、将两块地的高层住宅尽量远离铁路布置。 2、高层下底商为两层。 3、住宅价值最大化，除靠中间道路为商业叠拼外，用地内部为住宅性质的联排别墅，且联排住宅单栋占用密度较小，后期户型设计以及报规存在部分风险。 4、南侧A处商业氛围以及可达性均较
11、好，利用裙房+底商的形式做售楼部进行设计。主入口避免正对现存电线杆。,A,电线桩位置示意,高层住宅,高层公寓,高层LOFT,售楼部,规划方案一,底商一层 3284.01平米 底商二层 2370.51平米,31F,15F,3F,3F,2F,2F,2F,1F,31F,1F,31F,1F,2F,3F,3F,3F,3F,3F,3F,3F,3F,3F,3F,3F,3F,3F,商业叠拼 4270平米,高层公寓 17548平米,高层住宅 95460平米,高层LOFT 8792.54平米,联排别墅 7480平米,22F,30F,2F,24F,2F,24F,2F,2F,2F,3F,规划方案二,总指标,04 户型
12、研究,根据户型配比需求，将140和130户型分别放置在两翼，以保证大户型拥有最好的南向采光，125和105的设置在中间，使得该面积区间户型具有良好的中庭景观，以增加产品竞争力； 差异化设计使得横厅和竖厅，在各自产品类型内都能形成品质差异，让消费者拥有更多选择。,T4户型分析：,140端头4房横厅户型 1303.5房横厅户型 在拥有舒适的改善性房间尺度的同时，具有优良的南向采光条件。,产品分析,户型产品,B01,B02,125 中庭3房竖厅户型 105 中庭3房竖厅户型 舒适的房间尺度，良好的中庭景观。,B03,B04,户型分析,A01,A02,将大户型靠中庭布置，保证大户型拥有最好的景观朝向，
13、并且将最大的A03户型置于内庭，减少了其他户型对A03户型的干扰的同时，也让两翼户型A02的景观视线通透性达到最大。,T5户型分析：,A01,产品分析：,108三房竖厅户型，结构紧凑，最大程度上保证了户型产品的房间功能性,A02,117三房横厅户型，在拥有舒适的改善性房间尺度的同时，具有优良的内庭景观条件，超大的景观阳台也是该户型的溢价之处,A03,127三房竖厅户型，拥有很大的改造空间，阳台灵活的改造方式可增加产品的市场竞争力,A01,A03,A02,户型分析,A01,A02,T5户型,A01,产品分析：,93三房竖厅户型，结构紧凑，搭配100以上的大户型让消费者拥有更多的选择空间,A02,
14、117三房横厅户型，在拥有舒适的改善性房间尺度的同时，具有优良的内庭景观条件，超大的景观阳台也是该户型的溢价之处,A03,127三房竖厅户型，拥有很大的改造空间，阳台灵活的改造方式可增加产品的市场竞争力,将大户型靠中庭布置，保证大户型拥有最好的景观朝向，并且将最大的A03户型置于内庭，减少了其他户型对A03户型的干扰的同时，也让两翼户型A02的景观视线通透性达到最大。,T5户型分析：,户型产品,公寓-T8户型：,A02,A02,A03,A03,A03,A03,A01,A01,A01,A01,主力户型A02, A03具有生活阳台，可通燃气管道，使得该公寓户型更具市场竞争力； 核心筒分置并采光，大
15、大提高了核心筒的使用品质和使用效率。,主力户型C2 C3有生活阳台，可通燃气管道，提高了产品竞争力； 同时，4.9m的层高设置实现了超大的跃层赠送； 有效控制进深，以保证内庭商业别墅可获得更大的花园赠送，增加商墅的产品溢价值。,LOFT-T8户型：,户型产品,标准层平面图,加建层平面图,C01,C01,C01,C01,C03,C02,C02,C03,户型产品,创智锦城公寓户型：,主力户型有生活阳台，可通燃气管道，提高了产品竞争力； 同时，4.9m的层高设置实现了超大的跃层赠送； 有效控制进深，以保证内庭商业别墅可获得更大的花园赠送，增加商墅的产品溢价值。,底商与商业别墅有效结合，在节约密度的同时，可实现楼梯间下方的空间赠送，增加底商的溢价值；同时底商的屋顶又可作为屋顶花园赠送给商墅。 两种商业业态的有效结合可将溢价值做到最大化。,商墅(带底商户型)：,户型产品,一层平面图,楼梯下方赠送商业区域,剖面示意图,二层平面图,户型产品,联排别墅,The End,
