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1、第二节市场比较法,一、市场比较法的定义 市场比较法，又称买卖实例比较法、交易实例比较法、市价比较法、市场资料比较法、现行市价法等。 市场比较法的基本含义是：在求取一宗待估房地产价格时，依据替代原理，将待估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等修正，得出待估房地产在评估期日的价格。由市场比较法估价得到的价格，称为比准价格。,二、市场比较法的基本原理,市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。 根据替代原理，在市场上任何经济主体都谋求以最小的代价取得最大利润或效用。 因此效用均等的物品或服务其价格应该相等,三、市场比较法的适用范围,在房地产市场
2、比较发达的情况下，市场比较法得到广泛应用。 在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与待估房地产相类似的房地产交易较多时，市场比较法才是有效的评估方法,1.类似房地产，是指在同一供需圈内，在用途、建筑结构、规划条件等方面与待估房地产基本相似的房地产。 2.类似土地，就是指在同一供需圈内，影响地价的因素和条件基本相近的用途相同的土地。 3.同一供需圈就是指与待估房地产具有替代性且对其价格形成的影响具有相似性的区域。,四、市场比较法的限制条件,1.近期性 2.可替代性 3.非单一性 4.正常性 5.可修正性 6.合法性,五、市场比较法评估程序,1.交易实例的搜集 2.可比交易案例确定 3.因素修正
3、 4.房地产价格的确定,六、市场比较法的计算公式,市场比较法就是通过对一系列因素修正，而得到待估房地产在估价基准日的市场状况下的价格水平。 这些因素主要有交易情况因素、交易日期因素、区域因素和个别因素四类,（一）基本公式,PPABCDE 式个： P：待估房地产评估价格 P：可比交易实例价格 A：交易情况修正系数 B：交易日期修正系数 C：标准化修正系数 D；区域因素修正系数 E；个别因素修正系数,(二)、直接比较法 直接比较法就是将可比交易实例与待估对象直接比较,PPABDE P * 100/（）* （）/100 * 100/（）* 100/（） 式中字符含义同前，具体内容为： A=100/（
4、）=正常交易情况指数/可比实例交易情况指数 B=（）/100=评估基准日价格指数/可比实例交易时价格指数 D=100/（）=待估对象所处区域因素条件指数/可比实例所处区域因素条件指数 E=100/（）=待估对象个别因素条件指数/可比实例个别因素条件指数,(三)、间接比较法计算公式,间接比较法，就是首先设定一宗标准房地产，然后将可比交易实例价格修正为标准状态价格，再修正为待估对象状态下的价格 PPA BCDE P * 100/（）* （）/100 * 100/（）* （）/100 *（）/100 P、P、A、B的含义同前。 C100/（）标准房地产状况指数/可比实例状况指数 D和E的含义为以标推
5、房地产的区域因素和个别因素条件为基准（100）而确定待估对象的区域因素和个别因素条件的修正系数。,(四)、扩展公式,如果容积率因素、土地使用年期单独修正，则计算公式为： PPA BCD容积率修正系数土地使用年期修正系数,七、市场比较法的因素修正,（一） 、交易情况修正 运用市场比较法进行房地产估价，需要对选取的交易实例进行交易情况修正，将交易中由于个别因素所产生的价格偏差予以修正，使其成为正常价格 。,1有特殊利害关系的相互间的交易 2交易时有特别的动机 3买方或卖方不了解市场行情 4其他特殊交易的情形 5特殊的交易方式 6购买相邻房地 7. 产权状况不同 8. 付款方式不同,通过交易情况修正
6、，就将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格， 计算公式为： 情况修正后的正常价格可比实例正常价格*正常情况指数/可比实例情况指数 这表示是以正常交易情况为基准，如果可比实例交易时的价格低于正常情况下的交易价格，则分母小于100，反之，则大于100。,（二）、交易日期修正,交易日期修正就是将可比实例的交易价格修正为评估期日的价格 评估基准日交易实例价格 交易实例价格*评估基准日价格指数/可比实例交易时价格指数 所参考的价格指数主要有物价指数、建材价格指数、地价指数、房地产价格指数等,例1：某城市的地价指数如表42，可比实例是1995年发生的交易，当时交易价格为每平方米2000元，现求经过交易日
7、期修正后，评估期日为1998年的交易价格。 计算如下：修正为估价基准日的可比实例价格 2000*93/90=2066.67 (元平方米),例2：现选取到一可比实例，成交价格为6000元平方米，成交日期为2000年7月，假设2000年1月至2001年7月，该类房地产价格平均每月上涨1，2001年7月至2002年1月，该类房地产价格平均每月下降0.2，则对该可比实例进行交易日期修正后2002年1月的房地产价格为？,P6000(1十1)12*(10.2)6 6681(元平方米),（三）、区域因素修正,对交易实例进行情况修正和交易日期修正后，还需要对交易实例进行区域因素修正。区域因素是影响房地产价格的
8、重要因素，进行区域因素修正，是市场比较法的难点和关键之一。 在具体操作上，一般都把区域因素列成规范化表格，在具体评估一宗地时直接应用即可。修正比率的确定可采用直接或间接的打分法。,具体修正公式为： 待估对象所处区域的价格可比实例价格x区域因素 修正系数 用直接比较法的修正公式为： 待估对象所处区域下的价格可比实例价格*100/( ) 间接比较法的修正后的公式为： 待估对象所处区域下的价格 可比实例价格x标准化修正系数x区域因素修正系数 可比实例价格x 100/( ) x ( ) / 100,现有一可比实例，成交价格为5000元平方米，该可比实例所处区域的环境优于待估对象，经分析，可比实例在商服
9、繁华、交通条件、基础设施、规划条件、文体设施等方面综合起来需修正2，则经区域因素修正的可比实例价格为； 5000*1001024902 (元平方米),（四）个别因素修正,将交易实例房地产与待估房地产的个别因素加以比较，找出由于个别因素的差别而引起的交易实例房地产与待估房地产价格的差异，对交易实例房地产价格进行修正。 个别因素修正在实务上也比较困难与区域因素一样，主要依赖于评估师的经验与判断,具体修正公式为： 经个别因素修正后的可比实例价格 可比实例价格x个别因素 修正系数 用直接比较法的修正公式为： 经个别因素修正后的可比实例价格可比实例价格*100/( ) 间接比较法的修正后的公式为： 经个
10、别因素修正后的可比实例价格 可比实例价格x标准化修正系数x个别因素修正系数 可比实例价格x 100/( ) x ( ) / 100,（五）、容积率修正,容积率是指建筑物的总建筑面积与整个宗地占地面积之比。容积率的大小影响建筑平均成本 和土地利用程度的高低。 一般来说，容积率越高，土地利用效益就越高，从而地价也就相应地提高。通过容积率修正，可以消除由于容积率的不同而造成的地价水平的差异。,容积率修正可采用下式计算： 经容积率修正后可比实例价格 可比实例价格*待估宗地容积率修正系数/可比实例价格容积率修正系数 如果确定比较案例宗地地价每平方米为800元，容积率为21，待估宗地规划容积率为17，则待
11、估宗地容积率修正计算？,(六）、土地使用年期修正,土地使用年期修正系数按下式计算： 式中：k一将可比实例年期修正到待估对象使用年期的 年期修正系数； r一还原利率； m一待估对象的使用年期； n一可比实例的使用年朗； 土地使用年期修正后地价：比较实例价格x k,作业,估价对象概况：在某一城市，需要评定的地块H，现收集到与待估地块条件类似的7宗土地，条件如下表：,现假设该城市地价指数以2003年为基期，每年增长数同2003年相比增长率为12%。对于容积率，此类地块的最低容积率为1，该城市此类地块的土地，当容积率每增加0.1，单位宗地地价比容积率为1时增加5%。对位置、形状、区域因素、个别因素对地价的修正，都与待估地块比较，表中数字为负的，表明成交宗地的条件比待估宗地差;表中数字为正的，表明成交宗地的条件比待估宗地好；数值表示对宗地地价修正幅度。 估价要求：根据以上条件评估宗地H在2006年的评估价格。,
