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1、浅 析 商 业 规划 设 计（图文版） 林春辉 引言 最近我在网络上看到一则消息：中国商业设计协会对全国商业地产的设计机构和设计项目做了一个统计。统计结果反映了中国商业地产规划设计，包括建筑设计的现状，就是大多数没有前期定位，或者前期定位是虚拟化的。在当今的中国，几个人就可以开一家策划公司，因为开发商对这一块的知识几乎没有，所以这样的结果只是一个策划性的东西，而不是实际可操作的。所以，即使做了这样的前期策划，后续的也是无法落地的。再加上设计院这方面的设计水平本来就不够。这是很容易理解的，综合设计院不可能具备这样的水平，各个专业（建筑、规划、机电、取暖等）都曾经做过商业设计，但是我们对综合设计院
2、不可能有更高的要求，除非是专业的设计院。 一、国内目前商业项目规划设计的整体现状 中国商业设计协会里面有一百多家全国各地的甲级资质设计院。在协会内部做过一个小型的摸底测试，结果是98%的设计院是不懂商业的，甚至于告诉他业态的名字都理解不了，所以实质上他们对于商业设计的了解甚至不如开发商。这是中国的商业地产是一个非常大的缺憾。在这过程中，我接触的外资的设计机构有两类，一类是确实懂商业；另外一种也不懂商业，但会要求开发商找一个懂商业设计的咨询机构来配合设计。像世界前几位的建筑设计师事务所。他们不盲目做设计，也不轻易承诺。像一些大的公司之所以能够受到开发商委托和设计院配合，是因为他们的建筑师和空间环
3、境设计师都一定要有在商场里做过高管的经历。这样的设计公司里，对于刚毕业的人会派去各个商业业态的高管手下做助理，经过三五年后回来才开始做设计。不会允许建筑师进来马上就做设计的，这是对客户极端的不负责任。这是指的商业设计机构，不是中国的设计机构，一个综合设计院就很难这样要求了。 我刚才说的这些情况，可以看到中国的商业目前面临着许多问题。不专业的设计，这里说的不专业不是说设计院不专业，设计院对于规范和空间的引导都很专业，但是由于不清楚商业的需求，所以我们看到大量的项目都是这种情况：由于设计的不合理，最终招商的时候商铺进不来，物业满足不了设计要求；后期改建改造大；第三个最重要的就是运营成本的加大。为什
4、么会这么说呢？我来说个例子。亚洲最大的购物中心日本永旺购物中心，这家购物中心准备在23年内在中国开100家购物中心，面积是在十几万平米左右，基本上和万达的模式是一样的，但是唯一不同的是，万达一般是在城市中心或次中心拿地，而永旺是在郊区做。其实我曾经比较过，万达在国内来说已经做得很专业了，但是拿永旺的这个商业设计和规划同万达相比较，万达还是不够专业。更不要说很多做商业地产的开发商已经和万达有很大的距离了。 在我接触的，包括永旺购物中心，包括北美的，金融危机之前，欧美的的一些开发商也试图进驻中国市场。当时他们委托专业调查机构对全国的商业地产项目做一个调查统计，他们看过调查结果后，觉得尽管中国市场的
5、商业地产已经开发过量，一个是单体的面积过大，再一个商业地产规模已经超出了每个城市的消费需求，整个的开发面积过大。但是准备进驻中国商业地产市场的外资并不担心，他们看了我们的建筑设计，发现有很大的缺陷，这些缺陷导致即使你们先做，这个市场80%或90%是中国地产商的项目，他们比例就算只占10%也可以后发制人。这是由于他们的设计太专业了，他的运营成本非常小，按我们现在的时髦的话就是低碳的经济。他们想的比较远，所有的设计不光考虑招商的需求，商铺的需求，而更多考虑的是未来商业运营管理怎么去降低能耗。 如果说商业规划设计不专业，导致开业以后，常年的能耗很大的话，那么与外资企业是没法竞争的。其实零售业这一块挣
6、的钱，零售商毛利率是非常低的，差1个点都是很困难的。前期的设计不专业可能导致能耗消耗要大于别人几个点，所以在竞争上是非常不利的。再由于将来的残酷的竞争，因为整个的商业地产开发是大于需求的，肯定是有不少商业要倒闭的，谁最先倒闭关门呢？当然是运营成本比较高的商家了。所以我觉得一定要建立这样的理念和概念，就是不能够把建筑规划设计来作为商业地产开发的灵魂，而是一定要引入商业设计的灵魂。商业设计是对商家、对消费者，包括对以后商业地产运营的综合的专业性的考虑和提出要求。然后建筑设计，包括将来的内部空间设计都是为商业的灵魂来服务的。所以我们认为商业设计是规划设计的核心，也就是说它是指导规划设计和建筑设计的基
7、础条件。 当然，搞好规划设计绝不单是设计师的责任，反过来说，单靠设计师是做不好商业综合体的。因为设计师大多是从建筑结构的角度提供有益的意见，但做购物中心，第一位是租赁人员的责任。设计师，尤其西方国家培养出来的设计师，他们讲个性、讲创新，不考虑投资成本，也不考虑从商业上是否合理。完全凭设计师规划购物中心风险很大。 我可以举一个大家熟悉的例子，上海的正大广场，黄金宝地，陆家嘴最好的位置，20多万平方米的购物中心。前几年只有1、2层没有关，3-8层全停业了。而且1、2层卖的都是大杂货，跟陆家嘴的定位完全不符，没有太多品牌入驻。正大广场从一出生，胎里带来的毛病，先天不足，后来司徒先生对正大重新思考，做
8、了很大的调整，购物中心才渐渐成功了。正大集团就是因为崇洋媚外，迷信国外的设计师，连中庭都是拐来拐去的。美学是有了，但人流动线不合理，做商业是失败的。 、二、 要设计做好商业项目规划设计的重要原则 那如何做好商业规划设计呢？！笔者以为最重要的是要把握两个关键点 1、主力店及次主力店的工程技术标准。 物业的建造标准必须符合相应的业态的需要。在商业综合体当中，通常包括超市、百货、院线、餐饮、健身、酒店等多种业态，不同业态对物业要求和标准不同，在规划设计时必须满足不同业态的需要。这与一开始我讲的招商在前、建设在后有很大关系。不同业态的主力店有不同的要求，做普通的百货荷载有400、500公斤，柱距要7.
9、8米8米，5米层高就够了。如果做建材超市，建材超市要求荷载2-4吨，至少要8米层高，柱距要9-10米；做生活超市，5米层高就可以了；而做仓储的话，要求荷载1-2吨，要9米层高，柱距要9-10米。如果建电影院，至少要10米层高（也就普通商业层高的两倍），要考虑将来使用大银幕。不同的主力店都有不同的荷载、高度、卸货的要求，只有招商在前，与主力店进行技术对接，才能掌握好这些东西。另外，商业规划设计还体现在设备设施的配套上。拿整个购物中心的照明来说，可能不同业态业种所需要的照明条件是完全不一样的。比如大卖场（如超市），它强调的是低成本运营，肯定它在照明的器具上考虑的就是节能为主。像一些精品店或者主力的
10、精品百货店，他们对灯光的照明要求就会比较多。所以在电量的分配上，在系统的配置上它都会有不同的需求。这就直接体现了建筑设计规划单位的专业性。 下面是次主力店肯德基选址要求，供大家学习参考一下： 一. 面 积：首层，350平方米（使用面积）。门面12米。 二. 高 度：楼板到梁底高度，不得低于3米。 三. 楼板承重：乙方厨房区楼板负荷为450kg/m,餐厅区活荷载为250 kg/m。 四. 供 电：甲方提供空调及200KW的用电量，并提供一条185铜芯电缆于甲方配电室引至乙方指定位置，乙方自设配电盘，并独立安装电表。 五. 供 水：甲方提供25吨水/天,供水管径为2.5/3.0英寸,水压不小于2.
11、5KG/CM，并具有相应的用水指标。 六. 排 水：甲方提供相应的排水管线位置，排水管径不小于6英寸。 七. 隔油池：在餐厅附近区域应提供适宜位置，供餐厅制作隔油池，该位置将不导致争议或影响相邻关系。 八. 化粪池：甲方提供与化粪池相连的管道至乙方租赁区域。 九. 排 烟：提供室外相应的排放油烟管道位置，该位置将不导致争议或相邻关系。排烟管道的截面积为500mm*700mm。 十. 招 牌：在门脸上方提供招牌安装位置。 十一. 空调：甲方提供冷暖空调应保证使用时间自早8：00至晚11：00，其制冷量厨房应不小于450卡/M/小时，用餐区应不小于350卡/M/小时。餐厅温度冬天应不低于15度，夏
12、天不高于25度，春秋季应在20-25度之间。（如KFC自设甲方提供室外机位置） 十二. 设备总重：冷库、排油烟机、汽水机、制冰机的室外机全部放置楼顶，设备总重3吨，下设槽钢可将设备均匀摆放，使楼顶均匀受力。 十三. 卸货车位：甲方提供临时卸货车位。 十四. 乙方按照肯德基统一标准对餐厅内部及外部进行装修。 十五. 消防系统：乙方自设消防系统并与甲方连通。 十六. 电话：甲方提供两条电话线路。 还是和大家说个案例吧：江西有一个十六万平米的购物中心，做到正负零，来找我帮他招商，他们招商了一年，一个主力店都没招进来。他主动提出，如果我帮他招商满场，他给我四个月租金。可我研究过图纸之后告诉他，建议炸掉
13、重来。当时只盖了一层地下室，投资花了8000万。他们的项目设计，层高平均4.8米，通通荷载400公斤，怎么能去招商呢？建材一进来，就能把楼板压塌，就是做超市也有危险。这样的条件只能做百货，都做百货的话，2万平米一个平面，地下1层到地上6层，在这种二三线城市，面积这么大哪个百货敢做？ 像这样的项目，都成这样了，如何能招的好商家进驻？！ 所以，如果在项目的前期不重点关注主力店及次主力店的工程技术要求，就会造成人力、物力、财力的浪费。 2、良好的内部动线设计 商业综合体好的动线设计能引导和方便消费者购物，良好的人流动线也能延长消费者在店铺的停留时间，带动品牌人流量和购买率的提升，并能让消费者体验一种
14、品牌所倡导的购物感觉。 商业的一切经营活动要围绕满足顾客的需求而展开，而这其中一个很重要的环节就是商场的动线设计。如果把商业综合体比作一个人的话，那么动线就好像人身体内的血管一样重要，无论上、下、左、右都必须保持通畅，不能有任何阻塞的地方。所以，商业综合体在规划的初期往往重点放在动线规划上，为配合各楼层不同业种的定位，商家往往要花费很大心思和时间来研讨和修复动线设计图，直到满足商场使用的最佳状态为止。 说到商业的动线设计，必须先来看看来到购物中心内的顾客都是什么样的目的，我们一般把顾客分为三种：第一种是有购买目的主动顾客，具有较强的目的性；第二种是无购物目的的顾客；第三种是随机购买，以逛为目的
15、，在“逛”中发现商品，激发购买欲望，主要以女性为主，属感性消费。那么，要激发顾客的购买欲望，不仅需要在商品自身设计上下工夫，提高商品的色泽、款式等方面的视觉效果，还需要着重研究商业空间的内部布置、空间的分割和联系，创造特定的购物氛围，让顾客心情舒畅，从而达到激发其购买欲望的目的。 一个好的垂直、平面交通设计 它是可以决定内部人流动向的。我们在评析商业体内部交通的好坏，主要应从垂直交通和平面交通两个方向分析。垂直交通将促使人流从低楼层向高楼层运动，而平面交通则能使消费者沿着商家事先设计好的交通流线进行消费。好的内部交通设计能使不是处于“金角银边”的商铺，也能得到充足的客流。因此，我们在进行设计前
16、，一定要了解项目的具体位置，是否能依靠内部交通，获取足够的人流量，起到“事半功倍”的效果。 好的动线规划的作用包括：合理的动线使顾客很方便地进入商业设施；合理的动线使顾客很容易地走完整个商业设施；合理的动线使商品很容易导入商业设施；合理的动线使店员服务更加方便。 商业的动线设计要把握好以下几个特点： 商业综合体的动线分四种，有给客人使用的卖场的动线，也有给后勤补给和员工上下班的后场动线。又分水平动线及垂直动线。 后场动线： 从停车卸货开始经过商品管理，接着上升降货梯，到进入卖场仓库的这个过程是后勤补给动线，此动线的特点是要够宽敞、至少250公分以上才足够人员和推车通过；亮度要足够，一般大约400500照度、等同于办公室的亮度即可；通道两侧壁面要做耐撞处理，地坪要平顺耐磨使推
