从_综合_到_城市_基于开发理念的城市综合体设计实践

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1、130architecture & art 131 architecture & art 130|131 从“综合”到“城市”基于开发理念的城市综合体设计实践 文：陈向东（上海大境建筑规划设计有限公司总建筑师） 摘要：城市综合体的设计可更多地从城市角度着手，将城市的要素：开 放、互通、便捷、自然等引入综合体的设计，“将大化小”地对综合体 建筑功能进行有意识控制与合理布局，将有利于当前大规模市场开发环 境下的建设，不仅对城市的肌理保持尊重，同时，对开发的商业价值带 来极大的提升，是在现有国内开发模式下有效平衡开发效益和城市效益 的途径和方式之一。 1.0 概述 近些年，从开发到设计更多地、有意识

2、地将一些大型的、综合 性项目作为城市综合体去定位、研究，并引入国外的成功案例和 经验加以应用，对城市发展起到一定的积极意义，同时我们越来 越多地意识到对城市综合体的理解以及开发能力、开发模式在某 些项目中促进或阻碍了城市综合体的发展。为此，从城市综合体 的设计方法上，对不同功能的合理组合，特别是商业功能模式的 布局研究，将对城市综合体价值的提升起到积极作用。 2.0 城市综合体 2.1概念 一般是指将城市中多种相互依存、相互助益的建筑功能进行组 合，形成多功能、高效率、有活力的建筑（群）体。可以是一个超 大型建筑，也可以是一组建筑群，甚至大到一个城市CBD，只要有 足够的规模和人流，有足够的功

3、能复合，都可以称为城市综合体。 大型的城市综合体概念可能更接近于西方商业区划的概念，一 般可用HOPSCA一词来概括城市综合体的概念（即Hotel，Office， Parking，Shopping，Convention，Apartment）大型街区建 筑集合群，是西方上个世纪六十至八十年代针对不断出现的因单 一功能区而形成的“死城”，旨在增强城市中心区活力对城市中 心区建设改造而提出的，要求开发功能区完整，形成大型街区建 筑集群的概念。在城市规划和城市设计领域认为商业街的规划定 位应结合能形成商业依托的其它功能区划，一般应包括餐饮、办 公、居住、娱乐等功能，才能形成一个有活力的城市区域。 本文

4、研究的是近年国内集中出现的由开发商主导开发的一般在 百万平方米以下的中型城市综合体项目设计。这些项目，可能用 Urban Complex这个词更能理解它的实际含义。这里所说的城市 综合体更具灵活性，有两项或以上的功能组合，这种城市综合体 活力的形成有赖于不同功能的混合，商业是较为普遍的需要，也 是最重要的因素。 2.2城市综合体的特征： * 功能综合。根据城市经济和区域特点，一般有购物中心、 写字楼、酒店为基本组合，还可结合居住、会展、文娱休闲、餐 饮、交通等城市生活空间。但是这些功能的组合和配置需要成为 一个互相依存和互相助益的整体； * 超大空间、超大尺度。理想中的城市综合体是一个各功能互

5、 生、互动、互为依存的有机整体，各个功能块都需形成足够和相 匹配的规模； * 交通复合。通过地上、地下、地面交通的有机规划，将建 筑群之间各功能区块合理连接，地块与城市公共交通高度便捷可 达，形成有机体系； * 适合在经济发达、人口集中的大都会，土地资源稀缺，建筑 密度相对较高。 2.3 城市综合体现状与挑战 近年来，城市综合体一词出镜率极高，并成为开发商推出的一 种新的房产开发模式。 众所周知，国内的房地产开发商热衷于用快速的模式开发房 产，尤其是在住宅价格疯涨的几十年中，要求房产商有极强的 资金运作和周转能力，简单的可表示为：投入拿地贷 款建设销售再投入。这种模式资金回笼和增值快 速，风险

6、相对较小，也意味着可以更大规模的再投资、再扩张。 可是，这种开发模式在当前住宅商品房限购、征税等政策的环境 下不可能持续下去。城市发展需要平衡，除了居住还需要其它的 功能所带来的活力；城市也需要形象和更多产业。城市综合体大 规模的建设，是开发商顺应城市建设的智慧体现，更是市场力量 的作用。 各地城市综合体建设的成功与否，不仅要关注它的社会属 性，也应考虑它作为房产开发的商品属性。一方面，开发商希望 开发的产品尽可能的成为可销售的物业，以期保持住宅开发的盈 利模式。这个阶段，城市综合体的概念对于开发商来讲承担着像 住宅一样的商品载体功能，需要有大量的可销售、回笼资金的能 力。这就需要建筑师的思维

7、在专业创作的基础上，再增加一个纬 度尽可能的增加可销售物业，因地制宜地将大块的综合功能 分解成可针对不同能力的购买对象的不同布局。另一方面，对于 中小规模的城市综合体来说，如果简单的通过大体量、超高层的 综合体模式来解决高容量、多功能交互的需求，除了要求开发商 有更高的投入、更长周期的投资回报要求外，对城市空间来讲， 也未必是符合中小城市建设的发展利益。 为此，城市综合体的设计更多地从城市角度着手，将城市的 要素：开放、互通、便捷、自然等引入综合体的设计，结合房产 开发项目的商品的属性，“将大化小”地对综合体建筑功能进行 有意识控制，因地制宜的合理分布，特别是对商业这一城市 综合体的活力因素的

8、探讨，将有利于当前大规模市场开发环境下 的城市综合体的建设。 3.0 案例分析 近年来，我们参与了一些城市综合体的设计实践，经历了城 市综合体发展的不同开发时期、不同认识的阶段。希望通过我们 设计的三个案例，分析三个不同项目的定位和设计原则，小结三 个不同阶段、不同条件下的设计思考： 3.1 高聚合、内向型的城市空间 3.1.1案例一：威海宝泉广场（见图1、2、3、4） 本项目位于威海市中心商业区，东侧紧临地标性的滨海带状 公园，人流集中且享有天然环境。项目占地约10公顷，原址为大 操场和周边散乱的工厂、浴室和一些小型企业用地。总建筑面积 （地上+地下）约39万平方米，本项目地理位置得天独厚，

9、项目 业态定位为：酒店式公寓A、酒店B、写字楼C、主题商业（包括 电影院、文化设施及大规模商业）D、特色餐饮E、休闲会所F、 大卖场G、回迁用房H。 设计除了注重项目在特定城市环境里的城市景观脉络、交通 衔接等外部因素外，更多的沿用城市综合体整合、内向、多功能 交融的理念，设计定位为： * 人、车体系独立，车流在外围直接进入地下车库。形成独立 的酒店式公寓、大规模商业、商业、后勤服务等专用车库入口。在 用地西北角形成专用地面停车场，解决主题活动使用。街区内部为 内向型的人流体系，形成步行者优先的立体交通网络，结合广场、 商业、地下、地面、空中三个层面强化设施间的联络。将地下及两 层商业的价值提

10、升等同于一层的价值，改善整体商业结构。 * 以街区内营造的富有趣味的景观轴、活动广场为纽带，将各 个特色功能区衔接串联、地上与下沉庭院有机结合，使各功能区 各有主题但便捷连接： 商圈面向新威路形成主要的商业街区面，以大规模商业设 施为中心，沿视觉走廊形成地上地下空中一体化的商业网络。包括 大规模商业，主题商业，威海影剧院，风情餐饮，文化设施等。 趣圈面向宝泉路，与回迁建筑构成以颇具规模的会所为 核心，包括地热温泉洗浴娱乐中心，餐饮等，独享临海特色。 娱圈酒店式公寓区域重视南侧采光和海景，体现了海滨 城市度假情趣。远望大海，内享绿丘庭院。分为海景度假酒店式 公寓、城市休闲酒店式公寓等。 境圈绿丘

11、将连接东西两侧的商业建筑，形成屋面、地表、 地下一体化的绿丘，将人流分散到地上地下，强化商业价值。 * 大空间集聚，以丰富、有趣的室内空间，结合下沉庭院、中 庭、空中走廊等建筑设计，将综合功能的商业、娱乐、餐饮、居 住、工作等人流有机、高效地组织导向，充分实现了综合体建筑 便捷、趣味、高效、有机的理念。以室内为主的模式，建筑体量 完整，交通组织便利，空间效率高，是成熟的以商业为主的城市 综合体设计模式，同时，也为北方地区寒冷漫长的冬季活动提供 了温馨的休闲、购物、活动场所。 3.1.2小结：我们发现本项目开发设计模式在策划、决策、招 商过程中，酒店、公寓、办公定位比较明确持有或销售分区 明确；

12、而为城市综合体带来活力的大量商业的定位，成为值得思 考的关键。如何开发、如何业态组合、如何销售与运营管理？城 市综合体在当前市场大规模开发的前提下，不可避免的也会遇到 开发商对于可以快速回笼资金的要求，集中式商业销售困难，不 能快速回笼资金；持有出租，开发商没有商业管理经验，同时对 今后长期的高标准商业物业管理也缺乏信心，大量投入的建设资 金何时回报无法预期。这是很多没有商业开发经验或前期缺乏足 够论证的开发商容易陷入的两难境况，也是影响这类城市综合体 预期目标实现的主要因素，影响了城市综合体的持续发展。 高聚合、内向型的设计模式在满足了城市空间需求的同时， 也带来了商业开发模式和设计手法的思

13、考。 3.2 聚散结合的城市公共空间 3.2.1 案例二：郑州元盛国际广场（图5、6、7、8、9） 本项目位于郑州近年大力打造的郑东新区，虽然还是处女 地，比邻规划和建设中的政务区和高铁站，是一个可以预期的人 流集聚区域。开发商是国内知名的房地产大佬，但对自身有清晰 的定位：有丰富的房产开发、销售和酒店运营经验，但缺乏大型 商业的管理经验和能力。鉴于此，项目定位要求在高容积率条件 下，创造有吸引力的空间和产品形式，以销售为主要目标。 项目占地约5.5公顷，总建筑面积（地上+地下）约37万平方 米。项目西、北为城市干道，西北为三角形城市绿地，同时也阻 挡了人流进入基地。主要的人流集散定位在西南角

14、、西北角、东 侧、南侧。 经过策划研究和经济平衡，功能业态分布为： A甲级写字楼，120米高，销售或出租； B宾馆，100米高，委托喜达屋酒店管理集团管理； C小户型办公楼，80米高，销售； DSOHO单元式办公/公寓，80米高，销售； E餐饮及独立商业，二三层，销售。 设计结合开发商策划和项目运作模式，结合地块交通、环境、 容积率指标等因素，将大体量、标志性的甲级办公楼、宾馆等高层 建筑布置在沿北侧主干道，次一级的SOHO、小空间办公楼坐落于 东侧和南侧，中心留出较大的空间形成空间丰富、尺度宜人的低层 小商业街区。形成了内向、趣味、变化的综合体空间。 设计把握了几个重要原则： * 交通人车分

15、流，商业街区人流组织通达 车流在城市道路进入后即引入地下车库，地下车库可以直接 到达各个功能区。结合四周城市道路，通过场地铺装、景观组织 和建筑空间预设，让外围人流方便的引导入内部商圈，集聚人 气。同时内部小尺度的人行商业街通过与外围办公楼廊桥的连接 和自身环廊、天桥等的组织，将人流方便的导向四面八方。 * 疏密、高低结合，合理解决高容积率要求下环境和宜人城 市空间的营造。 城市综合体项目由于地处城市商业中心，土地昂贵，一般都 要求有较高的容积率，而在高度也有限制的情况下，一味在间 距、体量比例上做文章，只会陷于绝境。有意识的做一些整合、 夸张疏密关系，不失为一条柳暗花明之径。设计中虽然中心低

16、层 商业面积并不多，但因为有相对加大的空间，形成了街区变化丰 富、街面绵长的商业和休闲气氛。同时，因为中央大片的低层空 间，也使得整个街区在城市中显得有序和适度。 * 扬长避短、避重就轻，充分发挥综合优势，达到预期目标。 在综合体的开发中，一般开发商总是认为商业是效益最好的 业态，需要占大量的比重，并不断的增加其比例。带来的后果是 不断的牺牲空间环境或不顾自身的能力建造大型商业，为今后的 管理或品质保证带来后患。本项目的开发商和设计师清醒地认识 到了这种危机，聪明地决断商业要做好、做活，与其滞留，不如 少而精。基于这种共识，设计时商业空间主要分为三种类型： 在甲级写字楼下部裙房二三层，设置一些为商务活动服务 的商业类型，如银行银业厅、健身会所、美容护理、商务宴请、 咖啡洽谈等功能； 在南侧SOHO沿城市支路一二层，设置为本地块及周边居 民服务的小型便利商业，如小超市、小百货、创意个性商店等， 统一标识、独立产权，亲切、温馨； 中部商业街是本项目的亮点，也是本项目得以成功的关键。 为保证商业街的纯粹性