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1、市场研展部内部交流专题 宏观分析模块,宏观分析模块介绍,影响房地产周期波动的宏观经济变量,在现实经济运行过程中，国民经济与房地产业之间的相互影响与相互作用，都是通过经济变量、经济参数来完成的，并在国民经济周期波动和房地产周期波动过程中实现的。因此那些既对国民经济波动产生作用，同时又会影响房地产波动的宏观经济变量和参数，便成为影响房地产周期波动的重要因素。 对于宏观经济变量的，分析的关键是要找到区域经济发展对于房地产市场供求变化的趋势影响，同时结合研判项目的特征，需求合理的入市时机、产品类型等。 在这里主要通过模板的方式分析经济增长率、国民收入与消费水平、城市化进程等宏观经济变量对房地产周期波动
2、的影响。模板主要采用美国经济学院西蒙库兹涅茨的各国的经济增长一书，该书中对各地经济进行了大量的研究和总结。,宏观经济增长与房地产开发的关系：,宏观模块一,经济发展水平的周期性波动对房地产的供求关系会产生较强的影响，使得宏观经济周期与房地产波动呈同向发展趋势，但在波动时序上略有区别，房地产周期略早于宏观经济周期。 1、当宏观经济处于萧条期时，一旦政府通过扩张性政策刺激经济，在这一外部因素的冲击下，同时在房地产价格需求弹性和房地产收入需求弹性等房地产特有的产业扩张传导作用下，社会生产资源房地产业转移，由此导致并推动房地产业率先开始复苏，带动宏观经济步入扩张期。 2、当宏观经济进入高涨期后，在政府通
3、过提高利率、紧缩通货等紧缩性政策冲击下，由投资、消费构成的房地产需求分别在宏观紧缩政策下出现降低，同时又由于受到房地产投机被抑制、房地产泡沫破灭等房地产特有的产业收缩机制的影响，结果使得社会资源率先从过热的房地产领域退出，结果房地产市场先于宏观经济而进入收缩期。2007年底国家实施的更为严厉的金融紧缩政策，使得房地产市场已经进入了长达半年多的收缩期。,人均GDP与房地产开发的关系：,宏观模块二,一般来说，国民收入变动会导致房地产消费需求发生同方向相同的变动，即收入增加会刺激房地产需求上升，收入下降则导致房地产需求减少。同时也不得不考虑需求市场边际价值递减定律的影响，以及土地不可复制性所带来的开
4、发用地逐渐减少等带来的房地产市场理性减缓的因素。故经长期观测发现，房地产开发随着人均GDP增长呈现波峰型变化周期。,全社会固定投资与房地产开发的关系：,宏观模块三,通过对房地产开发比重的研究，确定区域房地产开发规模的适度情况，同时可以预计供求市场的变化，对于研判项目的开发时机以及产品去化均有较高的参考。,房价收入比的一般模式：,房价收入比=全市平均单套面积总价/全市平均家庭年收入,宏观模块四,该模板指标主要用于区域需求市场购买力的研究，通过收入水平衡量房地产市场价格指数的风险程度，有助于判断研判项目的价格定位以及去化表现分析。,城市化进程对房地产开发的影响：,宏观模块五,成本型增长，一般时间较
5、长，且增幅较小； 需求型增长，主要是由供求关系引发的，其增长速度会加快； 资本型增长，主要与资金、金融相关的，其增长时间较短，但增长速度很快；,房价增长类型及特征：,宏观模块五,土地价格涨幅,商品房价格涨幅,大开发商进驻 土地市场竞争激烈 地价大幅上涨,楼盘品质提升 营销手段全面颠覆 房价上升,消费者心态变化 重复置业成为趋势 房价加速上涨,土地市场与房地产市场的发展密切相关，一般呈正相关关系，并且呈现出3种阶段性特征。,地价与房价增长模型：,宏观模块六,规划期,建设期,快速发展期,稳定繁荣期,商业项目,办公项目,市政配套,土地开发 路网设施,居住项目,中高档住宅,市政设施,政府相关部门办公物
6、业,中高档办公,政府公务类设施,高档住宅,社区级商业 区域级商业,区域级商业 城市级商业,高档办公,开发次序,0-3年,4-5年,6-10年,10年后,时间,开发类型,1. 不同城市新中心区的开发历程基本一致 2. 不同城市，开发力度不同，则开发周期不同 3. 功能的实现前提条件是：顺应市场，政策干预太多，即使物业建设完毕，区域功能也不能完善,城市新中心区成功开发次序:,宏观模块七,空 间 历 程,时间历程,大型公共设施建设，住宅开始全面开发,规划及市政设施建设,住宅及办公供应进入高峰期，商业设施开始建设,规划期,建设期,快速发展期,稳定繁荣期,商业配套逐步完善，中心区域开始承担城市功能,城市
7、新中心区各产品开发规律:,1. 通常新中心前期人气聚集能力较慢,大多依靠高品质楼盘进行板块炒作. 2. 随着写字楼政策性导入,住宅人气逐渐提升，写字楼、商业市场逐渐打开。 3. 开发节奏实现的关键是：控制开发项目的入市时间，不能盲目的跟随开发，一旦造成供应过量，将面临滞销风险,建设期,快速发展期,政府前期造势 住宅用地出让 基础设施建设 公共设施建设,人口特征,规划期、启动期：,稳定繁荣期,阶段,无人气,标志,时间,投资客、豪宅客,商务人士、创意人士、豪宅客户以及投资客,城市白领为主、创意人士、都市游走者,政府公建建设 政府部门搬迁 高档住宅建设 住宅和写字楼商业用地出让 公众对新区前景不确定,写字楼大量开发 大型商业开发 区域基本成熟 区域内土地出让完毕 公众对区域确立信心,区域成为城市中心，成为城市经济发展引擎 区域成为活力中心，经济活动和社会活动引领城市生活,项目建设,基础设施,住宅、基础设施,写字楼、商业,大型综合体 大型MALL,城市新中心区各阶段消费人群特征及标志:,
