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1、邯郸左西村项目前期策划报告,1,基础先行。,地块位于邯郸市邯山以南左西村，西侧为城市南北干道中华路，北侧为城市南环路，通达性良好，现状进入性良好。,通达性：由中华路及南环路，驱车可在半 小时内到达邯郸任何一个核心城市配套设施。 且对内、对外交通都很发达,进入性：从中华南路可以直接进入地块,整治中的支漳河,建设中的新一中,城市主干道-中华大街,地块末端的耕地,地块四至,地块生态环境良好，科教规划带来区域价值提升。西侧为南湖公园，北侧为在建设的支漳河滨河绿化带，地块所在区域为规划中的高教区，一中已建设,南湖公园,规划高教区,邯郸一中,支漳河绿化带,“生态、科教”赋予了地块超越 邯郸其它区域的个性化
2、价值。知 性、自然的气质将成为项目底蕴 的基本元素。,左西村,地块暂时属于城郊结合部，周边配套设施相对缺乏，地块现状以左西村及农田为主,项目周边城市配套设施缺失，要求项目在未来建设过程中，要重视解决城市生活配套的问题，超市、 银行、学校、对外交通工具等等配套设施都有待改善和建设。,地块现状,左西村内部现状,地块入口处的公交站牌,沿中华大街的成片林业,地块通向南环路的道路,项目规划总用地面积653827.7，容积率3.5，建筑限高110m。地块基本属左西村拆迁原地建设，旧城拆迁和新房建设工作关系的协调成为项目运营的关键。,自身审视：城市田园，人文新区，郊区旧村改造，南区首个千亩盘,2,城市把握。
3、,宏观把握,邯郸居晋冀鲁豫四省要冲和中原经济区腹心，与石家庄、太原、济南、郑州四个省会城市的距离200公里左右，与北京、天津等大都市的距离500公里以内。,200公里,500公里,天津,石家庄,太原,济南,郑州,北京,便捷的区域交通，有助于提升城市未来潜力，增强城市向心力，从而为房地产市场的多元化发展提供良好的操作平台。,按照规划，2020年邯郸中心城区人口将达到220万人。未来十年人口的扩容，将为房地产市场带来庞大的住房需求。,邯郸辖4区1市14县，2010年底总人口963.5万人，中心城区人口150万人左右。,经济把握,2020年三次产业结构比例将调整至8：48：44（2010年12.6：
4、54.7：32.7）；产业结构的调整为第三产业中的房地产业提供了巨大的发展空间，保证了市场的持续运作空间。,在河北省中，邯郸市的经济水平属于中上水平，但在大区域环境中，仍然处于中下游，城市未来发展潜力大。而城市要发展，经济要提升，水平要上线，政府必然要加大对第三产业的投入。,根据最新的邯郸市十二五规划，确定邯郸城市性质为：国家历史文化名城，冀晋鲁豫接壤地区中心城市；并定位为冀中南重要经济增长极，四省交界区域中心城市，城市未来发展方向为东扩、西移、南连、北延。,地块位于城市南连方向的领头羊位置，这意味着在未来操盘过程中，有可能得到政府的引导支持,未来把握1,城市未来总体空间布局为：“一城、六片、
5、十四组团”。 一城：中心城区； 六片：中心片区、高新片区、城南片区、城北片区、马头片区、机场片区； 十四组团：邯山组团、丛台组团、复兴组团、赵王城-邯钢组团、开发区组团、新区核心组团、代召组团、物流组团、高教组团、黄粱梦组团、苏里组团、马头西组团、马头东组团、机场组团。,地块位于高教组团，赋予了本项目拥有精良教育资源的的既定优势,未来把握2,地块毗邻南湖景区，拥享支漳河滨河景观，赋予了本项目拥有优质生态居住资源的既定优势,城市未来重点发展“四大新区”、“五个中心” “六大新城”； 南湖新城以南湖景区为中心，推进中华路两侧和南湖水系周边区域整体开发，以商贸、服务、教育、金融、居住、休闲为特色，高
6、标准打造相对独立功能完善的南湖新城，引领城市南部扩建性发展。,支漳河治理工程将修建滨河道路，营建景观节点，打造生态景观型河流。治理后形成总面积6000多亩的城市水林景观带。,未来把握3,冀南新区的开发发展，将引发大量的人口流动，带动城市住房消费，赋予了相对临近新区的本地块坚实而庞大的未来客群资源优势,冀南新区要成为冀南地区最具活力的经济增长极，晋冀鲁豫四省交界区最大的现代物流枢纽，全国重要的现代装备研发制造基地、产业与生态相融合示范区。,未来把握4,民生把握,邯郸现有商业以本地集团占主导地位，外来大型商业开始逐渐进入邯郸市场；邯郸现阶段已拥有建材、电器、服装、轻纺鞋帽、五金机电等商业业态，民生
7、基本需求已得到满足，但是休闲娱乐设施匮乏，这为本地块的商业业态规划上提供了一定的参考意义和现实基础。,备注：人口数据为第五次人口普查数据。峰峰矿区因不在市域范围内，不作考察依据,区位认知把握,作为当前的邯郸市政中心区域，人流聚集度高，各项生活配套完善，区域认知度高。区域形象良好，靠近东环路高开区一带的新小区尤为明显。,丛台区,区域形象较为破旧，灰尘大，无明显的商务配套，宜居性差。,复兴区,作为邯郸市的老城区，基本生活配套无忧，人流相对密集，区域整体形象较为老旧。,邯山区,作为未来新行政中心区域，区域形象好，市民认知价值高，各类生活配套资源已陆续投入，已成为邯郸高端住宅和新的企业总部聚集区域。,
8、高开区,邯郸房地产市场2000年起步，在安稳度过08年的金融危机潮之后，进入迅猛发展，截止2010年末，全市房地产企业229家，全市商品房施工房屋面积1800.7万，开工项目199个，创历史新高。,随着邯郸城市建设工作的进一步推进，邯郸的房地产市场迎来新一轮的发展，越来越多的品牌房地产开发企业纷纷进驻，市场竞争格局可能发生变化，邯郸房地产市场将进入新时代。,宏观房地产市场把握,城市大环境启示,在大环境背景为房地产行业提供了良好的市场操作空间的同时，也将带来大量的市场竞争。从邯郸城市现有发展水平以及城市建设风貌来看，结合国内三四线城市的发展经验，邯郸房地产市场未来几年将进入一个较为激烈的竞争时期
9、，从项目外观、产品、景观、物业等各方面的细节的竞争将越趋明显。,邯郸未来三次产业结构的调整为房地产业提 供了巨大的发展空间； 邯郸未来十年人口的扩容，将为房地产市场 带来庞大的住房需求； 大量的住房需求带来的各类商业配套需求， 将带领邯郸房地产市场进入一个住宅与商业 共同繁荣的局面； 房地产开发企业纷纷进驻，新的开发理念、 产品创新等将陆续进入邯郸房地产市场。,3,市场导航。,邯郸楼市图（主要项目）,在售住宅项目,在售公寓、写字楼、商业项目,在售尾盘项目,未进场项目,复兴区,丛台区 （市中心+北区）,安居绿树林枫,金丰裕园,山顶花园,大唐西郡,城市西景,汇景阁,旺景苑,金色领地,锦绣江南,百家
10、新城,卓昱大厦,金恒基鹿城国际,华域首座,华信乐活,金洲国际,青城逸园,赵都新城,阿尔卡迪亚,天琴大厦,安联水晶坊,中华尚都,兰庭华府,力天凤凰城,中央公园,晋和国际,万豪公寓,金世纪新城,鸿基新政公馆,铂玥中心,万浩家园,金世纪花园,颐景蓝湾,旺角花园,阳光公寓,金宇大厦,和平广场,中道国际,新兴 国际,香兰雅居,滨河御景,圣水湖畔,金安公寓,康桥国际,创鑫阳光城,温哥华森林,拉德芳斯,鑫域国际,晋和枫丹白露,天泽园,星城国际,左岸枫桥,万浩吉祥,万浩俪城,顺天君邑,阳光三龙会馆,万聚 凯旋城,安居东城,嘉华国际,高开区,邯山区,中华大街,营销特征：区域内的房地产项目首楼处普遍较为简单，推广
11、手段也较为单一，多为项目地围墙广告墙展示，大项目如安居东城则多设立彩旗一项。,丛台区,价格特征：区域内均价普遍在4500元以上，人民路一带区域则在6000元以上，北区区域4700元左右，东环路靠近高开区价格根据其远近、方便的因素而有所浮动。,丛台区,客户特征：本区域主要以在本区域内工作、经商的中等收入水平客群为主，自住需求占主导,主要看中项目的生活便利性以及居住习惯。,访谈语录 “看了85平米二房，南北面价格差好几百；朋友买高开区那边，但我习惯了住丛台”-王女士 金世纪新城看房者 “客户就是在这周边生活的，经商的比较多，也有在事业单位上班的，收入都还不错”-星城国际置业顾问 “看二居室的，三居
12、室的面积太大，总价有点负担不起；周边生活配套齐全，离新世纪近，将来购物吃饭都方便”-陈小姐 兰先生 安居东城准业主（婚房需求） “单位有团购优惠，具体的优惠还在谈；位置离高开区挺近，但价格比那边便宜一两千，当然选择这边了；选择三居室110左右；如果130平的总价60万够的话，就要大的。”-林女士 电厂职工 意向楼盘 顺田君邑,丛台区,产品特征：区域内以熟识两房和实用三房为主力户型，面积分别在80-100和120-140，这主要也是因其区域客户属性所影响下的市场产品供应。,水晶坊1263-2-2,中央公园 139.9 3-2-2,金世纪新城 85 2-2-1,安居东城 105 2-2-1,安居东
13、城 146 3-2-2,暗卫,暗卫,丛台区,100-105,140-144,同区间面积 多种户型选择,丛台区,3-2-2 129.81,4-2-2 164-168,4-2-2,暗卫,暗卫,丛台区,营销特征：区域内房地产项目售楼处设置简单，主要推广方式为项目地围墙广告，别无其他，整体区域形象较差。北区为大量的经济适用房，安置房。,复兴区,价格特征：区域内价格呈现两个层次，占据较好的地理位置或依靠开发商品牌效应，均价可达4200-4500元不等，其余则为3500-3700元。区域整体价格为全市最低（不含小产权房）。,复兴区,客户特征：因区域特性，本区域内的消费群体基本都以本区域为主，而本区域的居住
14、群体主要以各工厂职工或从事相关产业的人为主，购买力一般，经济条件较好者，则选择市中心或者东区。,访谈语录 “在铁西买房的大部分都是本区域的，有条件的就会选择东区或者市中心”-旺景苑 置业顾问 “邯郸区域购买比较明显”-山顶花园 置业顾问 “铁西这边主要还是满足本地的需求，像邯钢的，华冶的职工和一些周边乡县的散户；普遍能接受的总价在50-60万；条件稍好一点，会选择130-150这样的大三居”-安居绿树林枫 胡瑜婉 “买房子主要还是看方便；本地人买房子比较看重学校、医院和商场，是否方便孩子上学和日常生活；现在买房子的一部分是我们市区的人，还有很大部分应该都是经商的，来邯郸这边做生意的外地人或者下
15、边乡县的还是很多”-赵女士 邯郸本地人 赵苑观邸业主,复兴区,产品特征：区域内以实用的小三居为最畅销，其次为四居室。小三居紧凑实用，,安居绿树林枫 销售主管 铁西还是以经济型的三居室为主，我们项目98的小三房去的速度最快，这个售完后，就是133平的大三房去的比较快了，还有就是两居室的，有些条件比较好的，第一选择还是140-150这样的大户型，相对要求舒适吧。总价优惠一下70万以内吧。我们项目在铁西这边还是相对比较好的贵的，但是卖的也很好，主要一个我们安居的品牌，大家都比较认可了。邯郸现在对景观、产品什么的还是没有太多的要求，看重的还是生活配套和价格。位置合适，价格能接受，基本都会买。,金丰裕园
16、 畅销户型 106-110,106,暗卫,复兴区,营销特征：项目地的围墙广告、沿路灯箱、高炮等形式多样，售楼处设置也较为大气。并已陆续引入情景营销模式，引导客户进入项目地实地体验，但鉴于邯郸房地产发展水平的限制，多数项目的景观体验区设置都较为一般，但即使如此仍然对邯郸本地客户起到积极地推动作用。,城市属性,地块研究,市场研究,案例借鉴,开发建议,高开区,价格特征：区域内沿世纪大街中心地段均价6000元左右，世纪大街以南，因其位置偏离高开区中心区域，均价回落至4500元以内。,高开区,客户特征：得力于该区的未来行政属性，本区域已成为高端客户的置业首选，吸纳来自邯郸各区县的成功商人、待遇优厚的公务员和企事业单位中高管人员。,访谈语录 “大三房最好卖。像151的,总价可以控制在100万以内;我们项目早期有做银行的团购”-温哥华森林 置业顾问 “但凡有条件的，都会选择区东区（高开区）那边
