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1、嘉怡 国际丽都城 规划.景观设计建议,上海斯亨行营销策划有限公司,一、太原楼市整体概况分析；,1、太原房地产住宅市场分析： 地处内陆的太原市场，未来住宅市场需求将分为两个部分：一是相对静止的原有城镇人口的住房需求；二是相对活跃的新增城镇人口的住房需求。,2、不同家庭商品房需求不同、承受能力各异 住房建筑面积在80至100平方米的二室二厅房受青睐据 调查显示，建筑面积在80至100平方米的住房最受欢迎。其次是100平方米以上的住房。60-80平米的户型也有一定的消费人群，按年龄分析，30至40岁家庭打算购买住房面积在80至100平方米的居多。户型选择上，太原人青睐二室二厅的占31.6，其次为三室
2、一厅和三室二厅，分别为25.5和23.5。,第一部分 市场分析,3 消费 消费者购房时首先考虑的是价格、环境,房价和环境二者密切相关，地段好、环境好则房价高.购房考虑因素重点不一，30岁以下年轻人重环境的居多，占37.8；31岁至 41岁和41岁至50岁年龄的人较看重价格，分别占32和41；50岁以上老年人最看重户型结构，占35.7。一般的来说，不同职业、收入和习惯导致其买房时考虑的因素也不同。,4、太原市场的主力客户不是普通市民 目前，就太原几个大型项目的销售中心反映，太原的置业人群不是普通的市民，从事商业和贸易工作占大多数。山西地市区县在太原置业的比例也相当之高，约占20%左右是很大的一个
3、消费群体。 同时，在太原的市场中同在消化的还有北京、威海、海南等地的项目，据同仁反馈的消息表明市场反馈还是比较理想的，太原这个城市的购买能力是需要大力挖掘的。城市中并不缺少购买力，只是缺少差异化的适宜产品。,二、外地人购买商品住房数据分析,（1）进入2007年以来，外地人对我市房地产业的热情有增无减；外地人口作为太原市房地产业的重要消费群体在继续扩大规模。,（2）外地购房人群构成分析； 在太原市购买商品住房的外地人群中，我省省内的占77.4%。而在省内购房人群中，产煤区与太原周边地区人群比例较高：吕梁人占15.7%，忻州人占13.1%，晋中人占12.4%，大同人占11.5%，朔州人占11.3%
4、。而在这部分人群中，4150岁之间的占29.4%，年龄在3140岁之间的占47.3%， 30岁以下的占23.3%（主要是外地人为在太原工作或学习的子女购房），其中职业为私营企业业主等类型的高收入者为90.1%。,（3）、外地人购房热原因分析；,1、太原是全省政治、经济、文化、教育、科技、信息中心，四通八达，并拥有先进的电信网络，“中部崛起”战略和实施“十一五”规划的大好机遇加快了“太原经济圈”的发展,2、太原教育、工作环境良好 太原拥有五中、实验中学等一大批省级重点中学及山西大学、太原理工大学等一批省内外闻名的高 校，在教育资源上得天独厚。许多省内的外地人为了让子女成才，纷纷将其送来太原就读，
5、而这些子女 在学成后往往在太原工作。良好的教育、工作环境使许多外地人在太原为子女购房，这也反映出相当一 部分外地人在太原市购房的目的是为子女解决住房问题。另一部分外地人来太原是因为其原居住地区各 方面条件和医疗、教育、生活设施不太完备，购买太原住房是为了改善自身的生活品质。,3、工作需要与理财观念 太原作为山西的省会城市，各方面条件都比较优越。许多省内外地人纷纷来太原工作，在这里购房 成为他们生活的必需；另外，随着近年全国煤炭资源紧缺，使得省内煤炭和相关行业促就了一批高收入 群体，而此类人群理财观念相对保守，投资渠道比较较窄，在传统的“购房买车”观念影响下，他们选择购 房作为一种稳妥的投资方式
6、，而太原作为省内最有吸引力的城市自然对他们有着强大的吸引力。,从上述数据不难看出，重化工业化趋势、区域经济一体化与中部崛起战略 让太原展开了腾飞的翅膀，龙城正以适宜的居住环境，和谐的营商氛围，独特的 人文魅力吸引了省内高收入的“新晋商”。,综上所述 目前太原当地物业品质普遍较低，地块较小，无大的楼盘，建筑类型以塔楼为主，高档高端物业较少，物 业类型较为单一，明星楼盘数量不多无法满足当地高收入人群的购买需求。 目前太原地产市场以面积在80平方米到120平方米左右的二房与三房最为畅销 楼盘小区园林规划和周边配套仍然是影响产品质量及消费者选择的重要因素. 目前产品注意景观、建筑立面、户型设计等营造项
7、目卖点，进行竞争，但是整体产品的竞争水平还有限。,第二部分 项目定位,产品规划：,产品功能、档次与规模 功能：住宅及配套社区商业的综合性社区 档次：中高档精品住宅 规模：中型规模居住类物业社区 物业类型：板塔结合高层+纯板楼结构高层 目标：塑造项目中高端差异化形象 成为引领山西市场的一流楼盘是我们的目标!,客户定位：,太原中高端阶层（中小资本阶层、高级管理阶层） 部分民营企业老板（当地煤炭业为支柱产业，各类煤矿经营业主） 企业工作的管理阶层和高级职员 当地政府公务人员的收入情况相当可观 太原为省会城市，周边县市地区购买力强的人群 部分工作比较稳定，工作年份较长，拥有不少存款的工薪阶层,户型设计
8、与配比的设计依据： 依据一：区域市场居住消费偏好，关于户型选择特征得调研结论。 依据二：竞争对手个案分析总结。 依据三：本案及区域市场目标客户群调研分析结论。 依据四：市场形象、档次、价格等定位分析结论。 依据五：目标客户购买力与户型面积、单套销售总价得相互关系等,产品户型配比建议：,销售面积8090平米 两室一厅1卫 15% 销售面积90100平米 二室两厅1卫 30% 销售面积110120平米 三室两 厅2卫 销售面积120150平米 三室两 厅2卫 销售面积150180平米 四室两厅2卫 10%,由于本案多针对中高端人群,因此,本案的主力房型应设置在二室两厅与三室两厅为主，占整个项目的7
9、5%左右,同时也考虑到太原市高收入人群的需求,以10%作为大户型,故户型作如下设想:,45%,（一）实用两房一厅 销售面积8090平米 两室一厅1卫 15% 家庭结构：1-3人为主 形象定位：甜蜜浓汤 主要以第一次置业的白领人士、 新婚人群为主要购买力，倡导独立自由的生活方式， 适合组成家庭时间不长，注重温馨浪漫的二人世界。,空间布局方正、紧凑 动静分区，实用率高 凸窗设计，增大室内空间感 精致、低总价,（二）精致两房两厅 销售面积90100平米 二室两厅1卫 30% 家庭结构：1-3人为主 特点：分区合理，方正亮厅，实用面积大 主要以3口之家，有相当注意力放在下一代的培养上，资金投入也会倾斜
10、，可以主推儿童房与主卧合理分区概念。,南向主卧宽敞明亮，次卧舒适、写意， 尽享私密空间 方正亮厅 ,功能齐备，使用率高 凸窗设计，增大室内空间感,（三）大众三房两厅 销售面积110120平米 三室两 厅2卫 销售面积120150平米 三室两 厅2卫 家庭结构：3-5人 合家欢，三口之家加上老人型。突出下一代的教育，对长辈的孝敬，理性亲情，天伦之乐,太原周边县市人群，在观念上以住在省级市为荣，去太原定居，同时又很注重对长辈的孝敬，把家中长辈一同接来太原定居，这一类人群约占太原总购房人群的20%。 事业型，主人对于事业、学习上的要求较高，突出书房、卧室分区，互不干扰。,45%,主卧宽大气派 客厅与
11、餐厅相对独立 圆弧形宽景窗（可按建筑整体要求配比） 凸窗设计，增大室内空间感 拥有私人卫浴的主人卧室 书房、卧室分区，互不干扰，南向设计，满足事业型人士对于工作学习的需求,（四）舒适四房二厅 销售面积150180平米 四室两厅2卫 10% 家庭结构：3-6人 实力雄厚，购买力强的私营业主及部分投资客。,客厅与餐厅错层设计，错层设计动静相宜 （可选择20%左右应用错层） 客厅奢华大气 主卧宽大气派 圆弧形宽景阳台 （可按建筑整体要求配比） 书房与卧室的合理分区 凸窗设计，增大室内空间感,一、总体规划,（一）本案总体规划原则 充分尊重、有效利用本案所在地区的自然生态环境 考虑到不同产品的客群阶层，
12、尽可能的将同类产品布局在一起 注重建筑单体之间私有空间和半私有空间的设置 景观设置上多用大景观，并注重组团景观和小景观的设置 注重建筑细节和景观细节的设计,（二）、规划设计建议,1、四级公共空间的划分 根据居民室外活动内容和室外空间防卫、疏散的需要，按不同领域的各自属性和室外空间活动的内容，将整体公共空间划分为四个等级的空间序列： 第一级：公共空间 即小区的公共干道和集中的绿地，供居民共同使用。在公共空间的规划上应与建筑主体、水系、草坪、树木、雕塑小品、等结合在一起考虑，营造出一种舒适、幽雅的空间氛围。,第二级：半公共空间 指其公共性具有一定的限度的空间，作为居住组团内的半公共空间是供居民共同
13、使用的，它是居民增加相互接触、熟悉、交流的地方，是邻里交往、游乐、休息的主要场所，也是防灾避难的疏散的有效空间，以及通过较完整的绿地和开阔的视野作为居民接近自然的场所。在这部分的空间规划上应注重根据建筑分布的组合来考虑，并保证其交通畅通、功能齐全。,第三级：半私用空间 半私用空间是住宅楼幢之间的院落空间，也是居民就近休息、活动和健身的场地，在设计上应注重其设施的多样化和完备性，把它规划成小区中最具有吸引力的居民活动空间。 第四级：私用空间 住宅底层庭院、楼层阳台与室外露台。楼层上阳台可以眺望、休息、种植花卉，营造垂直绿化的景色。,2、整体建筑布局应考虑的因素 2.1充分考虑户间干扰 在保证每户
14、获得合理采光和日照的前提下，应注意减少西晒、噪声源等不良朝向影响，避免楼与楼之间的视线干扰。同排住宅可采取错位开窗、扭转开窗等处理，不同排住宅除了加大建筑间距之外，还可采取单体错位或扭转排列的布置方式。 2.2考虑良好的自然通风 自然通风也是住宅品质的重要因素是最健康和节能的通风形式。在住宅布局中，应注意该城市建设地段的各季主导风向，通过合理的单体布置形式将自然风引入社区内部，加强自然对流风以减轻人员密集带来的热岛效应，改善社区局部小气候。 2.3公共配套设施建设 （一）本案公共配套设施设计基本原则 2.3.1、市政配套公建边角安置原则 市政配套公建（比如配电房、垃圾站、污水处理等）存在噪音、
15、气味等污染源，且对景观要求相对 不高，从有利于整体营销大局出发，将其适当巧妙设计在边角余地，避免对住户景观视线的阻碍。 2.3.2、分级原则 根据住房对公建使用的频繁程度合理选择配套的类型。,2.3.3、对口原则根据目标住户数量与需求特征，选择相应的公建数量与档次。 2.3.4、尽可能成套配置原则在成本控制范围内，根据目标住户的需要特征尽可能予以成套配置。 2.3.5、动静相对分离原则 如：集会休闲广场、运动中心与图书阅览室、茶馆、咖啡厅等相对分离。 2.3.6、服务对内对外合理配比原则。,配 套 建 议 1 、会所 项目主入口（胜利北路）附近设置会所，力求让从主步行景观道路进入小区的客户首先
16、进入会所， 经过会所后进入小区。这样设计目的在于： 1.1、希望让每一位客户有一种回家的荣耀感，会所也可以作为本案的一个标志性建筑物，他不仅仅发挥服务的功能，更可以作为小区的一个象征。 1.2、日常性的服务功能，如物业公告等设置于此，可以让每一位回家的客户及时的了解信息。 1.3、通过增大人员的流动，可以有利提升会所人气，提高会所服务设施的利用率。,本案可以设置23层构造的单体建筑作为社区会所（规模控制在500左右），主要设置物业中心、家 政服务中心、休闲娱乐中心、报刊阅览室等会公共服务设施。,2、商业综合服务 本案处于商业圈地带，因此本案商业配套不宜引进大型的商业模式，应以居民生活配套为主，建议临街规划2层商铺。 2.1、中小规模超市：内设净菜配送中心，日常用品、副食品综合超市；（建议与知名品牌连锁的超市合作）。 2.2、具有一定规模的中高档餐饮行业，特色餐厅，酒吧等等。 2.
