《2010年10月厦门杏林欣隆泰商业招商策略及经营管理建议报告60p -2》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2010年10月厦门杏林欣隆泰商业招商策略及经营管理建议报告60p -2（60页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、【一、欣隆泰商业规划及商家推荐】,一层商业规划及商家推荐,欣隆泰,餐饮落位,麦当劳、肯德基、德克士、味千拉面、真功夫,ESPRIT、 ONLY、VERO MODA、BASIC HOUSE、欧时力、LEE、levis、TEXWOOD、杰克琼斯 、蓝威龙、淑女屋,代表商家列举,代表商家示意,屈臣氏、丝芙兰、千色店、 adidas、nike、李宁、 kappa,代表商家列举,代表商家示意,主题小百货,钻石城、于氏珠宝、周大生、周六福、高尔登、仙绿晶、石头记、悦康天珠、欧莱雅、玉兰油、蝶妆、贝佳斯、高丝、高丽雅娜、HUGO BOSS、欧泊莱、柏芝、红地球、羽西、水之澳,代表商家列举,代表商家示意,二层
2、商业规划及商家推荐,欣隆泰,餐饮落位,马克华菲、马丝菲尔、bossini、baleno、生活几何、U2、G2000 、美特斯.邦威、中域、森域、卡丹路、拜丽德,代表商家列举,代表商家示意,东方红、宝明堂、圣皮尔、中国移动、中国联通,代表商家列举,代表商家示意,常春藤、米奇、丽婴房、小耐克、小衣恋、巴布豆,代表商家列举,新华都、永辉、人人乐,代表商家列举,代表商家示意,三层商业规划及商家推荐,欣隆泰,娱乐休闲,餐饮落位,欢乐迪KTV、好乐迪、康康柳丁、翻斗乐娱乐、汤姆熊儿童乐园 、南梦宫电游,筷客、音乐厨房、豪客来、斗牛士、两岸咖啡、好伦哥、德克士,代表商家列举,代表商家示意,家纺家居,嘉加梦、
3、凯帝、埃斯普利特 、恐龙、飞梦诗、温舍、银舸,代表商家列举,代表商家示意,个性饰品,聚宝屋、 HOW CLUB、仙绿晶、e3e4、莎姿、柴智堂、蓝烟火,代表商家列举,1、 租赁形式 优点：减轻开发商后期经营成本、运营压力、时间成本 缺点：统一经营、企划活动整合效果不理想；企划侧重公关活动，较难进行SP进行活动 2、 联营形式 优点：降低商户投资风险，利于商家货品及资金安全管理，利于整体招商及运营商资金流 缺点：开发商后期营运成本较高，须成立专业的管理团队；且商业须23年培养期的自然规律，周期较长，运营商资金及时间成本压力较大 开放式百货一般不低于40%的主场装修，按最低600元装修费投入 14
4、00040%600=3360000 Pos机及财务系统 200000+240000=440000 最低追加成本3800000元 人员管理成本 按14000平米管理面，管理团队预计不低于20万/月（不包含后期运营企划推广费用） 建议按租赁模式操作该项目，迅速回收资金进行项目复制；以规模效应占领市场，快速盈利。,经营模式建议,【二、招商策略建议】,整体招商原则： 主力店先行、大品牌商先行 基础类客户跟随之原则 招商工作是商业物业项目正常运营的基本前提，特别是对大型的商业项目来讲，更成为经营成败的关键。因此企业制定切合实际的招商策略，进行细致全面的招商谈判成为项目成功的重要保证。 因此招商目标的选择
5、要根据市场需求和项目定位情况来确定，具体说应考虑以下因素： (一)项目自身的市场定位； (二)项目所在地的消费状况； (三)投资商和发展商的自身资金情况； (四)拟引进商家的市场定位、发展战略。,招商策略,核心主力店先行，次主力店随后的原则 超市、知名品牌优先，辅助项目配套的原则,招商步骤,第一步,第二步,第三步,主力商户招商,基础 商户招商,主力商户入驻能够刺 激中小商铺的招商；能 够影响中小商铺的租金 水平，提高项目整体租 金收入。,基础商户影响力和号 召力不及主力商户，但 其面积需求相对较小， 在物业整体之业态组合 中必不可少。,第四步,流动商户招商,主力商户、基础商户 的进入，将极大程
6、 度的鼓舞流动商户 和投资者的热情，坚定 其投资信心。,商场开业,在招商率达到80%的 基础上实现全场开业， 以火爆的开业氛围 带动开业后剩余 零散店面的招商,【招商工作计划】,招商预热期主力店 次主力店招商期(人人乐、新华都、永辉、屈臣氏、麦当劳、肯德基等）,全面招商期 (珠宝品牌、服饰精品 及化妆品等全面展开）,开业筹备期,工作任务,4个月,时间,5个月,3个月,备注：具体的招商工作计划时间节点需根据工程时间节点调整及确定,a) 整体定位确立、经营模式确定、整体策划完成并执行 b) 业态规划确定、目标商户即品牌落位完成并执行 c) 主力店、次主力店招商并签约,a) 招商团队建立 b) 百货
7、、零售、配套等品牌引进 c) 招商推广方案制定并执行 d) 招商工具制作并发包到位后应用,a) 开业活动方案制定 b) 后期补充性招商 c) 运营架构、思路建议,a) 剩余店面补充招商 b) 部分品牌调整 c) 营运方案调整,3个月,开业后招商调整,【 三、项目招商推广策略】,1、项目招商推广总体思路,总规,详规,业态规划,主力店及 次主力店 招商,招商手册,大规模 招商,正式施工,施工图 设计,以业态划分为依据，确定主力商家后才进行正式施工，真正做到未雨绸缪。 在引进主力商家方面，我司会实行“一铺多选”的策略。,擒王树旗 在项目施工前期，怎样亮相杏林，将品牌知 名度转化成品牌号召力是项目成功
8、的关键。 在广告推广过程中，树立一杆“商业奇葩、潜 力无限”的大旗，为品牌号召力的传递、集聚奠 定基础。,登高而招 在以上主力店招商顺利的基础上，组织招 商酒会，利用前期主力店的签约，展开全面招 商工作，在整个招商过程中形成一个高潮，对 中小品牌形成号召力，掀起中小品牌入驻的波 澜壮阔的局面。,完善机制 虽然招商形成一定的高潮，但是最后不能落 实到进场，也等于“竹篮打水一场空”。因此，此 阶段关键是制定相关的经营管理、招商优惠、进 场装修、开业推广等一系列措施，切实从商家的 角度出发，保护商家的利益，促进签约的达成。,盛大开业 开业基本上来说是招商工作的丰硕成果，运营的开始。保证项目盛大开业，
9、是我司招商工作“功德圆满”的标志，也是商场永续经营的基石。,2、招商推广总体策略,1、点渗透式策略 本项目的招商应采用点渗透式策略，这是招商的重点策略，主要体现为点对点和重点深入攻破，是直接面向客户的渗透式策略。,2、充分展示策略 项目现场包装是项目推广的关键，由于项目区位并无浓厚商业基础。通过现场的包装，营造强烈商业氛围，强有力塑造项目商业财富的形象。,4、高调入市策略 根据项目定位，入市时必须与权威部门和权威人士联合举办相关推广活动，突出发展商铸造“LIVINGMALL的决心，并奠定项目绝对权威的市场地位，抢占市场的制高点。,6、与媒体深度合作策略 本项目提出了打造杏林商业中心产品定位、形
10、象定位和价值理念，因此必须借助媒体，对项目理念进行深入解析。除了常规的广告投放外，主要通过在媒体形成系列性、联动性的深度炒作，使项目理念深入人心。,3、招商总体推广手段,3、品牌策略 利用发展商的实力与项目本身就是杏林区政府重点工程的强大背景，进行招商推广，并通过专业杂志、报纸、电视、网站等媒体专题报导，塑造项目品牌，打造项目知名度。,5、造势策略 在媒体上以高姿态发布广告宣传和进行软文炒作，强势炒作项目“全生活城”，系列剖析“全生活城”的形成对经营者、行业乃至区域经济的影响。,分阶段推广原则引流蓄水与放闸 招租前期利用研讨会、招商会、酒会等公关活动，动态新闻炒作等方式吸引消费者及目标租户对项
11、目的注意力； 使商户资源在公开招租之前汇聚起来，蓄势待发； 在正式招租时开闸，形成火爆认租场面；,4、招商分阶段推广策略,4个月,时间,招商预热期推广策略,主题：杏林之心，商贸引擎 百年商脉，地王商业 杏林金翼，城市名片 与世界同步的时尚购物天堂 时尚先锋，品牌世界 时尚消费体验，休闲享受圣地,目的：欣隆泰商业中心超前的规划全新的经营理念+引领区域消费前沿实力极具商业价值,媒介,报纸,户外,招商活动信息及形象的传递,建立形象及知名度,电视,电台,招商活动信息的传递,招商活动信息的传递,杂志,招商活动信息及形象的传递,网站,建立形象知名度,建立形象,现场包装,招商部建立及布置 项目工地及围墙布置
12、 项目宣传片制作 VI系统使用 平面宣传品（招商手册、DM单）,特别渠道,旺场宝典派发,公关活动,活动,DM,软稿,促销,招商推介会,传递信息给目标商户,招商组合套餐,活动追踪报道,活动,主力店签约新闻发布会,推广手段,5个月,时间,主题：商界盛世， 时尚焦点 聚焦杏林商脉，共赴财富盛宴 品牌荟萃 潮流之选 一个即将发光的财富平台，开启杏林现代商业新时代 最佳业态组合，稳距杏林商业要塞,目的：强势建立项目形象，经营理念输出,媒介,报纸,杂志,招商活动信息及形象的传递,建立形象及知名度,户外,电视,招商活动信息的传递,招商活动信息的传递,招商活动信息及形象的传递,电台,特别渠道,直销,发财宝典派
13、发,DM单直邮,时尚前沿,成立项目杂志,公关活动,公关,活动,软稿,促销,相关主题业态活动,招商组合套餐,经营理念追踪报道,试业新闻发布会,全面招商期推广策略,3个月,时间,主题：快乐之城，欢乐生活中心 火爆开业 开业酬宾,目的： 吸引消费者在项目的循环消费，体现“快乐之城， 欢乐生活中心”的定位； 以节日的事件促销为焦点推广，制造热点，巩固项 目在消费者心目的地位; 以项目“一站全享受”的理想休闲方式引导全城的 生活优势，逐步提升项目的形象,媒介,报纸,杂志,开业信息及形象的传递,建立整场开业形象及氛围,户外,电视,开业活动信息的传递,开业活动信息的传递,开业信息及形象的传递,电台,特别渠道
14、,直销,发财宝典派发,DM单直邮,时尚前沿,成立项目杂志,公关活动,公关,活动,软稿,促销,相关主题开业活动,剩余旺铺热推,开业活动、经营预期报道,试业新闻发布会,开业筹备期推广策略,5、招商准备工作计划表,【四、项目经济评估】,1、项目租金价格定位,可参照的市场价格分析,杏东商圈商业业态档次中等，部分中高档业态，外街租金可达200-300，内街70-85； 祥发百货租金表现1F：220280；2F：180250；3F：80120； 外街200左右，内街100左右，偏僻街区及部分2F租金可达80左右，部分88-108。,备注：虽然地段不同租金水平也有所差异，但是整体的租金水平很高，因此市场空间
15、很大。,2、项目商业价值分析,一层商业价值分析,3、项目租金价格定位,租金价格定位,参照目前杏林市场的租金，来判断本项目的租金 一层店面根据其商业价值划分为沿街店铺、内街及精品百货三类 二楼及二楼以上商业人流量降低，商业的价值也呈几何级数下降，商业租金与楼层有如 下定性关系:二层商业租金2/3一层商业价格，三层商业租金 0.5倍二层商业价格,备注：主力店/次主力店需要以优惠的价格才能吸引其入驻。,4、项目租金价格定位,若租期从2011年1月1日起算，经过三年的市场培育，从第四年开始全额收取，第五、六年每年递增10%， 之后每年的租金变化趋于平稳。,租金价格定位,月租金计算表,备注：根据商业价值
16、划分，一层沿街商业价值最高的店面可不进行租金优惠，设置进驻门槛，保证项目的形象和利润。,【 五、经营管理建议】,1、经营管理原则,针对商业地产项目建设定位较高的特点，建设项目后期必须要求有专业、 规范的高水平物业管理的品牌与商业经营的共同发展。,统一招商、统一经营、统一管理,2、管理目标和设想,3、经营管理内容,超市主力店运营管理 主力店采取引进的方式，则由引进的商业企业选择自己的运营管理模式。 主题百货运营管理 采取自营、委托运营、顾问管理的运营管理方式，由运营管理团队按照国际国内现代或零售百货商业的成功模式进行运营管理，根据招商及进驻品牌的属性，建议执行保底扣率、定租、扣点分成等多种经营合作方式，并采用科学标准化的网络信息化管理。 综合商铺运营管理 综合商铺应执行统一规划、统一布局、统一营销、统一调整、统一管理
