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1、风火广告琥珀郡园项目组,万科琥珀郡园阶段执行,天马行空官方博客：http:/ ；QQ:1318241189；QQ群：175569632,PART ONE 板块传播定位推导,天马行空官方博客：http:/ ；QQ:1318241189；QQ群：175569632,（一） 罗店板块诉求借鉴,中国的新城发展三阶段,可持续发展的新城模式,城市是一个肌体，市场、消费者、政府和城市本身相互紧密关联，其中最核心的是“城市规划”和“产业规划”的关联，这是城市生长的基础，也是未来中国新城发展必须要解决的问题。因为“城市规划”和“产业调整”恰恰都处在经济高速发展和城市化的剧烈变动期，很容易陷入顾此失彼的困境中。
2、对新城应该有更新的视角，就是符合城市分工的都市融合下大都市的功能定位，就是土地价值挖掘的市场转化功能，就是公共配套平等分配的、资源集约的、可持续的和谐新城。 _引自瑞典SEWCO谭英女士在2006全球重要建筑事务所中国高端论坛的演讲,六种的新城模式,典型案例分析Stevenage新城概况,斯蒂文乃奇（Stevenage）新城是英国1946年新城法正式出台之后第一个建设的新城，是田园新城的典型代表。 它位于伦敦以北48.2公里，靠近M25轨道和高速公路，并在3个主要机场的近距离范围内。 新城的产业主要有电子、照明工程、航空航天、信息技术、制药和财政服务。 新城规划6个邻里住区，各区都设有学校、健
3、身设施、商店、社区中心和教堂等。每个邻里有一处商业中心，有小学2-3所。各个邻里都有主要道路联系，并间隔有大片绿地。 新城工业区主要布置在西城的西部，与生活区之间隔有铁路，在新城的东北角也有小部分工业。工业门类比较多，能提供不少的就业岗位。工业区的规划结合了地形条件，设计呈多样化。,斯蒂文乃奇新城特色 人车分行的雷德朋原则 即在住宅区内，住宅的前院通常与步行小道相接，而机动车道和车库通常设在住宅的背面；在商店、学校和其他室外游戏空地一般都设有步行道，尤其儿童游戏场所远离交通性道路，与公路的主要入口分隔开来；可以通过步行天桥或地下步行通道来穿越主要的机动车辆道路。 这种住宅布局较为安全且美观，环
4、境优雅。一般避免较长的行列式住宅和长而笔直的道路，而是采取弯曲的道路，尤其是尽端路。住宅布置在尽端路周围，道路旁边设施广场会利用一块集中草坪，把住宅布置在其周边。即使是不规则的地形，也可以用类似的手法，将住宅的主要面朝外，花园内向围合一块集中的绿地或广场，连接尽端路。这种手法一直延续至今，成为花园住区的一种经典设计手法。 步行街区 斯蒂文乃奇新城的中心区是英国现代城镇中第一个禁止机动车辆进入的步行街区。,Stevenage新城分析,作为英国第一个建设的新城，斯蒂文乃奇新城通过价格相对较低的住宅、较为齐备的公共设以及良好的自然环境等吸引了从伦敦疏解出来的一部分人口 成功之处 问题所在： 1、新城
5、密度过低，缺少城市氛围，限制了城市功能的发挥，过度依赖私家轿车 2、中心区各类配套设施标准偏低，使用功能之间缺少平衡，限制了中心区作为城市主要公共空间的作用,典型案例分析美国加州尔湾市,位于美国加州橘郡管辖范围内。现有人口17.5万，是美国最大的规划性城市社区之一，尔湾从最初的农场土地开始建设，从建造到现在仅仅有30多年的历史，在城市中保留了大量的公园和农场原生风貌，成为国际花园城市的典型代表。并已经成为加州重要的经济城市。并吸引了多家跨国公司的总部与研发中心在此落地。 尔湾面临太平洋，拥有著名的LONG BEACH海滩，在接下去的几年，面积将由22.4平方公里扩张到超过29.9平方公里。在2
6、003年被评为美国值得居住的城市第五名。,尔湾城市特色 （1）均衡发展使得城市发展和环境，居住舒适度等各个方面保持良好的平衡关系 （2）以高科技为主导，多元化的产业结构抗风险大，在经济起伏中实现了城市的可持续发展 （3）便捷的公路交通与轨道交通，并且临近机场 （4）在城市建造过程中的市场化机制,尔湾对罗店的借鉴之处,1、国际花园城市规划的样板。将自然环境，交通，产业和不同密度的居住区有机的结合。 2、多元的产业布局。实现城市的抗风险性，避免因为高科技浪潮的衰退而带来的城市衰退。 3、市场化的运作机制，在城市投资和城市配套的建设上，私人公司起着重要的作用。与日本筑波新城的政府主导不同。完善的配套
7、不仅吸引了人口，而且自身也实现了较高的利润。,（二） 罗店板块诉求推导,罗店新镇之前诉求的局限性,板块现有价值诉求,北欧风情小镇,高端商务+GOLF,生态资源突出,利好 弊端,1、风情不是改善第一居所的关键因素，非有力溢价因素， 2、之前的运作使得地块中低端楼盘众多的形象具备。和高端生活存在反差 3、对小镇建设前景的公共信心需要唤醒。,利好 弊端,利好 弊端,1、1城9镇的优越规划 2、北上海唯一一个相对纯粹的“富人区”或中高端居住区的可能地块 3、闲适，从容得慢城形象,1、难以嫁接到“第一居所”。 2、缺乏吸引大量客群的能力 3、形成宝山认可本区域别墅，不认可本区域公寓产品的现状。,1、能够
8、提供传播中的高端形象 2、带来部分投资/养老客群,1、生态与健康不是有力的，能够直接带来身份感溢价因素 2、在周边城市化缺乏，交通不便的情况下，健康与生态难以被转化为第一波购买中的“稀缺资源”,1、健康、生态的诉求 2、凸现本区域在北上海的稀缺价值,问题核心：单纯卖资源，没有卖前景 针对北上海缺乏相对纯粹的高尚生活片区，诉求社区整体的档次感，身份感，将项目描绘为区域内前所未有的第一居所。（第一推动力）另一方面借助20082010片区配套集中兑现的时期，诉求片区整体配套的改善（第二推动力），是较为合理的方案。,矛盾,壹 罗店板块前景,罗店板块的构成,罗店板块,罗店工业园总体规划,罗店镇工业园区总
9、体规划面积302.1公顷，分为南北两部分。北部工业开发区位于镇区东侧，紧靠月罗路，占地167.4公顷，以抚远路、潘泾路为主干路，配以街坊支路，形成合理的街坊地块。南部开发区位于富锦路两侧，占地134.7公顷，以富锦路和小区内道路组成道路网络。 罗店镇工业园区紧靠宝钢，交通十分通利，距离外环线5公里。园区距上海虹桥国际机场32公里（外环线车成30分钟抵达）、上海浦东国际机场35公里（外环线车乘35分钟抵达）；距上海宝山港8公里、上海吴淞港10公里；距上海北郊货运站16公里、上海火车站21公里。 按照园区产业导向，合理布局，从南到北，将依次形成电子电脑电器照明、生物医药、 钢铁精品深加工三大生产基
10、地。,生态农业园总体规划,占地408亩、投资8000万元的金罗店生态农业园坐落在罗店镇张士村内，共分四个园区：特色农业种植园、民俗趣味园、现代农业科普园和综合园。 这里有浓郁的乡村田园风光，重点凸现生产、观光、科普、美食、休闲五大功能。游客在园内可见品种各异的蔬菜瓜果，有用数码技术动态显示的特色农业的奥秘，有青少年学农的生活场地，有用时鲜蔬果加工制作的点心饮料和农家菜，有水池摸鱼和动物表演，有可供会务和住宿的农舍别墅等等。 农业生态旅游是以农业生产为依托，使农业与自然、人文景观以及现代旅游业相结合的一种高效产业，目前在世界各地方兴未艾。,古镇文化产业总体规划,在“一地一品”特色文化的基础上，进
11、一步弘扬以罗店龙船为代表的民俗文化，以宝山寺为代表的宗教文化，以郭友堂、花神堂为代表的古建筑文化、以沪剧丝竹调为代表的曲艺文化以及诗歌文化、名人文化、商业文化等，继续推进“百佳文化小区”的建设。 规划中的罗店老镇占地4.7平方公里，其中包括14.6公顷的中心风貌区。一期工程预计三年内可完成，主要工程为建设改造一条河（老市河）、一条街（亭前街）、一座桥（大通桥）、一座庙（宝山净寺）、一座堂（花神堂）、一个门楼（罗店特色门楼）与“三个中心”佛教文化中心，商业、文化展示中心，旅游休闲娱乐中心。其中花神堂保护性修复已完成，宝山净寺改造工程已启动。,小结1罗店前沿产业布局,罗店,前沿产业与花园城市的结合
12、是罗店的城市DNA （1）罗店工业园的高技术高附加值产业 工业上的产业前沿 （2）罗店以高尔夫为标志的高端休闲产业 休闲产业是上海重点发展前沿产业 （3）罗店西，在宝山规划中的现代生态农业 农业与观光结合的前沿产业 （3）罗店老镇，罗店传统文化产业聚集地 文化与历史的前沿产业,罗店交通规划目标,规划目标 配合长三角经济一体化策略以及上海城市交通发展战略的总体目标，构建多通道的对外交通联系网络，形成标准高、布局合理、系统完善、功能分明，快速、便捷、畅通、高效的多平面、多网络的现代化交通体系。 区域交通以干路网系统建设为重点，加快市域大容量城市轨道交通网络向本区域的延伸和覆盖；加强对外交通和区域内
13、部交通的衔接，建设客运换乘枢纽和停车场。充分发挥交通系统的综合效率；贯彻公共交通优先的城市客运交通基本政策，形成以轨道交通与地面公交密切衔接，各种交通工具协调发展的现代化城市交通体系。,罗店交通前景,区域对外交通 公路：规划结合全市对外公路系统的总体布局，以A13、沪太公路、潘泾路、富长路、共和新路蕴川路等“五纵”，环北大道、宝杨路宝安公路、A30北段、月罗公路、石太路、新川沙路等“六横”为骨架，建立与区域社会经济发展相协调的、功能布局完善、服务水平领先、管理完善、规模适宜、格网化的对外公路网络和公路客货运交通设施。 轨道交通：轨道交通系统规划构建与周边地区快速便捷的联系，并且拉近于城市中心的
14、距离。 区域对内交通 镇区主干道：罗太路、祁北路、罗溪路、抚远路、杨南路； 景观道路：诺内尔路、约帕路以及罗溪南路以及其他镇区之路，构建区域内交通网络系统。,小结2罗店交通发展符合城市发展方向,支持点 1、A13，沪太路使得罗店从城市边缘到城市轴线，城市与江苏扩张的前沿 2、轨道交通使得罗店生活从城市边缘与城市中心连接 3、区域内交通网络系统规划，加强区域内的连接,长三角“一核六带”发展方针中上海是核心，未来扮演的角色将是国内外交通枢纽、资源配置中心、文化交流中心和创新源头。罗店交通的大力建设，一定程度上代表了上海主动接轨周边城市的发展方向，并且为上海保持其长三角中心地位服务。,罗店板块前景总
15、结,罗店前沿产业布局形成 （工业产业前沿） （农业观光产业前沿） （休闲产业前沿） （文化历史产业前沿）,罗店干线轨道发展落实 （A13沪太路） （轨道交通） （区域内网交通）,上海北门户 板块前景预期,贰 罗店新镇前景,瑞典SEWCO可持续设计目标,新城按照新城市主义理论创造具有一定集聚程度的城市生活氛围的新城，避免分散的郊区特点。 生态环境新城的建设和运营应充分尊重现有的水资源和湿地环境，使得保护和发展当地的生态环境成为新城的独特质量。 综合的功能新城应发展一些与当地独特的生态环境相关的适合于旅游、休闲、度假和教育活动的设施，既为当地居民服务，也能吸引新城以外的市民和游客，增强新城的活力。
16、,瑞典SEWCO可持续设计原则,重视现有的生态和历史环境，形成由水体、湿地和野生动植物组成的综合的生态环境。 重视城市生活氛围，创造一个适应不同类型居民需要的多功能的建成环境。 重视高可达性和丰富的社会生活，由一条林荫大道作为贯穿各种功能和区域，以及开发阶段的发展轴。,瑞典SEWCO对新城市主义的理解1,新城市主义理念的形成是同时针对极端高密度和超高层住宅发展，或者单调的低层低密度郊区这两者的批判。这两种情况都导致单调的建筑形式以及人的活动在时间与空间上的割裂。 对新城市主义的更为明确的定义是创造低层适宜密度的城市环境，并将居住功能、公共与商业服务最优化地结合起来。 这一定义可以在以下几方面得到延伸： . 适合社区及城市环境要求的适宜的建筑高度和密度。 . 创建具有24 小时活力的新城
