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1、城市综合体城市综合体开发前开发前需要考虑需要考虑的的8 8 件件事事 城市综合体项目城市综合体项目工作步骤及开发工作步骤及开发流程流程 香港合一香港合一工作营投资管理有限公司工作营投资管理有限公司 2010.092010.09 专注城市综合体开发顾问 Part1 Part1 关于城市综合体的关于城市综合体的认识及可比案例研究认识及可比案例研究 Part2Part2 合一工作营综合体工作流程合一工作营综合体工作流程 Part3 Part3 合一工作营综合体方面成功案例合一工作营综合体方面成功案例 Part4 Part4 合一工作营整合的工作优势合一工作营整合的工作优势 Part 1 Part 1
2、 关于城市综合体项目的认识 观点对城市综合体项目的理解 对于综合体类项目而言，要在未来有令人满意的收益，必须使项目内各种产品类 型在定位规划初期即相互呼应、互为支撑，以期后续运营期间形成良性互动，从 而产生较大的利益上升空间，才能实现目标。 因此，本建议书将从对“城市综合体的认知”开始， 阐述本司对城市综合体的操作理解，从而提出本司对 城市综合体项目操作的“初步思考” 观点对城市综合体的认知 商业 办公 综合体 酒店 对城市综合体的认知 城市综合体从产品组成上包含了商业、办公、酒店等物业，在某种程度上，城市综合 体代表了商办项目开发的最高层级，因此，我们先着重阐述对城市综合体的理解。 城市综合
3、体 城市综合体发展的背景 产品形态层面- 是现代城市发展背景下建筑综合体的升级与城市空间的延续 意识形态层面- 城市形态发展到一定阶段的必然产物 城市化进程层面- 城市人口聚积、资源功能聚积、 用地紧张到一定程度 观点对城市综合体的认知 城市综合体发展的背景 观点对城市综合体的认知 城市综合体是指在都市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐 、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街 区建筑群体。 具备现代城市的全部功能城市聚集催生城市综合体 城市综合体城中之城 城市综合体的价值体系 社会性催生：结束“ 摊大饼”模式，不再“ 钟摆式”生活 精神性催生：城市“ 生态化”要
4、求 商业生态系统价值 城市空间延续价值 土地乘数效应价值 商业、办公、居住、 旅店、展览、餐饮、 会议、文娱和交通等 城市生活空间的三项 以上进行组合 2 3 4 城市综合体的城市综合体的 四大核心功能四大核心功能 1商务商务 操纵着城市信息流、资金流和物流操纵着城市信息流、资金流和物流 商业商业 形成城市吸引力和支持其他功能形成城市吸引力和支持其他功能 为流动的人口提供舒适的居住环境为流动的人口提供舒适的居住环境 酒店酒店 为城市街区提供安全的生活空间为城市街区提供安全的生活空间 居住居住 观点对城市综合体的认知 HOPSCAHOPSCA最完满的城市综合体，集HotelHotel（酒店）、O
5、fficeOffice（写字楼）、 ParkPark（公园）、Shopping mallShopping mall（购物中心）、ConventionConvention（会议中心、 会展中心）、ApartmentApartment（公寓）于一身 功能模型 功能价值体系 观点对城市综合体的认知 城市综合体发展的特征 城市综合体最大的特点即为通过各种功能综合互补，建立相互依存 的价值关系，从而使它能够适应不同时段的城市多样化生活，并能够进 行自我更新与调整。 综合体 建筑：高密集约建筑：高密集约 规模：体量巨大规模：体量巨大 资金：巨额投资资金：巨额投资 时间：周期较长时间：周期较长 内部：立体连
6、续内部：立体连续 物业：复合互补物业：复合互补 外部：高便可达外部：高便可达 观点对城市综合体的认知 观点对城市综合体的认知 城市综合体的作用和意义 城市综合体是点燃城市化进程的“火炬”，城市综合体对于城市发展及 城市居民生活都起到巨大了作用，改变城市面貌的同时更从根本上改变 人们的生活。 为什么政府、市长愿意做综合体为什么开发商愿意做综合体为什么消费者愿意买综合体 城市需要标志和名片 拉动区域经济和文化的发展 集约的产品模型 合理的投资模型 大品牌的担保 无限想象的价值空间 观点对城市综合体的认知 城市综合体从早期工业化时代发展至今，已经形成了大量的成功范例和经验， 根据项目开发背景的不同及
7、资源整合能力的差异，形成了几种不同的开发模式 。 美国纽约“洛克菲勒中心 （洛克菲勒财团兴建） 法国巴黎德方斯区（法国 政府兴建） 综合开发模式 日本池袋日之出大街 日本比谷商业区 “合资- -公共财政补贴 ”模式 北京华贸中心 深圳华润中心 合作链开发模式 上海新天地（瑞安集团） 万达广场（万达集团） 专业地产商模式 特点： 投资主体单一 合作机构较少 功能比较单一 特点： 政府给予支持 公私合作，各取其利 合作机构较少 功能性较强，专业性不够 特点： 将项目开发运营按进度细 分 各个阶段由专业公司执行 特点： 单一开发商开发，对开发 商专业度和资金要求较高 城市综合体开发主体模式分类 观点
8、对城市综合体的认知/ /城市综合体开发主体模式 对于城市综合体个案 开发主体模式应建立在综合考量和权衡 开发商资金实力、开发专业能力、政府支持度等因素后进行明确 观点对城市综合体的认知/ /城市综合体发展的功能核心模式 城市综合体发展的五种功能核心模式 发展模式特征案例 模式一 商业功能 核心模式 城市核心区； 主干道沿线 区域功能缺乏，需求旺盛； 人流及商业气氛 一流的合作团队规划设计/经营管理 上海五角场 香港新城市广场 深圳华润中心 日本福冈博多运河城 合肥元一时代广场 模式二 酒店功能 核心模式 不远离城市核心区； 交通可达性好，沿主干道沿线； 商务客户支持； 开发商有足够的经济实力；
9、 顶级商场配套设施 上海商城（波特曼酒店） 模式三 写字楼功能 核心模式 政策导向； 客户（产业）支撑、产业簇群；未 来商务核心区； 写字楼带动其他功能，影响其定位规模与档次； 商场、公寓等配套完善 北京东方广场 广州中信广场 深圳信兴广场 财富广场 模式四 住宅功能 核心模式 项目的区位条件不是很好； 以居住为主体的片区； 成熟度不高，居住人口有限； 往往后期会开发商业，但规模往往不大； 深圳星河国际 金地国际城 万科运河东一号 模式五均衡发展模式 CBD/城市中心； 主干道沿线/地铁口； 建筑面积20万以上； 开发商强劲的实力和丰富的经验 专业的物业管理/经营管理 香港太古广场 北京华贸中
10、心 城市综合体的规模庞大且功能丰富，在项目开发中，确定何种功能为主导， 将为项目发展定性，同时将在很大程度上决定项目的成功与否。 观点对城市综合体的认知/ /商业功能核心模式开发案例 商业功能核心模式开发案例-上海五角场 通过大型品牌商家的引入，以商业为引擎，将五角场打造成上海城市副中心 东上海百联又一城东方商厦万达商业广场 8080年代的五角场 定位：上海城市副中心、市级商业中心和公共文化活动中心； 规模：邯郸路、翔殷路以北，殷高路以南，淞沪路两侧，总占地面积218公顷； 规划：五角场商业区总体上分为南部、中部和北部三个区域。其中北部地区依托江湾新城，将在交通主 干道内侧设广场型商业，重点发
11、展社区型商业，中部区域将以江湾体育场大学城公共活动中心为 核心，新辟一条长约800米、欧洲建筑风格的步行街，主要发展知识型的服务业，以满足科研开发、中 介服务和娱乐休闲需要，南部以五角场环岛为中心，呈“一圈五线”的星状布局，规划为市级商业中心 ； 主要商户：万达商业广场、百联又一城、东方商厦、大西洋百货； 观点对城市综合体的认知/ /商业功能核心模式开发案例 五角场利用其区位优势，利用交通优势，将来往这里的枢纽性人流有效转化 成消费性人流，同时由商业带动商务功能、提升居住品质。 主要办公：创智天地，位于五角场环岛北面的淞沪路两侧 ，是杨浦区的重要知识创新区，规划面积0.86平方公里。 五角场是
12、上海五条交通干线的交汇处，是杨浦区的核心 地带，拥有优越的区位交通优势； 每天6060万左右的人流量成为五角场先行发展商业的有力 契机； 周边复旦、同济、财大等上海主要十余所高等院校，为 五角场城市副中心的发展提供了稳定客流支撑以及科研资 源。 办 公 商业 文化 居 住 体育 科研 观点对城市综合体的认知/ /商业功能核心模式开发案例 观点对城市综合体的认知/ /商业功能核心模式开发案例 商业功能核心模式的开发案例-深圳华润中心 深圳华润中心以大型购物中心为核心驱动，提升项目高端形象的同时带动整个综 合体统一而高效的营运 物业类型体量（平方米）定位 写字楼42000国际标准5A甲级写字楼 酒
13、店60000超五星级酒店君悦酒店 购物中心（万象城）188000188000“深圳最大、华南最好、中国最具示范效应”的购物中心 公寓15000 超五星级酒店顶部，公寓住户也可以享受超五星级的酒店服 务 商业街95000 被誉为未来深圳“新天地”。在这片步行街区内，将引进世 界一流的餐厅、酒吧、小酒馆、茶屋、精致的零售店铺等 住宅90000深圳顶级豪宅 整体定位： 以万象城大型购物中心为主力品牌和主导产品的“都市综合体” 开发策略： 大型高端集中商业（万象城）和5A甲级写字楼先期入市，一举奠 定了项目城市级的高端形象，后期借高端之势发展可售型物业， 增加整体的盈利能力 业态配比： 商业56.6，
14、写字楼8.4，酒店12，公寓住宅比例达到21 观点对城市综合体的认知/ /商业功能核心模式开发案例 商业功能核心模式成功的关键因素： 外因外因 区位条件：城市核心区域/区域核心 交通条件：地铁口/交通主干道，便捷的公 共交通系统 区域商业功能缺失 人流量大，有一定的商业氛围 内因内因 大规模：五万平米以上，成为区域商业中心的领导者 突破、创新：商业形态上比其他项目有很大的突破， 新的商业模式成为市场焦点； 消费“一站式”：综合性的Shopping Mall形式，包括 购物、餐饮、休闲娱乐于一体 中高端定位：往往在首期开发，奠定高端形象 开发商实力：开发商要有非常强的资金实力，同时要 有一流的合
15、作单位（包括规划设计、经营管理） 开发资金限制 大型集中商业的开发、运营需要大量资金投入 五万平米的大型商业总投资 将超过1.51.5亿元（未计地下），且培育期往往需要2 2- -3 3年，对于资金的要求非常 高，风险非常大 销售目标限制销售目标限制 MallMall销售比例不能超过销售比例不能超过50% 50% MallMall有大量的主力店存在，需要开发商自己有大量的主力店存在，需要开发商自己 持有出租，且租金回报率很低，这与本项目持有出租，且租金回报率很低，这与本项目“不想持有不想持有”的目标相违背的目标相违背 观点对城市综合体的认知/ /商业功能核心模式开发案例 观点对城市综合体的认知
16、/ /酒店功能核心模式开发案例 酒店功能核心模式的开发案例-上海商城 酒店核心模式：上海商城，五星级酒店（含大型剧院）带动下的城市综合体 定位：五星级酒店（含大型剧院）带动下的城市综合体 项目业态：豪华公寓、国际水准的办公大楼、世界知名品牌的购物商场、五星级酒店 上海第一幢外商投资的综合性建筑群，以其独特的建筑风格构成了申城现代化的标志 ，其中的上海商城剧院更为整幢楼群中独具特色的窗口； 上海商城剧院是以美国百老汇的马昆斯剧院为蓝本建设的，剧院以双层楼厅设计 ，共能容纳991位观众(大厅731位，楼厅260位)，以其齐全的设施为各种文艺形式，包括 话剧、歌剧、芭蕾舞剧、交响音乐会等提供演出的场所。 观点对城市综合体的认知/ /酒店功能核心模式开发案例 观点对城市综合体的认知/ /写字楼功能核心模式开发案例 写字楼功能核
