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1、物业管理实务一,西安广播电视大学 李晶,第三章 管理团体与规约,【本章概述】 在本章将学习五个重点内容：建筑物区分所有权；建筑物区分所有权的组成；区分所有权建筑物的管理制度；业主大会的组织形式；业主委员会的产生和组织。,本章内容介绍,本章将向你介绍：物业管理活动的理论及实现形式建筑物区分所有权制度和业主自治形式。首先介绍了建筑物区分所有权概念及组成；然后阐述了区分所有权建筑物管理制度的要素；最后对建筑物业区分所有权制度的实现形式业主大会及业主委员会的有关知识做了全面介绍。,本章学习目标,通过本章学习，你将了解到建筑物区分所有权制度的产生与发展的大致情况。对建筑物区分所有权制度和区分所有权建筑物
2、的管理制度有一个全面的认识。明白业主大会和业主委员会的组织是什么样的组织。有利于维护业主自治权益；也有利于规范物业管理活动；更有利于物业管理工作按规律办事、依法办事，提高物业管理行业的整体素质和管理水平。,第一节 建筑物区分所有权制度,一、建筑物区分所有权制度的产生和发展 二、建筑物区分所有权的概念和特征 （一）建筑物区分所有权的含义 指在对建筑物内的不动产进行区分的基础上，业主享有的由专有部分所有权、共有权、共同管理权结合组成的特殊物权。,（二）建筑物区分所有权的特征,复合性、专有所有权主导性、一体性、 登记有效性、权利主体身份多重性,三、建筑物区分所有权的组成,（一）专有所有权 指区分所有
3、权人对专有部分享有的占有、使用、收益和处分的权利。 （二）共有所有权 （三）共同管理权 即成圆权，基于建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分割的共同关系而产生。,第二节 区分所有权建筑物的管理制度,根据各国建筑物区分所有权法，区分所有建筑物的管理，也就是我们所说的物业管理，是指维系区分所有建筑物的物理机能，并充分发挥其社会的经济的机能，而对之所为的一切经营活动。一般而言，它包括建筑物的保存、改良、利用、处分，以及对区分所有权人共同生活秩序的维护。,一、管理内容,现代区分所有建筑物的管理，包括物的管理和人的管理。,二、管理方式,共有部分为全体或一部分区分所有权人共有，因而应由全体或一部分区分所有
4、权人共同管理，而这种共同管理在意见的形式与费用的分担上较难达到共识，特别是数十户、数百户等较大规模的区分所有建筑物更是如此。而生产的各式各样的管理方式，归纳起来有： （一）自主管理方式与委托管理方式 （二）管理人管理方式与非管理人管理方式 （三）法人与非法人管理组织,三、管理规约,（一）概念 （二）管理规约的设定、变更及废止 （三）管理规约的内容 （四）管理规约的效力、保管及阅览,四、管理团体,（一）管理团体的产生 （二）管理团体的建立 （三）管理团体的模式,第三节 业主大会和业主委员会,一、业主大会的组织形式 作为产权人，业主有权对自己拥有的房产的使用、经营和管理作出决定，这就是业主自治。这
5、种自治是通过业主大会来实现的。业主大会由物业管理区域内全体业主组成，是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织。当业主人数较多时，可以按比例推选业主代表，组成业主代表大会。,二、业主委员会的产生和组织,（一）业主委员会的产生 由开发建设单位负责召集业主筹集和召开首次业主大会，物业服务企业积极协助和配合。 （二）业主委员会的组织 设委员5-11名，并且是单数，主任1人，副主任1-2人。,第四章 前期物业管理服务,【本章概述】 在本章将学习七个重点内容：前期物业管理的含义；前期物业管理的内容；前期物业管理的委托；前期物业管理与物业管理的前期介人；竣工验收与接管验收；交楼
6、的程序与管理；综合验收。,本章内容介绍,本章将向你介绍：物业管理的重要业务内容前期物业管理服务。首先重点介绍了前期物业管理的相关理论知识；然后介绍了前期物业管理的两项主要工作竣工验收和接管验收及相关业务；最后明确了前期物业管理活动中物业开发建设单位和物业管理企业各自的责任。,第一节 前期物业管理,一、前期物业管理的含义 物业管理作为房地产开发经营全过程的最后一个环节，主要是指物业建成后提供的管理服务和满足物业业主和使用者的服务需求管理。,前期物业管理的含义理解,但并不意味着物业建成前物业管理就无所作为。事实上，经过二十多年的行业发展，人们越来越认识到，良好的物业管理应在物业的建设阶段，甚至应在
7、更早期的规划设计阶段就该介入，应参与物业开发的全过程这样才能为物业交付使用后的服务管理奠定良好的基础。前期管理就是第一阶段的管理工作，起始于物业接管验收前。而前期介入则是前期管理之前的物业管理前奏。,二、前期物业管理与物业管理的前期介入,前期管理是物业管理开始切入实质性的、涉及到物业管理中业主、开发建设单位、物业管理企业三方面权责关系的关健性的阶段性工作，而前期介入则是前期管理的前奏，对物业的前期管理及其后的管理服务工作起着重要的作用。,（一）前期介入的概念,指物管企业在接管物业之前，就参与物业的规划、设计和建设过程。,（二）前期介入的作用,1、完善物业的使用功能 2、改进物业的具体设计 3、
8、更好的监理施工质量 4、为竣工验收和承接查验打下基础 5、便于日后对物业的管理,第二节 竣工验收与接管验收,一、竣工验收 指建筑安装工程项目达到了设计文件所规定的要求，具备了投产或使用条件后，建筑商将物业交付给开发建设单位时进行的查验。,二、物业的承接查验,指开发建设单位对已竣工验收合格的建筑工程，向接管的物业服务企业进行移交时，物业公司以物业主体结构安全和满足使用功能为内容的再检验。,三、交楼的程序与管理,指物业建成并通过综合验收合格后，建设单位根据合同要求，按时按质将物业交付给业主，实现物业买卖过程的物与权属的移交。,第五章 物业综合管理服务,【本章概述】 在本章将学习五个重点内容：建筑物
9、的管理；房屋设备设施管理；物业环境管理；物业安全管理；业主及非业主使用人的管理。 本章向你介绍：物业管理的核心业务物业综合管理服务，即公共服务或常规服务。主要介绍了物业管理中的物的管理和人的管理两个方面。具体包括建筑物的管理、房屋设备设施的管理、物业环境管理物业安全管理、业主及非业主使用人的管理。,四、前期物业管理与物业管理的前期介入 前期管理是物业管理开始切入实质性的、涉及到物业管理中业主、开发建设单位、物业管理企业三方面权责关系的关健性的阶段性工作，而前期介入则是前期管理的前奏，对物业的前期管理及其后的管理服务工作起着重要的作用。 （一）前期介入的概念 指物管企业在接管物业之前，就参与物业
10、的规划、设计和建设过程。 （二）前期介入的作用 1、完善物业的使用功能 2、改进物业的具体设计 3、更好的监理施工质量 4、为竣工验收和承接查验打下基础 5、便于日后对物业的管理,第一节 建筑物的管理,房屋等建筑体是物业的核心部分，传统的房屋管理其主要内容就是对建筑物的管理。现代物业的建筑投入大、价值高、功能先进、使用寿命长，在管理上的要求更高。对建筑物的管理主要是资料档案管理、质量管理和修缮管理三大部分。 一、物业档案资料的管理 物业档案资料的建立是对物业建设开发成果的记录，是作为日后工程维修、配套建设的依据，也是更换物业管理企业所必须移交的内容之一。现代建筑工程随着科学技术的发展和使用需求
11、的提高，楼宇设施、以及埋入地下和建筑物内部的管线越来越多越来越复杂，越来越高科技化和专业化，因此一旦发生故障，档案资料便成了维修时惟一的依据。,二、房屋修缮管理,房屋竣工交付使用后，由于各种原因的影响，房屋逐渐破损，使用价值逐步下降，房屋的使用功能逐渐减弱。通常房屋损坏的原因分为自然因素和人为因素两大类：自然因素的损坏主要有：气象因素、地理因素、生物因素和灾害因素；人为因素包括对物业的使用不当、设计施工质量低劣、维修保养不善等。因此，必须对房屋实施有效的维护和修缮。 房屋修缮，是为了全面或部分地恢复房屋失去的使用功能，防止、减少和控制其破损的发展，延长房屋使用寿命，经常地、及时地对房屋进行的维
12、修与养护工作，以达到物业保值增值的目的。 因此，房屋修缮管理是指物业管理企业根据国家对物业维修管理的标准、要求以及物业管理委托合同的规定，对所管理的物业进行维护修缮的管理活动。物业维修管理的概念有广义和狭义之分：狭义的维修管理是指对物业的养护与修缮；广义的维修管理是指对物业的养护、修缮与改建。 房屋修缮管理的主要内容包括房屋的质量管理，房屋维修施工管理、房屋维修责任管理。,三、房屋维修的责任,房屋维修的责任管理是指依据国家和地方的有关规定和物业管理合同的有关约定，明确房屋维修的责任及其费用的承担的管理工作。 根据房地产商品的特点，新建的房屋有一定的保修期，并且，房屋内的不同部分、不同的设备的保
13、修期也不同。因此，房屋维修责任可分为两种情况 1在保修期内 2保修期满后,第二节 房屋设备设施管理,物业的附属配套设施与设备是物业不可缺少的重要组成部分，特别是现代建筑物，无论是综合性大厦，还是住宅或公寓，都配套有完善、先进的各种辅助设施和设备，以满足生活水平逐渐提高的人们的各种不同的需要。只有这些设备和设施正常运作，物业的功能和作用才能充分发挥。真正体现其价值。因此，物业的设备设施管理是物业管理的重要工作之一，从事管理的工作人员，必须充分认识它的重要性，熟悉、了解并掌握各种设备设施的管理内容和要求。 物业的设备设施包括给排水设备；供配电、照明等用电设备；供暖与燃气设备；消防设备；通信设备、智
14、能化管理系统等。 房屋设备设施的管理指根据设备的性能，按照一定的科学管理程序和制度，以一定的技术管理要求，对设备进行的日常养护、维修与更新。,一、房屋设备设施基本资料管理 物业设备基础资料的管理主要包括设备原始档案的管理和设备维修资料档案的管理。 （一）设备原始资料档案管理 （二）设备维修资料档案管理 二、设备运行与保养管理 （一）接管验收 （二）设备设施的日常性维修保养 （三）预防性计划维修保养,三、设备、设施的维修与更新 （一）物业设备的维修 （二）物业设备的更新与改造 四、设备维修管理规程与制度 （一）物业设备管理岗位职责 （二）物业设备管理制度,第三节 物业环境管理,一、绿地与绿化管理
15、 （一）绿地与物业区内的绿地系统 （二）物业园林绿化的养护 （三）物业园林绿化的管理 二、车辆道路管理 设置停车场应考虑的因素 1、必须把人的活动放在首位 2、合理估计车位数量 3、正确解决综合造价高的矛盾,三、环境卫生管理 （一）含义：指定时、定点、专人地进行规范化的日常保洁、废弃物的收集与清运，以维持区域的整齐、洁净的清洁卫生工作。 （二）内容： 1、环境卫生管理制度建设 2、卫生设施建设 3、严格监督检查 4、加强环境卫生知识宣传教育,第四节 安全防范的协助,一、公共治安秩序的维护 （一）建立专门机构 （二）完善有效的公共治安秩序维护制度 （三）完善安全防范设施 二、消防秩序的维护 （一
16、）建设高素质的消防队伍 （二）制定完善的消防制度 （三）消防设备的保养与维护 （四）加强消防教育培训 （五）加强日常管理,第五节 业主及非业主使用人的管理,一、业主及非业主使用人基本资料的管理 以户建档，即以每户（商铺则每档位）建立一个档案，对业主及非业主使用人基本资料进行全面详尽的管理，也是物业管理工作不可缺少内容之一。,二、居住行为的管理 （一）情感管理 （二）规范管理 三、共同事务的管理 （一）物业管理公约与业主公约 （二）管理规定与用户手册 （三）业主投诉与纠纷管理,第六章 物业经营管理,【本章概述】 在本章将学习六个重点内容：物业经营管理的含义、内容和原则；物业租赁；物业中介代理；房屋租赁合同与租户管理；租户管理；房屋租金。 本章将向你介绍：物业管理的经营性业务物业经营管理服务。首先介绍物业经营管理服务的含义和内容，主要是物业租赁和物业中介。然后对物业经营管理活动中的主要业务租赁管理进行了详细介绍，具体阐明了租赁合同与租户管理、租金计算等两个重要问题。,第一节 物业经营管理概述,一、物业经营管理的含义和
