《农业路项目提报（第一稿）》由会员分享，可在线阅读，更多相关《农业路项目提报（第一稿）（142页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、农业路项目提报,盛世机构 郑州盛世房地产营销策划有限公司 郑州精工盛世广告有限公司,目录,郑州市场情况简析 市场背景下的小户型 小户型营销及发展趋势 本项目立地条件研析 项目整体操作思路,郑州市场情况简析 市场背景下的小户型 小户型营销及发展趋势 本项目立地条件研析 项目整体操作思路,郑州市场情况简析,一、郑州市场特征分析 、宏观调控效果明显，商品房市场供需增长放缓,郑州市场情况简析,从表中可以看到，2005年无论投放量还是销售量均延续增长趋势。自2004年以来，随着郑州市城市化进程的进一步发展和郑东新区“三年成规模”建设目标的实现，郑州市商品房市场投放量和需求量较往年有较大的增长，但受200
2、5年5、6月份国家宏观调控影响，2005年较2004年增长速度明显回落。 从市场投放量上来看，2001、2002年分别以55%、33%的比例高速增长，尤其是2004年在郑东新区的带动下，投放量同比增长幅度达到70%。2005年由于受宏观调控及土地政策紧缩影响，投放量增幅明显下降，较2004年仅增长2.7%，六年平均年度涨幅达33.6%。,郑州市场情况简析,从市场需求量上来看，2001年到2004年年需求量分别以23%、14%、42%和39%的幅度高速增长，2005年市场需求继续保持增长势头，但增幅也明显回落，较2004年仅增长7.9%，六年平均年度涨幅达25%。并且同去年相比，需求量的增长速度
3、再次超过投放量的增长速度，市场呈现需求旺盛的大好形势。 从市场供需关系来看，从2000年到2005年，市场投放量增加了3.8倍，需求量增加了3倍，各年的供需比分别为0.86：1、1.09：1、1.27：1、0.95：1、1.16：1到2005年的1.11：1，除2000年和2003年以外其他各年均呈现供大于求的情况。六年累计供需比达到1.09：1，市场存量累计为201.64万。,郑州市场情况简析,、住宅市场供需平衡，非住宅供应过剩,从上表可以看出，住宅和非住宅在市场总量上整体呈增长趋势，但非住宅的增长速度明显高于住宅，就投放量而言，从2000年同住宅相差25倍到2005年降低至不到5倍，需求量
4、同样如此。,郑州市场情况简析,伴随着中国经济连续几年的高速增长，人们的收入水平和生活水平也大幅提高，再加上郑州城市化进程的加快，全市住宅需求量长期呈现供不应求的局面。住宅供需比仅在2002年达到1.23：1，2003、2004、2005年分别为0.87：1、1.03：1、1.02：1，投放的高速增长总是伴随着需求的高速增长，六年累计供需比为1：1，市场供需平衡，市场存量累计不到10万。一方面说明市场对2000年之前存量吸纳较大；第二体现出区域市场对住宅的需求旺盛，对新盘的消化能力较强，从近两年郑州老百姓开始连夜排队购房、投资或投机者炒房炒号等现象可窥一斑；第三也反映出郑州市的住宅市场规模还不够
5、大，房价长期被压抑，需求一直未被满足，仍有较大的潜力可挖。因此，尽管住宅市场短期内存在产品结构不合理、价格涨幅过快等问题，但是面对巨大的刚性需求和潜在需求，在未来几年内市场前景总体十分乐观。 非住宅市场仅在2000年供需比达到0.7：1，其余各年均表现为供大于求，2005年供需比达到1.77：1，六年累计供需比达到1.94：1，市场存量累计达到191万，近短期内供应明显过剩。,郑州市场情况简析,3、高层供需两旺，短期内供大于求；多层投放减少，长期供不应求,郑州市场情况简析,随着城市化进程的加快，土地“招、拍、挂”政策的全面实施，导致地价飚升，开发成本迅速提高，高容积率的土地节约型开发逐渐成为市
6、场主流，带来高层物业的投放迅速增加。2005全年高层投放达到236.3万，较2004年增长30%。2000年到2005年投放增加了六倍多，六年平均年度涨幅达46%。高层需求量保持高速增长，全年高层销售量达到213.9万，较2004年增长49%，高层市场存量累计达到145.12万,整体供需比为1.24：1，高层物业短期内呈供大于求现象。 多层投放经过2004年的高增长之后，2005年投放量大幅回落，较2004年降低了10%。由于市场投放及存量不足，多层物业需求量也增长缓慢，2005年较2004年略有回落，六年平均年度涨幅仅为14%。从2000年到2005年六年的投放量和需求量仅增加了不到一倍。市
7、场存量累计短缺69.62万,整体供需比为0.86：1，多层物业将在较长时期内呈供不应求现象。,郑州市场情况简析,、北扩东移城市化进程效果显著，北区及郑东新区市场保持高速增长,从历年各区市场供求结构来看，北区呈明显的增长趋势，在各区中已处于主导地位，2005年北区投放量较2004年高出四个百分点，占全市投放量的33%，需求量同2004年持平，仍占全市成交量的30%。,郑州市场情况简析,郑东从04年开始，在政府的政策指引推动下，市场投放量和销售量高速增长，2004年投放量已占到全市的15%，超过西区和南区，直逼中区；2005年投放量继续大幅增长，成为全市第二大投放区域；需求量较04年翻了一倍还要多
8、，该区域的城市价值及投资价值被开发商和消费者普遍看好。 其他各区中，东区及中区投放量和销售量较2004年有明显降低，未来中东区更多的将以城中村改造和旧城改造为主。值得注意的是西区市场较2004年有较大回升。相对而言南区显得较为平静，市场份额一直波动不大。 在政府关于城市东移北扩的政策引导下，从近两年的市场发展来看效果十分明显，北区和郑东新区已成为人们购房、投资的热点区域。随着城市化进程的加快，这种趋势将进一步延续，北区和郑东新区也将很快同其他各区拉大差距，最终成为市场的主导发展方向。,郑州市场情况简析,、商品房整体价格继续保持高速增长,从商品房市场成交价格来看，商品房价格和住宅价格自2002年
9、开始，连续三年持续高速增长，2005商品房销售均价达2966元/，较2004年增长12.4%，扣除物价上涨等因素后，2005年商品房成交均价实际上涨6.7%。2005年全市商品住宅均价为2614元/，增长幅度达12.3%。2005年非住宅价格为5766元/，较2004年提高了近七个百分点。,郑州市场情况简析,分析其原因：一是人们收入水平提高，支付能力也随之提高，2005年全市生产总值突破1700亿元，城镇居民人均可支配收入达到10750元，较2004年增长11.2%；二是随着“招、拍、挂”土地政策的全面实施，地价提高，导致房地产开发成本和房价的直接上涨；三是郑东新区新开楼盘起点较高，带动区域市
10、场房价的整体提升；四是各区域代表性大盘如帝湖王府、亚星盛世家园、大河春天、森林半岛、长城康桥花园等销售火爆，提价速度较快，也带动区域市场价格不断提升；五是高层物业成交比例加大，也在一定程度上对价格有所抬升；六是商业地产市场需求旺盛，投资客户逐渐增加，如大上海城、百年德化、小商品城等商业项目成交价格在17000-50000元/不等，对价格也有一定的拉升。,郑州市场情况简析,、二手房市场火爆，成交量及价格增长迅速,从上图可以看出，郑州市二手房市场自2001年开始，一直保持增长势头，但经过前几年的高速增长后，成交量增长速度有所放缓，从2002年145%到2005年的23%，五年时间市场总量翻了八倍，
11、年度平均涨幅达73%。,郑州市场情况简析,、按照区域新盘情况,同去年相比，2005年的新开盘项目在各个区域相对较为分散，但仍然以北区和东区为主。其中北区12个，较去年减少11个，占26.7；其次是东区11个，较去年下降3个，占24.4；郑东新区投放8个；西区投放7个，较去年增加1个；南区较去年增加2个；中区由于土地资源稀缺，开盘量明显减少，较去年减少5个。郑东新区在政府的大力扶持下，其市场价值和升值潜力被开发商和消费者所看好，越来越吸引更多的外来企业和本土企业进驻，市场规模急速扩大，开盘量也急剧增加，直逼北区和东区，已经在房地产市场中占据重要地位。,郑州市场情况简析,、按照政域新盘情况,从行政
12、区域来看，新开楼盘仍然以金水区为最多，共计14个，占31；其次是管城区和郑东新区均为8个，各占18，中原区为6个，占13。,郑州市场情况简析,、新盘投放时机,从三年的新盘投放时机对比来看，新盘投放高峰期主要集中在4月份和10月份前后，从季度来看主要集中在第二和第四季度，第一季度主要受春节影响，开盘量最少。,郑州市场情况简析,、新盘特点分析 1）新盘大体量、规模化投放明显增加，如帝湖王府、都市领地、大河春天、中央特区等，一次投放量均超过10万； 2）新盘VIP认筹蔚然成风，开盘均销售火爆，投放价格相对较高，开盘后提价速度较快； 3）高层、小高层项目投放量明显增加； 4）小户型项目急剧增加，产品形
13、态丰富； 5）外来企业项目明显增加。,、新建商品房情况： （）、2006年13月份商品房预售、销售情况：,二、郑州市06年第一季度房地产整体市场情况,郑州市场情况简析,郑州市场情况简析,郑州市场情况简析,2006年13月份，我市共投放市场商品房103.49万平方米，较去年同期略有下降，降幅为1%，其中商品住宅投放83.04万平方米，占全市总投放量的80.2%，较去年同期下降9.0%，非住宅投放20.45万平方米，占全市总投放量的19.8%，较去年同期增长了128.7%，非住宅的投放增量较大。 本季度全市商品房销售面积146.20万平方米，较去年同期增长了26%，销售均价为2965元/平方米，较
14、去年同期上涨了12%。其中：商品住宅销售132.75万平方米，同比增长21.8%，销售均价为2660元/平方米，同比上涨10%，非住宅销量为13.44万平方米，较去年同期增长了25.6%，销售均价也稳步上升，为10.8%。,郑州市场情况简析,（2）、2006年13月份商品房各类型物业供应量对比表：,单位：万平方米,郑州市场情况简析,从上表看，商品住宅供应量小于销售量，其中多层住宅的供销比为0.61：1，市场上对多层住宅的需求量较大，而受土地等因素的影响，多层供应量逐步减少，而高层的市场份额不断扩大，同时，本季度的经济适用房集中投放市场，投放量达到14.7万平方米，占住宅投放量的17.7%，在一
15、定程度上缓解了郑州市低价位住房紧张的局面，而非住宅本季度的供销比达到1.52：1，有供大于求的迹象，其中，以商业用房更为明显一些，一批物流园区的投放使其它用房的投放量有大幅增加。,郑州市场情况简析,（3）、2006年13月份各月销售情况：,郑州市场情况简析,郑州市场情况简析,郑州市场情况简析,2006年1季度各月的销量与去年同期相比，除一月份外，二、三月份的销售均较去年有所增高，二、三月份的增量分别为9.85万平方米和4.35万平方米，今年郑州房地产市场开局喜人。 从各月销售变化来看，受春节的影响较大，二月份销售量较一月份有所下降，而进入三月份后出现了较大的反弹，销量几乎是二月份的一倍。 本季
16、度商品住宅价格继续呈现上扬之势，从2475元/平方米上涨至2787元/平方米，月涨幅为6.1%，呈现量增价涨之势，而非住宅价格则受供求关系影响有所下跌，销量虽有所增加但价格出现了下跌，月降幅为6.3%。,郑州市场情况简析,（4）、2006年13月份各区域销售情况,从分区域情况看，除郑东新区和中原区外，其它区域的销售均有不同程度的下降。今年的郑东新区已初具规模，各楼盘良好的规划与环境以及区域的发展潜力使之成为全市的购房焦点之一，而随着郑州西区老工业基地的外迁，使人们的目光重新投向这里，中原区的楼市也逐步活跃起来。,郑州市场情况简析,（5）、2006年13月份各物业类型销售情况：,从各物业销售情况看，多层住宅所占市场份额呈现下降之势，占到住宅销售量的51.2%；本季度高层住宅（含小高层）销售达到了52.52万平方米，占到住宅销售量的39.6%，较上季度提高了8.9个百分点。城市化进程的发展、城市人口的增多、城市土地资源的稀缺等因素为高层住宅市场提供了广阔的发展空间,郑州市场情况简析,（6）、2006年1
