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1、,二零零七年七月,百合新城商业部分 市场定位研究报告,第一部分 海宁宏观环境研究,城市概况 经济发展 房地产运行 城市规划 商圈规划 本部分小结,海宁与周边大中城市交通便捷，为海宁经济发展提供了优越的便利条件,海宁位于浙江省东北部，东邻海盐县，南濒钱塘江，西接杭州余杭，北连桐乡、嘉兴市秀洲区 。海宁面积700平方公里，辖4街道8镇。2005年末海宁总人口为64.4万人。,海宁拥有由省道、国道、高速、铁路及水道组成的完善的水陆交通网,近年来，海宁宏观经济运行加速，“十五”期间，GDP年均增长15.4，其增速较快的原因在于“外向型经济与民营企业的发展”。 海宁外向型经济比较发达：通过实施“外向型”
2、经济发展战略，利用外资和外贸双双进入浙江省前八名。 海宁工业项目对整个经济的推进效果明显：海宁目前形成了皮革、家纺、经编等支柱性产业。 海宁商贸、旅游、金融产业发展呈加速趋势。 海宁经济持续快速协调发展，综合实力不断增强，在全国百强县（市）中的排名由2000年的第29位上升到目前的第19位。,海宁具有非常强的的经济发展活力,GDP稳固增长，02-04年增幅呈快速增长之势，05年增幅稍有回落，与杭州、长兴等城市类似。,2005年海宁人均GDP为33874元，增幅达15.56%。同期杭州人均GDP为44487元，长兴为21850元。,（数据来源： 海宁统计年鉴）,海宁经济处于快速发力期，其15.4
3、%的年均GDP增幅表明海宁房地产业处于快速发展期。,海宁的二产占GDP的比重呈逐步增加之势。这说明海宁的工业具有良好的发展势头。 近年来，海宁工业性投资逐年增长，其中皮革、家纺、经编为海宁的三大特色支柱产业。 目前海宁市第三产业存在发展相对滞后等深层次问题和矛盾，难于很好地适应区域经济社会发展的客观要求，根据政府规划，到2020年，第三产业比重将达到45%以上。,（数据来源： 20012005年海宁统计年鉴）,海宁经济以工业为支柱产业，而其持续稳定增长使其经济也具有较强的持续性； 工业投资的加快，将创造更多的就业机会，也有利于提高在职员工收入。从而一定程度上增加楼市的购买力和在休闲娱乐的消费投
4、入。,市区人均可支配收入每年增长10%左右,（数据来源： 20032005年海宁统计公报）,社会消费品零售总额持续上升。,海宁的居民收入稳定增长，其消费力的提高也较为迅速。大量私营企业的存在，使海宁经济具有明显的“藏富于民”的特征。这为房地产市场的发展提供有力支撑。,（对比：2005年杭州城镇人均可支配收入为16603元。 长兴为15350元，平湖为14463元）,小海宁大市场。产业催发市场，市场拉动产业，这是海宁市借助专业市场，发展区域特色经济的一条重要成功经验。 海宁的发展目标是着力打 造“三大基地”：世界皮革基地、全国家纺制造基地、全国经编工业基地。 2006年海宁共有个体工商户4.81
5、万家，各类企业5362家，其中规模企业1072家，上市公司3家。全市规模工业实现产值416亿元，在嘉兴市各县市中居第一位。 皮革业如今已成了海宁的第一大产业。虽然既不产皮也不产革，但皮革业装备水平和制革技术全国领先，涌现了“雪豹”等一大批名牌产品和知名骨干企业。去年仅此产业就实现工业总产值135亿元。 目前海宁全市拥有经编设备1100台（套），被国际设备供应商称为“世界上经编机最密集的地方”。目前海宁经编及染整企业245家，产品在国内市场的占有率达到40%。 2006年海宁皮革城总交易额达到了68亿元； 2006年许村的中国家纺装饰城和中国轻纺城，总成交交易额有40.2亿，其经营的装饰布、沙发
6、布、窗纱、床上用品，产品市场占有率35%，名列全国第一。 另外，根据一般经验，公务员、教师、医生在当地都属于高收入人群。（百合新城业主构成状况也可反映出这个情况）。,1,经济发展(藏富于民）,海宁富裕阶层主要包括三大产业中的各类企业、市场个体工商户以及泛公务员人群。,海宁是长三角南翼地区的假日休闲旅游胜地，拥有丰富的旅游资源，如盐官古镇、“安澜园”遗址、徐志摩故居等中外驰名。著名的钱塘潮被誉为“天下奇观”，每年都吸引大量游客。,海宁接待国内外游客人数及旅游创收连年增长，2006年海宁旅游人口达到近300万，主要是通过皮革城和观潮吸引。 其中，国内游客占据绝对主力。 百合天地商业中心旨在打造“海
7、宁第三张金名片”，可以利用在皮革城和盐官观潮景点做推广，吸引游客来百合天地来消费。,近几年固定资产投资保持稳定增长，其中03年增幅最高，达到近50%，近两年增幅有所放缓。,海宁房地产开发投资在固定资产投资中所占的比重在04、05年迅速增加。 但从整体来看，海宁该指标上均低于全国，不过差距越来越小。,（数据来源： 20012005年海宁统计公报）,（数据来源： 根据海宁、长兴和全国历年统计年鉴相关指标计算而得）,房地产开发投资从02年开始快速增长，04年达到顶峰，05年因宏观调控等原因而快速降温。,04年对海宁房地产市场而言是非常关键的一年,房地产迅速膨胀。,11,发展思路,双核：在市域范围内培
8、育一主一副两个发展极核。进一步扩大主城区城市规模，完善城市功能，增强城市辐射能力，同时建设长安市域副中心，形成覆盖全市域的服务体系。 四区：实施非均衡的分区发展策略，将全市划分为4大片区。 东部中心城片区集中发展：该区包括主城区和丁桥镇，是城市集中发展地区。主城区周边地区为农业开敞地带和建设控制地区，工业向主城区集中，郊区主要发展生态农业和休闲旅游业。 西部临杭片区均衡发展：该片区由许村、长安和盐仓新区组团构成。该片区是海宁市接受杭州市辐射的主要区域，可利用区位优势加快发展工业和房地产业。形成以长安为中心的组合型城市片区，各组团相对均衡发展，功能各有侧重。许村组团和盐仓新区以发展工业、居住为主
9、，长安组团以发展第三产业为主。 中部小城镇片区分散发展：该片区是由周王庙、盐官、斜桥三镇组成的中部生态开敞区。 东南部生态旅游片区生态保护：该片区由袁花镇、黄湾镇和尖山新区组成。发展节能产业、环保产业、高新技术产业、生态农业和休闲旅游产业。 一带：在杭浦高速公路和钱塘江岸之间设置生态保护带，主要发展观光旅游，区内人口以迁出为主，逐步降低人口密度。,积极促进城镇集中发展，集约利用土地，按照“资源共享，生态优先；城乡兼顾，择优集中”的原则，构筑“两核四区一带”网络型城乡协调发展的空间结构。,规划期限： 近期至2010年 远期至2020年 城市人口规模（主城区）： 2010年 40万 2020年 5
10、5万 主城区建设用地规模： 2010年 40平方公里 2020年 55平方公里 经济发展目标： 在2010年之前达到国外中等发达国家水平，基本实现现代化。 到 2010年前，国内生产总值以年均13.0%的速度递增，到2010年末，生产总值达到400亿元以上，人均生产总值达到5000美元。20102020年之间国内生产总值以年均7%的速度递增，2020年生产总值总量达800亿元，人均生产总值达到7000美元左右。,一主(主城区)：城市建设用地由硖石组团与马桥组团构成，近期主要向西、向南发展，远期向北向东发展。 一副(长安组团)：海宁市域副中心。城市建设用地发展方向近期向南发展，远期向西发展，在东
11、西大道以北地区发展。 两新（区）：盐仓新区组团（以工业为主的滨江新区，城市建设用地发展方向以向南为主，与杭州下沙副城相连接）、尖山新区组团（具有滨江特色的生态型新区，城市建设用地主要控制在嘉绍高速公路以东区域） 七组团:许村组团(西部地区工贸型城镇组团)、周王庙组团（中部地区的工业型城镇组团）、丁桥组团（东部地区居住型城镇组团）、斜桥组团（中部地区工业型城镇组团）、盐官组团（中部地区工业型城镇组团）、盐官古城组团（旅游观光型城镇组团）、袁花组团（海宁东南部地区的工贸型城镇组团）。,空间布局结构,到2020年，海宁将形成 “一主、一副、两新、七组团”的空间布局结构。,海宁主城区商圈规划图,城市商
12、圈规划： 近中期打造“一商核二商圈一个市场群”： 老城商业核心区、城南、城北两大商圈、城西南市场群发展战略 中远期打造“一商核三商圈一个市场群”： 老城商业核心区及城南、城北、城东三大商圈、城西南市场群发展战略。,海宁城市发展： 规划中海宁城市以向南、向西发展为主，兼顾向东、向北发展，形成以现有城区为中心，多向跳跃发展的组团式布局结构,商圈区域范围：东起河西路、西至海昌路、南起水月亭路、北临西山路、西寺桥街。 政府对此商圈的定位是“传统繁华休闲购物核心区”，考虑到城市未来发展格局的变化及当前经济发展、消费水平的变化，政府认为商圈打造的重点在于现有业态的重新调整与整合，提升城市现代商贸服务业的休
13、闲、娱乐品位，提升档次。 政府对此商圈近期规划重点：一是业态整合；二是提高档次，增强整体休闲品味；三是改著善交通条件和停车条件。通过若干年的努力，把老城区建成繁华的，充满现代气息的，业态业种丰富的海宁核心商业区。考虑到城市未来人口布局结构的变化及城南、北、东各商圈的逐步形成，中心区商业核心的打造应突出其繁华、热闹、娱乐、休闲的氛圈，培育核心区商贸服务业特色，并加大商务、金融、中介等方面的功能。,商圈区域范围：海州路两侧，碧云路以东，约1平万公里区域。 规划构想：目前城东地区人口尚未集中，近中期商圈还难以完全形成，但考虑到城东地区外商居住较多、中高档住宅逐日增加，根据规划，海宁未来的会展中心也将
14、在城东地区选址建设。预计在中远期，城东地区将逐步发展为城市高档休闲居住区，与此相配套，有必要在该地区培育城市高档文化休闲商圈。 部分规划由容： 1家融购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的2万平方米左右的高档商业会所，内设品牌服装专卖店、高档饰品店、酒吧、咖啡吧、健身娱乐设施等； 1家5000平方米左右的中型标准超币，多家小型便利超市、面餐店、蛋糕房；多家特色餐引店； 设置商务休闲吧、咖啡吧、茶吧、酒吧、音乐吧、水果吧等高档休闲服务设施； 待条件成熟，中远期后，在区域内选址建设3万平米左右的海宁会展中心；,区域范围：以城北海昌街道为核心的25平方公里区域。 定位：大众生活型购物集中区。 规划构想：城北
15、地区是海宁工业生产与加工聚集区，人口较为集中，今后还将汇聚起众多的生产、加工人员。商贸服务业发展应以服务于区域居民及外来务工者的生活消费需要，培育以大众生活消费为主的社区型购物集中商业区，本规划对城北商圈进行框架式布局。 具体规划内容 选址建设面积在1万平万米左右的海宁农副产品批发市场，强化相应的物流配送中心建设 1-2家不同规模的(500010000平方米左右)的邻里中心式的综合性商贸服务业建筑 选址可在人口集中的居民区附近，内部引入一家面积在2000平方米左右的有较高档次的超市，配套引入连锁店、餐饮、图书馆、医疗站、健身设施、职业中介、社区办公、派出所、储蓄所等与居民日常生活密切相关的服务
16、业 建成1-2象中型超市及多家社区型便利商店，2家室内标准菜市场 先期建成1条综合商业街,区域位置：海州路以南，海宁大道以西，城南大道以北市场群区域。 规划设想：城西南地区预留有千亩左右的商业及市场用地商品交易市场发展潜力巨大，西南市场群商业区在中期以后将承担起海宁重要的商贸交易任务，地位将日益上升，成为海宁重要的商业区。考虑到新区建设档次较高，规划分期建成能够积极引进和吸纳具有国际先进水平的商贸流通业态集群，使之成为海宁未来高档次商品与市场交动集中区，商业设施规划建设主要以服务于区域范围内的市场交易活动为主，重点发展金融服务、商务、餐饮、贸易咨询、展会、物流，及相应的市场管理服务等，并配合以商业零售、餐饮服务业等的均衡发展。,部分规划内容： 市场群西南侧区块选址建设一家营业面积在2万平方米以上的综争商务大楼，1至3层可引入一家国内外著名精品百货商店，上面包括酒店式公寓、商务办公、商品展示场馆、健身中心等，可供国内外客商长期居住逗留， 以钱江路、环西二路为商业主轴，两侧重点发展与市场群建设相配套的商务金融业、服务业
